住み替えの税金・特例と住み替えローン完全ガイド

住み替えの税金は、売却益が出た人は3,000万円特別控除などで節税、売却損が出た人は損益通算で払いすぎた税金を取り戻せるのが基本です。使う特例は「益か損か」で分かれます。

この記事でわかること

• ✅ 住み替えでかかる税金の全体像と、益・損それぞれで使える特例
• ✅ 3,000万円特別控除と買換え特例のどちらが得か（独自試算つき）
• ✅ 売却損が出たときの損益通算・繰越控除で税金を取り戻す方法
• ✅ 住み替えローン・つなぎ融資の仕組みと返済額シミュレーション
• ✅ 売り先行・買い先行の選び方と、失敗しやすい注意点

「今の家を売って新しい家に住み替えたいけれど、税金はいくらかかるの？」「ローンが残っていても住み替えられる？」——住み替えを検討し始めると、売却・購入・税金・ローンが一度に絡み合い、何から手をつければよいか分からなくなりがちです。特に住み替えは、特例の選択や手続きの順序を一つ間違えると数百万円単位で損をし、しかも後から取り返せないケースがあるため、正しい知識が欠かせません。この記事では、住み替え検討者がつまずきやすいポイントを、国税庁・国土交通省の一次情報と不動産取引の実務知見をもとに、独自の試算も交えて整理します。

住み替えの税金・特例の全体像｜まず「益か損か」で分かれる

住み替えの税金は、旧居を売ったときに売却益（譲渡益）が出たか、売却損（譲渡損）が出たかで使える特例がまったく変わります。益が出たら課税を減らす特例、損が出たら払った税金を取り戻す特例、という二つの世界に分かれると考えると整理しやすくなります。まずは全体像をつかみましょう。

住み替えでかかる税金と資金の全体像

住み替えでは「売る側」と「買う側」の両方でお金が動きます。売る側で問題になるのが譲渡所得税です。譲渡所得税とは、不動産を売って得た利益（譲渡所得）にかかる所得税・住民税のことで、税率は所有期間で変わります。所有期間5年超の長期譲渡は20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）、5年以下の短期譲渡は39.63%と、長く持っていた方が税率は低くなります（復興特別所得税を含む・出典：国税庁 No.3302）。

譲渡所得は「売却価額 − 取得費 − 譲渡費用」で計算します。取得費とは、買ったときの購入代金や仲介手数料などのことで、建物は減価償却された後の金額になります。一方の買う側では、新居の購入代金に加えて、仲介手数料・登記費用・不動産取得税・引越し費用などの諸費用がかかり、目安は物件価格の6〜9%程度とされています。売却で得たお金を新居の頭金に回す人が多いため、売却額・残債・新居価格・諸費用の資金の流れを最初に把握することが、住み替え成功の第一歩です。

住み替えの資金は「旧居の売却額 − 旧居のローン残債 = 手元に残る資金」で考えると整理しやすくなります。この手元資金と自己資金を新居の頭金・諸費用に充て、足りない分を新居の住宅ローンで借りるのが基本形です。旧居のローン残債が売却額を上回るオーバーローンの場合は、手元資金がマイナスになるため、住み替えローンなどの追加借入を検討することになります。まずは旧居がいくらで売れそうか、残債がいくら残っているかを不動産会社の査定とローンの残高証明で確認し、資金の全体像を数字で押さえておきましょう。

「益が出た人／損が出た人」で使う特例が変わる

住み替えで使える主な特例は、益が出たケースと損が出たケースで次のように分かれます。

ここで押さえておきたいのが、益の特例（3,000万円控除・買換え特例）は住宅ローン控除と事実上併用できないのに対し、損の特例（損益通算・繰越控除）は住宅ローン控除と併用できるという違いです。この「損は併用OK・益は併用に注意」という対比が、住み替えの税金を理解するうえでの核になります。詳しくは後半のH2で解説します。

特例の適用期限は令和9年（2027年）12月31日まで

住み替えで使える居住用財産の主な特例（買換え特例・譲渡損失の損益通算・繰越控除など）の適用期限は、現在令和9年（2027年）12月31日まで延長されています。国土交通省の「居住用財産の譲渡に関する特例措置」ページで、これらの期限が令和9年末まで延長済みと確認できます（出典：国土交通省）。

