家賃はなぜ上がり続ける？2026年 構造要因と持ち家判断

家賃が上がり続けているのは、建築費の高騰・新築供給の減少・持ち家価格の高騰による賃貸需要の増加といった構造的な要因が重なっているためです。家賃上昇は一時的な現象ではなく、当面は下がりにくい局面が続くと見られています。

この記事でわかること

• ✅ 家賃が過去最高を更新し続けている2026年の現状
• ✅ 家賃を押し上げている5つの構造要因
• ✅ 2026年後半以降、家賃はまだ上がるのかの見通し
• ✅ 家賃高騰時代に「買う」か「借りる」かを判断する軸
• ✅ 家賃の値上げ通知が届いたときの正しい対処法

「更新のたびに家賃が上がる」「探しても手頃な物件が見つからない」——2026年、そんな声が全国で増えています。東京23区では賃料が13四半期連続で過去最高を更新し、上昇の波は郊外や地方にも広がりました。かつて家賃は「あまり動かないもの」と考えられていましたが、いまや食費や光熱費と並ぶ、家計の大きな悩みの種になっています。本記事では、家賃がなぜ上がり続けるのかを構造から解き明かし、今後の見通しと「賃貸のままでいいのか、それとも買うべきか」という悩みに、判断のヒントを提供します。あわせて、家賃の値上げ通知が届いたときに知っておきたいルールも整理します。

家賃はなぜ上がり続けるのか｜2026年の現状

2026年の家賃は、都市部を中心に過去最高の水準にあります。東京23区の賃料は2025年第4四半期に前年同期比で約+5.3%となり、13四半期連続で過去最高を更新しました。かつては「家賃はあまり動かないもの」という感覚が一般的でしたが、いまや家計を強く圧迫する要因になりつつあります。まずは、上昇の実態を数字とともに確認していきましょう。

家賃はどれだけ上がっているのか（数値で把握）

まず、実際の水準を数字で確認しましょう。2026年7月時点の東京23区のマンション平均家賃は、シングル向き（単身向けのコンパクトな部屋）で10万円台、カップル向きで約17万円弱、ファミリー向きでは1戸あたり約24万7,000円と、いずれも過去最高を更新しています。数年前まではファミリー向きでも20万円前後が一つの目安でしたが、そこから短期間で大きく水準が切り上がった形です。

問題は、家賃の上昇スピードが給与の伸びを上回っている点です。手取りが横ばいのまま家賃だけが上がれば、可処分所得は目減りし、家計の余裕は失われていきます。実際、単身者向けのワンルームでも「数年前はギリギリ1桁万円だった部屋が、いまは2桁の半ばになっていた」という声は珍しくありません。家賃負担率（手取りに占める家賃の割合）が、無理のない目安とされる3割を超えてしまう世帯も増えています。

上昇は東京だけの話ではありません。2026年3月の調査では、対象の全13エリア・全面積帯で前年同月を上回り、これは2015年1月の調査開始以来はじめてのことでした。不動産取引の現場では、「23区で希望に合う部屋が見つからず、家賃を抑えるために郊外へ妥協したものの、その郊外の家賃も上がっていた」という“玉突き”の声が多く聞かれます。都心の高騰が神奈川・埼玉・千葉といった周辺県、さらには地方の中核都市へと波及し、選択肢そのものが狭まっているのが実情です。過去の東京の家賃動向については、東京の家賃が限界突破！賃貸vs購入どっちが得？もあわせて参考にしてください。

「一過性」ではなく「構造的」な上昇である

結論から言えば、今回の家賃上昇は景気の波による一時的なものではなく、需要と供給・コストの構造から生じている点に特徴があります。家賃上昇は一過性ではなく構造的で、短期的な大幅下落は見込みにくいのが現状です。

景気連動型の値動きであれば、景気が冷え込めば家賃も下がると期待できます。しかし現在の上昇は、建築費の高止まり、新築住宅の供給減、都心回帰による需要集中、そして分譲マンション価格の高騰によって「買えない層」が賃貸にとどまる動きなど、根の深い要因から生じています。これらは1〜2年で解消する性質のものではありません。

加えて、物価全体が上がるインフレ局面とも連動しており、住まいのコストが全体的に底上げされています。食品や光熱費が上がるのと同じ流れの中で、住居費も上がっているのです。つまり家賃上昇は「不動産だけの問題」ではなく、「経済全体のインフレの一部」として捉える必要があります。物価高と不動産の関係は、物価高で不動産はどうなる？2026年インフレの影響を解説でも詳しく取り上げています。

