山陰・山口の地価2026｜松江+7%と津和野-4.8%の差

山陰・山口の地価2026は、住宅地平均で山口県+0.7%、鳥取県±0%、島根県-0.4%と横ばい圏です。ただし松江市学園2丁目の+7.10%から津和野町の-4.76%まで、地点ごとの差は広がっています。

この記事でわかること

• ✅ 鳥取・島根・山口3県の2026年公示地価と、全国平均との位置関係
• ✅ 3県それぞれの市町村別ランキングと、上昇・下落している具体的な地点
• ✅ 当サイトが集計した「実際に売れた土地」の㎡単価データ（主要5市）
• ✅ 公示地価と実際の取引価格がズレる理由と、その読み解き方
• ✅ 山陰・山口の安い土地を買う前・売る前に確認すべき実務ポイント

2026年の地価公示では、全国の全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇し、全用途平均と商業地は上昇幅がさらに拡大しました（出典：国土交通省「令和8年版 土地白書」・2026年7月10日閣議決定）。都市部を中心とした上昇が全国の数字を押し上げている一方で、山陰3県と山口県の地価がどう動いたのかを正面から扱った情報は多くありません。「山陰は安いと聞くけれど、買っても将来売れるのか」「相続した実家の土地はいくらになるのか」——この記事では、公示地価の実数値と、当サイトが独自集計した実取引データの両面から、3県の現在地をエリア単位で整理します。

山陰・山口の地価2026は「横ばい圏」だが中身は二極化している

結論として、鳥取・島根・山口の3県はいずれも住宅地の平均変動率が-0.4%〜+0.7%の範囲に収まり、全国的な上昇局面からは距離のある「横ばい圏」にあります。しかし県内の地点別に見ると、上昇率+7%台から下落率-4%台まで大きく開いており、「県の平均値」で自分の土地を判断すると実態を見誤ります。

3県の公示地価一覧｜山口+0.7%・鳥取±0%・島根-0.4%

公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点の全国の標準地について不動産鑑定士の評価をもとに公表する土地の価格です。売買の目安や相続税評価、公共用地の取得価格の基準として使われます。2026年の3県の数値は次の通りです。

2026年公示地価（ダイヤモンド不動産研究所集計）をもとに作成。データ取得日：2026年7月22日

商業地の平均は島根県が52,500円/㎡、山口県が64,100円/㎡です。3県の住宅地平均はいずれも3万円台で、全国順位は37位〜44位。山口県だけがプラス圏にあり、鳥取県は横ばい、島根県はわずかにマイナスという構図になります。各県の詳しい推移は、鳥取県の地価推移・最新地価情報、島根県の地価推移・最新地価情報、山口県の地価推移・最新地価情報のページでも確認できます。

全国は5年連続上昇、山陰・山口が置かれた位置

全国平均が5年連続で上昇するなかで、山陰・山口が横ばい圏にとどまっている理由は大きく3つあります。

1. 都市部で地価を押し上げているマンション用地・ホテル用地・物流施設用地の需要が、3県では限定的であること
2. 人口減少と世帯数の減少が続き、住宅地の需要総量が伸びにくいこと
3. 建築費の高騰により新築の総額が上がり、土地に配分できる予算が圧縮されていること

3点目は全国共通の現象ですが、地価水準が低い地域ほど影響が大きくなります。土地が1,000万円・建物が2,500万円という予算配分だった世帯で、建築費が300万円上がれば、削られるのはたいてい土地の予算だからです。同じ地方圏でも、新幹線延伸などの明確な材料がある地域は動きが違います。この点は福井・富山の地価2026｜新幹線敦賀延伸で福井30年ぶり下げ止まりや四国の地価2026｜高松35年ぶり上昇と松山・高知の今と読み比べると輪郭がはっきりします。全国全体の動きは2026年公示地価を徹底解説｜上昇エリアと今後の見通しで整理しています。