注意したいのは、国税庁のタックスアンサー本文には「令和7年12月31日」といった古い期限表記が残っている場合があることです。税制改正が反映されるまで表記の更新に時間差が生じることがあるため、期限に迷ったときは国土交通省の最新ページや税務署・税理士に確認することをおすすめします。本記事では最新の令和9年（2027年）末を前提に解説します。なお、3,000万円特別控除には期限の定めがなく恒久的な制度です。

【益が出たケース】3,000万円控除 vs 買換え特例の選び方

売却益が出た住み替えでまず検討すべきは、3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例のどちらを使うかです。結論から言えば、譲渡益が3,000万円前後までなら税額そのものが消える3,000万円控除が有利で、買換え特例が生きるのは益が大きく新居をずっと売らないケースに限られます。両者は併用できないため、選択がそのまま税額を左右します。

マイホーム3,000万円特別控除とは

マイホームの3,000万円特別控除とは、マイホームを売ったときの譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です。所有期間の長短に関係なく使え、譲渡益が3,000万円以内であれば税額が0円になることもあります（出典：国税庁 No.3302）。

主な要件は、自分が住んでいる（または住まなくなってから3年経過する年の12月31日までに売る）こと、前年・前々年に同じ特例や譲渡損失の特例を受けていないこと、親子や夫婦など特別の関係にある人への売却でないこと、などです。譲渡所得税の計算方法や3,000万円控除の申告手順は、不動産売却の譲渡所得税と3,000万円控除｜計算・申告を完全解説で詳しく解説しています。住み替えの多くのケースでは、まずこの控除で足りるかを検討することになります。

特定居住用財産の買換え特例とは（免除ではなく繰り延べ）

特定居住用財産の買換え特例とは、旧居を売って新居に買い換えたとき、売却益への課税を将来の再譲渡まで先送りできる特例です。ここで最も重要なのは、買換え特例は税金の「免除」ではなく、将来への「繰り延べ」にすぎないという点です。今は税金が0円でも、いずれ新居を売るときに、繰り延べた旧居の利益がまとめて課税されます（出典：国税庁 No.3355）。

主な要件は、売却代金が1億円以下、居住期間10年以上、売った年の1月1日時点で所有期間10年超、買換え資産は床面積50㎡以上で中古の場合は築25年以内または耐震基準適合、などです。買換え時期は売却した年の前年から翌年までの3年間が対象です。また、旧居の売却額より新居の購入額が低いと一部だけ即課税され、新居の方が高い場合にのみ全額が繰り延べになります。さらに、この特例を使うと旧居の取得日が新居に引き継がれないため、適用後10年以内に新居を売ると10年超の軽減税率が使えなくなる点にも注意が必要です。

独自試算：3,000万円控除と買換え特例でどちらが得か

実際にどれくらい差が出るのか、旧居を1,000万円で取得し5,000万円で売却（譲渡益4,000万円）、新居を7,000万円で購入するモデルで試算しました。所有期間5年超の長期譲渡（税率20.315%）を前提とします。

※当サイト独自試算。税額・返済額は取得費・所有期間・借入条件・金融機関により異なります。実際の適用は税理士・FP等の専門家にご相談ください。

買換え特例を選ぶと住み替え時の税金は0円になり一見お得に見えます。しかし将来、新居（購入額7,000万円）を8,000万円で売却すると、新居の利益1,000万円に繰り延べた旧居の利益4,000万円が上乗せされ、課税所得は5,000万円、税額は約1,016万円にふくらみます。一方、住み替え時に3,000万円控除で約203万円を納めておけば、将来の売却は新居の利益分だけで済みます。不動産取引の現場でも、「買換え特例は今の税金を先送りしているだけで、将来自分の首を絞めることがある」と実務家が注意を促すテーマです。

判断基準：益3,000万円前後までは控除が有利

この試算からわかるのは、譲渡益が3,000万円前後までなら、税額そのものが消える3,000万円控除の方が有利だということです。買換え特例は課税を先送りしているだけなので、いずれ新居を売る予定があるなら、その時にまとめて重い税金が待っています。

