四国の地価2026｜高松35年ぶり上昇と松山・高知の今

四国の地価は2026年、4県の全用途平均で前年比マイナス0.2%と下落が続くなか、香川県が35年ぶりに上昇へ転じ、高松・松山・高知・徳島の県都4市はすべて上昇しました。県全体では下落が残る一方、都市部に需要が集まる「二極化」が四国でも鮮明になっています。

この記事でわかること

• ✅ 四国4県の2026年公示地価と、県ごと・県都ごとの変動率
• ✅ 香川県（高松市）が35年ぶりに上昇へ転じた3つの理由
• ✅ 愛媛（松山）・高知・徳島の最新動向と底打ちの兆し
• ✅ 当サイトが集計した国土交通省の実取引データで見る実勢
• ✅ 四国で不動産を買う・売るときの実務的なポイント

「四国は人口が減り、地価も下がる一方」——そんなイメージを持つ方は少なくありません。実際、四国4県の地価公示は長らく下落基調が続いてきました。ところが2026年の公示地価では、香川県が35年ぶりに上昇へ転じ、下落が続く3県でも県庁所在都市はそろって値を上げています。この記事では、2026年の公示地価と当サイトが集計した実取引データをもとに、四国4県のリアルな地価動向と、購入・売却の判断に役立つ視点を整理します。単なる数字の羅列ではなく、「なぜ香川だけが上昇したのか」「なぜ県全体は下落でも県都は上がるのか」という理由まで踏み込んで解説するので、四国での住まい選びや資産の見直しを考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。

四国4県の地価2026【全体像】上昇の香川・下げ止まる3県

2026年の四国4県の地価は、全用途平均で前年比マイナス0.2%と下落が続きましたが、下落幅は前年より縮小しました。県別では香川県だけが全用途プラス0.1%と35年ぶりに上昇へ転じ、愛媛県はマイナス0.3%で34年連続の下落です。ただし、下落が続く県でも県庁所在都市は上昇しており、四国の地価は「都市部と郡部の二極化」が進んでいます。

4県・県都の2026年変動率一覧

まずは全体像を数字で確認しましょう。以下は2026年公示地価（1月1日時点）による、各県と県庁所在都市の状況です（出典：2026年公示地価、各県発表）。

表からわかるのは、県全体では香川県だけが上昇でも、県庁所在都市はすべて上昇しているという点です。とりわけ松山市はプラス1.27%と県都のなかで最も高い伸びを示し、平均地価も坪43.9万円（1㎡あたり約13.3万円）と四国の県都でトップ水準です。地価の下落は主に郡部や周辺エリアで起きており、県都の中心部は堅調というのが2026年の四国の実像です。

「四国＝地価下落」から何が変わったのか

長く続いた四国の地価下落の背景には、人口減少と若年層の県外流出がありました。土地の買い手が減れば需要は弱まり、価格は下がります。四国4県はいずれも人口減少局面にあり、この構造自体は今も変わっていません。

それでも2026年に潮目が変わり始めたのは、需要が「街の中心部」に集中し始めたからです。全国的に建築費と住宅価格が上がるなか、利便性の高い駅前・中心市街地のマンションや土地に買いが向かい、再開発や商業施設の新設がそれを後押ししています。人口が減っても、限られた人が便利な場所に住みたがるため、中心部の地価だけは底堅く推移する——これは四国に限らず、地方都市に共通して見られる動きです。不動産取引の現場でも、「郊外は売りづらいが、駅近・中心部は動きが早い」という声が近年強まっています。

中国・四国全体の地価は、以前の記事沖縄・広島・中国四国の地価2026｜那覇・広島の注目エリアを解説でも扱っています。あわせて読むと、四国4県の位置づけがより立体的に見えてきます。

もう一つ見逃せないのが、建築費の高騰です。資材価格や人件費の上昇で新築住宅の価格が全国的に上がり続けた結果、割安感のある中古住宅や、駅近の土地を買って建てる選択肢に人気が集まりました。四国のように土地価格が三大都市圏よりも大幅に低いエリアでは、「同じ予算でより中心部に近い場所を狙える」という強みが際立ちます。これが、県都中心部への需要集中をさらに加速させています。一方で、郡部や交通の不便な地域では、建物が古くなっても土地の買い手が付きにくく、空き家の増加とともに地価の下落が続きやすい状況です。四国4県の地価を読むうえでは、「県」という大きな単位ではなく、「どの街の、どのエリアか」というミクロの視点が欠かせません。