「県平均」で判断してはいけない理由

不動産取引の現場で最もよく起きる誤解が、報道で見た「県の平均変動率」を自分の土地に当てはめてしまうことです。県平均は県内すべての標準地を均した数字であり、実際には次のような開きがあります。

• 島根県：県平均-0.4%に対し、松江市学園2丁目は+7.10%、津和野町の一部は-4.76%
• 山口県：県平均+0.7%に対し、周南市御幸通は+4.83%、周防大島町の一部は-3.16%
• 鳥取県：県平均±0%に対し、鳥取市立川町は+3.32%、智頭町の一部は-3.00%

同じ県内で上昇率と下落率が10ポイント以上開いている以上、判断の単位は「県」ではなく「市区町村、さらにその中の地区」です。中国地方の他県との比較は沖縄・広島・中国四国の地価2026｜那覇・広島の注目エリアを解説も参考になります。

鳥取県の地価2026｜鳥取市・米子市と智頭・若桜の分岐

鳥取県の住宅地平均は29,600円/㎡で変動率は±0%、全用途平均は33,600円/㎡で-0.1%でした。県全体では前年と同水準を維持していますが、東部の鳥取市中心部と西部の米子市周辺がわずかに上向く一方、中山間地の町では2〜3%台の下落が続いています。

市町村別ランキングと注目すべき数字

2026年公示地価（ダイヤモンド不動産研究所集計）をもとに作成

ここで注目したいのが4位の日吉津村です。地価水準は24,900円/㎡と決して高くありませんが、変動率+2.0%は県内トップクラスで、県庁所在地である鳥取市の+0.2%を大きく上回っています。日吉津村は米子市に隣接する人口3,000人台の村で、大型商業施設が立地し、生活利便性の割に地価が抑えられているエリアです。市部よりも隣接する町村が伸びるという現象は、地方圏では珍しくありません。「中心市は高くて手が出ないが、車で10分の隣町なら買える」という実需が価格を押し上げるためです。

上昇している地点：鳥取駅周辺・賀露町・米子富益町

鳥取県内で2026年に最も上昇した地点は、いずれも生活動線と結びついた場所でした。

鳥取市立川町は鳥取駅から徒歩圏にあり、通勤・通学と買い物が徒歩と自転車で完結する立地です。賀露町は港と大型集客施設のあるエリア、米子市富益町は幹線道路沿いで郊外型店舗が集まる地区にあたります。共通しているのは「日常生活が車なしでも成立する、あるいは車移動が極端に短くて済む」という点です。人口が減る地域ほど、生活利便が集中する場所とそうでない場所の価格差は開きます。

下落している地点：智頭町・若桜町に見る中山間地の現実

一方、下落率が大きかったのは県東南部の中山間地でした。智頭町町ノ内が19,400円/㎡で-3.00%、智頭町城戸ハナが16,700円/㎡で-2.91%、若桜町下町が10,600円/㎡で-1.85%です。若桜町下町の10,600円/㎡は、100㎡（約30坪）でも土地の評価額が106万円という水準になります。

ただし、これらの町の価値が失われたという意味ではありません。智頭町は杉の産地として全国的に知られ、森林セラピーや移住施策で注目を集めてきた地域です。地価は「その土地が市場でいくらで取引されるか」を示す指標にすぎず、暮らしの満足度や地域の魅力とは別の軸で動きます。むしろ移住を検討する人にとっては、生活の質に対して土地の取得費用が抑えられるエリアと読むこともできます。問題は「買った後に売れるか」であり、その判断材料は記事後半の実務ポイントで整理します。

島根県の地価2026｜松江市学園+7.1%が示す一極集中

島根県の住宅地平均は34,600円/㎡で-0.4%、全用途平均は40,100円/㎡で-0.5%と、3県のなかで唯一マイナス圏でした。しかし県全体の下落を牽引しているのは西部・離島部であり、県東部の松江市・出雲市はプラスを維持しています。島根県は3県のなかで最も「東高西低」がはっきりした県だと言えます。

