この記事でわかること
✅ 2026年の滋賀・奈良の公示地価の最新動向と変動率 ✅ 草津市・大津市・守山市など滋賀県の注目エリア別の地価相場 ✅ 奈良市・橿原市・香芝市など大阪通勤圏として人気の奈良のエリアと価格帯 ✅ 京都・大阪からの移住者が滋賀・奈良を選ぶ理由と実態 ✅ 不動産購入を検討する際の注意点と地価の今後の見通し
滋賀・奈良の2026年公示地価は、関西圏の中で明確な対比を見せています。滋賀県は+1.71%と3年連続の上昇が続き、草津市や大津市では全国水準でも高い上昇率を記録。一方、奈良県はほぼ横ばい（-0.13%）ながら、大阪・京都へのアクセス良好な割安エリアとして移住先としての注目度が増しています。この記事では、エリア別の具体的な相場データと、現地の移住実態をもとに、最新の地価動向を詳しく解説します。
滋賀・奈良の地価2026 最新概況 滋賀県の公示地価変動率推移（2022〜2026年）（出典：国土交通省 地価公示をもとに作成） 滋賀県の公示地価2026は3年連続上昇 国土交通省が発表した2026年の公示地価によると、滋賀県の住宅地平均は55,500円/㎡（前年比+0.9%） で、全国47都道府県中17位に位置しています。商業地・工業地を含む全用途の平均変動率は+1.71% と、2024年・2025年に続く3年連続の上昇となりました（滋賀県の地価推移・最新地価情報 ）。
注目すべきは上昇率の高さです。近畿圏で唯一、継続的に人口が増加している滋賀県は、大阪・京都への通勤利便性と相対的な住宅価格の割安感が評価され、関西圏の購入検討者から安定した需要を集めています。全国的にも地価上昇が続く中、2026年の公示地価（全国平均+2.7%）と比較しても、滋賀県の商業地・住宅地の上昇はこの数値を上回る地点が多く、「成長都市」としての位置づけが固まりつつあります（出典：国土交通省「土地・不動産・建設業：新着情報一覧」 ）。
上昇を牽引しているのは、JR琵琶湖線（東海道本線）の沿線都市です。新快速停車駅を擁する草津市・守山市・栗東市エリアでは、駅周辺の開発が進み、マンション供給と一戸建て需要が同時に活性化しています。大津市も再開発が加速しており、2024年以降は特に大津駅周辺での地価上昇が顕著です。
不動産取引の現場では、「滋賀の物件は京都・大阪と比べて2〜3割安い印象だが、ここ数年で値上がりが加速している」という声が多く聞かれます。以前は「関西の穴場」として語られていた滋賀が、今や「次の移住先候補の定番」に格上げされた感があります。
奈良県の公示地価2026はほぼ横ばい、割安エリアに注目 奈良県の2026年公示地価は住宅地平均で69,541円/㎡（前年比-0.13%） とほぼ横ばいで推移しています（奈良県の地価推移・最新地価情報 ）。全国的な地価上昇の波の中で奈良県が横ばいにとどまる理由は、県南部の山岳地帯・過疎エリアの下落が、県北部・大阪圏近郊の上昇を打ち消しているためです。
奈良市・橿原市・香芝市など大阪通勤圏のエリアに限れば、実態は堅調で、奈良市住宅地の平均は+1.13% と上昇傾向にあります。特に、近鉄大阪線・近鉄奈良線沿線では、「大阪なんばまで30〜40分以内という立地でこの価格は他に見当たらない」という評価から、購入者の問い合わせが増加しています。
奈良県の地価水準は同じ関西圏の大阪府・京都府・兵庫県と比べて全体的に低水準で推移しており、予算を重視する購入層にとって「現実的に手が届くエリア」として位置づけられています。
滋賀県の注目エリア別地価ランキング【2026年版】 滋賀県主要都市の公示地価比較（2026年）（出典：国土交通省 地価公示をもとに作成） 草津市：7年連続県内最高地価・南草津が急成長 滋賀県の中で最も地価が高いのが草津市です。草津市の2026年公示地価平均は174,600円/㎡（前年比+5.40%）で、7年連続で滋賀県内最高地価を更新しています。 ダイヤモンド不動産研究所「滋賀県の公示地価2026」 ）。
草津市の人気を支えるのは、JR草津駅と南草津駅（いずれも新快速停車）の利便性です。草津駅から京都まで約16分、大阪（新大阪）まで約40分というアクセスは、関西圏の通勤者にとって非常に魅力的です。かつては小さな街だった南草津駅前には現在、100棟を超えるマンションが建ち並ぶ大規模な住宅街が形成されました。
