東京23区 地価上昇率ランキング2026｜全23区の地価・坪単価・住宅地ランキングを比較

2026年の東京23区は全23区で地価が上昇。上昇率トップは台東区（+18.50%）、坪単価トップは中央区（約3,317万円／坪）です。

この記事でわかること

• ✅ 東京23区の地価上昇率ランキング2026（全23区の変動率）
• ✅ 坪単価・㎡単価が高いエリアランキング（全23区）
• ✅ 5年累積上昇率と、注目の割安エリアの動向
• ✅ 住宅地だけで見た23区の地価ランキング（マイホーム向け）
• ✅ これから地価が上がりそうな23区のエリア（再開発予定地）

2026年の東京23区の公示地価は全区でプラス上昇を記録し、バブル後最高水準を更新しました。23区だけでなく多摩地域を含む東京都全体でも上昇が続いています。「自分が検討しているエリアはどのくらい上がっているのか」「これから東京で買うならどのエリアがよいのか」——この記事では全23区のデータをもとに徹底比較します（東京都の地価推移・最新地価情報）。全国の動向は2026年公示地価を徹底解説｜上昇エリアと今後の見通しもご覧ください。なお、多摩地域の市ごとの地価は別記事の多摩地域の地価ランキングで扱っています。

2026年 東京23区の地価概況

国土交通省が発表した2026年公示地価によると、東京23区の住宅地の平均変動率は+8.99%で、全23区がプラスを記録しました。下落した区はゼロという異例の状況が続いており、東京の不動産市場の堅調さが鮮明です。

全用途（商業地含む）の平均でも東京23区は220万9,529円/㎡（前年比+11.11%）に達しています。以下のランキングは公示地価の全用途平均変動率をもとにしているため、住宅地平均（+8.99%）より高い数値になります。なお23区に隣接する多摩地域（武蔵野市・三鷹市など）でも上昇が続いており、東京全体で地価上昇の裾野が広がっています。（東京都全体の動向は東京都の地価2026｜多摩地域の地価ランキング・基準地価・今後の見通しで解説しています。）

ランキングには、商業地を含む「全用途平均」と、住宅地だけを集計した「住宅地平均」の2種類があります。銀座や丸の内のような商業地は住宅地の何倍もの価格がつくため、マイホーム選びの目安には住宅地の数字のほうが実感に近くなります。住宅地だけの順位は、後半の「【住宅地】東京23区の地価ランキング2026」で紹介します。

なお、2026年9月に発表された基準地価（7月1日時点）でも、区部の住宅地は上昇が続いています。基準地価で見た東京都全体の動きは東京都の地価2026で解説しています。

出典：tochidai.info「東京23区の土地価格相場・公示地価2026年」

東京23区 地価上昇率ランキング2026【全23区】

2026年公示地価の変動率（全用途平均）で並べた、東京23区の上昇率ランキングです。台東区が+18.50%で首位、上野・浅草エリアの再開発とインバウンド需要が地価を押し上げました。2位文京区、3位品川区と、再開発・利便性の高い区が上位を占めています。

上位は都心および城東・城北エリアの再開発地が中心で、かつて「割安」とされた台東区・荒川区・墨田区などへの上昇波及が顕著です。一方、練馬区・江戸川区など郊外住宅地は+6〜7%台と、区によって上昇スピードに差が出ています。

出典：mij-jp.com「2026年最新東京23区の値上がり率ランキング」

※この順位は商業地を含む全用途平均です。住宅地だけで見た順位は、後半の「【住宅地】東京23区の地価ランキング2026」で紹介しています。

東京23区 坪単価・㎡単価ランキング2026【全23区】

東京23区の坪単価ランキング上位は、中央区・千代田区・渋谷区・港区・新宿区の都心5区です。

土地価格の絶対値（㎡単価）で見ると、都心部の高さが際立ちます。中央区が約1,003万円/㎡で突出し、千代田区・渋谷区・港区・新宿区が続きます。坪単価は㎡単価を約3.3倍した目安値です。

中央区・千代田区の坪単価が突出しているのは、銀座・日本橋や丸の内といった商業地が平均を押し上げているためです。住宅地に限ると中央区は約193.0万円/㎡（約638万円/坪）で、上の表の全用途（約3,317万円/坪）の2割ほどの水準になります。マイホームの予算感をつかむなら、次の住宅地ランキングを目安にしてください。

土地価格の指標の違いについては路線価・公示地価・実勢価格の違いを徹底解説｜土地の調べ方もご参照ください。

【住宅地】東京23区の地価ランキング2026｜マイホーム目線の価格と上昇率

住宅地だけで見ると、23区で最も地価が高いのは千代田区（約363.1万円/㎡）で、港区（約301.4万円/㎡）、中央区（約193.0万円/㎡）が続きます。商業地を含む全用途では1位だった中央区は、住宅地では3位です。番町・麹町などの邸宅街を抱える千代田区と、赤坂・白金・麻布などの高級住宅地が多い港区が、住宅地では2強となっています。

