神奈川・埼玉・千葉の地価2026｜市区町村ランキングと土地価格

2026年の公示地価で、住宅地は千葉県+4.6%・神奈川県+3.4%と全国平均（+2.1%）を上回り、埼玉県も+2.0%と全国並みの上昇でした。市区町村別では流山市（+13.3%）・横浜市西区（+7.0%）・戸田市（+6.1%）が各県の1位となる一方、県の外縁部では横ばいや下落が続き、同じ県の中でも差が広がっています。

この記事でわかること

• ✅ 神奈川・埼玉・千葉の公示地価2026と、9月に公表された基準地価2026の県別比較
• ✅ 3県の市区町村別 地価ランキング（横浜市・川崎市・さいたま市・千葉市は区別の表つき）
• ✅ 土地の坪単価と戸建ての実際の取引価格（国土交通省のデータを当サイトで独自集計）
• ✅ 鉄道・再開発・物流など、3県の地価を動かしている要因
• ✅ 上がり続けやすいエリアと下落が続くエリアの今後の見通し

神奈川・埼玉・千葉の3県は、東京23区の住宅価格が上がり続けるなかで「東京に通える範囲で、もう少し手の届く場所」を探す人の受け皿になっています。ただ、ニュースで伝えられる「千葉県+4.6%」といった県単位の数字だけでは、自分が住む市や検討している駅の周りの地価はわかりません。同じ県の中でも、2桁の上昇を続ける市がある一方で、下落が止まらない町もあるからです。

そこで本記事は、市区町村の単位まで下りて数字を並べることにしました。使ったのは、神奈川・埼玉・千葉の各県が3月と9月に発表した市区町村別の平均価格と平均変動率で、横浜・川崎・さいたま・千葉の4市は区ごとの表も用意しています。あわせて、この1年間に3県で行われた約4万2千件の不動産取引を当サイトで集計し、土地の坪単価や戸建ての価格が実際にどの水準なのかも確かめました。全国の中での位置づけは2026年公示地価を徹底解説｜全国47都道府県ランキングと上昇・下落エリアで、東京都内の動きは東京都の地価2026｜多摩地域の地価ランキング・基準地価・今後の見通しで解説しています。

神奈川・埼玉・千葉の地価2026｜公示地価と基準地価を県別に比較

3県とも、住宅地・商業地・工業地のすべてで地価の上昇が続いています。伸びがもっとも大きいのは千葉県で、住宅地は+4.6%、工業地は+9.3%でした。神奈川県は住宅地の伸びこそ千葉県に及ばないものの、平均価格は3県で最も高く、商業地は+7.3%と大きく上昇しています。

神奈川県・埼玉県・千葉県の公示地価2026（1月1日時点）

（出典：国土交通省「令和8年地価公示」の都道府県別・用途別対前年平均変動率、平均価格は各県の公表値）

公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点の「標準的な土地の1㎡あたりの価格」を公表するもので、土地取引や公共用地の買収価格の目安として使われます。2026年の住宅地は、千葉県が前年の+4.5%から+4.6%へ伸びを広げ、神奈川県（+3.4%）と埼玉県（+2.0%）は前年と同じ伸びを保ちました。住宅地の変動率を47都道府県で比べると、千葉県は東京都・沖縄県に次ぐ3位、神奈川県は5位です。

目を引くのが千葉県の工業地で、+9.3%は全国で2番目に高い上昇率です。湾岸部や成田空港周辺、北総地域で物流施設の用地を求める動きが続いており、住宅地の上昇とは別の力が県全体の地価を押し上げています。神奈川県の工業地も+6.0%、埼玉県も+3.6%と、3県そろって工業地が住宅地を上回るペースで上がっています。

神奈川県・埼玉県・千葉県の基準地価2026（7月1日時点）

（出典：国土交通省「令和8年都道府県地価調査の概要」、平均価格は各県の公表値）

基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点で調べる地価で、公示地価の半年後の動きを確認できます。9月中旬に公表された2026年の結果では、千葉県と埼玉県の住宅地が前年より伸びを広げた一方、神奈川県だけは住宅地の上昇率が+3.3%から+3.1%へ縮みました。神奈川県の住宅地は2022年以降、2025年まで毎年伸びが大きくなってきましたが、ここで一服した形です。