家賃が上がり続ける5つの構造要因

家賃上昇の背景には、大きく5つの構造要因があります。いずれも短期間では変わりにくいものばかりで、これらが重なることで「上がり続ける」状態が生まれています。ひとつずつ、なぜ家賃を押し上げるのかを見ていきましょう。

1. 家賃の「粘着性」（下がりにくい性質）

1つ目は、家賃そのものが持つ「粘着性」です。粘着性とは、いったん決まった価格が変わりにくい性質のことを指します。賃貸借契約は2年など長期にわたるため、一度設定された家賃はその期間維持されやすく、とくに下方向には動きにくい特徴があります。

さらに、上昇局面では新規募集の家賃から先に切り上がっていきます。入居中の人の家賃はすぐには変わりませんが、退去・入替のたびに募集家賃が引き上げられていくため、市場全体としては時間をかけて水準が切り上がります。つまり家賃は「上がるときはじわじわ確実に、下がるときはなかなか下がらない」という、借主にとっては厳しい非対称な動きをしやすいのです。

2. 建築費・修繕費の高騰（コストプッシュ）

2つ目は、建築費と修繕費の高騰です。資材価格や人件費、物流費の上昇により、賃貸住宅を建てる・維持するコストが大きく増えています。これは「コストプッシュ型」と呼ばれる、コスト増が価格に転嫁されるタイプの上昇です。

新築の賃貸住宅は、建築費が上がった分だけ、投資回収のために高めの家賃を設定せざるを得ません。新築の家賃が上がれば、周辺の築浅・中古物件の家賃も引っ張られて上昇します。また、既存物件でも大規模修繕や設備更新の費用が増えており、オーナーは増えた維持費や借入コストを家賃に反映せざるを得なくなっています。建築費の高止まりは短期で解消しないため、この圧力は当面続くと考えられます。

3. 新築供給の減少と都心回帰による需給ひっ迫

3つ目は、供給と需要のアンバランスです。建築費高騰や職人不足を背景に新築の賃貸住宅の供給は伸び悩む一方、利便性を求めて都心・駅近に住みたいという需要は根強く続いています。テレワークが一巡し、通勤利便性を重視する人が再び増えたことも、都心回帰を後押ししています。

住みたいエリアに十分な部屋が供給されないため、限られた物件を多くの人が奪い合う形になり、家賃が上がります。とくにファミリー向けの広い部屋は、単身向けに比べて供給が薄く、上昇幅が大きくなりやすい傾向があります。ファミリー向き家賃が過去最高を更新し続けているのは、この需給ギャップが背景にあります。良い条件の物件はすぐに埋まるため、借主側は「探しても決まらない」という体験をしやすくなっています。

4. 持ち家価格の高騰による「賃貸への滞留」

4つ目が、持ち家価格の高騰による賃貸需要の増加です。分譲マンションの価格が上がりすぎたことで、「本当は買いたいが今は手が届かない」という世帯が賃貸にとどまり、賃貸の需給をさらにひっ迫させています。持ち家価格の高騰が、買えない層を賃貸に滞留させ、賃貸の需給をひっ迫させているという循環です。

実際の価格水準を、当サイトが集計した国土交通省の実取引データ（不動産情報ライブラリ）で確認すると、東京都世田谷区の中古マンションの取引㎡単価（中央値）は、2025年第1四半期の約105.0万円/㎡から、2025年第4四半期には約120.8万円/㎡へと、約1年で15%前後上昇しています。70㎡の住戸に換算すれば、単純計算で約7,350万円から約8,450万円へと1,000万円以上の差になります。人気住宅エリアでこれだけ価格が上がれば、購入のハードルは着実に高まり、その分だけ賃貸需要が押し上げられます。

「買いたいのに買えない」層が賃貸に流れ込むと、とくにファミリー向けの賃貸で競争が激しくなり、家賃がさらに上がります。すると賃貸のコストも上がり、頭金を貯めにくくなって、ますます購入が遠のく——という悪循環にもつながります。マンション価格の先行きについては、2026年後半マンション価格はどうなる？最新データで読むもご覧ください。