香川県（高松市）が35年ぶりに上昇へ転じた3つの理由

香川県が35年ぶりに上昇へ転じた最大の理由は、県都・高松市の中心部で再開発と需要の集中が同時に進んだことです。高松市は住宅地・商業地とも3年連続の上昇で、2026年の全用途変動率はプラス0.75%。ここでは、その背景を「再開発」「高級化」「移住・観光」の3つの視点から見ていきます（香川県の地価推移・最新地価情報）。

公示地価と実取引データで見る高松の今

高松市の2026年公示地価は平均8万7833円/㎡で、用途別では住宅地プラス0.50%、商業地プラス1.20%、工業地プラス0.84%と全用途で上昇しました。上昇率のトップは瓦町駅にほど近い番町3丁目で、前年比プラス4.07%と大きく値を上げています。中心市街地に需要が集まっていることが、地点別のデータからも読み取れます。

公示地価は国が選んだ標準地の価格ですが、実際の売買はどうでしょうか。当サイトが集計した国土交通省の実取引データによると、高松市の宅地（土地）の㎡単価の中央値は、2025年第3四半期の3万7000円から第4四半期には4万3000円へと上昇しました（取引46件）。四半期ごとの中央値は取引された物件の立地や広さの構成で振れやすいため単純比較には注意が必要ですが、公示地価の上昇と同じ方向を示しており、高松の地価が実勢でも底堅いことがうかがえます。

四国の県都のなかで、高松は「コンパクトさ」と「都市機能の集約」が特徴です。人口約41万人と松山に次ぐ規模ですが、駅・港・アリーナ・商店街・オフィス街が半径1〜2キロに凝縮されており、車がなくても暮らしやすい街として評価されています。この「歩いて暮らせる中心部」の価値が、地価上昇の土台になっています。不動産取引の現場では、こうした利便性の高い中心エリアは景気の影響を受けにくく、値下がりしにくい「守りの強い資産」として扱われる傾向があります。高松の中心部は、まさにその典型といえるでしょう。

あなぶきアリーナ香川とサンポート高松の再開発

高松の需要を押し上げている象徴が、2025年3月にサンポート地区で開館した多目的アリーナ「あなぶきアリーナ香川」です。最大1万人を収容できる中四国最大級の施設で、トップアーティストのコンサートや国際的なスポーツ大会が開かれるようになり、駅周辺の人の流れとにぎわいを大きく変えました。

さらに2026年4月には、徳島文理大学の香川キャンパスがさぬき市から高松駅前へ移転し、学生の往来による日常的なにぎわいも加わります。高松駅から高松港にかけてのサンポート一帯は、商業・公共・教育の機能が集まる「街の顔」として整備が続いており、周辺の商業地の地価を押し上げています。実際に高松を訪れた人からは、ガラス張りの駅舎やサンポートのシンボルタワー、駅前のビル群に対して「地方都市とは思えない都会的な雰囲気」という感想がよく聞かれます。

アリーナのような大型集客施設は、単に周辺のにぎわいを生むだけではありません。コンサートやスポーツ大会のたびに宿泊・飲食・交通の需要が発生し、ホテルや商業施設の収益力が高まります。その結果、周辺の商業地に投資マネーが向かい、地価が押し上げられるという波及効果が生まれます。高松の商業地が3年連続で上昇している背景には、こうした「イベント経済」の定着があります。丸亀町を中心とするアーケード商店街は全国有数の長さと人通りを誇り、うどん県のイメージからは想像しにくいほどの活気があります。中心市街地のにぎわいが維持されていることも、地価の底堅さを支える要因です。

億ション続々・移住者過去最多・インバウンド

高松駅・高松港の一帯では、住宅の高級化も進んでいます。2022年末に竣工したタワーマンション「クレアホームズ番町 ザ・パークフロントタワー」以降、価格が1億円を超える住戸を含むマンションが相次いで販売され、外資系ホテルの進出計画も報じられています。中心部の希少な土地に富裕層やセカンドハウス需要が向かい、地価を押し上げる構図です。

