住宅ローンはいくら借りられる？年収別の借入額と返せる額

住宅ローンで借りられる額の目安は年収の6〜7倍、無理なく返せる額は手取り年収の20〜25%です。金融機関が「貸せる額」と、家計が「無理なく返せる額」は別物であり、この差を理解することが住宅購入の失敗を防ぐ第一歩になります。

この記事でわかること

• ✅ 住宅ローンで「借りられる額」と「無理なく返せる額」の2つの基準の違い
• ✅ 返済負担率・審査金利・返済期間から借入可能額が決まる仕組み
• ✅ 年収300〜800万円別の借入可能額・毎月返済額の早見表（当サイト独自試算）
• ✅ 2026年の金利上昇に備えた返済シミュレーションと無理のない組み方

「自分の年収だと住宅ローンはいくらまで借りられるのだろう」——住宅購入を考え始めた多くの人が、まず最初にぶつかる疑問です。インターネットで調べると「年収の7倍」「返済負担率35%まで」といった数字が出てきますが、その金額をそのまま借りてしまうと、家計が想像以上に苦しくなることがあります。2026年は日本銀行が政策金利を1.0%へ引き上げ、住宅ローン金利が上昇する局面に入りました。これまで以上に「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」で考えることが大切です。この記事では、借入可能額が決まる仕組みから年収別の具体的な金額、2026年の金利環境を踏まえた返済計画までを、当サイト独自のシミュレーションを交えて解説します。

住宅ローンはいくら借りられる？まず知るべき2つの基準

住宅ローンの借入額を考えるときは、「借りられる額（借入可能額）」と「無理なく返せる額（適正返済額）」という2つの基準を分けて考えることが重要です。借りられる額は金融機関の審査基準で決まる上限であり、年収の6〜7倍が一般的な目安です。一方、無理なく返せる額は家計から逆算した現実的な金額で、手取り年収の20〜25%に返済額を抑えるのが安全圏とされています。この2つは数百万円から1,000万円以上ずれることも珍しくありません。

「借りられる額」＝年収の6〜7倍（借入可能額）

借入可能額とは、金融機関が「この人にはここまで貸せる」と判断する上限額のことです。一般的に年収の6〜7倍が目安とされ、たとえば年収600万円なら3,600万〜4,200万円程度が借入可能額の目安になります。金融機関は申込者の年収・勤務先・勤続年数・他の借入状況などを総合的に審査し、後述する「返済負担率」が一定の範囲内に収まるかどうかで貸せる額を判断しています。

注意したいのは、この借入可能額はあくまで「貸す側の論理」で決まる上限だという点です。金融機関にとって重要なのは、貸したお金が滞りなく回収できるかどうかであり、借り手が日々の生活でどれだけ余裕を持って暮らせるかまでは保証してくれません。住宅ローン審査の仕組みについては、住宅ローン審査に通る条件と落ちた場合の対処法2026もあわせて参考にしてください。

「無理なく返せる額」＝手取りの20〜25%

無理なく返せる額とは、毎月の返済をしながらも教育費・老後資金・趣味や交際費などにお金を回せる、家計のバランスがとれた返済額のことです。目安は額面年収ではなく「手取り年収」の20〜25%に年間返済額を抑えることです。額面500万円の人の手取りはおおむね390万〜400万円程度になるため、安全な年間返済額は約78万〜100万円、毎月にすると約6.5万〜8.3万円が目安になります。

不動産取引の現場では、借入可能額の満額を借りた結果、子どもの進学や車の買い替えと返済が重なって家計が一気に圧迫される、というケースがよく聞かれます。借入可能額の満額を借りるのではなく、手取りから逆算した「無理なく返せる額」を上限に置くのが、後悔しない住宅ローンの組み方の基本です。

具体的に2つの基準のギャップを見てみましょう。年収500万円の人の場合、金融機関基準の借入可能額は約3,500万円ですが、手取り（約390万円）の20〜25%から逆算した無理なく返せる借入額は約2,500万〜3,000万円です。その差は500万〜1,000万円にもなります。借りられるからといって上限まで借りると、毎月の返済が手取りの3割を超え、家計の自由度が大きく下がってしまいます。住宅は「買えるか」だけでなく「買った後も無理なく暮らせるか」で判断することが、長い返済生活を安心して続けるコツです。

