東京都の地価2026｜23区＋多摩の最新ランキングと今後の見通し

2026年の東京都の地価は都全体の平均で前年比+8.43%上昇し、23区・多摩地域そろって上昇が続いています。最も高いのは東京23区の中央区、多摩地域では武蔵野市が最高値です。

この記事でわかること

• ✅ 2026年の東京都全体の地価相場と、この10年の推移
• ✅ 東京23区・多摩地域それぞれの地価ランキング
• ✅ 実際の土地取引価格（実勢）と公示地価の関係
• ✅ 東京の地価が上がる理由と、今後の見通し
• ✅ 23区と多摩の予算別の選び方・地価の調べ方

「東京の地価はいくらで、どこがどれくらい上がっているのか」——本記事では2026年の公示地価と、国土交通省の実取引データをもとに、東京都全体（23区＋多摩）の地価をわかりやすく整理します（東京都の地価推移・最新地価情報）。全国の動向は2026年公示地価を徹底解説｜上昇エリアと今後の見通しもご覧ください。

東京都の地価はいくら？2026年の相場と概況

結論から言うと、2026年の東京都全体の平均地価は約148万円/㎡（前年比+8.43%）です。ただし「東京の地価」とひとくくりにすると実態を見誤ります。都心の23区と郊外の多摩地域では価格水準が大きく異なるためです。

東京23区は全用途平均で約221万円/㎡（+11.11%）と突出して高く、なかでも中央区・千代田区・渋谷区といった都心部が全体を押し上げています。一方、多摩地域は最高値の武蔵野市でも約134万円/㎡で、23区に比べると割安な水準です。つまり東京の地価を見るときは、23区と多摩を分けて捉えるのが第一のポイントになります。

ちなみに、東京23区の全用途平均（約221万円/㎡）は全国の都道府県で群を抜いて高く、2位以下の大阪・京都・神奈川などを大きく引き離しています。「東京の地価が高い」という実感は、このデータからも裏づけられます。

出典：tochidai.info「東京都の土地価格相場・公示地価2026年」

東京都の地価推移：この10年でどれだけ上がったか

東京の地価は、この10年でほぼ一貫して上昇してきました。東京23区の全用途平均で見ると、2016年の約130万円/㎡から2026年の約221万円/㎡まで、10年でおよそ1.7倍に上昇しています。

途中、2021年はコロナ禍の影響で前年比-1.13%と一時的に下落しましたが、下げ幅は小さく、2022年にはプラスへ回復。2024年に+6.04%、2025年に+9.63%、2026年に+11.11%と、直近3年は上昇ペースがむしろ加速しています。バブル後の最高水準を更新し続けているのが現在の東京市場です。

この「短い調整のあと再加速」というパターンは、東京の地価が景気変動に対して底堅いことを示しています。需要の中心が都心部にあり、供給が限られていることが、価格を下支えする構造的な要因になっています。

23区はどこも地価が上昇？全体像を先に

東京23区は2026年、全23区で地価が上昇しました（全用途平均+11.11%）。上昇率トップは台東区（+18.50%）で、上野・浅草エリアの再開発とインバウンド需要が要因です。坪単価では中央区・千代田区・渋谷区など都心5区が上位を占めます。全23区の詳細な順位・坪単価ランキング・エリアごとの特徴は東京23区 地価上昇率ランキング2026｜全23区の変動率・坪単価を徹底比較で徹底比較しています。

多摩地域（市部）の地価ランキングと注目エリア

23区以外の多摩地域（市部）でも、地価上昇が続いています。最も地価が高いのは武蔵野市（約134万円/㎡）で、吉祥寺ブランドの人気が価格を押し上げています。次いで三鷹市、立川市が続きます。

上昇率で見ると立川市（+7.52%）と国分寺市（+7.50%）が高く、いずれも駅前の再開発と交通利便性の向上が評価されています。立川はGREEN SPRINGSなどの大型開発、国分寺は駅直結の再開発ビルが街の価値を高めました。吉祥寺（武蔵野市）・三鷹・国分寺・立川といった中央線沿線の主要駅は、23区に通勤しやすく生活利便性も高いため、ファミリー層の住宅取得エリアとして安定した需要があります。