移住需要も追い風です。香川県への移住者は令和7年度に2879人・1890世帯と過去最多を記録しました。温暖な瀬戸内の気候、讃岐うどんに代表される食文化、そして岡山から快速マリンライナーで気軽に行き来できる交通利便性が評価されています。加えて訪日外国人旅行者の増加によるホテル需要も、商業地の地価を下支えしています。移住・観光・投資という複数の需要が重なったことが、香川の反転を生んだといえます。

億ションの購入者層は、地元の資産家だけではありません。関西や首都圏からのセカンドハウス需要、相続対策として都市部の資産を持ちたい層、そして瀬戸内の暮らしに憧れて移り住む富裕層など、幅広い需要が中心部の希少な物件に集まっています。土地の供給が限られる中心部では、こうした需要の重なりが価格を押し上げやすく、いったん高級化が始まると周辺の相場も引き上げられていきます。高松駅前の一帯は、四国のなかでも数少ない「価格が上がり続けている住宅エリア」として、今後も注目が続きそうです。

愛媛県（松山市）｜34年連続下落、底打ちは近いか

愛媛県の2026年公示地価は全用途でマイナス0.3%と34年連続の下落でしたが、県全体は下落が続くなかでも、県都・松山市は+1.27%と明確に上昇しています。県内の地価が上昇した地点は62カ所と前年より12カ所増え、横ばいの地点も52地点に増加しました。下落は郡部が中心で、松山市の中心部は着実に値を上げており、底打ちの兆しが見え始めています（愛媛県の地価推移・最新地価情報）。

松山市の公示地価と実取引の実像

松山市の2026年公示地価の平均は坪43万9000円（1㎡あたり約13万3000円）で、変動率はプラス1.27%。四国の県庁所在都市のなかで最も高い地価水準であり、伸び率も県都トップです。松山城を中心とした市街地は、商業地・住宅地ともにしっかりと需要があります。

一方、当サイトが集計した国土交通省の実取引データでは、松山市の宅地（土地）の㎡単価中央値は2025年第3四半期の8万円から第4四半期の7万9000円へとほぼ横ばい（取引67件）でした。実取引の中央値は物件構成で振れるため一概にはいえませんが、公示地価が上昇するなかで実勢が横ばいという結果は、下落が止まりつつある「踊り場」に入ったことを示していると考えられます。急騰でも急落でもない安定感が、松山の特徴です。

松山市は人口約50万人と四国最大の都市で、道後温泉や松山城といった観光資源、四国有数の商業集積を抱えています。市街地は路面電車が走り、生活利便性が高いことから、周辺市町からの人口流入が続いてきました。県全体が人口減少に向かうなかでも、松山市への一極集中が進むことで、中心部の地価は下支えされています。こうした「県内での人口の集中」は、地方都市の地価を読むうえで重要な視点です。県の数字がマイナスでも、県都は上がる——四国4県はいずれもこの構図に当てはまります。

上昇地点の増加・工業地が示すもの

愛媛県で注目したいのが工業地の底堅さです。県全体の住宅地・商業地が伸び悩むなかで、工業地は2年連続で上昇しました。物流施設や製造業の用地需要が、四国の中でも一定の存在感を保っていることの表れです。

上昇地点が前年比12カ所増えた事実も見逃せません。地価は「県平均」で見ると下落でも、地点ごとに見れば上がっている場所が着実に増えています。不動産のプロが注意点として挙げるのは、こうした「平均と地点のギャップ」です。県全体の数字だけを見て「愛媛は下がる」と判断すると、松山中心部のように実際には上昇しているエリアを見落としてしまいます。物件選びでは、必ず対象エリアの地点データまで確認することが大切です。愛媛県の詳しい地価推移は、地価ナビの県別ページでも確認できます。

徳島県・高知県｜微増に転じた県都の最新動向

徳島県・高知県も県全体では下落が続いていますが、県庁所在都市はともに上昇しています。徳島市はプラス0.26%、高知市はプラス0.24%と、いずれも小幅ながらプラス圏です。四国の県都は、規模の大小を問わず「中心部の地価は底堅い」という共通点を持っています。

徳島市：工業地+2.83%が示す産業用地需要

徳島市の2026年公示地価は平均9万2353円/㎡で、変動率はプラス0.26%。用途別では住宅地プラス0.04%、商業地プラス0.29%に対し、工業地がプラス2.83%と際立った伸びを示しました。これは、物流・製造の拠点としての用地需要が高まっていることを反映しています（徳島県の地価推移・最新地価情報）。

