不動産購入の税金まとめ｜不動産取得税・固定資産税・登録免許税の節税法

不動産購入時には不動産取得税・登録免許税・固定資産税/都市計画税の3つが主にかかります。新築・中古・長期優良住宅のどれを選ぶかで合計額は数万円単位で変わり、軽減措置を知らないと損をします。

この記事でわかること

• ✅ 不動産取得税・登録免許税・固定資産税/都市計画税、3税目それぞれの計算方法と軽減措置
• ✅ 【独自試算】新築・中古・長期優良住宅のパターン別「購入時3税合計」はいくらか
• ✅ 【独自試算】固定資産税の軽減が終わったら税額はどれだけ増えるか
• ✅ 節税のために忘れてはいけない3つの手続き
• ✅ 購入から納税までのタイムラインと、自治体による税額の違い

物件価格や住宅ローンの試算はしていても、購入時にかかる税金まで具体的に把握している人は多くありません。不動産取得税・登録免許税・固定資産税・都市計画税という3つの税金は、軽減措置の有無で数万円単位の差が生まれるうえ、固定資産税は新築の軽減が終わると税額が跳ね上がります。この記事では、それぞれの計算方法と軽減措置に加えて、新築・中古・長期優良住宅のパターン別に購入時の税金合計をシミュレーションし、資金計画に落とし込める形で解説します。

不動産購入でかかる税金の全体像｜いつ・何にかかる？

不動産購入に関連する税金は大きく「購入時にかかる税」と「保有中に毎年かかる税」に分けられます。物件の売買代金以外に、これらの税金分もあらかじめ資金計画に織り込んでおく必要があります。

• 購入時（一度だけ）：不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税（建物のみ）
• 毎年（保有中）：固定資産税、都市計画税

このうち印紙税や仲介手数料・司法書士報酬などを含めた諸費用全体の内訳は、不動産購入の諸費用はいくら？内訳と相場・節約術で詳しく解説しています。諸費用全体は物件価格の3〜9%程度が目安とされますが、その中でも税金が占める割合はさほど大きくありません。実は諸費用の大部分を占めるのは仲介手数料や住宅ローンの事務手数料であり、税金3目の合計は物件価格3,000万円クラスであれば数十万円程度に収まることが多いです。とはいえ、軽減措置の有無で数万円単位の差が生まれるため、正しく理解しておく価値は十分にあります。

本記事では、購入検討者が最も気になる「不動産取得税・登録免許税・固定資産税/都市計画税」の3税目に絞り込み、計算方法から実際の合計額まで踏み込んで解説します。それぞれの税金は課税主体（都道府県税か市区町村税か国税か）も納税のタイミングも異なるため、混同しやすい点にも注意が必要です。

また、購入プロセス全体の中で税金の支払いがどのタイミングで発生するかは、不動産購入の流れ完全ガイド｜8ステップと期間・必要書類もあわせてご覧ください。物件探しから引き渡しまでの流れの中で、税金がどの段階で発生するかを俯瞰しておくと、資金の準備がしやすくなります。

不動産取得税｜計算方法と軽減措置（新築・中古・長期優良住宅）

不動産取得税は、不動産（土地・建物）を取得したときに都道府県が課す税金で、購入後に一度だけかかります。税額は「固定資産税評価額 × 税率」で計算します。固定資産税評価額そのものの定義や、公示地価・実勢価格との違いは路線価・公示地価・実勢価格の違いを徹底解説｜土地の調べ方で詳しく解説しています。

計算方法と軽減措置（新築・中古・長期優良住宅）

標準税率は4%ですが、住宅用途の場合は軽減措置により3%が適用されます。さらに住宅の種類によって課税標準から以下の控除が受けられます。

• 新築住宅（一般）：評価額から1,200万円を控除。評価額1,200万円以下なら取得税は0円
• 長期優良住宅（新築）：控除額が1,300万円に増額
• 中古住宅：新耐震基準適合物件は築年数に応じて50万〜1,200万円控除