市町村別ランキングと松江・出雲の底堅さ

2026年公示地価（ダイヤモンド不動産研究所集計）をもとに作成

松江市の59,200円/㎡は3県を通じても高い水準で、山口県の最高値である和木町の74,500円/㎡に次ぐ規模です。県庁所在地であり、山陰地方の行政・企業機能が集まる松江市に需要が集中している構図が数字に表れています。出雲市も+0.6%とプラスを維持しており、医療機関や製造業の集積が住宅需要を支えています。詳しい水準は島根県の地価推移・最新地価情報で確認できます。

なぜ松江市学園エリアが県内トップの上昇率なのか

島根県で2026年に最も上昇したのは、松江市学園2丁目463番の101,000円/㎡（+7.10%）でした。3県全体を見渡しても突出した上昇率です。学園エリアは大学・高校・商業施設・幹線道路が近接し、松江市内では住宅需要が最も厚い地区にあたります。県平均が-0.4%であることを踏まえると、同じ県内で7ポイント以上の差がつく現実こそが、2026年の山陰の地価を理解する鍵です。

あわせて押さえておきたいのが用途別の動きです。松江市では工業地が+2.92%と、住宅地・商業地を上回る上昇を示しました。工業地の上昇は、事業用地の引き合いが強まっていることを意味します。企業の設備投資や物流施設の需要が土地価格を押し上げる動きは、他の地方都市でも観測されている傾向です。

益田・浜田・隠岐・津和野で進む下落

県西部の益田市（-3.0%）、浜田市（-2.0%）、離島の隠岐の島町（-3.0%）は明確な下落局面にあります。県内で下落率が最大だったのは津和野町鷲原ロ140番外で、18,000円/㎡・-4.76%でした。

これらの地域は、鉄道・高速道路のアクセスに時間がかかり、若年層の流出が続いていることが背景にあります。ただし島根県は空き家率が全国平均や近隣県より高い水準にあり、県として空き家対策を継続的に進めてきた地域でもあります（出典：総務省「島根県・島根県過疎地域対策協議会 資料」）。裏を返せば、低価格の中古住宅・土地の流通量が多く、移住検討者にとっては選択肢が豊富な地域とも言えます。空き家をめぐる国の施策動向は空き家活用が変わる｜国が36事業を採択・AI判定もで解説しています。

山口県の地価2026｜徳山駅前+4.8%と周防大島-3.2%

山口県の住宅地平均は36,000円/㎡で+0.7%と、3県で唯一のプラスでした。商業地平均は64,100円/㎡、全用途平均は43,400円/㎡で全国37位です。県内の主要市がほぼ横並びで+0.7〜+1.1%の上昇という、地方県としては安定した動きを示しています。

市町村別ランキング｜和木町・山口市・岩国市が上位

2026年公示地価（ダイヤモンド不動産研究所集計）をもとに作成

1位の和木町は人口6,000人規模の町ですが、地価は74,500円/㎡と県内最高で、変動率も+1.8%と最も高い数字です。石油化学コンビナートが立地し、広島県大竹市・岩国市に隣接する立地条件が土地需要を支えています。県最大都市である下関市（人口約24.5万人・本州最西端で関門海峡を挟んで九州と向き合う）は47,400円/㎡・+0.9%で5位。人口規模と地価水準が必ずしも一致しないのが山口県の特徴です。県全体の推移は山口県の地価推移・最新地価情報で確認できます。

新幹線停車駅・企業城下町が地価を支える構図

山口県で2026年に最も上昇した地点は、周南市御幸通の152,000円/㎡（+4.83%）でした。周南市野上町が57,000円/㎡・+3.64%、岩国市南岩国町が70,600円/㎡・+3.52%と続きます。

