鹿児島・宮崎の地価2026｜南九州の上昇と二極化

鹿児島・宮崎の地価2026は、両県とも上昇しています。2026年の公示地価は鹿児島市が前年比＋1.06%、宮崎市が＋1.39%で、牽引役はいずれも中心市街地の商業地です。

この記事でわかること

• ✅ 鹿児島県・宮崎県の2026年公示地価の全体傾向と「中心部上昇・郊外二極化」の構図
• ✅ 鹿児島市（鹿児島中央駅・天文館）と宮崎市（宮崎駅・宮崎神宮駅）・都城市の注目エリアと相場
• ✅ 国土交通省の実取引データ（当サイト独自集計）でみる南九州の㎡単価の動き
• ✅ 南九州が移住先として選ばれる理由と、買い時・売り時の考え方

「福岡や関西は高すぎて手が届かないけれど、南九州なら家を持てるのでは」——。近年、鹿児島・宮崎はUターンや地方移住の受け皿として注目を集めています。一方で、地価が上がっているのは主に中心部で、郊外や周辺町村では横ばい〜下落が続くエリアもあり、地域内での二極化が進んでいます。この記事では、2026年の公示地価と国土交通省の実取引データをもとに、南九州で家を「買う・売る・住み替える」前に知っておきたい相場とエリアの見方を整理します。

鹿児島・宮崎の地価2026はどうなっている？南九州の全体像

鹿児島・宮崎の2026年の地価は、両県とも上昇基調です。全国的な地価上昇の波が地方中核市にも波及し、南九州でも中心市街地を中心に価格が底上げされています。ただし上昇の実感はエリアによって大きく異なり、都市の中心部と郊外・周辺町村では温度差があります。

鹿児島県・宮崎県の公示地価の全体傾向

公示地価（地価公示）とは、国土交通省が毎年1回、全国の標準地について1月1日時点の1㎡あたりの正常な価格を公表するものです。土地取引や不動産評価の基準として広く使われています。

2026年の公示地価をみると、南九州はゆるやかな上昇が続いています。鹿児島市の平均は約15万9658円/㎡（前年比＋1.06%）、宮崎市の平均は約6万4407円/㎡（前年比＋1.39%）でした。用途別では、両市とも商業地の上昇率が住宅地を上回っており、鹿児島市の商業地は約30万7393円/㎡（＋1.36%）、宮崎市の商業地は約10万0103円/㎡（＋2.08%）となっています（出典：土地代データ 鹿児島市・土地代データ 宮崎市）。

宮崎県の商業地は数年前に数十年ぶりの上昇へ転じており、繁華街に人出が戻ったことが地価を押し上げてきました。県全体でみても、鹿児島県・宮崎県はともにここ数年プラス圏で推移しており、地方圏のなかでは堅調なエリアといえます。それぞれの県内の詳しい地価水準・推移は、地価ナビの都道府県別ページでも確認できます（鹿児島県の地価推移・最新地価情報・宮崎県の地価推移・最新地価情報）。

南九州が地方圏のなかで堅調に推移している背景には、観光・農業・物流といった多様な産業基盤があることも挙げられます。人口減少という共通課題を抱えつつも、県外からの移住・観光需要が中心部の不動産需要を下支えしており、極端な地価下落に歯止めがかかっています。ただし、都市の中心と郊外・中山間地域では人口の動きが大きく異なり、それが地価の二極化として表面化している点には注意が必要です。エリアレポートを読むときは、「県平均が上がった／下がった」という大きな数字だけでなく、その中身がどのエリアの動きによるものかを意識すると、実態に近い判断ができます。

「中心部は上昇・郊外は二極化」の構図と背景

南九州の地価を読み解くうえで重要なのが、南九州は中心部が上昇し、郊外や周辺町村では横ばい〜下落が続く二極化が進んでいるという点です。同じ県内でも、駅前・中心商業地と郊外では値動きの方向がまったく異なります。

背景には、いくつかの共通した要因があります。第一に、人口減少局面のなかでも生活利便性の高い中心部へ人と店舗が集まる「コンパクトシティ化」が進んでいること。第二に、建築費や人件費の高騰で新築の分譲価格が上がり、駅近の希少な土地に需要が集中していること。第三に、県外からの移住・Uターン需要が中心市街地や利便性の高いエリアに向かいやすいことです。

