住宅ローン控除2026｜いくら戻る？限度額早見表と申請手順

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を最大13年間、所得税・住民税から差し引ける制度です。ただし実際に戻る金額は「年末残高×0.7%」「借入限度額×0.7%」「その年に納めた税額」のうち最も小さい額で決まります。

この記事でわかること

• ✅ 控除額が決まる「3つの上限」という制度の核心
• ✅ 2026年入居の借入限度額（住宅性能×世帯区分の早見表）
• ✅ 借入額・金利別に13年間でいくら戻るかの独自試算
• ✅ 控除しきれない人はどこで線が引かれるか
• ✅ 控除が受けられない・減る8つのケースと申請の必要書類

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、住宅購入で使える制度のなかで最も金額が大きいものです。2026年度の税制改正で適用期限が2030年末まで5年間延長され、中古住宅の控除期間が最長13年に拡充される一方、新築の省エネ基準適合住宅は借入限度額が引き下げられました。「延長された」というニュースだけを見て安心すると、実際の控除額が想定より小さくなることがあります。この記事では制度の全体像に加え、当サイトで計算した13年間の控除総額や「控除しきれない」ラインまで、数字で確認できる形にまとめます。

住宅ローン控除とは？控除額が決まる「3つの上限」

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した人が、年末時点のローン残高の0.7%を所得税（引ききれない分は住民税）から差し引ける制度です。所得控除ではなく税額控除のため、計算された税金そのものが直接減ります。

控除額は「3つの上限」の一番小さい額で決まる

この制度で最も誤解されているのが控除額の決まり方です。実際に戻る金額は、次の3つのうち最も小さい額になります。

1. 年末のローン残高 × 0.7%……残高は毎年減るため、控除額も年々小さくなります
2. 借入限度額 × 0.7%……住宅性能と世帯区分で決まる天井。いくら借りてもこの額を超えて控除されません
3. その年の所得税額＋住民税から控除できる額……納めた税金以上には戻りません

たとえば年末残高が4,000万円あっても、住宅性能が「省エネ基準適合住宅」で借入限度額が2,000万円なら、控除の対象になるのは2,000万円分だけです。年間の控除額は28万円ではなく14万円になります。「4,000万円借りたから毎年28万円戻る」という理解は誤りで、3つの上限のうち最も低い天井が実際の控除額を決めます。

住民税から引けるのは年97,500円まで

所得税から控除しきれなかった分は住民税から差し引けますが、こちらにも上限があります。所得税の課税総所得金額等の5%、最高97,500円までです（財務省「令和8年度の税制改正」）。つまり、所得税額が10万円の人が使える控除の枠は、所得税10万円＋住民税9.75万円＝19.75万円が上限で、それを超える控除可能額は切り捨てられます。翌年に繰り越すこともできません。

この「使い切れない」問題は年収が高くない世帯ほど起こりやすく、後述の独自試算「控除しきれないのは誰か」で具体的な分岐点を示します。

控除期間は新築13年・中古は住宅性能次第

控除期間は新築・買取再販住宅で13年間、既存（中古）住宅は省エネ基準適合以上なら13年間、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は10年間です。2025年までは中古が一律10年だったため、2026年入居からは中古の条件が大きく改善しています。

出典：国税庁 タックスアンサー No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合」

2026年度税制改正で変わった5つのポイント

2026年（令和8年）入居分から、住宅ローン控除は延長と拡充、そして縮小が同時に進みました。要点は5つです。

1. 適用期限が2030年12月31日まで5年延長

これまで2025年12月31日入居分までだった適用期限が、2030年12月31日入居分まで延長されました。2026年から2030年の間に入居すれば、住宅性能に応じた控除を受けられます。焦って年内入居を目指す必要がなくなった点は、購入計画に余裕を生みます。

2. 中古住宅の控除期間が最長13年に

今回の改正で最も影響が大きいのがここです。省エネ基準適合以上の既存住宅は、控除期間が10年から13年に延びました。あわせて認定住宅・ZEH水準の既存住宅は借入限度額が3,000万円から3,500万円（子育て世帯等は4,500万円）に引き上げられています。新築の供給が絞られるなか、中古を選ぶ人にとって追い風です。中古と新築の損得については新築マンションvs中古マンション｜2026年の損得を徹底比較もあわせてご覧ください。

