東京都の地価2026｜多摩地域の地価ランキング・基準地価・今後の見通し

2026年の東京都の地価は都全体の平均で前年比+8.43%上昇し、23区・多摩地域そろって上昇が続いています。最も高いのは東京23区の中央区、多摩地域では武蔵野市が最高値です。7月1日時点の基準地価でも都全体（全用途）で+7.9%と上昇が続いています。

この記事でわかること

• ✅ 2026年の東京都全体の地価相場と、この10年の推移
• ✅ 多摩地域26市の地価ランキングと中央線沿線の比較
• ✅ 基準地価2026（7月1日時点）で見た最新の動向
• ✅ 実際の土地取引価格（実勢）と公示地価の関係
• ✅ 東京の地価が上がる理由と、今後の見通し
• ✅ 23区と多摩の予算別の選び方・地価の調べ方

「東京の地価はいくらで、どこがどれくらい上がっているのか」——本記事では2026年の公示地価と、国土交通省の実取引データをもとに、東京都全体（23区＋多摩）の地価をわかりやすく整理します（東京都の地価推移・最新地価情報）。全国の動向は2026年公示地価を徹底解説｜上昇エリアと今後の見通しもご覧ください。

東京都の地価はいくら？2026年の相場と概況

結論から言うと、2026年の東京都全体の平均地価は約148万円/㎡（前年比+8.43%）です。ただし「東京の地価」とひとくくりにすると実態を見誤ります。都心の23区と郊外の多摩地域では価格水準が大きく異なるためです。

東京23区は全用途平均で約221万円/㎡（+11.11%）と突出して高く、なかでも中央区・千代田区・渋谷区といった都心部が全体を押し上げています。一方、多摩地域は最高値の武蔵野市でも約134万円/㎡で、23区に比べると割安な水準です。つまり東京の地価を見るときは、23区と多摩を分けて捉えるのが第一のポイントになります。

ちなみに、東京23区の全用途平均（約221万円/㎡）は全国の都道府県で群を抜いて高く、2位以下の大阪・京都・神奈川などを大きく引き離しています。「東京の地価が高い」という実感は、このデータからも裏づけられます。

出典：tochidai.info「東京都の土地価格相場・公示地価2026年」

東京都の地価推移：この10年でどれだけ上がったか

東京の地価は、この10年でほぼ一貫して上昇してきました。東京23区の全用途平均で見ると、2016年の約130万円/㎡から2026年の約221万円/㎡まで、10年でおよそ1.7倍に上昇しています。

途中、2021年はコロナ禍の影響で前年比-1.13%と一時的に下落しましたが、下げ幅は小さく、2022年にはプラスへ回復。2024年に+6.04%、2025年に+9.63%、2026年に+11.11%と、直近3年は上昇ペースがむしろ加速しています。バブル後の最高水準を更新し続けているのが現在の東京市場です。

この「短い調整のあと再加速」というパターンは、東京の地価が景気変動に対して底堅いことを示しています。需要の中心が都心部にあり、供給が限られていることが、価格を下支えする構造的な要因になっています。

基準地価2026で見る東京都の最新動向（7月1日時点）

結論から言うと、2026年7月1日時点の基準地価でも、東京都の地価は上昇が続いています。東京都が2026年9月15日に発表した「令和8年東京都基準地価格」によると、都全体の変動率は住宅地+5.8%、商業地+11.4%、全用途+7.9%で、いずれも前年（住宅地+5.6%・商業地+11.2%・全用途+7.7%）をわずかに上回りました。

※出典：東京都財務局「令和8年東京都基準地価格」（価格時点：2026年7月1日）。変動率は継続地点の平均変動率、平均価格は全地点の単純平均。基準地価と公示地価は調査地点が一部異なるため、数値は単純に比較できません。

住宅地の上昇率は区部の+8.7%に対して多摩は+3.5%で、伸びの中心は引き続き23区です。それでも多摩の26市は住宅地がすべてプラスで、商業地は+5.6%と前年より伸びが広がりました。多摩の市別では、住宅地は国立市（+7.5%）・国分寺市（+7.0%）・立川市（+5.6%）、商業地は国立市（+9.6%）・立川市（+9.2%）が上位です。