上昇率で見ると、住宅地のトップは港区（+16.6%）で、台東区（+14.2%）、品川区（+13.9%）、中央区・文京区（+13.8%）が続きます。全用途で首位の台東区は住宅地でも2位に入っており、上野・谷中周辺の上昇が商業地だけのものではないことがわかります。

一方、住宅地で最も手頃なのは葛飾区（約38.8万円/㎡）で、足立区・江戸川区・練馬区が続きます。最も高い千代田区とは約9.4倍の差があります。

価格と上昇率を組み合わせると、購入検討の目安として次のように整理できます。

• 最高価格帯（㎡単価180万円以上）：千代田区・港区・中央区・渋谷区。資産性を最優先する人向け
• 高価格帯（㎡単価110〜150万円）：文京区・目黒区・台東区・品川区・新宿区。新宿区を除く4区は+13%台以上と上昇も速い
• 中価格・高上昇（㎡単価60〜95万円・+11%台以上）：豊島区・墨田区・荒川区・北区・江東区。都心への近さと伸びしろを重視する人向け
• 中価格・緩やかな上昇（+7〜9%台）：中野区・世田谷区・杉並区・大田区。住環境を重視し、価格の急変動を避けたい人向け
• 手頃な価格帯（㎡単価30万円台後半〜50万円台）：板橋区・練馬区・江戸川区・足立区・葛飾区。予算を抑えて広さを確保したい人向け

※全用途ランキングと住宅地ランキングは集計対象が異なるため、順位・変動率が一致しません。坪単価は㎡単価に約3.3を掛けた目安値です。

出典：東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）」区市町村別用途別平均価格表・対前年平均変動率表

5年間の累積上昇率：どのエリアが最も値上がりしたか

2021年→2026年の5年間の累積上昇率で見ると、港区が+45.8%でトップ（5年で約1.46倍）です。城東・城北エリア（台東区・荒川区・足立区など）も+30%超と大幅に上昇しており、かつて「割安」とされていたエリアへの波及が顕著です。首都圏郊外の動向は神奈川・埼玉・千葉の地価2026｜市区町村ランキングと土地価格もご参照ください。

エリア別に見る23区の地価｜都心・城南・城西・城北・城東

同じ区の中でも、駅や町によって地価は大きく異なります。ここでは23区を5つのエリアに分け、2026年公示地価の住宅地の標準地（国が毎年価格を公表する地点）をもとに、代表的な町・駅の水準を紹介します。

都心（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）

住宅地でも㎡単価100万円を大きく超える別格のエリアです。千代田区では四ツ谷駅に近い六番町の標準地が約530万円/㎡、三番町・一番町も約400万円/㎡台です。港区では白金台（白金台駅から約180m）が約548万円/㎡（+16.6%）、南麻布（広尾駅から約650m）が約499万円/㎡。渋谷区の代官山（恵比寿西、代官山駅から約200m）は約390万円/㎡です。

中央区の住宅地は月島・佃・勝どきなど湾岸部が中心で、約131万〜285万円/㎡と高水準です。銀座には住宅地の標準地がなく、銀座・日本橋の地価は商業地として全用途ランキングの数字に表れます。新宿区は信濃町・市谷・神楽坂周辺が約109万〜196万円/㎡で、新大久保駅に近い大久保1丁目は+16.9%と上昇が目立ちました。

城南（品川区・目黒区・大田区・世田谷区）

品川区では五反田駅に近い東五反田1丁目が約330万円/㎡（+16.6%）と、区内でも突出しています。目黒区は中目黒周辺が約136万〜165万円/㎡、自由が丘駅から約500mの自由が丘2丁目が約165万円/㎡（+13.8%）です。

世田谷区は三軒茶屋周辺が約87万〜160万円/㎡、二子玉川駅に近い玉川1丁目が約101万円/㎡、経堂周辺が約64万〜82万円/㎡、尾山台に近い等々力が約75万〜123万円/㎡です。大田区は田園調布3丁目が約126万円/㎡、洗足池駅に近い南千束3丁目が約74万円/㎡（+9.2%）、蒲田周辺が約54万〜68万円/㎡となっています。

城西（中野区・杉並区・練馬区）

中野区は中野駅周辺（中野2〜3丁目）が約110万〜119万円/㎡、東中野1丁目が約107万円/㎡（+10.7%）です。杉並区は荻窪駅から約630mの荻窪3丁目が約97万円/㎡（+9.1%）、高円寺周辺が約62万〜86万円/㎡。練馬区は大泉学園駅に近い東大泉3丁目が約56万円/㎡、光が丘駅に近い田柄5丁目が約49万円/㎡（+6.7%）と、23区の中では手頃な住宅地が広がります。