逆に、郊外の住宅団地や周辺町村では、高齢化や人口流出で空き家・空き地が増え、土地が動きにくくなっています。不動産取引の現場では、「同じ市内でも、駅近と郊外で数年後の資産価値の差が広がっている」という声が多く聞かれます。エリアを選ぶ際は、県全体の平均だけでなく、そのエリアが「上昇側」なのか「二極化の下側」なのかを見極めることが欠かせません。

鹿児島市の地価と注目エリア

鹿児島市の地価は、中心部を軸に上昇しています。2026年の公示地価の平均は約15万9658円/㎡（前年比＋1.06%）で、南九州では最も高い水準です。特に鹿児島中央駅・天文館を中心とする都市集積エリアが価格を牽引しています。

鹿児島市の公示地価（住宅地・商業地・工業地）

鹿児島市の2026年公示地価を用途別にみると、住宅地は前年比＋0.84%、商業地は約30万7393円/㎡で＋1.36%、工業地は＋2.53%でした。工業地の伸びが目立つのは、物流施設や事業用地の需要が底堅いためと考えられます。住宅地よりも商業地・工業地の上昇率が高いことは、鹿児島市の地価が「暮らす土地」だけでなく「働く・商う土地」への需要に支えられていることを示しています。

県庁所在地である鹿児島市は、南九州最大の経済・行政の中心です。人口約59万人を抱え、九州新幹線の終着駅である鹿児島中央駅を核に、商業・オフィス・観光の機能が集積しています。地価水準は福岡市などの大都市には及ばないものの、地方中核市としては安定した需要があり、価格の底堅さにつながっています。

鹿児島市は港湾や観光の拠点でもあり、桜島を望む景観や豊富な温泉、食文化を目当てにした観光需要が根強くあります。観光・宿泊関連の事業用地や、飲食・物販が集まる商業地の需要が地価を支えている点は、鹿児島市の特徴です。住宅を検討する際も、こうした都市機能の集積が「暮らしやすさ」と「資産価値の維持」の両面に効いてくるため、単に価格が安いエリアを探すのではなく、生活動線と将来性を合わせて考えることが実務的です。

鹿児島中央駅・天文館——都市集積エリア

鹿児島市で最も地価が高いのは、鹿児島中央駅周辺です。鹿児島中央駅周辺は市内で最も高い地価水準にあり、上昇率も市平均を上回っています。同エリアの公示地価は平均約34万0181円/㎡（前年比＋1.67%）で、市全体の平均を大きく上回ります（出典：土地代データ 鹿児島中央駅）。

鹿児島中央駅は九州新幹線の始発・終着駅で、駅ビル「アミュプラザ鹿児島」を中心に商業機能が集まっています。新幹線でのアクセス性と観光需要が地価を下支えしており、駅を中心とした再開発・建て替えの動きも価格に影響しています。もう一つの中心である天文館は、鹿児島最大の繁華街で、再開発ビルの整備により回遊性が高まり、商業地としての価値が見直されています。

マイホームや投資用物件を検討する際、これらの中心エリアは資産価値が下がりにくい一方、価格も高めです。予算とのバランスを取りながら、「駅からの距離」「再開発の有無」を基準に見ていくのが実務的な選び方といえます。

宇宿・周辺市（霧島市など）の動向

中心部から少し離れた宇宿エリアなどは、鹿児島中央駅へのアクセスの良さから住宅需要があり、比較的堅調です。市電やJRの沿線で、通勤・通学の利便性が価格を支えています。

また、鹿児島市の北に隣接する霧島市は、空港へのアクセス・温泉・自然環境のバランスから移住先として人気を集めています。移住検討者からよく聞かれるのが、「中心市街地の利便性は欲しいが、自然も近い場所に住みたい」というニーズで、霧島市のような周辺市はその受け皿になっています。中心市だけでなく、周辺市の移住需要も南九州の地価を下支えする要因になっています。

宮崎市・都城市の地価と注目エリア

宮崎市の地価は、中心部と子育て世帯に人気のエリアを中心に上昇しています。2026年の公示地価の平均は約6万4407円/㎡（前年比＋1.39%）で、鹿児島市より価格水準は低いものの、上昇率はやや高くなっています。一方、都城市など周辺都市では中心市街地は上昇、郊外は横ばいという二極化が鮮明です。

宮崎市の公示地価（住宅地・商業地）

宮崎市の2026年公示地価を用途別にみると、住宅地は約5万0017円/㎡（前年比＋1.13%）、商業地は約10万0103円/㎡（＋2.08%）、工業地は＋0.37%でした。商業地の上昇率が住宅地の約2倍で、中心市街地の賑わい回復が地価を押し上げていることがわかります。