周南市御幸通は徳山駅周辺にあたります。徳山駅は山陽新幹線の「のぞみ」「さくら」が停車し、広島まで約20分、新大阪まで約1時間40分という県内屈指のアクセスを持ちます。県平均+0.7%に対して駅前が+4.83%という差は、新幹線停車駅を中心とした集中がはっきり進んでいることを示しています。加えて周南市は石油化学産業の集積地であり、雇用が地価の下支えになっています。

また周南市は、テレワーク移住への支援金や、中山間地域での空き家改修・起業に対する補助金など独自の移住支援制度を設けています（出典：山口県ホームページ）。交通アクセスと支援制度の両方が揃うエリアは、地方圏のなかでも相対的に流通性を保ちやすい傾向があります。

島しょ部・中山間地の下落

山口県で下落が目立つのは島しょ部と中山間地です。周防大島町の住宅地は9,200円/㎡で-3.16%、同町西屋代が16,100円/㎡で-3.01%、周南市湯野が13,700円/㎡で-2.14%でした。周防大島町の9,200円/㎡は、100㎡でも92万円という水準です。

周防大島町は瀬戸内海に浮かぶ島で、温暖な気候と海の景観から移住先としての知名度が高い地域です。地価が低いこと自体は移住検討者にとって参入障壁の低さを意味します。ただし将来の売却を視野に入れるなら、「安く買える」ことと「必要なときに売れる」ことは別問題である点を押さえておく必要があります。

【独自集計】実際に売れた土地の価格はどうだったか

公示地価は不動産鑑定士が評価した標準地の価格であり、実際の売買価格とは一致しません。そこで当サイトでは、国土交通省が公開する不動産取引価格情報を集計し、「実際に売れた土地」の㎡単価を主要5市について算出しました。

主要5市の実取引㎡単価 中央値（2024年→2025年）

当サイトが集計した国土交通省の実取引データ（不動産情報ライブラリ）をもとに作成。取引種別は宅地（土地）、各年の全四半期を通年で集計した㎡単価の中央値。データ取得日：2026年7月22日。2026年以降のデータは未公開のため対象外

山口市の+25.0%という数字は目を引きますが、これを「山口市の土地が1年で25%値上がりした」と読むのは誤りです。中央値は「その年に売れた物件の顔ぶれ」で動くため、中心部の取引が増えれば中央値は上がり、郊外の低単価物件が増えれば下がります。山口市の数字は値上がり率ではなく、中心部で取引が動いた結果として実取引の中央値が押し上がったと読むのが正確です。同じ理屈で、鳥取市の-4.5%も地価下落ではなく、郊外・低単価物件の成約割合が増えた影響と考えられます。なお2025年の件数が2024年より少ないのは、データ反映が途上にあるためです。

公示地価と実取引価格がズレる理由

公示地価と実際の取引価格が一致しない理由は、主に次の4つです。

1. 評価の対象が違う：公示地価は「標準地」という代表地点を毎年同じ場所で評価する定点観測。実取引はその年に売買が成立した個別物件の集合
2. 時点が違う：公示地価は1月1日時点の価格。実取引は1年を通じて発生する
3. 個別事情が価格に乗る：形状の悪い土地、接道が狭い土地、急いで売りたい事情などが実取引には反映される
4. 取引の偏り：地方都市では年間の取引件数が限られるため、数件の大型取引で平均や中央値が動く

実務では、公示地価を「基準線」、実取引価格を「実際に成立した水準」として両方見るのが基本です。相続税の計算に使われる路線価はまた別の指標で、公示地価のおおむね8割程度に設定されています。この違いについては路線価トップ白馬+32.7%｜観光地が牽引で詳しく整理しています。

同じ市内でも5倍差｜四分位で見る二極化

もう一つ、当サイトの集計で明確になったのが市内の価格差です。2025年の実取引データを四分位（安い順に並べて4等分した区切り）で見ると、次のようになります。

当サイトが集計した国土交通省の実取引データ（不動産情報ライブラリ）をもとに作成。2025年の宅地（土地）取引

下関市では同じ市内で約4.9倍、山口市では約4.6倍の開きがあります。「◯◯市の相場は△△円」という一括りの相場観は、地方都市ではほとんど意味を持ちません。売却を検討している場合も、購入を検討している場合も、判断すべき単位は市ではなく地区・町名です。