買換え特例が生きるのは、譲渡益が3,000万円を大きく超え、なおかつ買った新居をずっと売らずに住み続ける（相続まで持つ）ケースに限られます。住み替え経験者からよく聞かれるのが「税金が0円になるなら買換え特例が得では」という声ですが、多くの住み替え世帯にとっては3,000万円控除の方が実利が大きいと考えられます。迷ったら、将来また売る可能性があるかどうかを軸に判断するとよいでしょう。

【損が出たケース】譲渡損失の損益通算・繰越控除

住み替えで旧居を買ったときより安く売って売却損（譲渡損失）が出た場合は、その損を給与所得などと相殺（損益通算）して、払いすぎた税金を取り戻せる可能性があります。損益通算とは、赤字の所得を他の黒字の所得から差し引いて全体の税負担を減らす仕組みのことです。控除しきれない分は翌年以後3年間繰り越せます。損が出たケースには2種類の特例があります。

買換えありの特例（No.3370）

買換えを伴う場合に使えるのが「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」（No.3370）です。旧居の譲渡損失を給与所得などと損益通算でき、控除しきれない分は翌年以後3年間繰り越せます（出典：国税庁 No.3370）。

主な要件は、旧居を売った年の1月1日時点で所有期間5年超であること、新居は床面積50㎡以上で取得した年の翌年12月31日までに居住すること、新居取得の年末に償還期間10年以上の住宅ローンを持っていること、などです。合計所得金額が3,000万円を超える年は繰越控除が使えず、敷地500㎡を超える部分も対象外となります。適用期限は令和9年（2027年）12月31日までです。給与所得者であれば、通算・繰越によって源泉徴収された所得税の還付が受けられることがあります。たとえば譲渡損失が1,000万円で、その年の給与所得が600万円だった場合、その年は給与所得600万円と損失を相殺して所得を0円に近づけ、控除しきれなかった残りの400万円を翌年以後3年間の所得から順に差し引いていく、というイメージです。損失額が大きいほど、複数年にわたって税負担を軽減できる効果が期待できます。

買換えなしでも使える特例（No.3390）

新居を買わずに住み替える（賃貸に移るなど）場合でも、住宅ローンが残っている家を残債より安く売ったなら「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」（No.3390）が使えます。「住宅ローン残高 − 売却価額」を限度に譲渡損失を損益通算でき、買換え資産を取得しなくても適用可能な点が特徴です（出典：国税庁 No.3390）。

主な要件は、売った年の1月1日時点で所有期間5年超であること、売買契約日の前日に償還期間10年以上の住宅ローン残高があること、などです。オーバーローン（残債が売却額を上回る状態）で泣く泣く手放すようなケースでも、税制面でのフォローがある点は知っておく価値があります。こちらも適用期限は令和9年（2027年）12月31日までです。

損は住宅ローン控除と併用できる

損が出たケースの大きなメリットは、譲渡損失の損益通算・繰越控除は、新居の住宅ローン控除と併用できることです。益が出たケースの3,000万円控除・買換え特例が住宅ローン控除と事実上併用できないのとは対照的です。

つまり、旧居の損を給与所得と通算して税金を取り戻しつつ、新居では住宅ローン控除で毎年の所得税・住民税を軽減する、という二重のメリットを受けられる可能性があります。住宅ローン控除の最新の控除額や申請手順は、住宅ローン減税2026年最新版｜控除額・申請手順・改正ポイントで確認できます。ただし繰越控除には合計所得3,000万円以下という所得要件があり、住宅ローン控除にも所得や床面積の要件があるため、両方の条件を満たすかを事前に確認しておくことが大切です。損益通算・繰越控除は確定申告が必須になるため、売却の翌年の申告を忘れないようにしましょう。

住み替えローン・つなぎ融資の仕組みと返済シミュレーション

旧居のローンが残っている状態で住み替えるときに登場するのが住み替えローンとつなぎ融資です。住み替えローンは残債と新居購入資金をまとめて借りる仕組み、つなぎ融資は決済のタイミングをつなぐ短期の融資で、役割がまったく異なります。まずはそれぞれの仕組みを理解しましょう。