3. 子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せが継続

子育て世帯等には借入限度額の上乗せ措置が引き続き適用されます。対象は、夫婦のいずれかが40歳未満の世帯、または19歳未満の扶養親族がいる世帯で、判定は入居した年の12月31日時点です。上乗せ幅は住宅性能により500万〜1,000万円で、13年間の控除額に換算すると最大で45.5万円の差になります。

4. 新築の「省エネ基準適合住宅」は限度額が引き下げ

拡充の裏で縮小もあります。新築の省エネ基準適合住宅の借入限度額は、2025年入居の3,000万円（子育て世帯等4,000万円）から、2026年入居では2,000万円（子育て世帯等3,000万円）に引き下げられました。さらにこの区分は、令和10年（2028年）以降の入居では原則として対象外になります（令和9年12月31日以前に建築確認を受けた場合等は借入限度額2,000万円・控除期間10年の経過措置あり）。省エネ性能で差がつく構造は省エネ義務化で「ZEHでない家」は損？2026年の新常識で詳しく扱っています。

5. 災害レッドゾーンの新築は2028年入居分から対象外

土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンに建てる新築住宅は、令和10年（2028年）以降の入居分から住宅ローン控除の対象外になります。2026年・2027年入居分は対象のままで、また建替えと既存住宅の取得は除かれます。対象区域は土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域、災害危険区域（都市再生法に基づく勧告に従わないものとして公表された区域のみ）です。詳しくは災害レッドゾーンの新築は住宅ローン控除対象外へ2028年を、土地の調べ方は不動産購入前に必ず確認！ハザードマップの読み方と災害リスクの見極め方をご参照ください。

出典：財務省「令和8年度の税制改正」（データ取得日：2026-08-24）

【早見表】借入限度額は住宅性能と世帯区分で決まる

借入限度額は「新築か中古か」「住宅性能」「子育て世帯等かどうか」の3つで決まります。まず新築・買取再販住宅の早見表です。

新築・買取再販住宅の借入限度額（2026〜2030年入居）

※最大控除額＝借入限度額×0.7%×控除期間で計算した上限値（当サイト算出）。実際の控除額は年末残高と納税額により下回ります。

既存（中古）住宅の借入限度額（2026〜2030年入居）

出典：財務省「令和8年度の税制改正」、国土交通省「住宅ローン減税」（データ取得日：2026-08-24）

早見表を読むときの3つの注意

第一に、借入限度額は「借りられる上限」ではなく「控除の対象になる残高の上限」です。5,000万円借りること自体は制限されません。第二に、住宅性能の証明には建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書などの書類が必要で、引き渡し後に取得しようとすると間に合わないことがあります。性能の等級については住宅性能表示制度とは｜10評価項目・等級をわかりやすく解説で解説しています。第三に、子育て世帯等の判定は入居した年の12月31日時点です。翌年に子どもが生まれても、その年の入居分にさかのぼって上乗せは適用されません。なお新築戸建ての約半数が長期優良住宅になっている現状は新築戸建ての5割が長期優良住宅｜得と落とし穴にまとめています。

【独自試算】結局いくら戻る？借入額・金利別の13年総額

早見表の「最大控除額」は借入限度額をフルに使い続けた場合の上限値で、実際は残高が減るぶん下回ります。そこで【当サイト独自試算】として、元利均等返済・返済期間35年・金利1.0%・繰り上げ返済なしの条件で、各年の年末残高から13年間の控除額を積み上げました。

借入額×住宅性能別の13年間の控除総額

※【当サイト独自試算】前提：新築・元利均等返済・返済期間35年・金利1.0%・ボーナス返済なし・繰り上げ返済なし・各年末残高から算出。所得税額・住民税額による頭打ちは考慮していません。

この表からわかることは3つあります。まず、省エネ基準適合住宅（一般世帯）はどれだけ借りても182.0万円で頭打ちになります。借入限度額2,000万円の壁に13年間ずっと当たり続けるためで、認定住宅との差は借入4,000万円で118.4万円に達します。次に、子育て世帯等の上乗せが効くのは限度額に当たる借入額のときだけです。借入3,000万円・認定住宅なら一般世帯も子育て世帯も225.3万円で同額になります。最後に、ZEH水準は借入4,000万円を超えたあたりから限度額の天井に当たり始め、認定住宅との差が開いていきます。

金利が上がると控除額はどう動くか

金利が上がると返済が進みにくくなり、年末残高が高いまま推移します。その結果、控除額はむしろ増えます。借入4,000万円・新築認定住宅・子育て世帯で金利だけを変えて試算しました。