もうひとつ大切なのは、購入の前後で家計の固定費がどう変わるかを把握しておくことです。賃貸から持ち家に移ると、毎月の住居費が家賃から住宅ローン返済に置き換わるだけでなく、後述する管理費・修繕積立金・固定資産税といった新しい固定費が加わります。現在の家賃と同じ返済額だからといって安心するのではなく、これらの維持費も含めた「総住居費」で無理がないかを確認しておきましょう。

借入可能額はどう決まる？返済負担率・審査金利・返済期間

借入可能額は、主に「返済負担率」「審査金利」「返済期間」の3つの要素で決まります。結論から言うと、返済負担率が高いほど、審査金利が低いほど、返済期間が長いほど、借りられる額は大きくなります。それぞれの仕組みを理解しておくと、自分の借入可能額がなぜその金額になるのかが見えてきます。

返済負担率とは（年収に占める年間返済額の割合）

返済負担率（返済比率）とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合のことです。たとえば年収500万円の人が年間100万円返済する場合、返済負担率は20%になります。金融機関は、この返済負担率に上限を設けて貸せる額を判断しています。代表的な全期間固定金利型のフラット35では、年収400万円未満は総返済負担率30%以下、年収400万円以上は35%以下という基準が設けられています（出典：住宅金融支援機構 フラット35）。

ここで言う「総返済負担率」は、住宅ローンだけでなく、自動車ローンやカードローン、奨学金の返済なども含めた、すべての借入の年間返済額が対象です。すでに他のローンがある場合は、その分だけ住宅ローンに使える枠が減る点に注意しましょう。なお、フラット35利用者の実際の返済負担率は「15%超〜20%以内」が最も多く、上限いっぱいまで借りている人は少数派です。

計算例で確認しましょう。年収500万円の人が、毎月のマイカーローンを2万円（年24万円）返済している場合、住宅ローン以外で返済負担率はすでに約4.8%を使っています。仮に住宅ローンの審査基準が35%だとすると、住宅ローンに使えるのは残り約30%、年間約150万円までです。このように、他の借入があると借入可能額は目に見えて下がります。住宅ローンの審査を受ける前に、不要なローンやキャッシングは整理しておくと、希望の借入額に届きやすくなります。

審査金利と実行金利の違い（2026年は審査金利3.5%が主流）

審査金利とは、金融機関が借入可能額を計算するときに使う、実際の適用金利よりも高めに設定された金利のことです。2026年現在、多くの金融機関では審査金利を3.5%前後に設定しています。実際に適用される変動金利が0.7%前後であっても、審査では3.5%で返済できるかどうかを確認する、という仕組みです。

なぜ高めの金利で審査するのかというと、将来金利が上昇しても返済を続けられるかを確かめるためです。つまり審査金利は、金融機関が用意している一種の「安全弁」です。借り手側もこの考え方を取り入れ、低い変動金利だけで返済計画を立てるのではなく、金利が上がった場合でも返済できるかを意識しておくと安心です。全期間固定で金利上昇リスクを避けたい場合は、フラット35とは？2026年最新金利と変動・固定との徹底比較も参考になります。

返済期間・完済時年齢が借入額を左右する

返済期間が長いほど毎月の返済額は小さくなり、その分だけ借入可能額は大きくなります。多くの金融機関では最長35年（一部は40〜50年）まで設定でき、長く借りるほど月々の負担は軽くなります。ただし、返済期間には「完済時年齢」という上限があり、一般的に80歳未満で完済することが条件です。

たとえば45歳で借りる場合、80歳完済とすると返済期間は最長35年ですが、50歳で借りれば30年が上限になります。借入開始年齢が上がるほど返済期間が短くなり、結果として借入可能額も小さくなる傾向があります。返済期間を長くすれば月々は楽になりますが、その分、総返済額（利息の合計）は増えます。期間短縮による利息軽減を狙うなら、住宅ローンの繰り上げ返済で得する条件｜期間短縮vs返済額軽減の比較もチェックしておきましょう。