なお、国土交通省は、2026年8月に千葉県で起きた記録的な豪雨（令和8年8月千葉豪雨）の影響は今回の基準地価に反映されていないと注記しています。浸水被害があった地域の地価を見るときは、来年以降の数値もあわせて確認してください。

基準地価で見る8年間の推移（住宅地）

3県の住宅地の基準地価は、2020年から2021年にかけてマイナスか横ばいに落ち込んだあと、2022年にそろって上昇に転じました。その後は千葉県と神奈川県が大きく伸び、2024年以降は両県とも+3%台で推移しています。埼玉県は2023年以降+1.5%前後で安定しており、急上昇はしないものの、2022年以降は5年続けて全国平均を上回る伸びを保っています。

1月時点と7月時点、2つの地価をどう使い分けるか

3月発表の公示地価（国・1月1日時点）と、9月発表の基準地価（都道府県・7月1日時点）は、調べる主体と時点がずれているだけで、どちらも標準的な土地の価格を示しています。調査地点の多くは別々なので同じ数字にはなりませんが、春と秋の2回の発表を順に追えば、半年刻みで地価の方向を確かめられます。路線価や実際の取引価格との違いは路線価・公示地価・実勢価格の違いを徹底解説｜土地の調べ方で詳しく解説しています。

神奈川県の地価ランキング2026｜横浜・川崎・鎌倉ほか市区町村別

神奈川県の住宅地で地価が最も上がったのは横浜市西区（+7.0%）、平均価格が最も高いのは川崎市中原区（475,500円/㎡）でした。県内58の市区町村のうち55で上昇し、下落は山北町（-0.3%）だけです（神奈川県の地価推移・最新地価情報）。

神奈川県の住宅地で地価が最も上がったのは横浜市西区です。上位15と下位5は次のとおりです。

神奈川県 地価ランキング2026（住宅地・公示地価の変動率順）

※平均価格・変動率は各県の公表値（政令市は区単位で、県の公表順位と同じ数え方）。変動率は継続地点の変動率の単純平均。坪単価換算は1㎡あたりの平均価格×3.30578で当サイトが計算。

（出典：神奈川県「令和8年地価公示（神奈川県分）」の市区町村別・用途別 平均価格・平均変動率）

上位には、横浜市西区・神奈川区といった横浜駅周辺の区と、葉山町・藤沢市・逗子市・鎌倉市の湘南エリア、大和市・相模原市中央区といった県央の市が並びました。都心へのアクセスで選ばれるエリアと、住環境で選ばれるエリアの両方が上位に入っているのが神奈川県の特徴です。

神奈川県の商業地 地価上昇率ランキング（上位10）

商業地は横浜市中区が+12.9%でトップです。関内駅周辺の地点は+21.0%と県内の商業地で最も高い上昇率を記録しました。

横浜市の地価｜18区ランキング

横浜市全体の住宅地は+3.3%で、18区すべてが上昇しました。住宅地の上昇率は西区が+7.0%で神奈川県内1位、商業地の上昇率は中区が+12.9%で県内1位です。住宅地は神奈川区（+5.2%）、鶴見区（+4.1%）が西区に続きます。

（出典：神奈川県「令和8年地価公示」、同「令和8年地価調査」。基準地価は7月1日時点）

西区は、横浜駅とみなとみらい地区を抱え、住宅地の平均価格も425,400円/㎡と市内で最も高い水準です。県内の商業地で最も高い地点も横浜駅西口の南幸1丁目（17,100,000円/㎡）にあります。中区では、関内駅前の旧市庁舎街区を再開発した複合施設「BASEGATE横浜関内」が2026年3月に開業し、商業地の上昇率は+12.9%と県内1位になりました。

港北区（+4.0%）は、2023年3月に相鉄・東急新横浜線が開業して新横浜駅から東京方面・相鉄線方面への直通が便利になったエリアを含みます。都筑区（+4.0%）と青葉区（+2.6%）は住宅地の平均価格が30万円/㎡を超える高価格帯ですが、青葉区の伸びは18区で下から3番目にとどまり、価格水準と上昇率が必ずしも一致しないことがわかります。西区の地点ごとの価格は横浜市西区の地価推移、港北区は横浜市港北区の地価推移で地図から確認できます。

