東京23区 地価上昇率ランキング2026｜全23区の変動率・坪単価を徹底比較

2026年の東京23区は全23区で地価が上昇。上昇率トップは台東区（+18.50%）、坪単価トップは中央区（約3,317万円／坪）です。

この記事でわかること

• ✅ 東京23区の地価上昇率ランキング2026（全23区の変動率）
• ✅ 坪単価・㎡単価が高いエリアランキング（全23区）
• ✅ 5年累積上昇率と、注目の割安エリアの動向

2026年の東京23区の公示地価は全区でプラス上昇を記録し、バブル後最高水準を更新しました。23区だけでなく多摩地域を含む東京都全体でも上昇が続いています。「自分が検討しているエリアはどのくらい上がっているのか」「これから東京で買うならどのエリアがよいのか」——この記事では全23区のデータをもとに徹底比較します（東京都の地価推移・最新地価情報）。全国の動向は2026年公示地価を徹底解説｜上昇エリアと今後の見通しもご覧ください。

2026年 東京23区の地価概況

国土交通省が発表した2026年公示地価によると、東京23区の住宅地の平均変動率は+8.99%で、全23区がプラスを記録しました。下落した区はゼロという異例の状況が続いており、東京の不動産市場の堅調さが鮮明です。

全用途（商業地含む）の平均でも東京23区は220万9,529円/㎡（前年比+11.11%）に達しています。以下のランキングは公示地価の全用途平均変動率をもとにしているため、住宅地平均（+8.99%）より高い数値になります。なお23区に隣接する多摩地域（武蔵野市・三鷹市など）でも上昇が続いており、東京全体で地価上昇の裾野が広がっています。（東京都全体の動向は東京都の地価2026｜23区＋多摩の最新ランキングと今後の見通しで解説しています。）

出典：tochidai.info「東京23区の土地価格相場・公示地価2026年」

東京23区 地価上昇率ランキング2026【全23区】

2026年公示地価の変動率（全用途平均）で並べた、東京23区の上昇率ランキングです。台東区が+18.50%で首位、上野・浅草エリアの再開発とインバウンド需要が地価を押し上げました。2位文京区、3位品川区と、再開発・利便性の高い区が上位を占めています。

上位は都心および城東・城北エリアの再開発地が中心で、かつて「割安」とされた台東区・荒川区・墨田区などへの上昇波及が顕著です。一方、練馬区・江戸川区など郊外住宅地は+6〜7%台と、区によって上昇スピードに差が出ています。

出典：mij-jp.com「2026年最新東京23区の値上がり率ランキング」

東京23区 坪単価・㎡単価ランキング2026【全23区】

土地価格の絶対値（㎡単価）で見ると、都心部の高さが際立ちます。中央区が約1,003万円/㎡で突出し、千代田区・渋谷区・港区・新宿区が続きます。坪単価は㎡単価を約3.3倍した目安値です。

土地価格の指標の違いについては路線価・公示地価・実勢価格の違いを徹底解説｜土地の調べ方もご参照ください。

5年間の累積上昇率：どのエリアが最も値上がりしたか

2021年→2026年の5年間の累積上昇率で見ると、港区が+45.8%でトップ（5年で約1.46倍）です。城東・城北エリア（台東区・荒川区・足立区など）も+30%超と大幅に上昇しており、かつて「割安」とされていたエリアへの波及が顕著です。首都圏郊外の動向は神奈川・埼玉・千葉の地価2026｜首都圏郊外の最新動向と注目エリアもご参照ください。

注目の割安エリア：コバンザメ効果に着目

高級エリアに隣接しながら相対的に価格が低く、今後の上昇余地があるエリアが注目されています。「コバンザメ効果」と呼ばれるこの現象で、以下のようなエリアが2026年の地点別上昇率トップ10に入りました。

• 渋谷区桜丘：渋谷駅の再開発エリアに隣接
• 中央区湊：銀座に隣接しながら住宅地価格は比較的安価
• 千代田区岩本町：神保町・秋葉原に近接。オフィスからの住宅転換需要

「これから下がりにくい立地」の選び方は都心一強からセカンドベストへ｜下がりにくい立地の選び方2026で詳しく解説しています。

出典：不動産仲介アドキャスト「2026年公示地価 東京23区の不動産は今後どうなる？」

よくある質問（FAQ）

東京23区で地価が一番高い区はどこ？

2026年公示地価では中央区が約1,003万円/㎡で最も高く、銀座・日本橋などの都心商業地が突出しています。住宅地に限れば港区・千代田区・渋谷区が上位です。

東京23区で地価上昇率が一番高い区は？

2026年は台東区が+18.50%で最も上昇率が高く、上野・浅草・蔵前エリアの再開発とインバウンド需要が要因です。次いで文京区（+16.03%）、品川区（+15.00%）と続きます。

地価が上がっているのは東京23区だけ？

いいえ。多摩地域でも地価は上昇傾向にあり、東京都全体としても堅調です。23区と多摩を比較した詳細データは、別記事の東京都の地価2026｜23区＋多摩の最新ランキングと今後の見通しにまとめています。

公示地価と実際の売買価格は違う？

公示地価は「標準的な土地の適正価格」を国が示す指標であり、実際の取引価格とは異なります。一般的に実際の取引価格は公示地価の90〜110%程度の範囲で成立することが多いとされていますが、エリアや物件の個別条件によって大きく差があります。過去の実際の取引価格は国土交通省「不動産情報ライブラリ」で確認できます。

地価が高いエリアの物件は買わないほうがよい？

地価が高いエリアは資産価値の安定性が高い傾向がある一方、購入価格も高いため利回りは低くなりがちです。住居として購入する場合は価格・利便性・生活環境のバランスで判断することが重要です。将来の資産価値を重視するなら、上昇率の高いエリアより「すでに価格が高い成熟エリア」の方が値下がりリスクが低い傾向があるとも言われています。

上昇率ランキングと坪単価ランキング、どちらを見るべき？

「これから伸びるエリア」を探すなら上昇率ランキング（台東区・文京区など）、「資産価値が安定した高額エリア」を探すなら坪単価ランキング（中央区・千代田区など）を見るのが目安です。両方とも上位に来る区（港区・渋谷区など）は、値上がり期待と資産の安定性を両立しやすいエリアといえます。関西圏の動向は京都・神戸の地価2026｜関西住宅市場と注目エリア解説もご参照ください。

まとめ

• 2026年東京23区の住宅地平均変動率は+8.99%で、全23区がプラス上昇
• 地価上昇率トップは台東区（+18.50%）、次いで文京区・品川区・港区・豊島区
• 坪単価が高いのは中央区・千代田区・渋谷区・港区・新宿区の都心5区
• 台東区・荒川区・墨田区など城東エリアへの上昇波及と、割安エリアのコバンザメ効果に注目

東京の不動産購入・売却を検討する際は、エリアごとの地価動向を踏まえて判断することが重要です。品川エリアの今後はリニア延期が不動産市場に与える影響｜名古屋・品川エリアの今後もご参照ください。