多摩で上昇率が高かった住宅地の地点（基準地価2026）

※出典：東京都財務局「令和8年東京都基準地価格」基準地価格一覧（CSV）から当サイトが抽出。距離は道路距離。

上位5地点のうち4地点が中央線の駅（八王子・西国分寺・国分寺・国立）の圏内にあります。商業地でも八王子市中町（+12.8%）、聖蹟桜ヶ丘駅前の多摩市関戸1丁目（+12.4%）、府中駅に近い府中市宮西町2丁目（+12.0%）と、多摩の主要駅の駅前が大きく伸びました。都内の最高価格地点は中央区銀座2丁目の商業地（5,250万円/㎡）、多摩では武蔵野市吉祥寺本町1丁目の商業地（924万円/㎡）です。

1月の公示地価から半年でどう変わったかを見ると、多摩の住宅地は基準地価ベースで前年と同じ+3.5%で、勢いが強まったわけでも弱まったわけでもありません。ただし市ごとの差は大きく、国立市・国分寺市が+7%台で伸びる一方、青梅市（+0.7%）・あきる野市（+0.2%）は横ばいに近い動きです。「多摩は一律に上がる」のではなく、駅と立地による選別が進んでいると捉えるのが実態に近いでしょう。

23区はどこも地価が上昇？全体像を先に

東京23区は2026年、全23区で地価が上昇しました（全用途平均+11.11%）。上昇率トップは台東区（+18.50%）で、上野・浅草エリアの再開発とインバウンド需要が要因です。坪単価では中央区・千代田区・渋谷区など都心5区が上位を占めます。全23区の詳細な順位・坪単価ランキング・エリアごとの特徴は東京23区 地価上昇率ランキング2026｜全23区の地価・坪単価・住宅地ランキングを比較で徹底比較しています。住宅地だけのランキングや町・駅ごとの地価、これから上がりそうなエリアも23区の住宅地ランキングとエリア別解説で詳しく扱っています。

多摩地域（市部）の地価ランキングと注目エリア

23区以外の多摩地域（市部）でも、地価上昇が続いています。最も地価が高いのは武蔵野市（約134万円/㎡）で、吉祥寺ブランドの人気が価格を押し上げています。次いで三鷹市、立川市が続きます。

※全用途平均（住宅地・商業地などすべての地点の平均）。出典：tochidai.info「東京都の公示地価2026」各市のページ。

全用途平均の上昇率で見ると立川市（+7.52%）と国分寺市（+7.50%）が高く、いずれも駅前の再開発と交通利便性の向上が評価されています。立川はGREEN SPRINGSなどの大型開発、国分寺は駅直結の再開発ビルが街の価値を高めました。吉祥寺（武蔵野市）・三鷹・国分寺・立川といった中央線沿線の主要駅は、23区に通勤しやすく生活利便性も高いため、ファミリー層の住宅取得エリアとして安定した需要があります。

エリア別に見ると、武蔵野市は吉祥寺の商業集積と住環境の良さで多摩随一のブランド力を持ち、三鷹市は都心アクセスと落ち着いた住宅街のバランスが人気です。立川市と国分寺市は駅前再開発で商業・居住機能が強化され、相対的に手頃な価格から上昇余地が期待されるエリアとして注目されています。一方、八王子市・町田市など多摩の外縁部は上昇率が緩やかで、価格を抑えて広さを確保したい層に向いています。

住宅地で見る多摩26市の地価と上昇率（公示地価2026）

マイホーム用の土地を探すなら、商業地を含まない「住宅地」の数字で比べるほうが実態に近くなります。東京都が公表した2026年公示地価の住宅地の平均で見ると、価格のトップは武蔵野市（約69.2万円/㎡）、上昇率のトップは国分寺市（+7.2%）で、国立市（+7.1%）・立川市（+7.0%）が続きます。中央線の多摩中部（国分寺〜立川）の伸びが目立ちます。

※出典：東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別平均価格表・対前年変動率表」、同「令和8年東京都基準地価格 区市町村別用途別対前年変動率」。順位は公示地価の住宅地平均価格の順。坪単価は㎡単価×3.30578で当サイトが換算。上の全用途平均の表とは集計の対象が違うため、値が異なります。