※【当サイト独自試算】前提は上表と同じ（借入4,000万円・35年・元利均等）。

金利が0.9%から2.5%に上がると控除総額は13.4万円増えますが、同じ条件で総支払利息は1,341.4万円も増えます。控除が増えることを理由に高い金利を選ぶ意味はまったくない、というのが試算の結論です。金利タイプの選び方は変動金利vs固定金利の総返済額比較、返済期間の決め方は住宅ローンは何年で組む？返済期間の決め方と総返済額比較で解説しています。

中古住宅を買う場合の目安

既存住宅も同じ条件で計算すると、借入3,000万円の場合、省エネ基準適合住宅なら一般世帯182.0万円・子育て世帯等225.3万円、認定長期優良住宅なら225.3万円になります。一方、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は借入限度額2,000万円・控除期間10年のため140.0万円にとどまります。同じ中古でも省エネ性能の有無で85万円前後の差が生まれる計算です。中古の40㎡台への緩和については中古40㎡も住宅ローン控除へ｜コンパクト購入に追い風もご覧ください。

【独自試算】控除しきれないのは誰か——源泉徴収税額から逆算する

ここまでの試算は「税金を十分に納めている」ことが前提でした。しかし実際には、計算上の控除額よりも納めた税金のほうが少なく、控除を使い切れないケースが珍しくありません。使い切れなかった分は翌年に繰り越せず、そのまま消えます。

自分の上限は源泉徴収票で確認できる

会社員の場合、1年間に納めた所得税は源泉徴収票の「源泉徴収税額」欄で確認できます。これに住民税から引ける上限（最高97,500円）を足した金額が、その年に使える控除の枠です。枠を0.7%で割り戻せば、控除を使い切れる年末残高の上限が求められます。

※【当サイト独自試算】住民税の控除上限は「課税総所得金額等の5%・最高97,500円」。上表は上限額97,500円を使える前提の概算で、課税総所得金額が195万円を下回る場合は住民税側の枠がさらに小さくなります。

年末残高3,000万円なら所得税11万円前後が分岐点

読み方は単純です。源泉徴収税額が10万円の人は、年末残高が約2,821万円を超えると控除しきれません。年末残高4,000万円で認定住宅なら計算上の控除額は28万円ですが、使える枠が19.75万円しかなければ、差額の8.25万円は戻ってこないことになります。

控除しきれない状況は、扶養親族が多い世帯・iDeCoや医療費控除など他の控除が大きい世帯・産休や育休で年の途中から収入が減った年に起こりやすくなります。共働きで借入額が大きい場合は、1人で全額を借りるよりペアローンや収入合算で2人分の税額を使うほうが控除を使い切れることがあります。設計の考え方は共働き夫婦の住宅購入ガイド｜ペアローンの選び方と育休リスク対策で扱っています。

なお、この試算はあくまで概算です。実際の所得税額・住民税額は各種所得控除によって変わるため、正確な金額は源泉徴収票と住民税決定通知書、または税務署・税理士にご確認ください。

控除が受けられない・減る8つのケース

要件を1つでも外すと控除は受けられません。実務で問題になりやすいのは次の8つです。

1. 合計所得金額が2,000万円を超えた年

控除を受けられるのは合計所得金額2,000万円以下の年に限られます。制度から永久に外れるわけではなく、所得が2,000万円を超えた年だけ控除が停止し、翌年に2,000万円以下へ戻れば再び受けられます。ボーナスや株式の売却益で一時的に超えるケースがあるため注意が必要です。

2. 床面積が要件を満たさない

床面積は原則50㎡以上です。合計所得金額1,000万円以下の年に限り40㎡以上でも対象になりますが、この40㎡緩和と子育て世帯等への借入限度額の上乗せは選択適用で、両方を同時には使えません。また床面積は登記簿上の面積で判定されます。広告に載る壁芯面積は登記面積より大きくなるため、チラシで42㎡でも登記面積が40㎡を下回ることがあります。契約前に登記事項証明書で確認してください。

3. 省エネ基準を満たさない新築を買った

2024年以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準に適合しないと控除の対象になりません。中古住宅であれば「その他の住宅」として2,000万円・10年の控除が使えますが、新築では0円です。