宮崎市は人口約40万人の宮崎県の県庁所在地で、温暖な気候と南国的な街並みが特徴です。住宅地の平均が約5万円/㎡台と、南九州のなかでも比較的手が届きやすい水準にあることが、移住・住み替え需要を集める理由の一つになっています。同じ費用でより広い土地・家を確保しやすい点は、都市部からの移住検討者にとって大きな魅力です。宮崎県内の地価水準は、地価ナビの都道府県別ページでも確認できます（宮崎県の地価推移・最新地価情報）。

宮崎駅・KITEN／宮崎神宮駅——賑わいと子育て人気

宮崎市で地価を牽引しているのは、宮崎駅周辺です。宮崎駅は市内の代表駅で、全列車が停車し、県庁の最寄り駅でもあります。駅前には高速バスターミナルを備えた複合施設「KITEN」があり、大型商業施設「アミュプラザみやざき」の開業以降、駅周辺の回遊性と商業機能が高まりました。こうした利便性の向上が、中心商業地の地価上昇につながっています。

住宅需要の面で注目されるのが、宮崎神宮駅周辺です。文化施設が多く、市中心部にも近いうえ、スーパー・飲食店・病院・学校がそろっており、子育て世帯に人気のエリアとされています。実際に物件探しをした人が口をそろえて言うのが、「生活に必要なものが徒歩・車ですぐそろう範囲に、無理のない価格の住宅がある」という点で、利便性と価格のバランスの良さが宮崎市の住宅地需要を支えています。

宮崎市は温暖な気候を背景に、農業やスポーツ合宿の受け入れ、企業のサテライトオフィス誘致など、移住・関係人口を増やす取り組みも進めています。こうした施策は、すぐに地価を大きく動かすものではありませんが、中長期でみればエリアの人口を下支えし、住宅需要の底上げにつながる要素です。マイホームを検討する際は、目の前の相場だけでなく、そのエリアに人が集まり続ける理由があるかどうかも、資産価値を守るうえでの判断材料になります。

都城市の二極化

宮崎県第2の都市である都城市は、二極化が典型的にあらわれているエリアです。2026年の公示地価の平均は約2万2991円/㎡（前年比＋0.38%）で、住宅地は約1万7360円/㎡（＋0.47%）、商業地は約3万3550円/㎡（＋0.15%）でした（出典：土地代データ 都城市）。

市全体では小幅なプラスですが、中身をみると中心市街地や利便性の高い住宅地は上昇している一方、郊外や周辺部では横ばい〜下落のエリアも残っています。都城市は畜産業などの産業基盤があり、生活コストの安さから実需は底堅いものの、土地選びでは「上昇しているエリアなのか」を個別に確認することが重要です。安く土地を買えても、将来売りにくい・値下がりするエリアであれば、資産価値の面で不利になる可能性があります。

実取引価格でみる南九州の相場（当サイト独自集計）

公示地価だけでなく、実際の取引価格をみると相場の「生の動き」がわかります。当サイトが集計した国土交通省の実取引データ（不動産情報ライブラリ）によると、南九州の宅地の㎡単価は四半期ごとに上下しつつも、おおむね公示地価と整合する水準で推移しています。ここでは鹿児島市・宮崎市の宅地（土地）の実取引データを紹介します。

鹿児島市の実取引㎡単価と前四半期の動き

当サイトが集計した国土交通省の実取引データによると、鹿児島市の宅地㎡単価の中央値は2025年第2四半期の約7万3000円/㎡（取引83件）から、2025年第3四半期は約5万7000円/㎡（取引25件）へと変化しました。数字の上では前四半期比で約21.9%の下落となりますが、これは第3四半期の取引件数が25件と少なく、成約した物件の立地構成によって中央値が振れやすいためです。

当サイト集計の実取引データは四半期ごとに振れるため、年1回の公示地価とあわせて中長期のトレンドで見ることが大切です。年間を通してみれば、鹿児島市の公示地価は＋1.06%の上昇であり、実取引の一時的な下振れは「相場が下落に転じた」ことを意味しません。実取引の四分位範囲をみても、25%点は約2万8000円/㎡、75%点は約8万4000円/㎡と、立地による価格差が大きいことがわかります。同じ市内でも、中心部か郊外か、幹線道路沿いか住宅街かで単価は大きく変わります。