エリア別に見ると、武蔵野市は吉祥寺の商業集積と住環境の良さで多摩随一のブランド力を持ち、三鷹市は都心アクセスと落ち着いた住宅街のバランスが人気です。立川市と国分寺市は駅前再開発で商業・居住機能が強化され、相対的に手頃な価格から上昇余地が期待されるエリアとして注目されています。一方、八王子市・町田市など多摩の外縁部は上昇率が緩やかで、価格を抑えて広さを確保したい層に向いています。

首都圏郊外全体の動向は神奈川・埼玉・千葉の地価2026｜首都圏郊外の最新動向と注目エリアもあわせてご覧ください。

公示地価と実際の取引価格（実勢）はどれくらい違う？

公示地価はあくまで「標準的な土地の適正価格」を国が示す指標です。実際にいくらで取引されているか（実勢価格）を知るには、実際の成約データを見る必要があります。ここでは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の2025年の実取引データ（宅地／土地）を当サイトが集計し、主要エリアの住宅地の実取引価格（㎡単価の中央値）をまとめました（計約1,100件）。

ポイントは3つあります。第一に、同じエリアでも価格には幅があること。たとえば港区は中央値370万円/㎡でも、25〜75%の価格帯は230〜510万円と2倍以上の開きがあり、駅距離や土地形状で大きく変わります。

第二に、公示地価（全用途平均）と実勢は単純比較できないこと。中央区は公示の全用途平均が約1,003万円/㎡ですが、これは銀座などの商業地を含む数字で、住宅地の実取引中央値は約195万円/㎡です。一方、住宅地が中心の世田谷区は公示約91万円/㎡に対し実勢中央値が約92万円/㎡とほぼ一致します。つまり住宅地では公示と実勢は近く、都心・駅前ほど商業地の影響で公示が高く出るという関係です。

第三に、多摩地域は実勢ベースでも23区より手が届きやすいこと。立川市は中央値24万円/㎡と、港区のおよそ15分の1です。指標ごとの違いは路線価・公示地価・実勢価格の違いを徹底解説｜土地の調べ方で詳しく解説しています。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実取引データを当サイトが集計（2025年・宅地/土地・各エリアの中央値。実際の取引価格は個別条件により異なります）。

東京の地価が上がっている5つの理由

東京の地価がこれほど上昇している背景には、複数の要因が重なっています。主な理由は次の5つです。

• 都心の大規模再開発：品川・渋谷・虎ノ門・八重洲など、駅直結の大型プロジェクトが相次ぎ、周辺の土地需要を押し上げています。
• 低金利環境：住宅ローン金利が歴史的な低水準にあり、購入者の予算が拡大。高い価格でも買える環境が需要を支えてきました。
• 建設コストの高騰：資材費・人件費の上昇で新築価格が上がり、土地・中古の価格にも波及しています。
• インバウンド・投資需要：観光回復と円安を背景に、商業地やホテル用地、投資マンションへの需要が増加しています。
• 都心回帰と人口集中：利便性を求める都心回帰の流れが続き、東京への人口・世帯の集中が需要の土台になっています。

これらは短期で解消しにくい構造的な要因が多く、東京の地価が底堅く推移してきた理由になっています。

東京の地価は今後どうなる？2026年以降の見通し

当面は上昇基調が続くとの見方が優勢です。再開発パイプラインが豊富で、都心の需要も根強いためです。ただし、上がり続けると考えるのは早計で、注意すべき変数もあります。

最大の変数は金利です。日本の金融政策が正常化に向かい金利が上昇すれば、ローン負担が増して購入者の予算が縮小し、価格の伸びが鈍る可能性があります。また建設費の高止まりや、エリアによる二極化——利便性の高い立地は堅調でも、需要の薄い郊外は伸び悩む——も進むと見られます。

購入を検討するなら、値上がり率の高さだけを追うのではなく、将来も需要が続く「下がりにくい立地」を選ぶ視点が重要です。品川・リニア沿線など大型プロジェクトの影響はリニア延期が不動産市場に与える影響｜名古屋・品川エリアの今後、立地選びの考え方は都心一強からセカンドベストへ｜下がりにくい立地の選び方2026で取り上げています。