【年収別】住宅ローン借入可能額の早見表（当サイト独自試算）

ここでは、年収別に住宅ローンの借入可能額がいくらになるのかを、当サイトの独自試算で具体的に見ていきます。結論として、同じ年収でも「上限まで借りた場合」と「安全圏に抑えた場合」では借入額が1,000万円前後変わります。まずは金融機関基準の借入可能額、次に安全圏の借入額、最後に金利上昇のストレステストの順で確認しましょう。なお、以下の試算はいずれも一定の前提条件にもとづく目安であり、実際の借入可能額や返済額は申込者の属性・金融機関・商品によって変わります。ご自身の正確な数字は、利用したい金融機関のシミュレーターや窓口で確認することをおすすめします。

年収別の借入可能額の目安（金融機関基準）

下表は、審査金利3.5%・返済期間35年・返済負担率35%という、金融機関が借入可能額を計算する典型的な条件で試算した年収別の借入可能額です。あわせて、実際の適用金利を1.0%と仮定した場合の毎月返済額も示しています。

※当サイト独自試算（審査金利3.5%・返済期間35年・返済負担率35%で借入可能額を算出、毎月返済額は実行金利1.0%・元利均等返済で計算）。実際の返済額は借入条件・金融機関により異なります。住宅ローンの借入計画はFPや金融機関の専門家にご相談ください。

この表からわかるのは、年収の6〜7倍という目安どおり、年収500万円なら3,500万円前後まで借りられるということです。ただし、これはあくまで「貸せる上限」であって、「返して問題ない金額」ではない点を忘れないようにしましょう。

返済負担率別の毎月返済額シミュレーション

次に、返済負担率を安全圏とされる25%に抑えた場合の借入額と毎月返済額を見てみましょう。下表は、審査金利3.5%・返済期間35年・返済負担率25%で借入額を計算し、実行金利1.0%での毎月返済額を示したものです。

※当サイト独自試算（審査金利3.5%・返済期間35年・返済負担率25%で借入額を算出、毎月返済額は実行金利1.0%・元利均等返済で計算）。実際の返済額は借入条件により異なります。

負担率35%の表と比べると、同じ年収500万円でも借入額が約3,530万円から約2,520万円へと、約1,000万円も下がります。月々の返済額も約9.9万円から約7.1万円へと、2.8万円ほど軽くなります。この差額が、教育費や老後資金、急な出費に備える家計の余裕になります。どこまで借りるかは、上限と安全圏のあいだで自分の家計に合わせて調整するイメージです。

2026年の金利上昇に備えるストレステスト

2026年は金利が上昇する局面に入っており、変動金利を選ぶ場合は将来の金利上昇を想定しておくことが欠かせません。下表は、借入額3,000万円・返済期間35年で、適用金利が0.7%から段階的に上昇した場合の毎月返済額と総返済額を試算したものです。

※当サイト独自試算（借入額3,000万円・返済期間35年・元利均等返済）。実際の返済額は借入条件・金利の推移により異なります。

変動金利が0.7%から1.5%へ上がるだけで、毎月の返済額は約1.1万円、年間で約13.5万円増えます。2.5%まで上がれば毎月の負担は約2.7万円増、総返済額では1,000万円以上の差になります。変動金利で借りる場合は、この上昇分を吸収できるだけの余裕を持って借入額を決めることが大切です。変動金利には返済額の急上昇を抑える仕組みもあるため、変動金利の5年ルール・125%ルールとは｜未払利息リスクと対策もあわせて確認しておきましょう。

「無理なく返せる額」に調整する5つのチェックポイント

借入可能額がわかったら、次は「自分にとって無理のない額」へ調整していきます。ポイントは、額面ではなく手取りで考えること、ボーナス返済に頼らないこと、そして将来のライフイベント支出を差し引いて考えることです。ここでは特に重要な3つの視点を解説します。