手頃さで見ると、最も安いのは青梅市・あきる野市（いずれも約9.9万円/㎡）で、武蔵野市のおよそ7分の1です。上昇率も青梅市（+0.7%）・あきる野市（+0.4%）は1%未満にとどまり、同じ多摩でも「中央線沿線の中部は高い伸び、西部は横ばいに近い」という差がはっきりしています。

多摩の主要市の今後｜武蔵野・三鷹・立川・国分寺・府中・町田・八王子など

公示地価（1月）と基準地価（7月）の住宅地の変動率、公式に発表されている計画をもとに、主要な市の動きを整理します。ここでの整理は過去の地価データにもとづくもので、今後の値上がりを約束するものではありません。

武蔵野市（吉祥寺）：住宅地は約69.2万円/㎡と多摩で最も高く、上昇率は公示+5.6%・基準+4.7%と、多摩の上位の中では落ち着いた伸びです。基準地価の多摩の最高価格地点は住宅地・商業地とも吉祥寺の地点で、多摩の中で最も価格が下がりにくいエリアという位置づけは変わっていません。

三鷹市：公示+5.0%・基準+5.1%と、半年でわずかに伸びが高まりました。三鷹駅南口の中央通り東地区では、三鷹市とUR都市機構などが市街地再開発に向けた検討を進めています（完成時期は未公表）。

調布市：住宅地は約42.5万円/㎡で多摩3位です。公示+5.9%・基準+4.8%と上昇が続き、基準地価では調布駅から1km圏の住宅地の平均が約54.1万円/㎡と、京王線の駅周辺が価格を支えています。

府中市：住宅地は公示+4.3%・基準+4.1%と安定した伸びです。商業地では府中駅に近い宮西町2丁目が+12.0%と多摩3位の上昇率で、駅前の商業需要が強い市です。

立川市：住宅地は公示+7.0%（多摩3位）・基準+5.6%。商業地では立川駅南口に近い柴崎町2丁目が+10.8%でした。多摩都市モノレールの上北台〜箱根ケ崎の延伸（2030年代半ばの開業目標）も事業化されており、多摩の交通の拠点としての役割が強まっています。

国分寺市：住宅地は公示+7.2%で多摩1位、基準でも+7.0%です。基準地価では日吉町3丁目（+9.9%）・本多3丁目（+9.7%）の2地点が多摩の上昇率上位に入りました。中央特快が止まる駅でありながら、住宅地の平均は約35.1万円/㎡と武蔵野・三鷹より手頃なことが評価されていると考えられます。

国立市：基準地価の住宅地は+7.5%で多摩1位、公示でも+7.1%です。国立駅周辺の西2丁目（+9.4%）・中1丁目（+9.1%）など、駅に近い住宅地が伸びています。

町田市：市全体の住宅地は公示+3.1%・基準+2.9%と緩やかですが、南町田グランベリーパーク駅に近い鶴間1丁目は+9.7%と、国分寺市本多3丁目と並んで多摩の住宅地で3番目に高い上昇率でした。市域が広いため、駅に近いかどうかで動きが大きく分かれます。

八王子市：住宅地は約13.1万円/㎡と手頃で、基準+4.2%と公示（+3.9%）より伸びが高まりました。八王子駅に近い子安町1丁目は+10.3%で多摩の住宅地のトップ、商業地の中町も+12.8%で多摩のトップです。

多摩市：住宅地は公示+3.0%・基準+2.8%と穏やかですが、聖蹟桜ヶ丘駅前の関戸1丁目の商業地は+12.4%と多摩2位の上昇率でした。住宅地の平均は約20.3万円/㎡で、駅前の商業地と住宅地とで動きに差があります。

首都圏郊外全体の動向は神奈川・埼玉・千葉の地価2026｜市区町村ランキングと土地価格もあわせてご覧ください。

中央線沿線の地価ランキング｜吉祥寺・三鷹・国分寺・立川の今後

結論から言うと、多摩の中央線沿線は「吉祥寺・三鷹は価格が高く伸びは中位」「国分寺・国立・立川は中位の価格で伸びが最も速い」「日野・八王子は最も手頃」という3つの層に分かれます。予算と新宿までの通勤時間のバランスで選ぶのが基本です。