城北（文京区・豊島区・北区・板橋区）

文京区は巣鴨駅に近い本駒込6丁目が約174万円/㎡、千駄木3丁目が約144万円/㎡（+12.5%）と、城北の中では別格です。豊島区は池袋駅から約700mの西池袋3丁目が約97万円/㎡（+16.9%）と高い上昇率でした。北区は赤羽駅から約450mの赤羽南1丁目が約164万円/㎡（+14.7%）、王子駅に近い王子本町2丁目が約77万円/㎡。板橋区は大山駅周辺が約63万〜77万円/㎡（+10〜12%台）、成増駅に近い成増1丁目が約59万円/㎡です。

城東（台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区）

台東区は上野の不忍池に近い池之端1丁目が約264万円/㎡（+16.8%）、谷中・上野桜木が約102万〜118万円/㎡です。江東区は豊洲4丁目が約116万円/㎡（+16.0%）、清澄白河駅に近い清澄2丁目が約84万円/㎡（+13.4%）、門前仲町駅に近い富岡1丁目が約83万円/㎡（+13.0%）。墨田区は押上駅に近い横川4丁目が約75万円/㎡（+13.8%）、荒川区は日暮里駅に近い東日暮里6丁目が約92万円/㎡（+18.2%）です。

足立区は北千住駅に近い千住寿町が約133万円/㎡（+14.7%）と、区平均を大きく上回ります。江戸川区は西葛西3丁目が約63万円/㎡（+8.4%）、葛西駅に近い中葛西3丁目が約59万円/㎡。葛飾区は金町駅に近い東金町1丁目が約55万円/㎡、亀有2丁目が約40万円/㎡と、23区で最も手頃な水準です。

※各地点の価格は2026年公示地価（住宅地の標準地）で、駅からの距離は国土交通省の公表データによります。実際の取引価格は個別の条件で異なります。

これから地価が上がりそうな23区のエリア｜再開発予定地とコバンザメ効果

「これから地価が上がりそうな地域」を考える手がかりになるのが、進み具合が確かな再開発計画と、高級エリアに隣接する割安な地域です。ここでは23区で進む主な再開発と、2026年の公示地価で上昇が目立った地点を整理します。

23区で進む主な再開発

• 品川・高輪（港区・品川区）：JR東日本の「高輪ゲートウェイシティ」が2026年3月にグランドオープンしました。品川駅西口でも大規模開発が段階的に進み、C地区は2028年度、A地区は2029年、住宅を含むD地区は2030年度の竣工が予定されています。住宅地の上昇率で港区が1位、品川区が3位に入った要因の一つと考えられます。
• 北千住（足立区）：北千住駅東口で、市街地再開発事業などの都市計画が2026年6月に決定しました。駅に近い千住寿町の標準地は約133万円/㎡（+14.7%）と、足立区の住宅地平均（約41.1万円/㎡）を大きく上回っています。
• 池袋（豊島区）：池袋駅西口地区（約4.5ha）の市街地再開発事業が2024年11月に都市計画決定されました。完成は2040年代とされる長期計画ですが、池袋駅に近い西池袋3丁目の標準地は+16.9%と高い上昇率でした。
• 中野（中野区）：中野サンプラザ跡地を含む駅前の再整備は、工事費の高騰で計画が見直しとなり、2027年度に事業者を再公募する予定です。再開発は延期や見直しがありうるため、「計画がある」だけで判断しないことが大切です。

2026年に住宅地の上昇率が高かった地点

• 港区港南3丁目（品川駅から約1,100m）：+22.2%（23区の住宅地で最大）
• 品川区東品川4丁目（青物横丁駅から約350m）：+20.0%
• 北区滝野川5丁目（西巣鴨駅から約300m）：+18.3%
• 荒川区東日暮里6丁目（日暮里駅から約580m）：+18.2%

品川駅周辺の湾岸側（港南・東品川）が上位に並び、再開発の効果が駅の周辺に広がっている様子がうかがえます。

高級エリアの隣接地に広がる「コバンザメ効果」

高級エリアに隣接しながら相対的に価格が低く、今後の上昇余地があるエリアが注目されています。「コバンザメ効果」と呼ばれるこの現象で、以下のようなエリアが2026年の地点別上昇率トップ10に入りました。

• 渋谷区桜丘：渋谷駅の再開発エリアに隣接
• 中央区湊：銀座に隣接しながら住宅地価格は比較的安価
• 千代田区岩本町：神保町・秋葉原に近接。オフィスからの住宅転換需要