住み替えローン（買い替えローン）とは

住み替えローン（買い替えローン）とは、旧居を売っても返しきれないローン残債と、新居の購入資金をまとめて一本のローンで借りる仕組みです。旧居の売却額が残債を下回るオーバーローンの状態でも、担保割れの分を新居購入資金に上乗せして借りられるため、貯蓄を取り崩さずに住み替えられるのが最大のメリットです。

一方でデメリットも大きく、担保価値を超えて借りるため通常の住宅ローンより金利が高め（おおむね2〜4%程度）で、返済負担率などの審査基準も厳しめとされています。返済負担率とは年収に占める年間返済額の割合のことで、通常30%程度まで認められるところ、住み替えローンでは25%程度に抑えられることもあります。最初から担保割れの状態でスタートするため、住み替え直後にまた売ろうとしても身動きが取りにくくなる点には注意が必要です。不動産取引の現場でも、住み替えローンは「便利だが借りすぎに要注意の商品」として慎重な資金計画とセットで案内されることが多いものです。

つなぎ融資との違い

つなぎ融資とは、新居の代金支払いが住宅ローンの実行より先になるとき、その期間を橋渡しする短期の融資です。主に「先に新居を買う（買い先行）」ときに使われ、旧居の売却代金や新居の住宅ローンが実行されたタイミングで一括返済します。融資期間は1か月〜1年程度と短いのが特徴です。

住み替えローンが「残債＋新居資金をまとめて長期で借りる」仕組みであるのに対し、つなぎ融資は「支払いの時間差を一時的に埋める」ための融資で、目的も期間もまったく異なります。つなぎ融資には金利のほかに事務手数料がかかり、返済が遅れると遅延損害金が発生することもあるため、いつ・いくら必要になるかを事前に金融機関と確認しておくことが欠かせません。金利条件の比較は、金利条件の比較も参考になります。

独自試算：住み替えローン返済額シミュレーション

借入額と金利によって、毎月の返済額はどれくらい変わるのでしょうか。返済期間35年・元利均等返済で、変動0.9%（2026年7月時点の主要銀行の最優遇帯）、固定10年3.0%、住み替えローン想定3.5%の3パターンを試算しました。

※当サイト独自試算。税額・返済額は取得費・所有期間・借入条件・金融機関により異なります。実際の適用は税理士・FP等の専門家にご相談ください。

同じ借入額でも金利が変わると返済額は大きく動きます。たとえば4,000万円を借りた場合、変動0.9%なら月約11.1万円ですが、住み替えローン想定の3.5%では月約16.5万円と、毎月5万円以上の差になります。金利差が返済総額に与える影響は35年で1,000万円単位に及ぶこともあり、住み替えローンで残債を上乗せするほど負担は重くなります。オーバーローン分をどこまで新居に上乗せするか、頭金をいくら入れて借入額を圧縮するかは、住み替えの成否を左右する重要な判断です。新居の頭金の目安については住宅ローンの頭金はいくら必要？平均額と理想の割合も参考にしてください。

住み替えではなく新規に住宅ローンを組む場合の決め方は、いくら借りるかから始める住宅ローンの決め方にまとめています。

売り先行 vs 買い先行｜順序とタイミングの決め方

住み替えでは「旧居を先に売る（売り先行）」か「新居を先に買う（買い先行）」かの順序を決める必要があります。資金に余裕がなくダブルローンを避けたいなら売り先行、住みながらじっくり新居を選びたいなら買い先行が基本です。それぞれのメリット・デメリットを整理しましょう。

売り先行のメリット・デメリット

売り先行とは、旧居の売却を先に済ませてから新居を購入する順序です。最大のメリットは、売却額が確定してから新居の予算を組めるため資金計画が立てやすく、ダブルローンを避けられることです。売却代金を新居の頭金に充てられるため、借入額を抑えやすくなります。

一方のデメリットは、旧居の引き渡しから新居への入居までに空白期間が生じると、仮住まい（賃貸）と2回の引越しが必要になり、その費用や手間がかかることです。仮住まいの家賃・敷金礼金・引越し費用は合計で数十万円になることもあります。資金に不安がある人や、ダブルローンの負担を避けたい人には、売り先行が向いていると考えられます。