当サイトが集計した国土交通省の実取引データによると、大津市の宅地㎡単価の中央値は2025Q3時点で74,500円/㎡（取引36件）となっており、草津市の公示地価水準と比較しても実際の取引価格がこれに沿った動きをしています。
草津市で注目のエリアは以下の通りです：
草津駅東口・西口周辺：商業施設が集積する中心部。坪単価は50〜80万円台 南草津駅周辺（野路・川原）：大学・研究所が近接し若い世代が多い。坪単価40〜60万円台 西草津・笠山：駅からやや距離があるが割安で子育て世代に人気。坪単価30〜40万円台 大津市：湖岸エリアと再開発が進む駅周辺 滋賀県の県庁所在地である大津市の公示地価平均は107,600円/㎡（前年比+3.10%） です。大津駅周辺では+13.9%という急上昇地点も出現しており、再開発の進行が地価を押し上げています。
大津市の特徴は、エリアによって価格帯が大きく異なる点です。大津駅・石山駅の周辺は利便性が高く需要が集中。一方、堅田・真野など湖西エリアや、南部の瀬田・石山エリアは相対的に落ち着いた価格帯で、広い土地を確保したいファミリー層に好まれています。
琵琶湖の湖岸に近い物件は「眺望プレミアム」が付きやすい反面、地盤の液状化リスクも考慮が必要です。購入検討時は必ず地質調査データとハザードマップを確認することを、住宅購入に詳しい専門家の多くが指摘しています。
守山市・栗東市・野洲市：コスパ良好な子育てエリア 草津市・大津市の次に注目を集めているのが、守山市・栗東市・野洲市のいわゆる「湖南エリア」です。守山市の住宅地平均は95,500円/㎡（前年比+3.21%） で上昇傾向が続いています。
この3市の強みは、「草津より安く、同等の生活利便性が得られる」点です。守山市は特に「子育てしやすいまち」として知られており、保育所の充実・小中学校の評判の良さから、子育て世代が積極的に移住を検討するエリアになっています。住みやすさランキングで上位常連の草津市と比べても遜色ない生活環境でありながら、価格は1〜2割程度抑えられている点が評価されています。守山市の人口は近年も増加傾向にあり、新規分譲地の供給も続いています。
栗東市はJR栗東駅（新快速停車なし）があるものの、新名神高速道路のインターチェンジが近く、車通勤を前提とするファミリー層に需要があります。土地の相場は坪単価20〜30万円台と守山市より割安で、広い土地に一戸建てを建てたい層に向いています。野洲市は守山市・草津市のさらに北に位置し、田園風景と利便性のバランスを求める層から選ばれています。JR野洲駅は新快速が停車するため、通勤利便性は確保されており、坪単価15〜25万円台というリーズナブルな価格帯で広い土地を確保したいファミリーに人気です。
奈良県の注目エリア別地価ランキング【2026年版】 奈良県の住宅地エリアイメージ 奈良市：近鉄沿線の相場と大阪へのアクセス 奈良県最大の都市である奈良市の公示地価平均は171,776円/㎡ で、住宅地平均は103,063円/㎡（前年比+1.13%）と緩やかに上昇しています。世界遺産を擁する観光都市としての知名度が高い奈良市ですが、居住地としての評価も着実に高まっています。
奈良市から大阪なんばへは近鉄奈良線の急行で約30〜35分とアクセスが非常に良く、大阪市内のマンション価格の3〜4割程度の価格で住宅が購入できるのが最大の魅力です。
奈良市内の注目エリアは以下の通りです：
近鉄奈良駅周辺（元林院・高畑）：歴史的な町並みに近く、奈良公園も徒歩圏内。観光地としてのブランド力も高く、賃貸需要もある。坪単価は50〜70万円台。 学園前駅周辺：「住みたい駅ランキング」に毎年上位入りする高級住宅地。阪急電鉄グループのURが開発した歴史ある住宅地で、緑豊かな住環境が魅力。坪単価60〜100万円台。 西大寺・大和西大寺周辺：近鉄の要衝で交通利便性が高い。大阪・京都・名古屋方面への特急アクセスも可能で、ビジネス層にも人気。坪単価35〜55万円台。 大和郡山市境の北部エリア：奈良市でも割安な地域。坪単価25〜35万円台で広い土地が確保しやすい。新規分譲も供給されている。 当サイトが集計した国土交通省の実取引データによると、奈良市の宅地㎡単価の中央値は2025Q3時点で90,500円/㎡（取引22件）となっており、公示地価と実取引水準が概ね一致しています。