徳島は関西圏と近く、明石海峡大橋・鳴門を経由して神戸・大阪とつながる交通利便性があります。県全体では人口減少が続くものの、県都中心部の商業地と、幹線道路沿いの工業・物流用地には確かな需要があるといえます。住宅地の伸びが小さいのは、まだ市場が本格的な反転には至っていないことの表れでもあり、今後の推移が注目されます。

徳島は近年、光ファイバー網の整備を背景にサテライトオフィスの誘致に力を入れてきた地域としても知られます。神山町などでのIT企業の拠点開設は全国的な注目を集め、地方でのワーケーションや二拠点生活のモデルとして語られてきました。こうした新しい働き方の広がりは、県都だけでなく周辺エリアの土地需要にも影響を与える可能性があります。徳島市中心部の底堅さと、産業・物流用地の伸びをあわせて見ると、県全体の下落基調のなかにも「点」で需要が生まれていることがわかります。

高知市：商業地+0.56%・県都中心の底堅さ

高知市の2026年公示地価は平均9万4404円/㎡で、変動率はプラス0.24%。用途別では住宅地プラス0.13%、商業地プラス0.56%と中心部の商業地が牽引し、工業地はマイナス0.47%とやや弱含みでした（高知県の地価推移・最新地価情報）。

高知市は「はりまや橋」周辺の中心商店街や高知駅前を軸に、都市機能が集約されたコンパクトな街です。南海トラフ地震への防災意識が高いエリアでもあり、高台や内陸部の安全性の高い土地への関心が根強いのも特徴です。住宅を検討する際は、地価だけでなくハザードマップで浸水・津波リスクを確認し、資産価値と安全性の両面から判断することが欠かせません。県都の中心部は底堅い一方、周辺部との差は大きく、エリア選びの巧拙が資産価値を左右します。

高知県は全国のなかでも人口減少と高齢化が先行して進む地域であり、地価の下落が長く続いてきました。だからこそ、高知市中心部の底堅さは相対的な価値の高まりを意味します。限られた需要が県都に集まることで、中心部と周辺部の価格差はむしろ広がっていく可能性があります。購入を検討する際は、将来の売却のしやすさ（流動性）も見据え、需要が集まりやすい中心部・生活利便性の高いエリアを選ぶことが、資産価値を守るうえで重要になります。

四国で不動産を買う・売る際の実務ポイント

四国で不動産を買う・売るときの基本は、「都市部集中の二極化」を前提に、エリアと時期を見極めることです。県平均の数字に惑わされず、対象エリアの地点データと実取引を確認する——これが2026年の四国で失敗しないための出発点になります。ここでは購入者・売却者それぞれの視点で実務ポイントを整理します。

上昇エリアと下落エリアの見極め方

四国で価値が保たれやすいエリアには、いくつかの共通点があります。

1. 県庁所在都市の中心部（高松・松山・高知・徳島の駅前や中心商店街周辺）
2. 再開発や大型施設の周辺（サンポート高松のようなエリア）
3. 幹線道路沿いの工業・物流用地

逆に、公共交通が乏しい郊外や、人口流出が続く郡部は、下落が続きやすく売却にも時間がかかる傾向があります。

物件を検討する際は、県全体の平均変動率だけでなく、対象地点の公示地価・基準地価の推移を必ず確認しましょう。地価ナビの都道府県別ページでは、県ごとの地価推移を地図やランキングで確認できます。「街の中心に近いか」「駅・再開発・大学などの人を集める施設が近いか」を基準にすると、上昇余地のあるエリアを見極めやすくなります。具体的なチェックポイントとしては、1. 最寄り駅・バス停までの距離、2. 半径2キロ以内の再開発・大型施設の有無、3. 過去5年の公示地価・基準地価の推移、4. ハザードマップ上の浸水・津波・液状化リスク、の4点を押さえると判断しやすくなります。とくに四国は南海トラフ地震への備えが重要なエリアであり、防災面の確認は資産価値と安全性の両面から欠かせません。関西圏や中京圏との比較は、京都・神戸の地価2026｜関西住宅市場と注目エリア解説や大阪・名古屋・福岡の地価2026｜三大都市圏比較と注目エリアもあわせて参考にしてください。