川崎市の地価｜7区ランキング

川崎市全体の住宅地は+4.4%で、7区すべてが+4.0%以上の上昇でした。平均価格は中原区が475,500円/㎡で、神奈川県内の市区町村で最も高くなっています。

中原区の武蔵小杉駅周辺は、県内の住宅地で最も価格が高い地点（小杉町2丁目、905,000円/㎡）を抱えます。商業地は川崎駅のある川崎区（+10.7%）と幸区（+9.6%）が高く、川崎駅前の地点は7,000,000円/㎡に達しました。上昇率では北部の麻生区（+4.8%）が7区の1位で、区ごとの差が小さく市内全体がそろって上がっているのが川崎市の特徴です。中原区の地点ごとの価格は川崎市中原区の地価推移で確認できます。

鎌倉市・藤沢市・茅ヶ崎市・逗子市・葉山町（湘南）

湘南エリアは県内でも上昇率が高く、葉山町が+6.8%で県内2位、藤沢市が+5.4%で3位に入りました。逗子市は+5.2%、鎌倉市は+5.0%、茅ケ崎市は+4.4%です。

鎌倉市は住宅地の平均価格が248,900円/㎡と湘南で最も高く、商業地は公示地価で+9.5%、基準地価では+11.5%と大きく上がりました。鶴岡八幡宮に近い小町1丁目の地点は基準地価で+20.0%で、観光需要の強さが商業地を押し上げています。藤沢市では、辻堂駅周辺の住宅地の地点が+12.0%と県内の住宅地で上位の伸びを記録しました。海に近く、駅前に商業施設がそろう街が選ばれている様子がうかがえます。

相模原市・大和市・海老名市・厚木市（県央）

県央エリアでは、相模原市中央区（+5.1%）と南区（+4.8%）、大和市（+5.2%）が上位に入りました。大和市は基準地価（7月1日時点）では+5.6%と、県内の市区町村で最も高い上昇率です。相鉄線・小田急線・東急田園都市線が乗り入れ、横浜・都心の両方に出やすい点が評価されています。

相模原市の緑区は+3.4%と、市内の3区では伸びが控えめでした。橋本駅はリニア中央新幹線の神奈川県駅が予定されていますが、開業時期は見通せない状況が続いています（リニア延期が不動産市場に与える影響｜名古屋・品川エリアの今後）。海老名市（+4.2%）は駅周辺の大型開発が続き、厚木市は住宅地が+2.5%にとどまる一方、商業地は+8.0%と大きく上がりました。

横須賀市・三浦市と県西部（小田原市・山北町ほか）

県南部と県西部では上昇率が小さくなります。横須賀市は+2.3%、三浦市は+1.5%、小田原市は+0.9%でした。さらに西の足柄上郡・足柄下郡では、中井町・真鶴町が+0.1%、南足柄市・清川村が0.0%（横ばい）、山北町が-0.3%です。

県全体では5年連続の上昇ですが、上昇率の上位（+5%以上）は横浜・川崎・湘南・県央に集中しており、県西部との差は年々開いています。同じ神奈川県でも、「どの市の話か」で地価の見方がまったく変わることがわかります。

埼玉県の地価ランキング2026｜さいたま・所沢・川口ほか市町村別

埼玉県の住宅地で地価が最も上がったのは戸田市（+6.1%）、平均価格が最も高いのはさいたま市浦和区（428,900円/㎡）でした。上位は東京都に接する県南部に集中し、秩父・比企地域では下落が続いています（埼玉県の地価推移・最新地価情報）。

埼玉県の住宅地で地価が最も上がったのは戸田市です。上位15と下位5は次のとおりです。

埼玉県 地価ランキング2026（住宅地・公示地価の変動率順）

※平均価格・変動率は各県の公表値（政令市は区単位で、県の公表順位と同じ数え方）。変動率は継続地点の変動率の単純平均。坪単価換算は1㎡あたりの平均価格×3.30578で当サイトが計算。