橿原市・香芝市：大阪通勤圏で最もコスパが良いエリア 橿原市の公示地価平均は106,146円/㎡ です。近鉄大阪線・近鉄南大阪線が交差する橿原神宮前駅を擁し、大阪阿部野橋（天王寺）へ近鉄南大阪線で約35〜40分というアクセスがあります。
橿原市より大阪寄りに位置する香芝市（平均99,584円/㎡）は、「大阪まで1時間以内・予算3,000万円台で広い戸建てが欲しい」という層に特に人気のエリアです。近鉄大阪線の二上山駅・近鉄下田駅周辺では、坪単価20〜30万円台で100〜130㎡超の土地が流通しており、コスパの高さが際立ちます。
実務上、多くのケースで見られるのは「大阪市内の狭いマンションから脱出して、奈良で広い戸建てに住み替える」という動きです。橿原・香芝エリアはこの「大阪脱出組」の受け皿として機能しており、新規分譲住宅の売れ行きも堅調です。
大和郡山市・生駒市：穴場エリアの最新相場 大和郡山市の住宅地平均は76,000円/㎡（前年比+0.9%） です。奈良市と大阪の中間に位置し、近鉄橿原線・JR大和路線の両路線が通るため、利便性の割に価格が抑えられています。坪単価は概ね20〜30万円台で、奈良市内より15〜20%程度割安感があります。
生駒市は大阪府（東大阪市）と隣接する「奈良の大阪玄関口」です。近鉄奈良線で難波まで約25〜30分と、通勤利便性は奈良県内で最高水準です。住宅地の相場は坪単価25〜40万円台ですが、近年は大阪市内の価格高騰を嫌った購入者の流入で値上がり傾向にあります。不動産取引の現場では「生駒は奈良の中で最も早く値上がりするエリア」と評価する声も出てきています。
なぜ京都・大阪の人が滋賀・奈良を選ぶのか？移住の実態 滋賀への移住イメージ：琵琶湖を望む新居 京都市の人口流出問題と滋賀への移住ラッシュ 滋賀県の人気上昇を語る上で欠かせないのが、京都市の人口流出問題です。2007年に導入された京都市独自の「高さ規制」により、京都市内では高層マンションがほぼ建設できません。さらに観光需要によるホテルラッシュで用地不足が深刻化し、京都市の人口は年間約1万2,000人が流出（全国市区町村最多・2年連続）という異例の事態が続いています。
購入経験者からよく聞かれるのが、「京都市のマンションを諦めて滋賀の大津に引っ越したら、価格がほぼ半分だった」という声です。実際に大津市に移住した京都市民は、「琵琶湖の見えるマンションに、京都なら到底手が届かない価格で住めている。子育て環境も気に入っている」と話しています。
南草津駅前の大規模マンション（217戸）がほぼ全室契約済みになったという事例は、滋賀への居住需要の根強さを端的に示しています。スーパー・ドラッグストア・病院・学校が身近に揃い、JR新快速で京都まで16分という利便性は、子育て世代にとって「都市部と地方のいいとこ取り」ができる理想的な環境です。
なお、京都市は高さ規制の一部緩和を検討中ですが（京都駅南側を25m→31m、山科エリアは規制撤廃の案）、これが実現したとしても供給増加には数年かかる見通しです。当面は滋賀への流出が続くと専門家はみています。
大阪マンション価格の高騰と奈良の格安移住需要 大阪府の新築マンション平均価格は2025年以降に急騰し、大阪市内の中心部では坪単価300万円を超える物件も珍しくなくなりました。大阪万博（2025年）開催に伴う地価上昇も重なり、「大阪市内でのマイホーム購入は現実的でない」という層が増えています。
その受け皿となっているのが奈良です。「大阪に通えて、3,000万円台で広い家が持てる場所」という条件を満たすエリアが奈良には豊富にあります。香芝市や大和郡山市では、100〜130㎡の土地付き一戸建てが3,500〜4,500万円台で分譲されており、大阪市内の同価格帯の物件に比べて「広さ・環境・コスト」で圧倒的なコスパを誇ります。
また、大阪万博後の2026年は大阪の不動産価格が「反動安」になるリスクがあるとも指摘されています（出典：ダイヤモンド不動産研究所「大阪・関西万博で地価と不動産価格の上昇は続く？」 ）。一方、奈良は居住実需が下支えとなっており、価格の安定性が高いという見方もできます。投資目的より「実際に住む」目的での購入者が多い奈良では、景気の波に左右されにくい安定した需要基盤があります。