計算例：評価額1,500万円の新築住宅の場合 → (1,500万円 − 1,200万円) × 3% = 9万円

出典：東京都主税局「不動産取得税」

土地にかかる不動産取得税の軽減

住宅取得に伴う土地の取得については、以下の2段階の軽減が受けられます。

1. 土地の評価額を1/2にして3%を掛ける（実質税率1.5%相当）
2. さらに住宅の床面積の2倍（上限200㎡）の面積に相当する税額を控除

この軽減を受けるには、土地取得後2年以内（一定の場合3年）に住宅を新築・取得することが条件です。土地の税額計算はやや複雑で、「評価額を1/2にしてから3%を掛けた金額」と「住宅の床面積の2倍（上限200㎡）に応じて算出される控除額」を比較し、実際の納税額は前者から後者を差し引いた額になります。多くの一般的な戸建て・マンションでは、この軽減によって土地部分の不動産取得税がゼロ、または数万円程度に収まるケースが少なくありません。

評価額が控除額以下であれば不動産取得税は実質0円になります。控除額を上回るかどうかは物件の評価額次第で、後述の独自試算で具体的な金額を確認できます。なお、評価額は物件の購入価格そのものではなく、市区町村が個別に算定する固定資産税評価額であるため、購入価格が高くても評価額は控除額以下に収まることがある一方、逆のケースもあります。正確な評価額は、購入後に届く固定資産税の課税明細書や、都道府県税事務所への照会で確認できます。

登録免許税｜登記手続き時にかかる税率と軽減（新規購入 vs 借り換えの違い）

登録免許税は、不動産の所有権登記（法務局での名義登録）の際にかかる国税です。登記手続き自体の流れや必要書類は不動産登記の完全ガイド｜手続きの流れ・費用の目安・必要書類と必須用語で解説しているため、ここでは税率と軽減措置に絞って説明します。

所有権移転・保存・抵当権設定の税率

登録免許税は登記の種類ごとに税率が異なります。新築か中古か、土地か建物かによって「所有権保存登記」「所有権移転登記」のどちらを使うかも変わるため、まず全体像を整理します。

新築住宅は法務局にまだ登記記録が存在しないため「所有権保存登記」、中古住宅は既存の所有者から名義を移すため「所有権移転登記」を使います。この違いにより、同じ「住宅の名義を自分にする」登記でも新築と中古で税率が大きく異なる（0.15%と0.3%）点は見落とされがちです。マンションを購入する場合は、建物（専有部分）だけでなく敷地権（土地の持分）についても登記が必要になるため、司法書士報酬を含めた総費用は戸建てよりやや高くなる傾向があります。抵当権設定登記の背景にある「抵当権」自体の仕組みは抵当権・根抵当権とは？不動産登記の担保権を完全解説で解説しています。

2026年の軽減税率と適用期限

2026年度税制改正により、土地の売買に伴う登録免許税（本則2%→1.5%）の特例措置が2029年3月31日まで3年間延長されました。住宅用家屋の軽減措置は2027年3月までが現行の適用期限です。

出典：国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ（令和8年度税制改正）」

計算例：評価額2,000万円の土地購入（売買）の場合 → 2,000万円 × 1.5% = 30万円（軽減適用時）

住宅ローンの借り換えでは登録免許税の軽減は使えない

ここで注意したいのが、抵当権設定登記の軽減0.1%は「住宅用家屋の新築・取得のための資金」かつ「取得後1年以内の登記」が条件になる点です。住宅ローンの借り換え時は新築・取得のための資金ではないため、軽減が使えず本則の0.4%になります。3,000万円の借り換えなら3万円ではなく12万円かかる計算です。借り換え時の諸費用の詳しい試算は住宅ローン借り換えはいくら得？損益分岐と回収月数の早見表で解説しています。

固定資産税・都市計画税｜毎年かかる保有税と新築軽減

固定資産税は所有不動産に対して毎年1月1日時点の所有者に課される地方税です。

計算方法と標準税率

固定資産税・都市計画税はいずれも「固定資産税評価額」を基準に計算しますが、税率と軽減率が異なります。

出典：総務省「固定資産税の概要」

都市計画税は「都市計画区域内の市街化区域」に所在する不動産にのみ課税されるため、地域によっては都市計画税がかからない物件もあります。一方、固定資産税は日本全国のほぼすべての不動産に課税される点も違いのひとつです。土地・建物どちらも課税対象になるため、マンションの場合は建物の専有部分に加えて敷地の持分に対しても課税されます。