5. オーナーの値上げ心理の変化

5つ目は、貸す側であるオーナーの意識の変化です。以前は「値上げすると入居者が出て空室になるのが怖い」という心理から、値上げに慎重なオーナーが多くいました。空室が続けば家賃収入がゼロになるため、多少相場が上がっても据え置く判断が一般的だったのです。

しかし近年は、多少家賃を上げても次の入居者がすぐ決まるという経験が積み重なり、「相場が上がっているのだから値上げしても問題ない」という意識へと変わってきています。管理会社が家賃の見直しをオーナーに提案する動きも活発になりました。この心理変化が、新規募集の家賃だけでなく、更新時の値上げ提案の増加にもつながっています。借主にとっては、更新のたびに値上げの打診を受ける可能性が高まっているということです。

家賃はこれからも上がるのか｜2026年後半の見通し

結論として、家賃はしばらく上昇基調が続く可能性が高いと見られます。構造要因が解消していないうえ、金利上昇による住居費全体の底上げも重なるためです。ただし、上がり方はエリアや物件のタイプによって差が出ると考えられます。ここでは、金利との関係と、上昇の持続性・エリア差を見ていきます。

金利上昇は家賃をさらに押し上げるのか

金利の動きは、家賃と無関係ではありません。日銀は2026年6月に政策金利を1.0%へ引き上げ、これは約31年ぶりの水準となりました。借入金利が上がると、賃貸住宅を建てて運営するオーナーの資金調達コストも増えます。ローンを組んで賃貸経営をしているオーナーにとって、返済負担の増加は無視できず、このコスト増は中長期的には募集家賃に転嫁されやすくなります。

さらに、金利上昇は物価上昇（インフレ）を抑えるために行われることが多く、その裏では賃金や物価も上がっている局面です。物価と賃金が緩やかに上がる中では、家賃も上がって当然という空気が生まれやすくなります。実際、賃上げの動きが広がったことも、オーナーが値上げに踏み切りやすくなった一因とされています。ただし賃金の上昇が家賃の上昇に追いつかなければ、実質的な負担感はむしろ増していきます。

また、金利上昇で住宅ローンの負担が増すと、購入を見送って賃貸を続ける人が増える可能性があります。すると賃貸需要がさらに強まり、家賃を下支えします。つまり金利上昇は、「オーナーのコスト増」と「購入控えによる賃貸需要増」という2つのルートから、家賃を押し上げる方向に働きやすいのです。住宅ローン金利の動向は、フラット35が3%超え｜固定金利上昇局面の住宅ローン判断で詳しく解説しています。金利上昇局面は「買う側の負担増」と「借りる側の需要増」の両面から、住居費全体を押し上げる方向に働きやすいと理解しておきましょう。

いつまで続くか・エリアによる差

家賃上昇がいつまで続くかを正確に言い当てることはできませんが、供給が急に増えたり需要が急減したりする材料は当面見当たらないため、少なくとも短期間での反落は考えにくい状況です。建築費が急に下がる見通しもなく、都心の需要も根強いことから、上昇基調はしばらく続くとみるのが自然でしょう。

一方で、上昇の勢いには差が出ます。都心・駅近・ファミリー向けなど供給が薄く需要が強いゾーンは上がりやすく、逆に駅から遠い・築古・単身向けが過剰なエリアでは、上昇が緩やかになったり頭打ちになったりする可能性があります。同じ市区町村の中でも、駅からの距離や築年数、間取りによって値動きは大きく異なります。

住まいを探すうえで実務上のポイントは、「相場は上がる前提で、いつ・どのエリアで動くか」を考えることです。値上げが続く環境では、条件のよい物件ほど早く決まるため、情報収集を早めに始め、内見・申込の判断スピードを上げておくことが有利に働きます。エリアを少し広げて探す、築年数の条件を緩める、といった柔軟性を持つことも、選択肢を確保するうえで有効です。

「買う」か「借りる」か｜家賃高騰時代の判断軸

家賃が上がり続けると、「いっそ買ったほうがいいのでは」と考える人が増えます。ただし、買う・借りるの選択は単純な損得だけで決められるものではありません。ここでは、判断の軸を整理します。

「賃貸は損・持ち家は資産」は本当か

不動産取引の現場では、「毎月の家賃は他人（大家）に消えるお金だが、住宅ローンは元金返済ぶんが自分の資産になる」という説明がよく使われます。たしかに一理ありますが、これは単純化しすぎた見方でもあります。