「上がりそう」を見極める3つの視点

• 再開発の進み具合：構想段階か、都市計画決定・着工まで進んでいるか
• 駅と生活利便性：同じ区でも地点ごとの価格差は大きいため、駅からの距離や周辺環境を個別に確認する
• 上昇の連続性：1年だけでなく、住宅地の上昇が数年続いているか

ここで挙げたのは地価の動きから見た注目点で、将来の値上がりを保証するものではありません。金利や景気など東京全体の見通しは東京の地価の今後の見通しで解説しています。

「これから下がりにくい立地」の選び方は都心一強からセカンドベストへ｜下がりにくい立地の選び方2026で詳しく解説しています。

出典：不動産仲介アドキャスト「2026年公示地価 東京23区の不動産は今後どうなる？」、品川駅西口地区のまちづくり「開発計画概要」、足立区「北千住駅東口周辺地区のまちづくり」、豊島区「市街地再開発事業（池袋駅西口地区）」

よくある質問（FAQ）

東京23区で地価が一番高い区はどこ？

2026年公示地価では中央区が約1,003万円/㎡で最も高く、銀座・日本橋などの都心商業地が突出しています。住宅地に限ると千代田区（約363.1万円/㎡）が最も高く、港区・中央区が続きます。

東京23区で地価上昇率が一番高い区は？

2026年は台東区が+18.50%で最も上昇率が高く、上野・浅草・蔵前エリアの再開発とインバウンド需要が要因です。次いで文京区（+16.03%）、品川区（+15.00%）と続きます。住宅地に限ると港区（+16.6%）が最も高くなります。

住宅地と全用途のランキングはなぜ違う？

全用途平均には銀座・丸の内などの商業地が含まれるためです。たとえば中央区は全用途では約1,003万円/㎡で23区トップですが、住宅地に限ると約193.0万円/㎡で3位になります。住まい選びの目安には住宅地の数字が適しています。

地価が上がっているのは東京23区だけ？

いいえ。多摩地域の26市でも2026年は住宅地の地価がそろって上昇しており、東京都全体として堅調です。多摩地域の市ごとの地価は、別記事の多摩地域の地価ランキングにまとめています。

東京23区で地価が一番安い区は？

住宅地で最も手頃なのは葛飾区で、平均約38.8万円/㎡（坪単価の目安は約128万円）です。次いで足立区（約41.1万円/㎡）、江戸川区（約44.1万円/㎡）が続きます。上昇率は+5〜6%台と23区の中では緩やかで、価格を重視して広さを確保したい人に向いたエリアです。

地価が高いエリアの物件は買わないほうがよい？

地価が高いエリアは資産価値の安定性が高い傾向がある一方、購入価格も高いため利回りは低くなりがちです。住居として購入する場合は価格・利便性・生活環境のバランスで判断することが重要です。将来の資産価値を重視するなら、上昇率の高いエリアより「すでに価格が高い成熟エリア」の方が値下がりリスクが低い傾向があるとも言われています。

上昇率ランキングと坪単価ランキング、どちらを見るべき？

「これから伸びるエリア」を探すなら上昇率ランキング（台東区・文京区など）、「資産価値が安定した高額エリア」を探すなら坪単価ランキング（中央区・千代田区など）を見るのが目安です。両方とも上位に来る区（港区・渋谷区など）は、値上がり期待と資産の安定性を両立しやすいエリアといえます。マイホームの予算を考えるなら、商業地を除いた住宅地ランキングもあわせて確認しましょう。関西圏の動向は京都・神戸の地価2026｜関西住宅市場と注目エリア解説もご参照ください。

23区で再開発が予定されている主なエリアは？

品川・高輪（高輪ゲートウェイシティ、品川駅西口の段階的な開発）、北千住駅東口、池袋駅西口などで大規模な再開発が進んでいます。一方、中野駅前のように計画が見直される例もあるため、事業の進み具合を確認することが大切です。

まとめ

• 2026年東京23区の住宅地平均変動率は+8.99%で、全23区がプラス上昇
• 地価上昇率トップは台東区（+18.50%）、次いで文京区・品川区・港区・豊島区
• 坪単価が高いのは中央区・千代田区・渋谷区・港区・新宿区の都心5区
• 台東区・荒川区・墨田区など城東エリアへの上昇波及と、割安エリアのコバンザメ効果に注目
• 住宅地に限ると最も高いのは千代田区（約363.1万円/㎡）、上昇率トップは港区（+16.6%）、最も手頃なのは葛飾区
• 品川・北千住・池袋などの再開発エリアとその周辺に注目。ただし計画の進み具合の確認が重要

東京の不動産購入・売却を検討する際は、エリアごとの地価動向を踏まえて判断することが重要です。品川エリアの今後はリニア延期が不動産市場に与える影響｜名古屋・品川エリアの今後もご参照ください。多摩地域の地価は多摩地域の地価ランキングをご覧ください。