新築住宅の固定資産税軽減制度

一定要件を満たす新築住宅では、固定資産税額（建物分）が一戸建て：新築後3年間、マンション：新築後5年間、税額の1/2に軽減されます（床面積50〜280㎡の住宅が対象）。長期優良住宅の場合は一戸建て5年間・マンション7年間に延長されます。

計算例（東京都の場合）：評価額3,000万円のマンション（建物分）の場合 → 3,000万円 × 1.4% ÷ 2（軽減期間中）= 年間21万円

なお、この軽減が終わったあと税額がどれだけ増えるかは、多くの人が見落としがちなポイントです。後述の独自試算で具体的な増加額を確認できます。

リフォームに伴う固定資産税の減額制度（耐震・省エネ・バリアフリー改修）は本記事の対象外です。詳しくはリフォーム減税2026完全ガイド｜控除額・確定申告・選び方で解説しています。

【独自試算】新築・中古・長期優良住宅、パターン別「購入時3税合計」

ここまでの税目別の説明を踏まえ、実際に物件を購入した場合、3税目の合計でいくらになるのかを試算しました。

モデルケースの物件価格と評価額の内訳

都市部の新築マンション（土地の持分が小さい）を想定し、物件価格3,000万円・土地評価額分1,000万円・建物評価額分2,000万円という内訳をモデルケースとします。固定資産税評価額は、土地が公示地価（市場価格相当）の約70%、建物が建築費（市場価格相当）の50〜65%程度が一般的な目安とされているため、本試算では土地70%・建物65%を採用しました。戸建ての場合は土地の割合が高くなるため、不動産取得税が発生しやすくなる点にご注意ください。借入額は2,400万円（頭金1割・諸費用は別途）としています。

この前提はあくまで一般的な目安であり、実際の評価額は立地・築年数・建物の構造（木造・鉄骨・RC造）などによって大きく変わります。正確な評価額を知りたい場合は、購入予定物件について不動産会社に概算を確認するか、購入後に届く課税明細書で実際の数字を確認してください。

※【当サイト独自試算】物件価格3,000万円（土地1,000万円・建物2,000万円）・借入額2,400万円のモデルケース。評価額は土地を公示地価相当の70%、建物を建築費相当の65%（中古は新築の80%とみなす簡略計算）として算出。実際の評価額は物件により異なり、正確な金額は納税通知書・課税明細書または不動産取得税申告時の通知で確認できます（データ計算日：2026年9月）。

長期優良住宅は3税合計で3万円有利

同じ新築マンションでも、長期優良住宅を選ぶと不動産取得税の控除額が100万円多くなる分、3税合計で約3万円有利になります。固定資産税の軽減期間も一戸建て・マンションともに2年延長されるため、長期的にはさらに差が広がります（次章の独自試算参照）。

長期優良住宅は建築コストが一般住宅よりやや高くなる傾向がありますが、税制優遇に加えて住宅ローン控除の借入限度額も上乗せされるため、初期費用の差を含めても総合的にメリットが出やすい選択肢です。長期優良住宅の認定を受けているかどうかは、物件のパンフレットや重要事項説明で確認できるほか、認定長期優良住宅建築等計画認定通知書の有無でも判断できます。

中古住宅は登録免許税・固定資産税がやや高くなりやすい

中古住宅は、所有権移転登記の税率が新築の所有権保存登記（0.15%）より高い0.3%になることと、新築住宅の固定資産税軽減（1/2）が適用されないことから、評価額が同水準でも3税合計はやや高くなる傾向があります。ただし物件価格自体が新築より抑えられるケースが多く、総支出で見ると中古が不利とは限りません。税金だけでなく、物件価格・リフォーム費用・住宅ローン控除の限度額差なども含めた総合的な比較が必要です。

なお、この試算はあくまで物件価格3,000万円・特定の按分でのモデルケースです。物件価格が上がるほど評価額も比例して上がりやすいため、不動産取得税・登録免許税ともに絶対額は増える一方、長期優良住宅を選んだ場合の「控除額の差（100万円）による節税効果」は物件価格が変わっても一定である点は変わりません。ご自身の物件価格に近い水準で概算したい場合は、評価額を按分比率に当てはめて試算してみてください。