安い土地を買う前に・売る前に確認すべき実務ポイント

山陰・山口の土地は全国的に見て取得しやすい価格帯にありますが、不動産取引の現場では「安さに引かれて買った後に困った」というケースが繰り返し起きています。ここでは移住・購入・売却それぞれの立場で押さえておきたい実務ポイントを整理します。

空き家バンクの0円物件でよくある失敗

空き家バンクとは、自治体が地域内の空き家情報を登録・公開する仕組みです。山陰3県は空き家の流通が活発で、なかには価格0円で掲載される物件もあります。ただし実務上、次の3点に注意が必要です。

1. 自治体は掲載しているだけで仲介はしない：0円物件の多くは所有者との直接交渉になります。不動産取引に慣れていない当事者同士の契約はトラブルになりやすく、費用がかかっても宅地建物取引業の免許を持つ仲介業者を通すのが実務上の定石です
2. 物件が0円でも費用はかかる：契約書の作成費用、登記費用（登録免許税・司法書士報酬）は買主負担が一般的です。加えて境界確定測量、残置物の撤去、家財処分などが必要になるケースが多く、「タダの家」に数十万円から数百万円かかることも珍しくありません
3. 建物の状態は自己責任になりやすい：個人間売買では契約不適合責任を免責する特約が付くことが多く、購入後に雨漏りやシロアリ被害が判明しても売主に請求できない場合があります

移住経験者からよく聞かれるのが、「物件価格より、そこに住めるようにするまでの費用のほうが大きかった」という声です。予算を組む際は、取得費用と改修費用を分けて見積もるようにしてください。

移住支援制度は「年齢制限」で対象外になることがある

山陰は移住支援制度の先進地でもあります。島根県飯南町では、町営住宅に家賃4万円で25年間住み続けると物件の所有権が譲渡される制度が設けられてきました（募集年度により条件は変動します）。木造平屋約110㎡の3LDK・オール電化といった仕様の住宅が対象になった例があります。

ただし、こうした制度には条件が付きます。飯南町の例では「申込時におおむね40歳までの夫婦」または「おおむね40歳までで中学生以下の子がいる世帯」、「25年以上の居住を確約できる」「連帯保証人を1名用意できる」などが要件とされ、25年未満で退去した場合は家賃12か月分に相当する違約金が発生する設計になっています。

実務上、多くのケースで見られるのは移住支援制度の多くに45歳以下・35歳以下といった年齢制限があり、定年前後で移住を考える層が対象外になってしまうという現実です。年齢制限のない0円空き家バンクが、その受け皿として機能している側面があります。また、移住前に無料で一定期間滞在できる「お試し住居」を用意する自治体も各地にあり、滞在を経てから移住を決めた層のほうが定着しやすい傾向が報告されています。制度の有無と条件は自治体ごとに異なるため、必ず最新の募集要項を確認してください。

現地で必ず見るべき4項目

不動産のプロが注意点として挙げるのは、地価の数字ではなく現地で確認すべき物理的な条件です。特に山陰・山口の低単価エリアでは次の4項目が売買価格以上に重要になります。

1. 上下水道が敷地まで来ているか：来ていない場合、引き込み工事に数十万円から100万円超かかることがあります。井戸水は水道代が不要な一方、ポンプの定期メンテナンスが必要で、給湯器・トイレ・洗濯機が水質の影響で傷みやすくなる点も知られています
2. 接道と境界が明確か：建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は再建築ができません。境界標が見当たらない土地は、売却時に測量費用が発生します
3. 生活インフラまでの距離：学校・病院・スーパー・役所に生活時間内で到達できるか。同じ「山陰の安い土地」でも、人里にあるか山中にあるかで将来の流通性がまったく違います
4. 農地が付いている場合の区画：家庭菜園を目的に農地付き物件を探すなら、宅地を後から畑に変えるより最初から畑が付いた物件を探すほうが合理的です。ただし建物と畑は区画を分けるのが定石とされます。畑への散水で建物側に湿気が上がりやすくなるためです