（出典：埼玉県「令和8年地価公示のあらまし」の市区町村別・用途別 平均価格及び平均変動率一覧）

埼玉県の住宅地は70の市区町村のうち47で上昇、19で下落しました。上位10のうち9が戸田・蕨・川口・草加・朝霞・和光・八潮とさいたま市の2区（大宮区・浦和区）で、県南部に上昇が集中しています。

埼玉県の商業地 地価上昇率ランキング（上位10）

さいたま市の地価｜10区ランキング（浦和・大宮ほか）

さいたま市全体の住宅地は+2.7%でした。10区のなかでは大宮区（+3.9%）と浦和区（+3.7%）の伸びが大きく、平均価格は浦和区が428,900円/㎡で県内1位です。

（出典：埼玉県「令和8年地価公示のあらまし」、同「令和8年度地価調査のあらまし」）

浦和区は、県内の住宅地で最も価格が高い地点（高砂2丁目、1,440,000円/㎡）を抱え、この地点は上昇率でも+11.6%と県内1位でした。教育環境を重視するファミリー層の需要が根強いエリアです。大宮区は商業地の中心で、県内で最も価格が高い商業地の地点は大宮駅に近い桜木町1丁目（5,200,000円/㎡、+11.8%）です。さいたま市は大宮駅周辺の再整備（大宮駅グランドセントラルステーション化構想）を進めており、東口駅前広場の再整備の具体案を検討している段階です。

一方、岩槻区（90,500円/㎡・+1.5%）や西区（115,600円/㎡・+2.1%）、見沼区（120,400円/㎡・+1.9%）は価格も上昇率も落ち着いています。浦和区の地点ごとの価格はさいたま市浦和区の地価推移で確認できます。

所沢市・和光市・朝霞市・川越市（県南西部）

東武東上線・西武線・東京メトロ有楽町線／副都心線の沿線では、和光市と朝霞市がともに+4.0%と上位に入りました。和光市は住宅地の平均価格が305,000円/㎡と県内でも高く、地下鉄の始発駅として都心への通勤のしやすさが評価されています。

所沢市は公示地価で+2.7%でしたが、基準地価（7月1日時点）では所沢駅に近い東住吉の地点が+7.9%と、県内の住宅地で2番目に高い上昇率を記録しました。駅周辺の再開発が進むエリアほど伸びが大きい傾向がはっきり表れています。川越市は+2.1%で、観光地として知られる一方、住宅地の上昇率は県平均並みです。

川口市・戸田市・蕨市（東京隣接）

荒川を挟んで東京都と接する戸田市・川口市と、両市に挟まれた蕨市の3市は、県内の上昇率1〜3位を独占しました。戸田市は+6.1%（基準地価では+6.2%）、蕨市は+5.9%、川口市は+4.5%です。埼京線・京浜東北線で都心まで20〜30分程度という近さに対し、東京都内より価格が抑えられる点が支持されています。

商業地では川口市が+9.1%で県内1位でした。川口駅は現在京浜東北線しか停車しませんが、上野東京ラインの停車に向けて、川口市とJR東日本が2025年4月にホーム新設などの基本協定を結び、整備が動き始めています。戸田市の地点ごとの価格は戸田市の地価推移、川口市は川口市の地価推移で確認できます。

上尾市・越谷市・草加市・八潮市（県央・県東）

県東部では草加市が+4.4%で県内4位、八潮市が+3.9%、越谷市が+3.4%でした。八潮市はつくばエクスプレス（TX）の埼玉県側の駅があり、秋葉原まで20分前後で出られる利便性が地価を支えています。JR高崎線沿線の上尾市は+1.6%で、県平均（+2.0%）をやや下回りました。県央部では、駅に近い地点ほど上がり、駅から離れた地点は横ばいという二極化が進んでいます。

熊谷市と、下落が続く秩父・比企地域

県北部の熊谷市は+0.7%と小幅な上昇でした。さらに西の秩父・比企地域では下落が続き、小鹿野町とときがわ町が-1.2%、川島町が-1.1%で県内の最下位グループです。人口減少と高齢化が進む山間部では、県南部の上昇とは反対の動きが続いており、埼玉県は「南高北低」の差が最も大きい県といえます。

