2026年から、中古住宅の住宅ローン控除は床面積の要件が原則50㎡以上から40㎡以上へ緩和され、40㎡台のコンパクトマンションも対象になりました。単身者や二人暮らしで中古のコンパクト物件を買う人にとって、大きな追い風です。
この記事でわかること
- ✅ 2026年に何が変わったのか（中古40㎡への緩和）
- ✅ 誰がどれだけ得するのか（対象者と控除の基本）
- ✅ 見落としやすい適用条件と落とし穴
「40㎡台のコンパクトな中古マンションは住宅ローン控除が使えない」——これまでそう言われてきましたが、2026年からルールが変わりました。都心の価格高騰でコンパクト物件を選ぶ人が増えるなか、今回の緩和は購入のハードルを下げる制度改正として注目されています。何がどう変わり、誰がどれだけ得をするのか、注意点とあわせて整理します。
何が変わった？中古40㎡へ床面積要件が緩和
中古40㎡へ床面積要件が緩和2026年の税制改正で、中古住宅（既存住宅）の住宅ローン控除を受けられる床面積の下限が、原則50㎡から40㎡へと引き下げられました。住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を取得した人が、年末のローン残高の0.7%を所得税などから差し引ける制度です。これまで対象外だった40〜50㎡未満のコンパクト物件も、条件を満たせば控除の対象になります。
あわせて、住宅にかかる固定資産税の減額措置についても、対象となる床面積の下限が原則50㎡から40㎡へ緩和されました（一定のハザードエリア内の住宅は対象外）。制度自体の適用期限も2030年末まで延長されており、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居する人が対象です。省エネ性能と住宅ローン控除の関係については、省エネ義務化で「ZEHでない家」は損？2026年の新常識もあわせてご覧ください。
誰がどれだけ得する？対象者と控除の基本
対象者と住宅ローン控除の基本今回の緩和で最も恩恵を受けるのは、40㎡台のコンパクトな中古マンションを買う単身者や二人世帯です。都心では価格の高騰で広い物件に手が届きにくく、コンパクト物件を選ぶ人が増えていました。そうした層が新たに控除を使えるようになった意義は小さくありません。
控除額は、年末のローン残高に控除率0.7%を掛けて計算します。たとえば年末残高が2,000万円であれば、その年の控除額は最大で14万円程度（2,000万円×0.7%）が目安です。中古住宅の控除期間は原則10年間で、住宅の省エネ性能に応じて対象となる借入限度額が設定されます。省エネ性能が高い住宅ほど優遇される仕組みのため、物件選びの際は省エネ性能もチェックしておくとよいでしょう。金利上昇局面での住宅ローンの考え方は、フラット35が3%超え｜固定金利上昇局面の住宅ローン判断も参考になります。
見落とし注意｜適用の条件と落とし穴
適用の条件と落とし穴の確認メリットの大きい改正ですが、40㎡台の物件で控除を使うにはいくつか注意点があります。事前に確認しておきましょう。
まず、40〜50㎡未満の住宅で控除を受けられるのは、合計所得金額が1,000万円以下の年に限られます。所得が1,000万円を超える年は、従来どおり50㎡以上でなければ対象になりません。また、床面積は「登記上の床面積」で判定されます。マンションのチラシに載っている「壁芯（へきしん）面積」は登記面積より大きくなりやすく、チラシで40㎡台前半に見えても登記面積では40㎡を下回るケースがあるため、契約前に登記面積を必ず確認してください。
このほか、取得日から6か月以内に入居すること、ローンの返済期間が10年以上あること、合計所得金額が2,000万円以下であることなどの共通要件も満たす必要があります。控除は自動では適用されず、初年度は確定申告が必要です。制度の詳細や自分が対象になるかは、税理士や税務署、購入する不動産会社にも確認しておくと安心です。
まとめ
中古40㎡への緩和は、コンパクトマンションを検討する人にとって見逃せない改正です。要点を整理します。
- 2026年から中古住宅の住宅ローン控除の床面積要件が50㎡→40㎡に緩和（2030年末入居分まで）
- 控除は年末ローン残高の0.7%、中古は原則10年間、省エネ性能で借入限度額が変わる
- 40〜50㎡未満は合計所得1,000万円以下の年のみ対象。床面積は登記面積で判定
- 固定資産税の減額も40㎡へ緩和（ハザードエリアは対象外）
コンパクトな中古マンションの購入を考えている方は、今回の緩和で選択肢が広がりました。物件の登記面積や省エネ性能を確認しつつ、控除の適用条件については税務の専門家に相談しながら、賢く活用していきましょう。