4. 中古住宅で耐震要件を満たさない

既存住宅は「1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅」であることが要件です。それより古い住宅は、耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のいずれかが必要になります。取得前に申請しなければならない書類もあるため、引き渡し後に気づくと間に合いません。旧耐震物件のリスクは茨城M5.5で震度5弱｜旧耐震マンションの3大リスクと今すぐできる耐震チェックで解説しています。

5. 繰り上げ返済で返済期間が10年未満になった

控除の要件には「返済期間10年以上」があります。期間短縮型の繰り上げ返済を繰り返し、当初の返済開始月から完済までの期間が10年未満になると、その時点で控除は受けられなくなります。残高が減れば控除額も減るため、控除期間中の繰り上げ返済は効果を計算してから判断してください。判断材料は住宅ローンの繰り上げ返済で得する条件｜期間短縮vs返済額軽減の比較にまとめています。

6. 転勤などで住まなくなった

控除の対象は本人が居住している住宅です。単身赴任で家族が住み続けている場合は継続できますが、家族全員で転居すると、その年から控除は停止します。所定の届出を出しておけば、再入居した年から残りの期間について再適用を受けられます。選択肢の比較は転勤になったら持ち家はどうする？売却・賃貸・単身赴任を比較をご覧ください。

7. 売却側の特例と重なった

入居した年とその前2年・後3年の計6年間に、旧自宅の売却で「3,000万円特別控除」「買換え特例」「10年超所有の軽減税率」などを受けていると、住宅ローン控除は使えません。住み替えでは売却の特例と住宅ローン控除のどちらが得かを先に比較する必要があります。不動産売却の譲渡所得税と3,000万円控除｜計算・申告を完全解説と住み替えの税金・特例と住み替えローン完全ガイドで試算しています。

8. 災害レッドゾーンの新築（2028年入居分から）

前述のとおり、令和10年（2028年）以降に入居する災害レッドゾーンの新築住宅は対象外になります。建替えと既存住宅の取得は除かれます。土地探しの段階でハザードマップを確認しておくことが、控除と資産価値の両面で重要です。

出典：国税庁 タックスアンサー No.1211-1

初年度の申請手順｜確定申告と必要書類チェックリスト

住宅ローン控除は自動では適用されません。会社員でも入居した年の翌年に自分で確定申告する必要があります。申告期間は原則2月16日から3月15日までですが、還付申告は入居翌年の1月1日から5年間可能です。

必要書類チェックリスト（初年度）

初年度の流れ

よくあるつまずき

実務で多いのは3つです。1つ目は性能証明書の取得忘れで、認定住宅やZEH水準として申告するには証明書が必須なのに、引き渡し後では発行できないことがあります。2つ目は中古住宅の耐震基準適合証明書で、こちらは取得前に申請しておかないと使えない場合があります。3つ目は取得日と入居日の混同です。要件は「取得の日から6か月以内の入居」で、引き渡しから入居までが空きすぎると対象外になります。

出典：国税庁 タックスアンサー No.1213「認定住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）」

2年目以降の申請手順｜年末調整で完結する

給与所得者であれば、2年目以降は勤務先の年末調整だけで済みます。確定申告は不要です。

注意点は2つあります。まず税務署から届く証明書は残り年分がまとめて1回で送られてくるため、紛失すると再交付申請が必要になります。保管場所を決めておきましょう。次に、自営業者や年収2,000万円を超える給与所得者、副業などで確定申告をする人は、2年目以降も毎年確定申告で控除を受けます。

年末調整で書き漏らした場合も、5年以内なら還付申告で取り戻せます。

他の制度と併用できる・できない

住宅購入では複数の優遇制度が同時に使えますが、併用できない組み合わせもあります。

特に見落としやすいのが、補助金や贈与を受けた分は取得対価から差し引いて限度額を判定する点です。4,500万円の認定住宅を購入し、親から1,000万円の贈与を受けて自己資金に充てた場合、控除の計算上の取得対価は3,500万円として扱われます。贈与の非課税枠は住宅取得等資金の贈与税非課税特例——最大1,110万円の使い方【2026年版】、補助金は最大125万円！省エネ補助金「みらいエコ住宅2026」が今アツいで解説しています。リフォームで住宅ローン減税を使う場合はリフォーム減税2026完全ガイド｜控除額・確定申告・選び方をご覧ください。