千葉県の地価ランキング2026｜流山・柏・市川・船橋ほか市町村別

千葉県の住宅地で地価が最も上がったのは流山市で、+13.3%と2位の松戸市（+8.7%）の約1.5倍に達しました。平均価格が最も高いのは浦安市（393,400円/㎡）です。県内53の市区町村のうち37で上昇し、銚子市（-2.8%）など外房・県東部では下落が続いています（千葉県の地価推移・最新地価情報）。

千葉県の住宅地で地価が最も上がったのは流山市です。上位15と下位5は次のとおりです。

千葉県 地価ランキング2026（住宅地・公示地価の変動率順）

※平均価格・変動率は各県の公表値（政令市は区単位で、県の公表順位と同じ数え方）。変動率は継続地点の変動率の単純平均。坪単価換算は1㎡あたりの平均価格×3.30578で当サイトが計算。

（出典：千葉県「令和8年地価公示」の市区町村別・用途別平均価格及び平均変動率一覧表）

価格の高さで並べると、順位はがらりと変わります。上昇率で1位の流山市は平均価格では6位で、東京湾岸の浦安市と市川市が上位を占めます。

千葉県 土地価格ランキング2026（住宅地・平均価格順）

千葉県の商業地 地価上昇率ランキング（上位10）

流山市・柏市（つくばエクスプレス沿線・千葉県側）

流山市は公示地価・基準地価ともに住宅地が+13.3%で、どちらも県内トップです。千葉県の住宅地で上昇率が高い上位10地点のうち、9地点が流山市でした。最も上がったのは美田の地点（+18.9%）で、流山おおたかの森駅に近いおおたかの森南1丁目の地点は287,000円/㎡（+15.7%）です。

つくばエクスプレスで秋葉原まで20分台という近さに加えて、駅前の保育送迎ステーションなど子育て世帯向けの施策が続き、若い世帯の転入が地価を押し上げてきました。上昇は駅前だけでなく、初石・平和台・南流山など市内の広い範囲に広がっています。同じつくばエクスプレス沿線でも、茨城県側の守谷市・つくばみらい市の動きは北関東（茨城・栃木・群馬）の地価2026｜市町村ランキングと土地・中古住宅相場で解説しています。

隣の柏市は+5.2%で、柏の葉キャンパス駅に近い若柴の商業地は基準地価で+14.7%と、県内の商業地で最も高い上昇率でした。流山市の地点ごとの価格は流山市の地価推移、柏市は柏市の地価推移で確認できます。

市川市・松戸市・船橋市・浦安市（東京隣接）

東京都に接する4市は、上昇率で明暗が分かれました。松戸市は+8.7%で県内2位と大きく上がった一方、市川市は+3.0%、浦安市は+2.4%と県平均（+4.6%）を下回っています。船橋市は+4.7%で県平均並みです。

市川市と浦安市は、住宅地の平均価格がそれぞれ306,700円/㎡、393,400円/㎡と県内でずば抜けて高く、価格がすでに高い水準にあることが伸びを抑えていると考えられます。県内の住宅地で最も価格が高い地点は市川駅に近い市川1丁目（1,100,000円/㎡）で、この地点は+16.5%と大きく上がりました。市全体では伸びが控えめでも、駅前の一等地は上昇が続いています。松戸市は、市川市より価格が抑えられるうえ、松戸駅周辺の商業地（本町の地点が+12.5%）で再整備への期待が高まり、東京隣接エリアのなかで最も伸びました。商業地で県内最高価格の地点は船橋駅に近い船橋市本町4丁目（2,920,000円/㎡）です。

千葉市（6区）・習志野市・八千代市

千葉市全体の住宅地は+5.8%で、県平均を上回りました。6区のなかでは中央区が+7.5%、若葉区が+6.9%と伸びが大きく、美浜区は平均価格が196,200円/㎡と市内で最も高い区です。

（出典：千葉県「令和8年地価公示」、同「令和8年地価調査」。千葉市の区別の基準地価は、県の基準地データから当サイトが公式と同じ方法（継続地点の変動率の単純平均）で算出）

習志野市は+5.2%で、JR津田沼駅に近い奏の杜の地点は548,000円/㎡と、県内の住宅地で2番目に高い価格でした。八千代市は+4.1%で、東葉高速線沿線の住宅地が安定して上がっています。幕張新都心を抱える美浜区は、工業地の新港の地点が基準地価で+21.1%と、物流用地の需要の強さを示しました。