【独自試算】固定資産税の軽減が終わったら、税額はどれだけ増える？

新築住宅の固定資産税軽減（建物分1/2）は期間限定です。軽減が終わった年から税額がどう変わるのかを試算しました。

※【当サイト独自試算】前章と同一の前提条件（物件価格3,000万円・土地1,000万円・建物2,000万円）で算出。増加額・増加率は評価額の経年減価を考慮しない簡略計算のため、実際は評価額の見直し（3年ごとの評価替え）により多少上下します。

軽減終了時点で税額は約6割増える

固定資産税・都市計画税は軽減が終わった年から年間で約6割（このモデルケースでは9.1万円）増えます。新築時の税額のまま資金計画を立てていると、軽減終了のタイミングで想定外の負担増になりやすいため、住宅ローンの返済計画には軽減終了年を織り込んでおくことが重要です。月換算では約7,600円の増加であり、住宅ローンの返済額そのものと比べると小さく見えるかもしれませんが、教育費や車の買い替えなど他の支出が重なる時期と軽減終了年が重なると、家計への影響が大きくなることもあります。

長期優良住宅は軽減終了のタイミングを後ろ倒しできる

長期優良住宅は軽減期間そのものが延長される（一戸建て5年・マンション7年）ため、税額が上がるタイミングを一般住宅より2年遅らせられます。前章で試算した初期費用の差（3万円）と合わせて考えると、初期・中期の両方で有利に働きます。

また、固定資産税評価額そのものは新築時から3年ごとに見直され（評価替え）、建物は経年劣化により評価額が下がっていく一方、土地は地価の動向次第で上がることもあります。つまり「軽減終了後の税額」は本試算のように単純な倍増ではなく、評価替えの影響を受けて実際の増加幅は多少上下します。とはいえ、軽減という制度そのものが終了することによる増税インパクトが最も大きい要因である点は変わりません。住宅ローンの返済計画を立てる際は、軽減終了年に固定資産税が上がることを織り込んだ上で、無理のない返済比率にしておくことをおすすめします。

節税のために忘れてはいけない3つの手続き

ここまで見てきた軽減措置は、いずれも「知っているだけ」では適用されず、何らかの手続きや選択が必要です。特に忘れやすい3点を整理します。

1. 長期優良住宅・省エネ基準適合物件を選ぶ：不動産取得税の控除額増額（1,200万円→1,300万円）、固定資産税軽減期間の延長、住宅ローン控除の拡充など複数の税制メリットが重なります。物件選びの初期段階で長期優良住宅の認定有無を確認しておくと、後から追加の手続きをする必要がありません。住宅ローン控除の詳しい試算は住宅ローン控除2026｜いくら戻る？限度額早見表と申請手順で解説しています。
2. 登録免許税の軽減を確実に適用する：住宅用家屋証明書の取得や要件確認など、手続きを怠ると本則税率が適用されてしまいます。住宅用家屋証明書は物件所在地の市区町村役場で発行され、床面積要件（50㎡以上）や自己居住用であることの証明が必要です。司法書士に依頼する際は「軽減措置を適用してほしい」と明確に伝え、証明書の取得を含めて任せられるか確認しましょう。
3. 不動産取得税の軽減申告を忘れない：不動産取得税の軽減は自動適用ではなく、各都道府県税事務所への申告が必要です。購入後6ヶ月〜1年以内に納税通知書が届くため、届いたら速やかに軽減申請の手続きを行いましょう。自治体によっては軽減後の税額であらかじめ通知書が届く運用もありますが、そうでない場合は満額の通知が届いてから還付を受ける形になり、一時的に立て替えが必要になることもあります。

税金はいつ・どうやって払う？購入から納税までのタイムライン

3税目はそれぞれ支払うタイミングが異なるため、時系列で整理しておくと資金計画が立てやすくなります。

不動産取得税は購入直後ではなく忘れたころに納税通知書が届くため、資金を使い切らないよう注意が必要です。軽減申告は通知が届く前でも可能なため、購入後早めに手続きしておくと安心です。

