変動金利vs固定金利2026｜日銀利上げ時代の住宅ローン選び方

この記事でわかること

• ✅ 2026年5月現在の住宅ローン金利動向
• ✅ 変動金利・固定金利それぞれのメリット・デメリット
• ✅ 日銀利上げを踏まえた金利タイプの選び方とミックス返済の考え方

「変動金利と固定金利、どちらを選べばよいか」——住宅ローンを検討する多くの方が悩む問いです。2026年は日本銀行が利上げを進め、変動金利が上昇傾向にあります。この記事では最新の金利動向を踏まえ、それぞれの特徴と選択のポイントをわかりやすく解説します。なお、最終的なローン選択は個々の状況によって異なるため、ファイナンシャルプランナーや金融機関への相談もあわせてご検討ください。

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2026年5月の住宅ローン金利動向

2026年5月時点で、主要銀行の変動金利は0.3〜1.0%程度、固定金利（フラット35等）は1.5〜2.5%程度で推移しています。変動・固定の金利差は約1.63%とされており、「変動金利が今後1.63%以上さらに上昇し、それが35年間続く場合に固定の方が有利」という計算になります。

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2026年4月28日の日銀金融政策決定会合では政策金利（0.75%）が3会合連続で据え置かれましたが、市場では2026年6月会合（6月15〜16日）での追加利上げ（0.75%→1.00%）がメインシナリオとして意識されています。

出典：モゲチェック「住宅ローン金利2026年5月の最新動向」、モゲチェック「日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？」

変動金利のメリット・デメリット

メリット

• 当初の金利が固定金利より低く、月々の返済額を抑えられる
• 金利が下がった局面では自動的に恩恵を受けられる
• 繰り上げ返済で元本を早期に減らせば、金利上昇リスクを低減できる

デメリット

• 金利が上昇すると返済額が増加する（金利リスク）
• 一般的に半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額が変更される
• 将来の返済計画が立てにくい

変動金利には「1.25倍ルール」が設けられている場合が多く、5年ごとの返済額見直しでも前回の1.25倍を超えないよう制限される仕組みがあります（未払い利息が発生するリスクもあります）。

固定金利のメリット・デメリット

メリット

• 返済期間中の金利が変わらず、毎月の返済額が一定
• 将来の家計計画を立てやすい
• 金利上昇局面でも影響を受けない安心感

デメリット

• 当初の金利が変動より高め
• 金利が低下しても恩恵を受けられない

全期間固定の代表例として住宅金融支援機構の「フラット35」があり、民間銀行の変動金利と組み合わせて利用することも可能です。

どちらを選ぶべきか？判断の基準

一概に「変動が正解」「固定が正解」とは言えません。以下の基準を参考に自分の状況に合わせて選択することが重要です。

• 収入の安定性：収入が安定していれば金利上昇時の追加負担にも対応しやすい→変動も検討可
• 返済余力：毎月の返済に余裕がない場合は固定で確実に計画を立てる方が安心
• 借入期間：短期完済を目指すなら変動の低金利メリットを活かしやすい
• 金利上昇への許容度：「金利が上がっても問題ない」という資産状況なら変動でも可

出典：SUUMO「住宅ローン金利2026年5月・変動金利と固定金利はどっちがお得？」

リスク分散のミックス返済という選択肢

変動と固定の「いいとこ取り」を目指すのが「ミックス返済」です。例えば借入3,000万円のうち1,500万円を変動、1,500万円を固定にすることで、低金利のメリットを享受しながら金利上昇リスクを分散できます。手数料が二重にかかる場合があるため、事前に金融機関に確認しましょう。

よくある質問（FAQ）

変動金利から固定金利に途中で切り替えられる？

多くの金融機関で借入期間中に変動から固定へ（または固定から変動へ）金利タイプを変更できます。ただし変更手数料や事務手数料がかかる場合があり、切り替えタイミングによっては金利が上がっていることもあります。詳細は借入先の金融機関に確認してください。

住宅ローン控除と組み合わせた場合、どちらが有利？

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は借入残高に対して一定率（0.7%等）が控除されます。変動金利が低い時期は「支払い金利＜控除率」となる場合があり、実質的なコストが低くなるケースもあります。ただし控除率や上限額は年度によって変わるため、最新の制度内容と合わせてシミュレーションすることを推奨します。

フラット35の最新金利はどこで確認できる？

住宅金融支援機構の公式サイト（フラット35公式サイト）で毎月の金利を確認できます。また、金融機関の窓口やローン比較サイトを活用して複数の金融機関を比較することを推奨します。

まとめ

• 2026年5月時点で変動金利0.3〜1.0%・固定金利1.5〜2.5%程度で推移中
• 変動金利は当初返済額が低いが日銀利上げによる将来の金利上昇リスクを伴う
• 固定金利は返済額が確定し家計計画が立てやすい一方、変動より当初金利が高い
• 返済期間・借入額・収入安定性などを踏まえてリスク許容度に合った選択が重要
• 変動と固定を組み合わせる「ミックス返済」もリスク分散の有効な手段

住宅ローンの選択は長期的な家計に大きな影響を与えます。ファイナンシャルプランナーへの相談も活用しながら、最適な選択をしてください。