印西市・成田市・木更津市・袖ケ浦市（物流・空港・アクアライン）

県の中部から南部では、物流施設・空港・東京湾アクアラインといった産業・交通の要素が地価を支えています。成田市は住宅地+5.3%・工業地+10.9%、印西市は住宅地+4.9%・工業地+13.5%で、どちらも工業地の伸びが住宅地を大きく上回りました。

成田空港の機能強化（新滑走路の整備など）や、北総地域の大型物流施設の建設が続いていることが背景にあります。東京湾アクアラインの対岸にある袖ケ浦市は+5.1%、木更津市は+3.2%で、川崎・横浜方面への通勤圏として住宅地も上昇が続いています。

下落が続く銚子市・外房・九十九里

一方、県東部と外房では下落が続いています。銚子市は住宅地-2.8%・商業地-3.4%で県内の最下位、九十九里町が-1.2%、白子町・長南町・長生村が-0.9%でした。同じ千葉県内で、流山市（+13.3%）と銚子市（-2.8%）の差は16ポイント以上あり、「千葉県の地価は上がっている」とひとくくりにはできないことがわかります。

【独自集計】土地の坪単価と戸建ての実取引価格｜主要市区町村の相場

実際の土地取引の坪単価は、川崎市の中原区・幸区・川崎区で公示地価の1.4〜1.5倍に達する一方、横浜市西区・中区やさいたま市大宮区、市川市では公示地価を下回っていました。当サイトが国土交通省の不動産取引価格情報（2025年4月〜2026年3月の4四半期・3県で42,537件）を集計した結果です。

下の表は、3県の主要40市区町村について、土地の坪単価、中古戸建て、築浅戸建て（築2年以内。建売住宅を含む）の取引価格の中央値をまとめたものです。中央値とは、価格の低い順に並べたときにちょうど真ん中にくる値で、極端に高い・安い取引の影響を受けにくい指標です。

神奈川県の主要市区町村

埼玉県の主要市区町村

千葉県の主要市区町村

※表の見方：取引価格は、2025年4〜6月期から2026年1〜3月期までの1年分について、当サイトが集計した国土交通省の実取引データです（国土交通省 不動産情報ライブラリ）。土地の坪単価は1,000㎡を超える大きな土地を除いた宅地で計算し、戸建ては木造住宅に限って、建築から2年以内を「築浅」、3年以上を「中古」としました。取引が少ない市区町村（土地・中古は20件未満、築浅は15件未満）は「—」としています。右側の「公示地価の坪換算」は、各県公表の住宅地の平均価格を坪あたりに直した値です。

川崎3区は公示の1.5倍、市川は0.85倍｜実取引とのずれが大きい市区町村

実際の土地の坪単価を公示地価（住宅地の平均）の坪換算で割った「実取引÷公示」の倍率を見ると、はっきりした傾向があります。川崎市の中原区（1.43倍）・幸区（1.53倍）・川崎区（1.46倍）と、さいたま市の南区（1.30倍）・浦和区（1.21倍）では、実際の取引が公示地価の水準を大きく上回りました。これらの区では、公示地価の上昇（+4%台）以上に、実際の取引の現場で価格が上がっている可能性があります。

反対に、横浜市西区（0.93倍）・中区（0.86倍）、さいたま市大宮区（0.92倍）、市川市（0.85倍）では、実際の取引が公示地価を下回りました。これらのエリアは公示地価の調査地点に駅前の高価格な住宅地が含まれる一方、実際に取引される土地は駅から離れた場所や形の整っていない土地も多く、平均的な取引価格は公示地価より低く出やすいと考えられます。県の外縁部では倍率がさらに下がり、八街市や大網白里市、富里市では0.2〜0.3倍にとどまりました。公示地価はあくまで「標準的な土地」の価格で、郊外の広い土地や条件の悪い土地の取引は、それより大幅に安く成立していることがわかります。