不動産取引の現場から見た「選ばれる理由」 住宅購入に詳しい専門家の多くが指摘するのは、「価格・通勤・環境」の3要素がすべてそろったときに、滋賀・奈良はほかの候補地に比べて圧倒的なスコアを出す」という点です。
実際に物件探しをした人が口をそろえて言うのが、「最初は大阪・京都市内で探していたが、予算との折り合いがつかず、試しに滋賀・奈良も見たら全然違う世界だった」という言葉です。通勤時間が30〜40分増えても、それ以上の価値を感じるファミリー層が増えており、移住・住み替えの選択肢として完全に市民権を得た感があります。
Google Trendsのデータ（相対的な検索需要）では、「草津市 不動産」の検索は2026年6月現在が過去12ヶ月で最高水準（相対スケール14.8）に達しており、関心の高まりを裏付けています。「滋賀 地価」も同様に2026年3月のピーク以降も高い水準が続いており、首都圏・関西圏ともに滋賀への関心が本格的な移住検討フェーズに入っていることを示しています。関西全体の地価動向は2026年公示地価を徹底解説｜上昇エリアと今後の見通し も参考にしてください。
また、関西圏の地価全体については大阪・名古屋・福岡の地価2026｜三大都市圏比較と注目エリア や京都・神戸の地価2026｜関西住宅市場と注目エリア解説 も参照してください。
滋賀・奈良で不動産購入を検討する際の注意点 不動産購入前の確認事項チェックリスト 旧耐震基準物件の割合と耐震チェックポイント 滋賀・奈良ともに、1981年以前に建てられた旧耐震基準の建物が一定数流通しています。特に奈良市・大津市の古い住宅地では、築40年以上の木造戸建てが安価に売り出されているケースがありますが、旧耐震基準の物件は現行の耐震基準を満たしていない可能性が高く、購入前に必ず耐震診断を受けることが重要です。
耐震性の目安として参考になるのが「耐震等級」です。耐震等級1が建築基準法の最低限の水準で、等級2・3と上がるにつれて耐震性が高まります。住宅ローンの優遇や地震保険の割引にもつながるため、新築・リフォームを検討する際には耐震等級の取得を検討する価値があります。特に、中古住宅を購入してリノベーションする場合は、「耐震改修工事」と組み合わせることで固定資産税の減額措置や補助金を受けられるケースもあります。各市区町村の建築担当窓口や、不動産会社を通じて事前に確認しておくことをおすすめします。
なお、2025年4月施行の「建築物省エネ法改正」により、新築住宅・非住宅建築物に対する省エネ基準適合が義務化されています。滋賀・奈良でこれから新築を建てる場合、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の断熱性能が標準になりつつあり、国からの補助金（「みらいエコ住宅2026」等）を活用することで初期コストを抑えられる可能性があります。補助金の詳細は最大125万円！省エネ補助金「みらいエコ住宅2026」が今アツい も参考にしてください。
琵琶湖周辺のエリア（大津市の湖岸部など）では、地盤の液状化リスクも確認が必要です。国土交通省のハザードマップポータルサイト（国土交通省 ハザードマップポータルサイト ）で事前に確認するようにしましょう。
インフラ・買い物環境を確認すべきエリア 滋賀・奈良は「駅近エリアと郊外エリアで生活利便性に大きな差がある」点に注意が必要です。草津市内でも駅から離れたエリア、奈良県の香芝・大和郡山でも市街地から外れた場所では、スーパーやクリニックへのアクセスに車が必須のケースがあります。
特に子育て世帯が気にすべきポイントは、小・中学校の通学距離と保育所の空き状況です。守山市・草津市は子育て支援が充実した市として知られていますが、人気の保育所は定員を超えている場合もあるため、移住前に現地の行政窓口に確認することを検討してください。
売却時の流動性リスクを把握しておく 滋賀・奈良の不動産は「買いやすいが、売りにくいケースもある」点を念頭に置く必要があります。京都・大阪市内に比べると市場規模が小さいため、売却時の買い手探しに時間がかかることがあります。特に郊外の土地・一戸建ては、価格設定を誤ると長期間売れ残るリスクがあります。