額面ではなく「手取り」で返済比率を考える

金融機関の返済負担率は額面年収をベースに計算されますが、実際に生活に使えるのは税金や社会保険料を引いた手取り収入です。額面年収500万円の場合、手取りはおおむね390万〜400万円程度になります。額面で返済負担率25%（年125万円）に見えても、手取りベースでは約31%に達してしまい、思ったより家計が圧迫されることになります。

そのため、返済計画を立てるときは手取り年収の20〜25%を年間返済額の上限にするのがおすすめです。住宅購入に詳しい専門家の多くが指摘するのも、「額面ではなく手取りで考えれば、住宅ローンで生活が苦しくなる失敗の大半は防げる」という点です。手取り額がわからない場合は、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」や、毎月の給与明細の差引支給額の合計から把握できます。

ボーナス返済に頼らない

住宅ローンには、毎月の返済とは別にボーナス月に上乗せして返済する「ボーナス併用返済」という方法があります。ボーナス返済を組み込むと毎月の返済額を抑えられますが、ボーナスは景気や勤務先の業績によって変動するため、頼りすぎると危険です。

不動産取引の現場でも、ボーナスカットや転職で賞与が減り、返済が一気に苦しくなった例は少なくありません。実務上の安全策は、ボーナス返済を使わず、毎月の返済だけで成立する借入額に抑えることです。どうしてもボーナス返済を使う場合でも、ボーナス分は返済全体の1〜2割程度にとどめ、賞与がなくても家計が回る範囲で設定しておくと安心です。

教育費・老後資金・車などの将来支出を差し引く

住宅ローンは20〜35年と長期にわたって返済が続きます。その間には、子どもの進学費用、車の買い替え、家電や住宅設備の修繕、そして自分たちの老後資金の準備など、さまざまな支出が発生します。借入額を決めるときは、これらの将来支出を織り込んでおくことが欠かせません。

たとえば子ども1人を大学まで進学させる場合、教育費は数百万円から1,000万円以上かかるとされています。こうした支出と住宅ローン返済が重なる時期を想定し、その時期でも家計が回るかをシミュレーションしておきましょう。購入後に頭金や繰り上げ返済で柔軟に対応する考え方もあります。頭金の準備については住宅ローンの頭金はいくら必要？平均額と理想の割合が参考になります。

住宅ローン以外の「維持費」も返済額に上乗せして考える

持ち家には、住宅ローンの返済以外にもさまざまな維持費がかかります。これを返済額に上乗せして考えないと、「賃貸のときと同じ住居費のつもりが、実際は毎月数万円高くなっていた」という事態になりかねません。主な維持費は次のとおりです。

1. 固定資産税・都市計画税（毎年、数万〜十数万円程度）
2. マンションの場合：管理費・修繕積立金（毎月、合わせて2万〜3万円程度が一般的）
3. 戸建ての場合：将来の修繕費（屋根・外壁の塗り替えなどに備えた積立）
4. 火災保険・地震保険の保険料

たとえばマンションを購入した場合、管理費・修繕積立金で毎月2万〜3万円、固定資産税で年10万円前後がかかると、月あたり3万〜4万円ほどの維持費が住宅ローン返済に上乗せされます。借入額を決めるときは、毎月のローン返済額にこの維持費を足した「総住居費」で家計が回るかを確認することが、無理のない返済計画の最後の仕上げになります。

借入可能額を増やす方法とその注意点

「希望の物件に手が届かない」というとき、借入可能額を増やす方法もあります。代表的なのは共働き夫婦による収入合算やペアローンですが、いずれもメリットと同時にリスクがあります。借入を増やす前に、その仕組みと注意点を理解しておきましょう。

共働きの収入合算・ペアローン

共働き世帯の場合、夫婦の収入を合算して借入可能額を増やす方法があります。主な方法は「収入合算（連帯保証・連帯債務）」と「ペアローン」の2つです。収入合算は1本のローンに夫婦の収入を合わせて審査する方法、ペアローンは夫婦それぞれが別々にローンを組む方法です。いずれも世帯年収をベースに審査されるため、単独で借りるよりも借入可能額が大きくなります。