売却する側にとっても、この4項目は査定価格に直結します。境界が未確定であったり、接道が不足していたりすると、買い手が限られて成約まで時間がかかります。相続した土地を売る予定があるなら、境界の確認と権利関係の整理を先に済ませておくことで、売却時の選択肢が広がります。

よくある質問（FAQ）

Q. 山陰の地価は2026年に上がりましたか？

県単位の住宅地平均では、鳥取県が±0%、島根県が-0.4%と横ばい〜微減でした。山口県は+0.7%とプラスです。ただし松江市学園2丁目が+7.10%、鳥取市立川町が+3.32%と上昇した地点も複数あり、県平均と地点別の動きは大きく異なります。

Q. 島根県で一番地価が高い市はどこですか？

松江市で、2026年の平均は59,200円/㎡（前年比+0.8%）です。2位は出雲市の37,800円/㎡（+0.6%）で、松江市とは1.5倍以上の差があります。県庁所在地である松江市に行政・企業機能が集中していることが背景にあります。

Q. 山口県で地価が最も上昇した場所はどこですか？

周南市御幸通で、152,000円/㎡・前年比+4.83%でした。山陽新幹線の徳山駅周辺にあたり、広島まで約20分、新大阪まで約1時間40分というアクセスの良さが評価されています。次いで周南市野上町が+3.64%、岩国市南岩国町が+3.52%と続きます。

Q. 山陰の空き家バンクで0円の家を買っても大丈夫ですか？

制度自体は自治体が運営する公的な仕組みですが、自治体は情報を掲載するだけで仲介は行いません。所有者との直接交渉になるため、宅地建物取引業の免許を持つ仲介業者を通すことをおすすめします。物件価格が0円でも、登記費用・残置物撤去・改修費で数十万円から数百万円かかるケースがあります。

Q. 地価が下落しているエリアの土地は売れないのですか？

下落しているからといって売れないわけではありません。実際、当サイトが集計した実取引データでは、下関市・山口市などで年間100件を超える宅地取引が成立しています。売却の可否を分けるのは地価の変動率よりも、接道・境界・上下水道といった物理的な条件と、生活インフラまでの距離です。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、実際の反響を確認することをおすすめします。

まとめ

• 2026年の住宅地平均は山口県+0.7%、鳥取県±0%、島根県-0.4%で、3県とも横ばい圏。全国が5年連続で上昇しているのとは対照的な位置にあります
• 県平均は横ばいでも、松江市学園2丁目+7.10%、周南市御幸通+4.83%といった上昇地点と、津和野町-4.76%、周防大島町-3.16%といった下落地点が同じ県内に併存しています
• 上昇しているのは、新幹線停車駅・県庁所在地の中心部・生活利便が集中する地区。下落しているのは中山間地と島しょ部という明確な傾向があります
• 当サイトが集計した実取引データでは、同じ市内で価格が約3〜5倍開いており、「市の相場」という考え方は地方都市では通用しません
• 安い土地を買う前・売る前に確認すべきは、上下水道・接道と境界・生活インフラまでの距離・農地の区画の4項目です

山陰・山口の土地は、全国的に見れば取得しやすい価格帯にあります。一方で、エリアによって将来の流通性には大きな差があるのも事実です。相続した土地の価値を知りたい、移住先の候補地を絞り込みたいという場合は、まず地区単位の地価水準を確認したうえで、複数の不動産会社に査定を依頼し、実際の市場での反応を確かめることをおすすめします。個別の税務・法務の判断が必要な場面では、税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。