実務上、住宅ローンは返済初期ほど利息の割合が大きく、返済額のすべてが資産になるわけではありません。借入当初は返済額の相当部分が利息に充てられ、元金の減りは緩やかです。さらに、持ち家には固定資産税・修繕費・管理費・修繕積立金など、家賃以外の維持コストが継続的にかかります。金利が上がる局面では利息負担も増えるため、「買えば必ず得」とは言い切れないのです。逆に賃貸には、固定資産税や修繕費を負担しなくてよい、住み替えが自由という利点があります。損得の比較“だけ”で結論を出すのは避けたほうがよいでしょう。

損得より「ライフプラン」で考える

専門家の多くが共通して指摘するのは、買うか借りるかは損得より「どんな暮らしをしたいか」で考えるべきだという点です。買う・借りるは損得ではなく、ライフプランで選ぶのが実務上の結論だといえます。

たとえば、同じ場所に長く住み、住環境を自分好みにしたいなら購入に向いています。子どもの学区を固定したい、老後の住居費を軽くしたいというニーズも購入と相性が良いでしょう。一方、転勤の可能性がある、家族構成が変わりそう、身軽でいたいという場合は、住み替えのしやすい賃貸に分があります。判断のポイントは、今後10年でライフスタイルがどう変わりそうかを具体的に思い描くことです。下の表は、賃貸と購入それぞれが向いている人の特徴を整理したものです。数字の損得は、方向性が決まったあとの確認材料と位置づけると、後悔しにくくなります。

持ち家は家賃インフレへの“自己防衛”になるか

家賃が上がり続ける環境では、持ち家を「将来の家賃上昇に対する備え」と捉える見方もあります。とくに全期間固定金利で購入すれば、住居費の大部分を長期間固定でき、家賃インフレの影響を受けにくくなります。これは、賃貸を続ける場合に更新のたびに家賃が上がっていくリスクの裏返しでもあります。20年・30年という長い目で見れば、家賃を払い続ける総額と、購入して住居費を固定する場合の差は小さくありません。

ただし、この“自己防衛”効果は、金利・維持費・売却時の流動性リスクと天秤にかける必要があります。無理な借入で購入すれば、家賃上昇を避けられても、金利上昇や修繕費増という別のリスクを抱えることになります。持ち家を検討する場合は、返済比率に余裕を持たせ（手取りの2〜2.5割程度が一つの目安）、将来売却・賃貸に出す可能性も見据えて、資産価値が落ちにくい物件を選ぶことが、実務上の失敗を避けるコツです。

家賃の値上げ通知が届いたら｜借主が知っておくべき対処法

家賃上昇局面では、更新時などに「家賃を上げます」という通知が届くケースが増えています。近隣相場との比較を理由に、月7万4,000円から8万円へ（約10%）といった値上げを打診される例も報告されています。突然の通知に慌てないために、借主が知っておくべきルールと対処法を整理します。

値上げは拒否できる（借地借家法の基本）

まず押さえておきたいのは、家賃の値上げは貸主が一方的に決められるものではないという点です。借地借家法第32条により、家賃の増額は貸主からの「請求（申し入れ）」にあたり、借主が同意しなければ直ちには成立しません。家賃の値上げはあくまでオーナーからの“お願い”であり、合意しなければ従来の家賃が続くのが原則です。

値上げが認められるには、近隣の家賃相場の変動、土地・建物にかかる税負担の増加、経済事情の変動などの正当な事由が必要とされます。通知が来たからといって、自動的に新しい家賃を払わなければならないわけではありません。まずは「値上げは交渉の余地があるもの」と理解しておくことが、冷静な対応の第一歩です（参考：国土交通省）。

通知が来たときの正しい対処ステップ

値上げ通知が届いたときは、次のステップで冷静に対応しましょう。実務上、多くのケースで見られる望ましい流れです。

1. 通知を無視しない（放置するとトラブルや不利な状況の原因になります）
2. その場で承諾のサインをしない（内容を確認する時間を取ります）
3. 値上げの理由と根拠（近隣相場など）を書面で確認する
4. 近隣の同条件物件の家賃を自分でも調べ、妥当性を検討する
5. 納得できない場合は、据え置きや段階的な引き上げなどの条件を提案して交渉する