ただし、注意点もあります。出産・育児で一方が休職して収入が減ったり、万一離婚した場合に名義や返済をどうするか、といった問題が生じやすくなります。2人の収入を前提に上限まで借りると、片働きになったときに返済が立ち行かなくなるリスクがあります。ペアローンの仕組みやメリット・デメリットはペアローンとは｜共働き夫婦のメリット・デメリットと離婚リスクで詳しく解説しています。

頭金と諸費用（物件価格の5〜10%）の準備

頭金を多く入れると借入額そのものを減らせるため、毎月の返済も総返済額も軽くなります。一般的に頭金は物件価格の1〜2割を用意するケースが多いとされていますが、近年は頭金なしのフルローンも選択肢になっています。

注意したいのは、物件価格とは別に「諸費用」がかかる点です。諸費用には登記費用・ローン保証料・事務手数料・火災保険料・不動産取得税などが含まれ、物件価格のおおむね5〜10%が目安です。3,000万円の物件なら150万〜300万円程度になります。フルローンで借りられたとしても、手元資金をゼロにするのは家計の緊急耐性を下げるため、諸費用と当面の生活防衛資金は手元に残しておくことをおすすめします。

借入を増やすときに見落としがちなリスク

借入額を増やせば希望の物件に手が届きやすくなりますが、その分、毎月の返済額も金利上昇時の負担増も大きくなります。特に2026年以降の金利上昇局面では、上限まで借りた状態で金利が上がると、家計に与える影響が大きくなります。

また、借入額が大きいほど、売却や住み替えのときに残債（ローンの残り）が売却価格を上回る「オーバーローン」になりやすい点にも注意が必要です。将来のライフプランの変化に備えるなら、借入額には一定の余裕を持たせておくのが賢明です。借入後に金利環境が変わった場合は、借り換えで負担を軽減できることもあります。詳しくは住宅ローンの借り換えで得する条件｜2026年版金利差シミュレーションを参考にしてください。

借入を増やす前に、いま一度「その物件は本当にこの価格分の価値があるか」を冷静に見極めることも大切です。立地や築年数によっては、将来売りにくかったり、価格が下がりやすかったりする物件もあります。無理をして高い物件を買うより、借入額を抑えて手の届く物件を選ぶほうが、結果的に家計にも資産形成にもプラスになるケースは少なくありません。借入額・物件価格・将来の資産価値の3つをバランスよく考えることが、住宅購入で失敗しないための土台になります。

2026年の金利環境と住宅ローンの組み方

2026年は、住宅ローン金利が上昇に転じた歴史的な転換期です。結論として、変動・固定どちらを選ぶにしても、金利が上がる前提で返済計画を立てることが2026年の鉄則になります。最新の金利環境と、選び方の考え方を確認しておきましょう。

日銀の政策金利1%・変動金利の見通し

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利を0.75%から1.0%程度へ引き上げることを決定しました。これは1995年以来、約31年ぶりの高い水準です（出典：日本銀行）。背景には、賃金と物価がともに上昇する好循環が定着してきたことがあります。

この利上げを受けて、住宅ローンの変動金利は2026年内に引き上げられる見通しです。多くの金融機関が変動金利の基準を引き上げる方向にあり、今後さらに金利が上がる可能性も指摘されています。変動金利には返済額の急増を抑える「5年ルール・125%ルール」がありますが、これは返済の先送りであって元本が減るわけではない点に注意が必要です。

変動・固定の選び方の考え方

変動金利は当初の金利が低い分、将来の上昇リスクを借り手が負います。固定金利は金利が高めですが、完済まで返済額が変わらない安心感があります。一般的には、「金利が上がっても家計に余裕がある」「繰り上げ返済を積極的にできる」人は変動金利、「返済額を確定させて家計管理を安定させたい」人は固定金利が向いているとされています。

2026年の金利上昇局面では、変動金利を選ぶ場合でも、金利が1〜2%上がっても返せる借入額に抑えることが大切です。逆に言えば、ストレステストに耐えられる範囲なら、変動金利の低さを活かして早期に元本を減らす戦略も有効です。変動と固定の具体的な比較は変動金利vs固定金利2026｜日銀利上げ時代の住宅ローン選び方で詳しく解説しています。