よくある質問（FAQ）

住宅ローン控除は結局いくら戻りますか？

年末のローン残高の0.7%が目安ですが、借入限度額と納税額の2つの天井があります。当サイトの試算では、借入4,000万円・新築認定住宅・金利1.0%・35年返済の場合で13年間の合計が約300万円です。省エネ基準適合住宅（一般世帯）なら借入限度額2,000万円の制約で13年間182万円が上限になります。

年収400万円でも控除を使い切れますか？

使い切れないことがあります。源泉徴収税額が年5万円であれば、住民税の上限9.75万円と合わせて使える枠は14.75万円で、これに対応する年末残高は約2,107万円です。借入額がこれを大きく超えると差額は戻りません。まず源泉徴収票の「源泉徴収税額」を確認してみてください。

住民税からはいくらまで引けますか？

所得税の課税総所得金額等の5%、最高97,500円までです。所得税から控除しきれなかった分だけが対象で、翌年への繰り越しはできません。

中古住宅の控除期間は10年ですか、13年ですか？

2026年入居分からは、省エネ基準適合以上の中古住宅は13年間です。省エネ基準を満たさない「その他の住宅」だけが10年間となります。2025年入居までは中古が一律10年だったため、この点が2026年改正の目玉のひとつです。

40㎡台のマンションでも控除は使えますか？

合計所得金額1,000万円以下の年であれば、40㎡以上50㎡未満でも対象になります。ただし子育て世帯等への借入限度額の上乗せとは選択適用で、両方は使えません。また床面積は登記簿上の面積で判定されるため、広告の壁芯面積ではなく登記面積を確認してください。

共働きで2人とも控除を受けられますか？

ペアローンや連帯債務であれば、それぞれの負担額に応じて2人とも受けられます。配偶者が連帯保証人になっているだけの場合、保証人側は対象外です。1人では控除を使い切れない借入額のとき、2人で分けることで枠を活かせる場合があります。

繰り上げ返済をすると控除は減りますか？

残高が減るぶん控除額も減ります。さらに期間短縮型で当初の返済開始から完済までが10年未満になると、控除そのものが受けられなくなります。金利が0.7%を下回っている間は、控除期間中は繰り上げ返済を待つほうが有利になるケースもあります。

借り換えをしても控除は続きますか？

続きます。ただし借り換え後のローンが「返済期間10年以上」などの要件を満たしている必要があります。また借り換えで借入額が当初残高を上回る場合、控除の対象になるのは当初残高に対応する部分だけです。

初年度の確定申告を忘れたらどうなりますか？

還付申告は入居した翌年の1月1日から5年間できるため、忘れてもさかのぼって申告できます。ただし申告するまで年末調整での処理も始まらないため、気づいた時点で早めに手続きしてください。

住宅ローン控除はいつまで使えますか？

2030年（令和12年）12月31日までに入居した住宅が対象です。ただし新築の省エネ基準適合住宅は2028年（令和10年）以降の入居で原則対象外となり、災害レッドゾーンの新築も同じく2028年入居分から対象外になります。年による条件変更があるため、購入時点の最新情報を確認してください。

まとめ

• 控除額は「年末残高×0.7%」「借入限度額×0.7%」「納めた税額」の最も小さい額で決まる
• 2026年入居の借入限度額は新築の認定住宅4,500万円（子育て世帯等5,000万円）、新築の省エネ基準適合住宅は2,000万円（同3,000万円）へ引き下げ
• 中古は省エネ基準適合以上なら控除期間が13年に拡充。省エネ性能の有無で85万円前後の差が生まれる
• 借入4,000万円・新築認定住宅・金利1.0%なら13年間で約300万円。省エネ基準適合（一般世帯）は182万円で頭打ち
• 源泉徴収税額が10万円なら、年末残高約2,821万円を超える分は控除しきれない
• 初年度は確定申告が必須。性能証明書と耐震基準適合証明書は引き渡し前・取得前の手配が必要

住宅ローン控除は「制度があるから得」ではなく、自分の住宅性能・世帯区分・納税額の3つが噛み合ってはじめて効果が出る制度です。物件を決める前に早見表で限度額を確認し、源泉徴収票で使える枠を把握しておけば、購入計画の精度は大きく上がります。個別の判断は税理士や税務署にご相談ください。住宅ローン全体の組み立ては住宅ローンの選び方【2026年版】、購入手続きの流れは不動産購入の流れ完全ガイド｜8ステップと期間・必要書類【2026】、諸費用は不動産購入の諸費用はいくら？内訳と相場・節約術【2026】で解説しています。

最終更新日：2026-08-24