※駅1km圏の住宅地：東京都財務局「令和8年東京都基準地価格 沿線別駅周辺住宅地の基準地価格」（駅から1km以内にある住宅地の基準地の平均。地点は前年と同じとは限りません）。所要時間：Yahoo!乗換案内で平日10時台の中央線快速を検索した乗車時間の目安（2026年10月確認）。市の変動率：東京都財務局「令和8年地価公示」住宅地の平均変動率。

駅周辺の住宅地の価格を高い順に並べると、吉祥寺→三鷹→武蔵境→国立→立川→国分寺→八王子→日野です。吉祥寺（約84.7万円/㎡）を先頭に、三鷹・武蔵境が60万円前後で続き、新宿まで20分前後の「近くて高い」ゾーンをつくっています。国分寺・国立・立川は40〜56万円/㎡と吉祥寺の半分から3分の2ほどですが、市全体の住宅地の上昇率は+7%台と多摩で最も高い3市がそろいます。通勤30分台で価格を抑えたい人の需要が集まり、地価の伸びもここに集中している形です。日野・八王子は30万円前後と最も手頃で、八王子駅周辺は前年の約32.4万円/㎡から約35.5万円/㎡へと上がりました。武蔵小金井駅（小金井市）は同じ資料に駅別の値がありませんが、小金井市の住宅地の平均は約38.9万円/㎡（+4.8%）です。

選び方の目安としては、資産価値と通勤の近さを優先するなら吉祥寺・三鷹、価格と伸びのバランスなら国分寺・国立・立川、広さと価格を優先するなら日野・八王子という整理になります。中央特快が止まる三鷹・国分寺・立川・八王子は、快速しか止まらない駅より新宿までの時間を短くできる点も比較の材料です。なお、23区内の中央線の駅（中野・高円寺・荻窪など）の地価は東京23区のエリア別の地価で扱っています。

公示地価と実際の取引価格（実勢）はどれくらい違う？

公示地価はあくまで「標準的な土地の適正価格」を国が示す指標です。実際にいくらで取引されているか（実勢価格）を知るには、実際の成約データを見る必要があります。ここでは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の2025年の実取引データ（宅地／土地）を当サイトが集計し、主要エリアの住宅地の実取引価格（㎡単価の中央値）をまとめました（計約1,100件）。

ポイントは3つあります。第一に、同じエリアでも価格には幅があること。たとえば港区は中央値370万円/㎡でも、25〜75%の価格帯は230〜510万円と2倍以上の開きがあり、駅距離や土地形状で大きく変わります。

第二に、公示地価（全用途平均）と実勢は単純比較できないこと。中央区は公示の全用途平均が約1,003万円/㎡ですが、これは銀座などの商業地を含む数字で、住宅地の実取引中央値は約195万円/㎡です。一方、住宅地が中心の世田谷区は公示約91万円/㎡に対し実勢中央値が約92万円/㎡とほぼ一致します。つまり住宅地では公示と実勢は近く、都心・駅前ほど商業地の影響で公示が高く出るという関係です。

第三に、多摩地域は実勢ベースでも23区より手が届きやすいこと。立川市は中央値24万円/㎡と、港区のおよそ15分の1です。指標ごとの違いは路線価・公示地価・実勢価格の違いを徹底解説｜土地の調べ方で詳しく解説しています。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実取引データを当サイトが集計（2025年・宅地/土地・各エリアの中央値。実際の取引価格は個別条件により異なります）。

東京の地価が上がっている5つの理由

東京の地価がこれほど上昇している背景には、複数の要因が重なっています。主な理由は次の5つです。

• 都心の大規模再開発：品川・渋谷・虎ノ門・八重洲など、駅直結の大型プロジェクトが相次ぎ、周辺の土地需要を押し上げています。
• 低金利環境：住宅ローン金利が歴史的な低水準にあり、購入者の予算が拡大。高い価格でも買える環境が需要を支えてきました。
• 建設コストの高騰：資材費・人件費の上昇で新築価格が上がり、土地・中古の価格にも波及しています。
• インバウンド・投資需要：観光回復と円安を背景に、商業地やホテル用地、投資マンションへの需要が増加しています。
• 都心回帰と人口集中：利便性を求める都心回帰の流れが続き、東京への人口・世帯の集中が需要の土台になっています。