判断に迷う場合は、「金利が上がっても生活が破綻しないか」という最悪のケースを基準に考えると整理しやすくなります。変動金利を選ぶなら、毎月の返済額と別に、金利上昇に備えた予備資金を少しずつ積み立てておくと安心です。固定金利を選ぶなら、当初の返済額がやや高くても、家計の支出が読みやすくなるメリットを評価しましょう。住宅ローンに「全員にとっての正解」はなく、自分や家族のリスク許容度・収入の安定性・繰り上げ返済の余力に合わせて選ぶことが何より重要です。金利タイプを決めかねるときは、複数の金融機関で試算を取り寄せ、毎月返済額と総返済額の両方を比較してみてください。

よくある質問（FAQ）

Q. 年収500万円で4,000万円の住宅ローンは借りられますか？

審査金利3.5%・返済期間35年・返済負担率35%で計算すると、年収500万円の借入可能額の目安は約3,500万円です。そのため4,000万円は返済負担率が35%を超え、単独では審査が厳しくなる可能性があります。共働きの収入合算や頭金を増やすことで届く場合もありますが、無理なく返せる額という観点では、年収500万円なら2,500万〜3,000万円程度に抑えると家計に余裕が生まれます。

Q. 返済負担率は何%までが安全ですか？

金融機関の上限は年収400万円以上で35%ですが、無理なく返済するための安全圏は手取り年収の20〜25%とされています。額面年収ベースでは20%前後が目安です。教育費や老後資金など将来の支出を考えると、上限いっぱいではなく、余裕を持った比率に抑えることをおすすめします。

Q. 住宅ローンは年収の何倍まで借りられますか？

借入可能額の目安は年収の6〜7倍とされています。年収500万円なら3,000万〜3,500万円程度が目安です。ただし、これは借りられる上限であり、無理なく返せる額は年収の5倍前後に抑えるとより安全とされています。金利水準や返済期間によっても変わるため、シミュレーションで具体的な金額を確認しましょう。

Q. 頭金なしのフルローンでも借りられますか？

近年は頭金なしのフルローンに対応する金融機関も増えており、借りること自体は可能です。ただし、物件価格の5〜10%程度の諸費用は現金で必要になることが多く、手元資金がまったくない状態での購入はおすすめできません。万一の出費に備える生活防衛資金は残しておくと安心です。なお、頭金が少ないと借入額が増えて毎月の返済も総返済額も大きくなるため、可能な範囲で頭金を準備すると返済負担を抑えられます。

Q. 2026年は変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきですか？

2026年は金利上昇局面のため、一概にどちらが有利とは言えません。金利が上がっても返済できる余裕がある人や繰り上げ返済を積極的にできる人は変動金利、返済額を確定させたい人は固定金利が向いているとされています。いずれを選ぶ場合も、金利が上がった場合のストレステストをしておくことが重要です。

まとめ

住宅ローンで「いくら借りられるか」を考えるときは、金融機関基準の借入可能額と、家計から逆算した無理なく返せる額の2つを分けて捉えることが大切です。

• 借りられる額の目安は年収の6〜7倍、無理なく返せる額は手取り年収の20〜25%
• 借入可能額は返済負担率・審査金利（2026年は3.5%が主流）・返済期間で決まる
• 年収500万円の借入可能額の目安は約3,500万円だが、安全圏は2,500万〜3,000万円
• 変動金利が0.7%から1.5%へ上がるだけで毎月約1.1万円・年約13.5万円返済が増える
• 共働きの収入合算やフルローンで借入は増やせるが、収入減・金利上昇リスクに注意

2026年は金利が上昇する局面に入り、これまで以上に「無理なく返せる額」で計画することが重要になっています。借りられる上限ではなく、手取りと将来の支出から逆算した返済額を起点に資金計画を立てることで、購入後も安心して暮らせる住まいに近づけます。具体的な借入額や返済計画に迷ったら、無理のない資金計画のためにFPや金融機関の専門家に相談しながら、ご自身の家計に合った住宅ローンを検討してみてください。