宮崎市の実取引㎡単価

宮崎市の宅地㎡単価の中央値は、2025年第3四半期の約5万6500円/㎡（取引54件）から、2025年第4四半期は約5万9000円/㎡（取引25件）へと、前四半期比で約4.4%上昇しました。宮崎市は公示地価でも＋1.39%と上昇しており、実取引の中央値も同じ方向を示しています。四分位範囲は25%点が約3万円/㎡、75%点が約7万5000円/㎡で、こちらも立地による幅があります（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」をもとに当サイト集計）。

公示地価と実勢価格の読み解き方

公示地価と実取引価格は、役割が異なります。公示地価は毎年1月1日時点の「標準地」の評価額で、土地の価値を定点観測するのに向いています。一方、実取引価格は実際に売買が成立した価格で、より「今の市場感」を反映しますが、成約した物件の立地・面積・時期によってばらつきます。

不動産のプロが注意点として挙げるのは、「1回の四半期データや1件の取引事例だけで相場を判断しないこと」です。実務では、公示地価で全体の方向性をつかみ、実取引の複数事例で価格帯のレンジを確認し、そのうえで対象エリアの個別事情（再開発・幹線道路・学校区など）を重ねて判断します。数字を一つだけ切り取らず、複数の指標を組み合わせて見ることが、南九州のような二極化が進むエリアでは特に重要です。

また、実取引価格には土地の形状・接道・築年数といった個別要因が反映されるため、同じエリアでも1㎡あたりの単価に幅が出ます。売買を検討する際は、国土交通省の不動産情報ライブラリで対象エリアの取引事例を自分でも確認したうえで、複数の不動産会社に査定を依頼して価格の妥当性を見比べるのが安全です。公的データと専門家の査定を組み合わせることで、相場観のずれを防ぐことができます。

南九州が選ばれる理由——移住需要と住居費

南九州が移住先として選ばれる最大の理由は、住居費の安さと自然環境のバランスです。都市部と比べて土地・住宅の価格が抑えられ、同じ予算でより広い住まいを確保しやすい点が、鹿児島・宮崎の需要を支えています。ここでは移住・住み替えの視点から、南九州の魅力と土地選びの考え方を整理します。

移住検討者が重視する条件

移住検討者からよく聞かれるのが、住まい選びで重視する次のような条件です。

1. 広い庭やゆとりのある敷地があること
2. 海・山などの自然や、温暖な気候が近くにあること
3. 住宅・土地の価格が抑えられていること
4. 田舎すぎず、買い物・病院・学校など生活の利便性が確保されていること

南九州はこれらの条件を満たしやすいエリアです。宮崎の南国的な気候や、鹿児島・霧島の温泉と自然は、移住の決め手として語られることが多く、「利便性は欲しいが自然も近い」というニーズに応えられます。実際に物件探しをした人の多くは、インターネットで候補を探したうえで、1〜2回の現地訪問で住まいを決めています。移住は「住居費の低さ」が背中を押すケースが多く、南九州の価格帯はその条件に合致しています。

都市部との住居費比較

南九州の住居費の割安感は、都市部と比べると一層はっきりします。同じ住居費でより広い家に住めるのが、南九州移住の最大の魅力です。たとえば大都市の中心部近くでは、1DK程度の賃貸マンションでも家賃・水道・光熱費を合わせて月9万円前後かかることが珍しくありません。同じ費用感でも、南九州では戸建てや広めの住まいに手が届くケースが多く、「同じお金でこれだけ広くなった」という実感が移住者から多く聞かれます。

もちろん、給与水準や車の維持費など地方特有のコストも考慮する必要があります。それでも、住居費が家計に占める割合を下げられることは、20代後半〜40代の子育て・共働き世帯にとって大きなメリットです。特に宮崎市は「子育て環境と利便性を両立したい共働き世帯」に向いたエリアとして評価されています。

ただし、移住で見落としがちなのが「仕事」と「移動」のコストです。南九州では車が生活の前提になるエリアが多く、1世帯で2台以上を保有するケースも珍しくありません。ガソリン代・車検・保険を含めた維持費は、都市部で電車通勤していた頃には無かった支出です。また、希望する職種の求人が都市部より限られる場合もあるため、移住前に仕事の見通しを立てておくことが欠かせません。不動産取引の現場では、住居費の安さだけで移住を決めた結果、トータルの生活コストや働き方で想定と違ったという声も聞かれます。住まいの価格・広さと、仕事・移動を含めた暮らし全体をセットで検討することが、後悔しない移住のポイントです。