登録免許税は決済日に司法書士へ現金または振込で渡すのが一般的で、住宅ローンの融資実行と同じタイミングで精算されます。固定資産税・都市計画税は、購入した年については売主・買主の間で「引き渡し日を基準に日割り精算」するのが慣例で、これは税法上の納税義務者（1月1日時点の所有者）とは別に、不動産取引の商慣習として行われるものです。翌年以降は自分が全額納税者になる点を押さえておきましょう。

都道府県・市区町村で税額は変わる？（東京都特別区の場合）

固定資産税・都市計画税は、標準税率・制限税率を上限に市区町村が条例で税率を決める仕組みのため、自治体によって実際の税率がわずかに異なる場合があります。

たとえば都市計画税の制限税率0.3%を上限どおり採用しているのは東京都23区が代表例で、他の市町村では0.3%より低い税率を採用しているケースもあります。固定資産税は多くの自治体が標準税率1.4%のままですが、財政状況により条例で変更する自治体も存在します。エリアを跨いで複数の物件を比較検討している場合は、物件価格や間取りだけでなく、保有後の税率の違いも比較材料に加えておくと、長期的な保有コストの見積もり精度が上がります。

正確な税率は、購入予定エリアの自治体（東京都23区の場合は都税事務所）の公表資料や、購入後に届く課税明細書で確認するのが確実です。不動産会社の重要事項説明の段階で「概算の固定資産税額」が提示されることもありますが、これは前年度実績に基づく参考値であることが多く、実際の税額は評価替えや軽減の適用状況によって変わる点に留意してください。

出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

また、不動産取得税は都道府県税であるため、都道府県ごとの制度運用（申告様式・添付書類・審査期間など）にも差があります。引っ越しを伴う購入の場合は、物件所在地の都道府県税事務所の窓口やウェブサイトで最新の申告方法を確認しておくと手続きがスムーズです。

登録免許税は国税のため全国一律の税率が適用されますが、実務上は登記を依頼する司法書士報酬が地域や事務所によって異なります。税金そのものは全国共通でも、手続きにかかる総費用は依頼先によって差が出る点も覚えておくとよいでしょう。

地価が上昇しているエリアでは、3年ごとの評価替えのタイミングで評価額・税額が上がることもあります。エリア別の地価動向は2026年公示地価を徹底解説｜全国47都道府県ランキングと上昇・下落エリアで確認できます。

よくある質問（FAQ）

不動産取得税はいつ払う？

不動産を取得してから通常6ヶ月〜1年後に、都道府県税事務所から納税通知書が送付されます。一括払いが基本ですが、金額が大きい場合は分割払いの相談ができる場合もあります。届くタイミングが購入直後ではないため、住宅ローンの返済が始まって家計が落ち着いた頃に思い出したように通知が来る、という声もよく聞かれます。なお、軽減措置の申請は納税通知書が届く前に行うことも可能ですので、購入後早めに手続きをすることをおすすめします。

固定資産税の軽減はマンションにも適用される？

はい、新築マンションの固定資産税軽減（建物分1/2）は適用されます。一戸建ての3年間より長い5年間の軽減が受けられます（床面積50〜280㎡の要件あり）。長期優良住宅のマンションは7年間に延長されます。住宅用地の軽減（1/6等）もマンションの敷地の持分に対して適用されます。中古マンションを購入する場合はこの軽減がすでに終了していることが多いため、購入前に「築何年目か」「軽減期間が残っているか」を不動産会社に確認しておくと、保有後の税額を正確に見積もれます。

登録免許税の軽減を受けるには何が必要？

住宅用家屋の登録免許税軽減を受けるには、「住宅用家屋証明書」の取得が必要です。これは物件のある市区町村役所で取得できますが、一定の要件（自己居住用・床面積50㎡以上など）を満たす必要があります。登記手続きを司法書士に依頼する際に「軽減措置を適用してほしい」と明確に伝えましょう。詳細な要件は司法書士または税理士にご確認ください。