買い先行のメリット・デメリット

買い先行とは、新居を先に購入してから旧居を売却する順序です。メリットは、今の家に住みながら新居をじっくり選べ、仮住まいや2回の引越しが不要なことです。気に入った物件が出たときにすぐ動ける機動力もあります。

デメリットは、旧居が売れるまで旧居と新居の両方のローンを抱えるダブルローンの期間が生じることです。ダブルローンとは、住宅ローンを二重に返済する状態のことで、家計への負担が大きくなります。買い先行で怖いのは、「早く旧居を売らなければ」という焦りから相場より安く値下げして売ってしまう失敗です。不動産のプロが注意点として挙げるのも、まさにこの「売り急ぎによる値下げ」で、買い先行を選ぶなら旧居がいくらで・いつ頃売れそうかの見通しを事前に立てておくことが重要です。

資金計画と仮住まいの考え方

順序を決める最大の判断材料は資金です。自己資金に余裕があれば買い先行、余裕がなければ売り先行が基本の考え方になります。買い先行でダブルローンやつなぎ融資を使う場合は、旧居が想定より安くしか売れなかったときや、売却が長引いたときに家計が耐えられるかをシミュレーションしておく必要があります。

売り先行で仮住まいが必要になる場合は、賃貸の初期費用・家賃・2回分の引越し費用・トランクルーム代などを見積もり、資金計画に織り込みましょう。近年は、売却と購入の引き渡し日を調整して仮住まいを避ける「同時決済」や、旧居を売った後もしばらく住み続けられる「リースバック」的な引き渡し猶予を交渉するケースもあります。住み替えのタイミングは、家庭の資金状況・売却市場の動向・新居の希望条件を総合して決めることをおすすめします。

タイミングの面では、税制の特例期限も判断材料になります。買換え特例や譲渡損失の特例を使う予定なら、令和9年（2027年）12月31日までに旧居を売却する必要があるため、逆算して売却活動を始めることが大切です。住み替え経験者からよく聞かれるのが「思ったより旧居が売れず、スケジュールがずるずる後ろにずれた」という声で、売却には数か月かかることも珍しくありません。特に築年数が経った物件やエリアの相場が弱含みの場合は、余裕を持ったスケジュールを組むことをおすすめします。売却と購入の両方を同じ不動産会社に任せると、引き渡し日の調整や資金の受け渡しがスムーズになりやすい点も、実務上のメリットとして知られています。

住み替えで失敗しやすい実務上の注意点

住み替えの税金は、知らないと数百万円損しかねない落とし穴がいくつもあります。特に注意したいのが特例の併用制限・適用順序・取得日の引き継ぎの3点です。いずれも後から取り返しがつかないケースがあるため、事前にしっかり確認しておきましょう。

3,000万円控除と住宅ローン控除は事実上併用不可

住み替えで見落とされがちなのが、3,000万円特別控除と新居の住宅ローン控除は、事実上併用できないという点です。住宅ローン控除には「入居した年とその前2年、翌年以後3年（計6年間）に、譲渡所得の特例を受けていないこと」という要件があり、住み替えのタイミングではこの期間が旧居売却と重なりやすいためです。

実務上、売却時期を早めても遅らせても、3,000万円控除の「住まなくなって3年以内」という要件と住宅ローン控除の6年制限がぴったり重なるため、両立できるケースはほとんどないと考えられています。どちらを使うべきかは金額次第で、住宅ローン控除は制度上最大でも13年で数十万円程度の圧縮にとどまる一方、売却益が大きい住み替えでは3,000万円控除の節税額が上回ることが多いとされています。自分のケースでどちらが得かは、税理士やFPに試算してもらうのが確実です。

適用順序ミスは修正申告で撤回できない

もっとも注意したいのが適用の順序です。先に3,000万円控除を選んで申告すると、後から住宅ローン控除に切り替えることはできません。逆に、先に住宅ローン控除で申告してから3,000万円控除に修正するのは認められています。つまり、どちらか迷ったら先に住宅ローン控除で申告しておく方が、後戻りの余地を残せるということです。