売却・購入のタイミングと注意点

売却を考えている方にとって、県都中心部の物件は今が動きやすい局面です。地価が上昇し、移住・投資需要も重なっているため、条件の良い物件は早めに買い手がつきやすくなっています。ただし、四半期ごとの実取引価格は物件によって幅があるため、査定は必ず複数社に依頼し、実勢と公示地価の両面から適正価格を確かめることが大切です。

購入を検討する方は、金利上昇局面であることも念頭に置きましょう。住宅ローン金利が上がると総返済額は増えるため、地価が底堅いエリアであっても、無理のない資金計画が前提になります。四国は三大都市圏に比べて価格水準が低く、同じ予算でも中心部に近い物件を狙いやすい点が魅力です。移住・Uターンで購入する場合は、各県・各市の移住支援制度も確認すると、初期費用を抑えられる可能性があります。個別の資金計画や税務については、ファイナンシャルプランナーや不動産の専門家に相談することをおすすめします。

売却の実務では、まず公示地価・基準地価と、周辺の成約事例（実取引価格）の両方を調べて相場観を持つことが第一歩です。そのうえで複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額の根拠を比較します。査定額が高いだけの会社を選ぶと、結局値下げして時間がかかることもあるため、地域の取引に精通し、根拠を丁寧に説明してくれる会社を選ぶのが賢明です。購入の場合も、内見時の印象だけでなく、そのエリアの地価が「上昇基調か・下落基調か」を数字で確認しておくと、将来の資産価値を見誤りにくくなります。四国の不動産は価格水準が手頃な分、エリアの見極めが結果を大きく左右する市場だといえます。

よくある質問（FAQ）

Q. 四国で今いちばん地価が上がっているのはどこですか？

県全体では香川県が唯一プラス（+0.1%）で35年ぶりの上昇です。県庁所在都市で見ると、伸び率が最も高いのは松山市（+1.27%）、次いで高松市（+0.75%）です。いずれも中心市街地に需要が集まっており、駅前や再開発エリアが上昇の中心となっています。

Q. 高松の地価はなぜ上昇しているのですか？

2025年3月に開館した1万人収容の「あなぶきアリーナ香川」やサンポート高松の再開発、番町エリアの億ションの相次ぐ供給、そして過去最多の移住需要と訪日客の増加が重なったためです。高松市は住宅地・商業地とも3年連続で上昇しています。

Q. 松山の地価はこれから上がりますか？

愛媛県全体は34年連続の下落ですが、松山市は2026年に+1.27%と明確に上昇しました。実取引はほぼ横ばいで「踊り場」の状態です。今後も中心市街地の需要は底堅く推移すると見られますが、県全体の人口減少は続くため、上昇はエリアによる差が大きくなると考えられます。

Q. 四国に移住するなら地価の安いエリアはどこですか？

県庁所在都市の中心部を離れると、地価水準は大きく下がります。徳島市・高知市は県都でも㎡単価が9万円台と手頃で、周辺の市町ではさらに安く土地を取得できます。ただし将来の資産価値や生活利便性、防災面も踏まえ、公共交通やハザードマップを確認したうえで選ぶことをおすすめします。多くの市町村では移住者向けに住宅取得や改修の補助制度を用意しているため、購入前に各自治体の支援制度を調べておくと、初期費用を抑えられる場合があります。「安さ」だけで選ぶのではなく、10年後・20年後に売りやすいかという流動性も意識して選ぶことが、後悔しない移住のポイントです。

まとめ

2026年の四国の地価は、下落基調のなかにも明確な変化が表れました。要点を振り返ります。

• 四国4県の全用途平均は前年比-0.2%だが、下落幅は縮小。香川県が35年ぶりに上昇へ転じた
• 高松・松山・高知・徳島の県都4市はすべて上昇。松山市+1.27%、高松市+0.75%が牽引
• 高松はアリーナ・サンポート再開発・億ション・過去最多の移住が地価を押し上げた
• 公示地価と当サイト集計の実取引データはおおむね同じ方向を示し、中心部の底堅さを裏付ける
• 四国の地価は「都市部集中の二極化」。エリアと時期を見極めることが購入・売却の鍵

四国での不動産の購入・売却を検討している方は、まず対象エリアの地価推移を確認することから始めましょう。地価ナビの都道府県別ページで最新の地価データをチェックし、気になる物件があれば複数社の査定で実勢価格を確かめてみてください。エリアの特性と資金計画を踏まえた早めの情報収集が、後悔しない不動産取引につながります。