中古住宅でも不動産取得税の軽減は受けられますか？

はい。新耐震基準に適合する中古住宅であれば、築年数に応じて50万〜1,200万円の控除が受けられます。適合要件は自治体によって確認方法が異なるため、購入前に不動産会社または都道府県税事務所に確認しておくと安心です。新耐震基準に適合しない古い物件（昭和56年以前の建築等）でも、耐震基準適合証明書を取得できれば軽減の対象になるケースがあるため、諦める前に確認する価値があります。

借り換えのときも登録免許税は安くなりますか？

いいえ。抵当権設定登記の軽減0.1%は「住宅の新築・取得のための資金」であることが条件のため、住宅ローンの借り換えでは軽減が使えず本則0.4%が適用されます。借入額が大きいほどこの差は無視できない金額になるため、借り換えの諸費用を見積もる際は本則税率で計算しておくことをおすすめします。詳しい試算は住宅ローン借り換えはいくら得？損益分岐と回収月数の早見表をご覧ください。

固定資産税の軽減が終わったら通知は来ますか？

固定資産税・都市計画税は毎年5月頃に納税通知書と課税明細書が送付されます。軽減が終わる年も同様に通知が届き、明細書の中で建物分の軽減が外れたことを確認できます。事前に軽減終了年を把握しておけば、通知を見て慌てずに済みます。住宅ローンの返済額に加えて固定資産税分の予算も家計に組み込んでおくと、軽減終了後の負担増を吸収しやすくなります。

不動産取得税の軽減申告をせずに満額を納めてしまったら？

不動産取得税そのものは申告不要で納税通知書が送られてきますが、軽減措置は原則として都道府県税事務所への申告が必要です。申告を忘れると軽減が適用されないまま納税通知が届く場合があるため、購入後は速やかに軽減の申告手続きを行いましょう（申告期限や還付の可否は自治体により異なるため、早めの確認をおすすめします）。既に満額を納付してしまった後でも、期限内であれば還付を受けられる自治体もあるため、諦めずに窓口へ相談することをおすすめします。

諸費用全体では税金以外に何がかかりますか？

仲介手数料・司法書士報酬・火災保険料・住宅ローンの事務手数料などがかかります。物件価格の3〜9%程度が目安とされ、新築か中古かによっても変わります。詳しい内訳と支払いタイミングは不動産購入の諸費用はいくら？内訳と相場・節約術で解説しています。税金3目と諸費用全体を合わせて資金計画を立てることで、決済時に想定外の資金不足に陥るリスクを避けられます。

まとめ

• 不動産購入でかかる主要税は「不動産取得税（購入時1回）・登録免許税（登記時）・固定資産税/都市計画税（毎年）」の3つ
• 【独自試算】都市部の新築マンション（物件価格3,000万円）モデルでは、購入時3税合計は新築一般43.7万円・長期優良住宅40.7万円・中古46.5万円が目安
• 長期優良住宅は不動産取得税の控除額が100万円多く、固定資産税の軽減期間も2年長いため、初期・中期双方で有利
• 【独自試算】固定資産税の軽減が終わる年から、税額は約6割（このモデルケースで年間9.1万円）増える
• 節税は「長期優良住宅を選ぶ」「登録免許税軽減の手続きを確実に」「不動産取得税の軽減申告を忘れない」の3点が基本
• 登記時（登録免許税）・購入後数ヶ月（不動産取得税）・翌年以降毎年（固定資産税・都市計画税）と、税金は時期をずらして発生するため、資金計画は購入時だけでなく数年先まで見据えて立てることが大切

不動産購入時の税金は軽減措置を正しく活用することで数万円単位のコストを削減できます。特に長期優良住宅は不動産取得税・固定資産税の両面で優遇があるため、物件選びの段階で候補に入れておく価値があります。税制は改正が続くため、購入前に最新の要件を税理士・司法書士に確認することをおすすめします。なお、親からの資金援助を頭金や購入資金に充てる場合は、本記事で扱った3税目とは別に贈与税の非課税特例が関わってきます。詳しくは住宅取得等資金の贈与税非課税特例——最大1,110万円の使い方をご覧ください。諸費用全体の資金計画は不動産購入の諸費用はいくら？と合わせて確認し、まずは信頼できる不動産会社に相談してみましょう。

最終更新日：2026-09-02