これらは短期で解消しにくい構造的な要因が多く、東京の地価が底堅く推移してきた理由になっています。

東京の地価は今後どうなる？2026年以降の見通し

当面は上昇基調が続くとの見方が優勢です。2026年7月1日時点の基準地価でも都全体の住宅地は+5.8%と前年（+5.6%）を上回り、1月の公示地価から半年たっても勢いは落ちていません。再開発パイプラインが豊富で、都心の需要も根強いためです。ただし、上がり続けると考えるのは早計で、注意すべき変数もあります。

最大の変数は金利です。日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で政策金利を1.25%程度へ引き上げ、6月に続いて利上げを進めています。変動型の住宅ローン金利も段階的に上がる可能性があり、ローン負担が増えれば購入者の予算が縮小し、価格の伸びが鈍るおそれがあります。また建設費の高止まりや、エリアによる二極化——利便性の高い立地は堅調でも、需要の薄い郊外は伸び悩む——も進むと見られます。

23区と多摩でどう差が出るかも見ておきたい点です。基準地価の住宅地の伸びは区部の+8.7%に対して多摩は+3.5%で、多摩の中でも国立・国分寺・立川など中央線の中部が伸びる一方、青梅・あきる野などは横ばいに近く、立地による差が広がっています。23区の区ごとの見通しは23区でこれから地価が上がりそうなエリアをご覧ください。

購入を検討するなら、値上がり率の高さだけを追うのではなく、将来も需要が続く「下がりにくい立地」を選ぶ視点が重要です。品川・リニア沿線など大型プロジェクトの影響はリニア延期が不動産市場に与える影響｜名古屋・品川エリアの今後、立地選びの考え方は都心一強からセカンドベストへ｜下がりにくい立地の選び方2026で取り上げています。

23区と多摩、予算別の選び方

同じ東京都でも、23区と多摩では実勢の㎡単価に数倍の差があります。どちらが良いかは目的次第で、資産性を重視するか、広さ・価格を重視するかで選び方が変わります。

• 資産価値・売りやすさを最優先：需要が厚く流動性の高い23区（特に城南・城西・都心近接エリア）。値下がりリスクを抑えたいなら、すでに価格が高い成熟エリアが有利です。
• 広さ・価格・子育て環境を重視：多摩地域（武蔵野・三鷹・立川・国分寺・府中など）。同じ予算でより広い住まいや戸建てを狙えます。
• 通勤時間とのバランス重視：中央線・京王線・小田急線など主要路線の駅近を軸に検討すると、資産性と住みやすさのバランスを取りやすくなります。

実勢データで見ると、たとえば予算の目安として、都心の港区（中央値370万円/㎡）と多摩の立川市（同24万円/㎡）では同じ土地面積でも取得費が大きく変わります。まずは狙うエリアの実勢水準を把握し、予算と優先順位をすり合わせることが後悔しない第一歩です。

地価情報の確認先｜公的データの見方

東京の地価は、誰でも無料で調べられます。もっとも便利なのが国土交通省の不動産情報ライブラリです。公示地価・基準地価・実際の取引価格を地図上で確認でき、地点ごとの詳細データも見られます。

地価には複数の指標があり、目的で使い分けます。公示地価・基準地価は国・都が示す標準地の目安、路線価は相続税・贈与税の計算に使う価格（公示地価の約8割）、実勢価格は実際に売買が成立した価格です。土地の売買を考えるなら、公示地価で相場観をつかみ、実取引データで「実際にいくらで動いているか」を確認するのが実務的です。

7月1日時点の基準地価は、東京都財務局の「東京都基準地価格」のページでも公開されており、区市町村別の平均価格・変動率の表や、全地点の一覧（CSV）を確認できます。