不動産取引の現場では、この「先に3,000万円控除を選んでしまい、後から住宅ローン控除に変えられない」という相談が実際に多いとされます。特例は一度選ぶと修正申告で撤回できないものがあるため、申告前にどちらが有利かを確認しておくことが欠かせません。判断に迷う場合は、確定申告の前に税務署や税理士へ相談することをおすすめします。

取得日の引き継ぎ・期限切れに注意

買換え特例には、前述のとおり旧居の取得日が新居に引き継がれないという落とし穴があります。買換え特例を使った後、新居を短期間で売却すると、所有期間が短いとみなされて税率が高くなったり、10年超の軽減税率が使えなくなったりする可能性があります。将来また住み替える予定がある人は、この点を踏まえて特例を選ぶ必要があります。

もう一つの注意点が適用期限です。買換え特例や譲渡損失の損益通算・繰越控除の期限は令和9年（2027年）12月31日までで、この日までに売却（譲渡）していることが条件になります。期限ぎりぎりで動くと、売却活動が長引いて間に合わないリスクがあるため、特例の利用を前提に住み替えるなら早めに動き出すことをおすすめします。税制は改正で変わることがあるため、実行前に最新の情報を確認しましょう。

よくある質問（FAQ）

住み替えで税金はいくらかかりますか？

売却益が出たかどうかで大きく変わります。売却益が3,000万円以内なら3,000万円特別控除で税額が0円になることも多く、その場合は税負担なく住み替えられます。控除しきれない利益には、所有期間5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%の税率がかかります。売却損が出た場合は逆に、損益通算で払いすぎた税金が戻ることもあります。

3,000万円控除と買換え特例はどちらが得ですか？

譲渡益が3,000万円前後までなら、税額そのものが消える3,000万円控除が有利と考えられます。買換え特例は課税の免除ではなく将来への繰り延べにすぎず、新居を売るときにまとめて課税されるためです。買換え特例が有利になるのは、益が3,000万円を大きく超え、かつ買った新居をずっと売らないケースに限られます。

ローンが残っていても住み替えられますか？

住み替えられる可能性があります。旧居の売却額で残債を完済できればそのまま住み替えられ、売却額が残債に足りないオーバーローンの場合は、残債と新居購入資金をまとめて借りる住み替えローンを利用する方法があります。ただし住み替えローンは金利が高めで審査も厳しめのため、無理のない返済計画を立てることが大切です。

売り先行と買い先行はどちらがよいですか？

資金に余裕がなくダブルローンを避けたいなら売り先行、住みながらじっくり新居を選びたいなら買い先行が基本です。売り先行は資金計画が立てやすい反面、仮住まいと2回の引越しが必要になることがあります。買い先行は仮住まい不要ですが、旧居が売れるまでの二重ローンと売り急ぎのリスクに注意が必要です。

売却損が出たら本当に税金が戻るのですか？

要件を満たせば戻る可能性があります。旧居を残債より安く売って損が出た場合、その損失を給与所得などと損益通算し、控除しきれない分を翌年以後3年間繰り越せる特例があります。給与所得者なら源泉徴収された所得税の還付を受けられることがあります。適用には確定申告が必須で、所得や所有期間などの要件があるため、事前に確認しておきましょう。

まとめ

住み替えの税金は「益か損か」で使う特例が分かれ、選択と順序を誤ると取り返しがつかなくなります。要点を整理します。

• 売却益が出たら3,000万円控除・買換え特例、売却損が出たら損益通算・繰越控除で対応する
• 益が3,000万円前後までは、税額が消える3,000万円控除が有利。買換え特例は「繰り延べ」にすぎない
• 損の特例は住宅ローン控除と併用できるが、益の特例（3,000万円控除）は事実上併用できない
• 先に3,000万円控除を選ぶと住宅ローン控除に切り替えられないため、適用順序は慎重に判断する
• 住み替えローンは金利が高め。売り先行・買い先行は資金状況で選び、無理のない計画を立てる

住み替えは税金・ローン・売買の順序が複雑に絡むため、自分のケースでどの特例が有利かは金額や所有期間によって変わります。まずは旧居の売却でいくらの益・損が出そうかを把握し、そのうえで税理士やFPなどの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。正しい知識と早めの準備が、後悔しない住み替えへの近道です。