23区と多摩、予算別の選び方

同じ東京都でも、23区と多摩では実勢の㎡単価に数倍の差があります。どちらが良いかは目的次第で、資産性を重視するか、広さ・価格を重視するかで選び方が変わります。

• 資産価値・売りやすさを最優先：需要が厚く流動性の高い23区（特に城南・城西・都心近接エリア）。値下がりリスクを抑えたいなら、すでに価格が高い成熟エリアが有利です。
• 広さ・価格・子育て環境を重視：多摩地域（武蔵野・三鷹・立川・国分寺・府中など）。同じ予算でより広い住まいや戸建てを狙えます。
• 通勤時間とのバランス重視：中央線・京王線・小田急線など主要路線の駅近を軸に検討すると、資産性と住みやすさのバランスを取りやすくなります。

実勢データで見ると、たとえば予算の目安として、都心の港区（中央値370万円/㎡）と多摩の立川市（同24万円/㎡）では同じ土地面積でも取得費が大きく変わります。まずは狙うエリアの実勢水準を把握し、予算と優先順位をすり合わせることが後悔しない第一歩です。

地価情報の確認先｜公的データの見方

東京の地価は、誰でも無料で調べられます。もっとも便利なのが国土交通省の不動産情報ライブラリです。公示地価・基準地価・実際の取引価格を地図上で確認でき、地点ごとの詳細データも見られます。

地価には複数の指標があり、目的で使い分けます。公示地価・基準地価は国・都が示す標準地の目安、路線価は相続税・贈与税の計算に使う価格（公示地価の約8割）、実勢価格は実際に売買が成立した価格です。土地の売買を考えるなら、公示地価で相場観をつかみ、実取引データで「実際にいくらで動いているか」を確認するのが実務的です。

指標ごとの違いと調べ方の手順は路線価・公示地価・実勢価格の違いを徹底解説｜土地の調べ方で詳しく解説しています。

よくある質問（FAQ）

東京23区と多摩、地価の差はどれくらい？

23区の全用途平均㎡単価（約221万円/㎡）は、多摩地域で最も高い武蔵野市（約134万円/㎡）の約1.6倍です。区部の中でも中央区（約1,003万円/㎡）は突出して高く、都心商業地の水準が平均を押し上げています。エリアごとの詳細な比較は東京23区 地価上昇率ランキング2026をご覧ください。

東京都の地価は上がっている？

はい。2026年の東京都全体の平均地価は前年比+8.43%で、23区・多摩地域ともに上昇が続いています。2021年に一時下落したものの、直近は上昇ペースが加速しています。

東京の地価はバブル超え？

東京23区の公示地価はバブル後の最高水準を更新し続けており、エリアによっては過去のピークに近い、または超える水準です。ただし当時とは金利や取引の実態が異なり、単純な比較はできません。

多摩地域で地価が高い市は？

武蔵野市（吉祥寺）が最も高く、三鷹市・立川市が続きます。上昇率では立川市・国分寺市が高く、駅前再開発が主な要因です。

公示地価と実際の取引価格はどれくらい違う？

住宅地では公示地価と実勢価格は近い水準になりやすい一方、都心や駅前は商業地の影響で公示（全用途平均）が高く出ます。実際の取引価格は同じエリアでも立地・条件で数倍の幅があります。

まとめ

• 2026年の東京都全体の平均地価は+8.43%。23区・多摩ともに上昇が続き、この10年で23区は約1.7倍に
• 23区の上昇率トップは台東区（+18.50%）、坪単価・実勢とも中央区・港区など都心が最高水準
• 多摩地域の最高値は武蔵野市、上昇率は立川市・国分寺市が高い
• 実取引データでは同じエリアでも価格に数倍の幅があり、住宅地では公示と実勢が近い
• 資産性重視なら23区、広さ・価格重視なら多摩と、目的に応じた選び方が重要

東京での不動産購入・売却を検討する際は、23区と多摩の特性の違いと実勢水準を踏まえて判断しましょう。23区内の詳細なランキングは東京23区 地価上昇率ランキング2026をご覧ください。