流動性リスクを下げるためのポイントは、「駅徒歩15分以内・築20年以内・耐震等級あり」の3条件を意識した物件選びです。これらを満たす物件は、将来の売却時にも一定の需要が見込めるため、資産性の観点でも安心感があります。また、住宅ローンの残債がある状態で売却する「任意売却」が生じた場合に備えて、購入時から定期的に地価の動向を追うことも重要です。地価ナビの滋賀県の地価推移 ・奈良県の地価推移 では、最新の公示地価データを継続的に確認することができます。
売却のタイミングや判断に迷ったときは、2026年公示地価を徹底解説｜上昇エリアと今後の見通し も参考にしてみてください。
よくある質問（FAQ） Q. 滋賀県の地価は今後も上昇しますか？ 滋賀県の地価は、近畿圏で唯一人口が増加している特性と、JR新快速による大阪・京都への高い通勤利便性を背景に、当面は緩やかな上昇が続く可能性が高いとみられます。特に草津市・守山市・大津市などJR琵琶湖線沿線エリアは引き続き需要が旺盛です。ただし、金利の上昇が住宅購入意欲に影響を与えるリスクもあり、変動金利で借り入れを検討している場合は利上げ動向にも注意が必要です。
Q. 草津市と大津市、どちらを選ぶべきですか？ どちらを選ぶかは生活スタイルや優先事項によって異なります。草津市は商業施設が充実しており、新快速で京都16分・大阪40分と利便性が非常に高い分、地価も高水準です。大津市は県庁所在地としての落ち着いた雰囲気があり、琵琶湖の景観も楽しめます。予算を重視するなら守山市・栗東市も選択肢に入れると良いでしょう。いずれのエリアも購入前に現地を複数回訪問し、通勤シミュレーションを行うことをおすすめします。
Q. 奈良市から大阪へ通勤は現実的ですか？ 奈良市から大阪への通勤は、近鉄奈良線の急行を利用すれば難波まで約30〜35分と、十分現実的な範囲です。朝の通勤ラッシュ時は混雑するものの、京阪神の主要路線に比べると座れるケースも多いという声があります。JR大和路線で大阪駅方面への通勤も可能ですが、乗り換えが必要な場合があります。職場の最寄り駅からの所要時間を具体的に計算した上で判断することをおすすめします。
Q. 滋賀・奈良の地価はいつ調べると良いですか？ 毎年3月下旬〜4月上旬に国土交通省が「地価公示」を発表します。これが年間の最も重要な地価データです。また、9月下旬には「地価調査（基準地価）」が発表されます。この2つのデータを活用することで、エリアの地価トレンドを把握できます。地価ナビでは都道府県別の地価推移ページで最新データを随時更新していますので、滋賀県の地価推移・最新地価情報 および奈良県の地価推移・最新地価情報 もご活用ください。
Q. 移住にあたって活用できる補助金・支援制度はありますか？ 滋賀県・奈良県ともに、移住を促進するための支援制度があります。滋賀県では「滋賀ぐらし移住支援金」（三大都市圏からの移住者向け）や、各市町村単位での移住相談窓口が整備されています。奈良県でも「奈良県移住・定住促進事業補助金」があり、県内への移住に際して最大100万円程度の支援を受けられるケースもあります。ただし支援制度は年度によって内容が変わるため、移住を検討する際は各自治体の公式サイトで最新情報を確認してください。
まとめ 2026年の滋賀・奈良の地価動向と注目エリアをまとめると、以下のポイントが浮かび上がります。
滋賀県は3年連続の地価上昇（+1.71%）。草津市（+5.40%）・大津市（+3.10%）が牽引し、JR新快速沿線への需要が集中している 奈良県は住宅地がほぼ横ばい（-0.13%）ながら、大阪通勤圏エリア（奈良市・橿原市・香芝市）は堅調に推移している 京都市の人口流出（年間1.2万人減・全国最多）を背景に、大津市・草津市への移住ラッシュが起きており、南草津エリアでは大規模マンションが即完売になるケースも 購入の際は旧耐震基準・液状化リスク・駅距離・将来の流動性の4点を重視した物件選びが重要 滋賀・奈良は関西圏の中で「価格×通勤利便性×生活環境」のバランスが最も取れたエリアとして、マイホーム購入の有力候補になっています。 エリアの選定や購入価格の相場感を確認するには、実際に現地を訪問し複数の不動産会社で査定・相談を受けることが大切です。まずは地価ナビの滋賀県の地価推移・最新地価情報 と奈良県の地価推移・最新地価情報 で最新データを確認し、具体的な検討をスタートしてみましょう。