南九州での買い時・売り時の考え方

南九州で家を買う・売るタイミングは、「エリアが上昇側かどうか」を軸に考えるのが実務的です。買う場合は、中心市街地や利便性の高いエリアなど、二極化の「上昇側」を選ぶと将来の資産価値が下がりにくくなります。価格が安いという理由だけで郊外の土地を選ぶと、住むには快適でも、将来売るときに値下がりや売却の難しさに直面する可能性があります。

売る場合は、地価が上昇基調にある今は選択肢の一つになり得ます。ただし、実取引価格は四半期ごとに振れるため、直近の1事例だけで高すぎる・安すぎると判断せず、複数の査定と実取引データを照らし合わせることが大切です。九州の他エリアの動向も参考になります（あわせて読みたい：熊本・大分・長崎の地価2026｜TSMC後の九州中南部最新動向）。売却を検討する場合は、地域の相場に詳しい不動産会社に査定を依頼し、実勢価格を確認することをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q. 鹿児島と宮崎、地価が上がっているのはどちらですか？

両県とも上昇しています。2026年の公示地価は、鹿児島市が前年比＋1.06%、宮崎市が＋1.39%で、上昇率だけみると宮崎市がやや高くなっています。ただし価格水準は鹿児島市（平均約15.9万円/㎡）のほうが宮崎市（平均約6.4万円/㎡）より高く、都市の規模・集積では鹿児島市が上回ります。「上昇率の高さ」と「価格水準の高さ」は別の指標なので、目的に応じて見分けることが大切です。

Q. 南九州で今後値上がりが期待できるエリアはどこですか？

中心市街地や主要駅の周辺が候補になります。鹿児島市では鹿児島中央駅・天文館、宮崎市では宮崎駅周辺が地価を牽引しています。再開発や商業機能の集積が進むエリアは、需要が集まりやすく価格の底堅さが期待できます。加えて、空港や新幹線駅へのアクセスが良いエリア、大型商業施設や病院・学校などの生活インフラが集まるエリアも、実需に支えられて価格が下がりにくい傾向があります。ただし将来の値動きを断定することはできないため、あくまで「上昇しやすい傾向のあるエリア」として、公示地価・実取引データ・現地の状況を複数確認したうえで判断してください。

Q. 宮崎市への移住で家を買うなら予算はどのくらい必要ですか？

エリアや広さによりますが、宮崎市の住宅地の公示地価は平均約5万円/㎡台で、都市部に比べて土地の取得費用を抑えやすい水準です。たとえば150㎡程度の宅地であれば、立地によって土地代の目安が変わります。建物価格や諸費用も加わるため、総額は個別に試算する必要がありますが、同じ予算でも都市部より広い住まいを確保しやすいのが宮崎市の特徴です。具体的な資金計画は、地域の相場に詳しい不動産会社やファイナンシャルプランナーへの相談をおすすめします。

Q. 都城市など郊外の土地は買っても資産価値が下がりませんか？

エリアによって異なります。都城市は市全体では小幅な上昇（＋0.38%）ですが、中心市街地は上昇、郊外は横ばい〜下落という二極化が見られます。生活コストの安さから実需は底堅い一方、郊外や周辺部の土地は将来売りにくくなる可能性があります。購入前に、そのエリアが「上昇側」かどうかを公示地価・実取引データで確認し、価格の安さだけで判断しないことが重要です。

まとめ

鹿児島・宮崎の地価2026のポイントを整理します。

• 鹿児島市（＋1.06%）・宮崎市（＋1.39%）とも2026年公示地価は上昇し、牽引役は中心市街地の商業地
• 鹿児島市は鹿児島中央駅・天文館が最高値帯、宮崎市は宮崎駅周辺が牽引・宮崎神宮駅周辺は子育て世帯に人気
• 都城市など周辺都市は「中心部は上昇・郊外は横ばい」の二極化が鮮明
• 国交省の実取引データ（当サイト集計）は四半期ごとに振れるため、公示地価とあわせて中長期で見る
• 南九州は住居費の安さと自然環境のバランスで移住需要が底堅く、土地選びは「上昇側のエリアか」が鍵

南九州で家を買う・売る・住み替えるなら、県全体の平均だけでなく、対象エリアが二極化のどちら側にあるかを見極めることが失敗しないコツです。鹿児島・宮崎はいずれも上昇基調にありますが、その恩恵を受けやすいのは中心部や生活利便性の高いエリアに限られます。売却や住み替えを具体的に検討する際は、地域の相場に精通した不動産会社に査定を依頼し、公示地価と実勢価格の両面から相場を確認することをおすすめします。