路線価や実勢価格を含めた、土地の価格指標そのものの整理は路線価・公示地価・実勢価格の違いを徹底解説｜土地の調べ方をご覧ください。

坪100万円を超えるのは神奈川12・埼玉6・千葉1｜3県の土地価格帯

土地の取引が20件以上あった142の市区町村を、坪単価の中央値で4つの価格帯に分けると、3県の違いがよくわかります。

（当サイト集計。国土交通省 不動産情報ライブラリの取引価格情報、2025年4月〜2026年3月）

坪100万円以上の市区町村は神奈川県に12ありますが、千葉県では浦安市の1つだけです。最も高いのは川崎市中原区の坪224.8万円、最も安いのは横芝光町の坪約1.0万円で、同じ首都圏3県の中でも200倍以上の開きがあります。千葉県は坪20万円未満の市区町村が22と最も多く、東京から離れるにつれて土地の価格が急に下がる構造がはっきりしています。

戸建ての価格も同じ傾向です。中古戸建ての中央値は、浦安市（6,200万円）や横浜市都筑区（6,000万円）では6,000万円台なのに対し、千葉県の船橋市・松戸市は2,300万円、柏市は2,200万円です。流山市は土地の坪単価（69.4万円）では市川市や船橋市と同じ価格帯ですが、築浅戸建ての中央値は5,500万円と柏市（4,350万円）・船橋市（4,200万円）を上回り、新しい住宅地の人気の高さが表れています。

この集計を見るときの4つの注意

不動産取引の現場では、同じ町内の土地でも、接している道路の幅や土地の形によって坪単価が大きく変わることは珍しくありません。この集計を見るときは、次の4点に注意してください。

1. 国土交通省の取引価格情報は、実際に取引した人へのアンケートをもとにしており、すべての取引を網羅しているわけではありません。
2. 土地の形・面積・道路への接し方がばらばらな取引をまとめているため、同じ市区町村でも個別の土地の価格は中央値と大きく異なることがあります。
3. 2026年1〜3月分は公表されてからの期間が短く、件数が少なめです。
4. 公示地価は「標準的な土地の正常な価格」で、実際の取引価格とは定義が違います。倍率は両者の関係を見るための目安です。

表の中古戸建ての価格は建物の状態をそろえていない数字です。購入を具体的に考える段階では、中古一戸建て購入完全ガイド｜費用・注意点・リノベーションで建物のチェック項目を確認してください。築浅戸建てには建売住宅が多く含まれますが、建売と注文住宅の区別は戸建て・建売・分譲・注文住宅の違い｜用語をやさしく解説にまとめています。

首都圏3県で地価が上がる街・下がる街｜要因と今後

3県で地価の上昇をけん引しているのは、「東京に近い駅」「再開発が進む駅」「つくばエクスプレス沿線」の3つです。逆に、これらから離れた県の外縁部では、人口減少を背景に下落や横ばいが続いています。

鉄道と駅前再開発

地価の上昇率が高い市区町村の多くは、鉄道の新線・直通運転や駅前の再開発と結びついています。つくばエクスプレス沿線の流山市・八潮市、相鉄・東急新横浜線が開業した新横浜周辺、BASEGATE横浜関内が開業した関内、上野東京ラインの停車に向けた整備が始まった川口駅、再整備の構想が進む大宮駅がその代表です。駅からの距離による差も大きく、同じ市の中でも駅前の地点は2桁の上昇、駅から離れた地点は横ばいというケースが目立ちます。

物流と工業地

工業地の上昇は3県に共通しており、特に千葉県は+9.3%と全国2位でした。印西市（工業地+13.5%）、成田市（+10.9%）、千葉市美浜区の新港（基準地価+21.1%）のように、高速道路や空港、港湾に近い場所では物流施設の用地の需要が続いています。工業地の上昇は周辺で働く人の住宅需要にもつながり、成田市（住宅地+5.3%）や袖ケ浦市（+5.1%）の住宅地を支える一因になっています。

金利と今後の見通し

今後の最大の不確定要素は金利です。日本銀行の利上げが続けば住宅ローンの金利も上がり、買い手が借りられる金額が減るため、地価の上昇ペースは鈍る可能性があります。全国的な見通しは2026年公示地価を徹底解説｜全国47都道府県ランキングと上昇・下落エリアもあわせてご覧ください。3県の地価は、エリアによって次の3つに分けて考えるとわかりやすくなります。