交渉の際は、感情的に拒否するのではなく、「相場を調べたうえで妥当な範囲を話し合う」という姿勢が有効です。たとえば「一気に上げるのではなく、更新のたびに少しずつ」「更新料の減額とセットで」といった代替案を出すと、双方が折り合いやすくなります。長く住んでいて滞納がない借主は、オーナーにとっても手放したくない存在であるため、交渉の余地は十分にあります。退去にも原状回復や募集のコストがかかるため、オーナー側にも据え置く動機はあるのです。

それでも合意できないときの流れ

話し合いで折り合いがつかない場合、貸主・借主のいずれも簡易裁判所に「賃料増減額請求」の調停を申し立てることができます。調停は、第三者を交えて話し合いで解決を目指す手続きです。調停でもまとまらなければ訴訟に進むこともありますが、実際には多くのケースが話し合いや調停の段階で解決します。

合意ができるまでの間は、借主は従来の家賃（または自分が相当と考える額）を支払い続けることで、契約を維持できます。支払いを止めてしまうと滞納扱いになり、かえって不利になるため注意しましょう。値上げをめぐる対応に不安がある場合は、消費生活センターや弁護士、自治体の無料法律相談など、専門家への相談を検討するとよいでしょう。ルールを知っておくだけで、いざというときに落ち着いて対応できます。

よくある質問（FAQ）

Q. 家賃はいつまで上がり続けますか？

正確な時期を予測することはできませんが、建築費の高騰・新築供給の減少・持ち家価格の高騰といった構造要因が解消していないため、当面は上昇基調が続く可能性が高いと見られています。ただし上がり方はエリアや物件タイプによって差が出ます。都心・駅近・ファミリー向けは上がりやすく、駅から遠い単身向けなどは頭打ちになる場合もあります。

Q. 家賃の値上げは拒否できますか？

できます。借地借家法により、家賃の増額は貸主からの申し入れであり、借主が同意しなければ直ちには成立しません。値上げには近隣相場や税負担の変動などの正当な事由が必要です。まずは理由を確認し、納得できなければ据え置きや段階的引き上げを提案して交渉しましょう。合意できるまでは従来の家賃を払い続けることで契約を維持できます。

Q. 今は賃貸と購入どちらが得ですか？

一概には言えません。返済初期の利息負担や維持費を考えると「買えば必ず得」とは限らず、逆に家賃が上がり続ける環境では持ち家が家賃インフレへの備えになる面もあります。損得よりも、今後のライフプラン（住む期間・働き方・家族構成の変化）に合うかどうかで選ぶのが実務上の考え方です。

Q. 家賃を下げてもらうことはできますか？

周辺相場が下がっている、設備が古いままなど正当な事由があれば、借主から「賃料減額請求」を行うことも可能です。ただし相場が上昇している局面では認められにくいため、現実的には更新時に条件を交渉するのが有効です。長く住んでいる・滞納がないといった実績は、交渉時の材料になります。

Q. 金利が上がると家賃も上がりますか？

直接連動するわけではありませんが、金利上昇はオーナーの資金調達コストを増やし、中長期的に家賃へ転嫁されやすくなります。また購入を見送る人が増えて賃貸需要が強まるため、間接的に家賃を下支えする方向に働きやすいと考えられます。金利と家賃は、時間差を伴って同じ方向に動きやすい関係にあります。

まとめ

2026年の家賃上昇は、複数の構造要因が重なった結果であり、当面は続く可能性が高い局面です。最後に要点を整理します。

• 家賃は東京23区で13四半期連続の過去最高更新など、全国的に上昇が波及している
• 上昇要因は「家賃の粘着性・建築費高騰・供給減・持ち家高騰による賃貸滞留・オーナー心理の変化」の5つ
• 金利上昇も住居費全体を押し上げるため、短期での反落は考えにくい
• 「買う」か「借りる」かは損得ではなく、今後のライフプランで判断するのが基本
• 家賃の値上げ通知は拒否・交渉が可能。無視せず、根拠を確認して冷静に対応する

家賃が上がり続ける時代だからこそ、住まいのコストを長期の視点で見直すことが大切です。賃貸を続けるにしても購入を検討するにしても、まずは自分のライフプランと家計を整理し、必要に応じて不動産会社やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをおすすめします。正しい知識を持っておくことが、家賃高騰時代を賢く乗り切る第一歩になります。