東京23区の地価ランキング2026｜上昇エリアと割安エリアを徹底比較

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この記事でわかること

✅ 2026年公示地価に基づく東京23区の地価上昇率ランキング
✅ 坪単価が高いエリアのランキング
✅ 注目の割安・高騰エリアの動向

2026年の東京23区の公示地価は全区でプラス上昇を記録し、バブル後最高水準を更新しています。「自分が検討しているエリアはどのくらい上がっているのか」「これから買うならどのエリアがよいのか」——この記事ではデータをもとに徹底比較します（東京都の地価推移・最新地価情報）。

2026年東京23区の地価概況

国土交通省が発表した2026年公示地価によると、東京23区の住宅地の平均変動率は+8.99%で、全23区がプラスを記録しました。下落した区はゼロという異例の状況が続いており、東京の不動産市場の堅調さが鮮明です。

商業地も含めた東京23区全体の公示地価平均は220万9,529円/㎡（前年比+11.11%）に達しています。

出典：tochidai.info「東京23区の土地価格相場・公示地価2026年」

地価上昇率ランキング2026（住宅地）

2026年の変動率が高かった上位5区は以下の通りです。

1位：台東区　+18.50%——上野・浅草・蔵前エリアを含み、再開発・インバウンド需要の流入で急上昇
2位：文京区　+16.03%——本郷・湯島・小石川エリア。東大・医療機関集積による安定した住宅需要
3位：品川区　+15.00%——リニア新幹線開業期待が継続。品川駅周辺の大規模再開発が地価を牽引
4位：港区　+14.99%——5年累積上昇率1位（+45.8%）。高級マンション需要が依然旺盛
5位：豊島区　+14.27%——池袋・巣鴨エリア。再開発と利便性の高さが人気を集める

出典：mij-jp.com「2026年最新東京23区の値上がり率ランキング」

坪単価（㎡単価）が高いエリアランキング

土地価格の絶対値で見ると、都心部の高さが際立ちます。

土地価格については路線価・公示地価・実勢価格の違いを徹底解説｜土地の調べ方もご参照ください。

1位：中央区　1,003万4,603円/㎡（銀座・日本橋エリア）
2位：千代田区　691万4,576円/㎡（丸の内・神保町エリア）
3位：渋谷区　609万7,793円/㎡（原宿・代官山エリア）
4位：港区　551万8,395円/㎡（六本木・白金エリア）
5位：新宿区　433万1,090円/㎡（新宿・高田馬場エリア）

5年間の累積上昇率：どのエリアが最も値上がりしたか

2021年→2026年の5年間の累積上昇率で見ると、港区が+45.8%でトップ（5年で約1.46倍）です。城東・城北エリア（台東区・荒川区・足立区等）も+30%超と大幅に上昇しており、かつて「割安」とされていたエリアへの波及が顕著です。

注目の割安エリア：コバンザメ効果に着目

高級エリアに隣接しながら相対的に価格が低く、今後の上昇余地があるエリアが注目されています。「コバンザメ効果」と呼ばれるこの現象で、以下のようなエリアが2026年の地点別上昇率トップ10に入りました。

渋谷区桜丘：渋谷駅の再開発エリアに隣接
中央区湊：銀座に隣接しながら住宅地価格は比較的安価
千代田区岩本町：神保町・秋葉原に近接。オフィスからの住宅転換需要

出典：不動産仲介アドキャスト「2026年公示地価東京23区の不動産は今後どうなる？」

よくある質問（FAQ）

公示地価と実際の売買価格は違う？

公示地価は「標準的な土地の適正価格」を国が示す指標であり、実際の取引価格とは異なります。一般的に実際の取引価格は公示地価の90〜110%程度の範囲で成立することが多いとされていますが、エリアや物件の個別条件によって大きく差があります。過去の実際の取引価格は国土交通省「不動産情報ライブラリ」で確認できます。

地価が高いエリアの物件は買わないほうがよい？

地価が高いエリアは資産価値の安定性が高い傾向がある一方、購入価格も高いため利回りは低くなりがちです。住居として購入する場合は価格・利便性・生活環境のバランスで判断することが重要です。将来の資産価値を重視するなら、上昇率の高いエリアより「すでに価格が高い成熟エリア」の方が値下がりリスクが低い傾向があるとも言われています。