指標ごとの違いと調べ方の手順は路線価・公示地価・実勢価格の違いを徹底解説｜土地の調べ方で詳しく解説しています。

よくある質問（FAQ）

東京23区と多摩、地価の差はどれくらい？

23区の全用途平均㎡単価（約221万円/㎡）は、多摩地域で最も高い武蔵野市（約134万円/㎡）の約1.6倍です。区部の中でも中央区（約1,003万円/㎡）は突出して高く、都心商業地の水準が平均を押し上げています。エリアごとの詳細な比較は東京23区 地価上昇率ランキング2026をご覧ください。

東京都の地価は上がっている？

はい。2026年の東京都全体の平均地価は前年比+8.43%で、23区・多摩地域ともに上昇が続いています。2021年に一時下落したものの、直近は上昇ペースが加速しています。7月1日時点の基準地価でも都全体の住宅地は+5.8%、全用途は+7.9%と上昇が続いています。

東京の地価はバブル超え？

東京23区の公示地価はバブル後の最高水準を更新し続けており、エリアによっては過去のピークに近い、または超える水準です。ただし当時とは金利や取引の実態が異なり、単純な比較はできません。

多摩地域で地価が高い市は？

武蔵野市（吉祥寺）が最も高く、三鷹市・立川市が続きます（全用途平均）。全用途の上昇率では立川市・国分寺市が高く、駅前再開発が主な要因です。住宅地に限ると、武蔵野市（約69.2万円/㎡）・三鷹市（約49.2万円/㎡）・調布市（約42.5万円/㎡）の順です。

公示地価と実際の取引価格はどれくらい違う？

住宅地では公示地価と実勢価格は近い水準になりやすい一方、都心や駅前は商業地の影響で公示（全用途平均）が高く出ます。実際の取引価格は同じエリアでも立地・条件で数倍の幅があります。

多摩地域で地価の上昇率が高い市は？

2026年公示地価の住宅地では、国分寺市（+7.2%）・国立市（+7.1%）・立川市（+7.0%）が上位3市です。7月1日時点の基準地価でも国立市（+7.5%）・国分寺市（+7.0%）・立川市（+5.6%）が上位で、中央線の多摩中部に上昇が集中しています。

東京の地価は公示地価と基準地価のどちらで見ればいい？

両方を組み合わせて見るのがおすすめです。1月1日時点の公示地価と7月1日時点の基準地価は調査の時期が半年ずれているので、2つを並べると東京の地価の動きを半年ごとに追えます。2026年は公示地価で都全体の住宅地が+6.5%、基準地価で+5.8%でしたが、調べている地点が違うため、この差をそのまま「減速」と読むことはできません。それぞれ前年の同じ調査と比べる（基準地価なら+5.6%→+5.8%）のが正しい見方です。指標ごとの定義は路線価・公示地価・実勢価格の違いを徹底解説｜土地の調べ方で解説しています。

京王線・小田急線沿線の地価は？

東京都の基準地価（駅から1km以内の住宅地の平均）で見ると、京王線の調布駅周辺が約54.1万円/㎡、府中駅周辺が約53.1万円/㎡、聖蹟桜ヶ丘駅周辺が約25.3万円/㎡、小田急線の狛江駅周辺が約46.0万円/㎡、町田駅周辺が約24.9万円/㎡で、いずれも前年より上がっています。

まとめ

• 2026年の東京都全体の平均地価は+8.43%。23区・多摩ともに上昇が続き、この10年で23区は約1.7倍に
• 7月1日時点の基準地価2026でも都全体の住宅地+5.8%・商業地+11.4%と上昇が継続
• 23区の区ごとの順位や住宅地ランキングは東京23区の地価ランキングで詳しく比較
• 多摩26市の住宅地は武蔵野市（約69.2万円/㎡）が最も高く、上昇率は国分寺市・国立市・立川市が上位。中央線の多摩中部に伸びが集中
• 実取引データでは同じエリアでも価格に数倍の幅があり、住宅地では公示と実勢が近い
• 資産性重視なら23区、広さ・価格重視なら多摩と、目的に応じた選び方が重要

東京での不動産購入・売却を検討する際は、23区と多摩の特性の違いと実勢水準を踏まえて判断しましょう。23区内の詳細なランキングは東京23区 地価上昇率ランキング2026をご覧ください。