1. 上昇が続きやすいエリア：流山市・松戸市・戸田市・蕨市・川口市・横浜市西区・川崎市など、東京に近い駅やつくばエクスプレス沿線、再開発が進む駅の周辺。
2. 伸びが鈍っているエリア：浦安市（+2.4%）・市川市（+3.0%）・横浜市青葉区（+2.6%）など、すでに価格が高い水準にあるエリア。価格は高いまま、上昇率は県平均を下回っています。
3. 下落が続くエリア：銚子市・外房・九十九里、秩父・比企地域、神奈川県西部の一部など、県の外縁部。人口減少が続く限り、下落が止まりにくい状況です。

不動産のプロが注意点としてよく挙げるのは、「地価の上昇率が高い街」と「今から買って得をする街」は別だという点です。地価が上がっているエリアで土地や住宅を買う場合も、売る場合も、「県全体」ではなく「市区町村・駅」の単位で、上昇率と価格の水準の両方を確認することが大切です。

よくある質問（FAQ）

Q. 神奈川・埼玉・千葉で地価が一番上がっている市はどこですか？

2026年の公示地価（住宅地）で最も上がったのは千葉県の流山市で、+13.3%でした。基準地価（7月1日時点）でも+13.3%と3県でトップです。各県の1位は、神奈川県が横浜市西区（+7.0%）、埼玉県が戸田市（+6.1%）です。

Q. 3県で地価（土地価格）が最も高い市区町村はどこですか？

公示地価の住宅地の平均価格では、川崎市中原区の475,500円/㎡が3県で最も高く、さいたま市浦和区（428,900円/㎡）、横浜市西区（425,400円/㎡）が続きます。当サイトが集計した実際の土地取引の坪単価でも、川崎市中原区が坪224.8万円で最高でした。

Q. 流山市の地価は今後も上がりますか？

流山市の住宅地は公示地価・基準地価ともに+13.3%で、千葉県の上昇率上位10地点のうち9地点を占めるなど、勢いは続いています。ただし、金利が上がれば買い手の予算が減るため、これまでと同じペースで上がり続けるとは限りません。購入や売却を考えるときは、毎年3月の公示地価と9月の基準地価で動きを確認することをおすすめします。

Q. 首都圏3県では、公示地価と実際の土地の売買価格はどれくらい違いますか？

当サイトの集計では、川崎市の中原区・幸区・川崎区で実際の取引の坪単価が公示地価の1.4〜1.5倍と大きく上回りました。一方、横浜市西区・中区やさいたま市大宮区、市川市では0.85〜0.93倍と公示地価を下回り、県の外縁部では0.2〜0.3倍の市もあります。エリアによって差が大きいため、公示地価だけで売買価格を判断しないことが大切です。

Q. 基準地価2026で神奈川・埼玉・千葉はどう動きましたか？

7月1日時点の基準地価で、住宅地は千葉県+3.4%、神奈川県+3.1%、埼玉県+1.6%と、3県とも上昇が続きました。千葉県と埼玉県は前年より伸びが大きくなった一方、神奈川県は+3.3%から+3.1%へ伸びが縮みました。

Q. 自分の住む地域の地価を地図で調べるには？

地価ナビでは、都道府県ごとの地価の推移（神奈川県の地価推移・最新地価情報・埼玉県の地価推移・最新地価情報・千葉県の地価推移・最新地価情報）と、市区町村ごとの地点別の地価を地図つきで公開しています。たとえば流山市なら流山市の地価推移のページで、市内の地点ごとの価格と変動率を確認できます。

まとめ

• 2026年の公示地価で、住宅地は千葉県+4.6%・神奈川県+3.4%・埼玉県+2.0%。基準地価（7月1日時点）でも3県とも上昇が続いた
• 神奈川県は横浜市西区（+7.0%）が1位、川崎市中原区が平均価格475,500円/㎡で最高。湘南・県央も+5%前後と高い
• 埼玉県は戸田市（+6.1%）・蕨市・川口市の東京隣接3市が上位を独占し、秩父・比企地域は下落が続く
• 千葉県は流山市が+13.3%で突出し、上昇率の上位10地点のうち9地点を占める。市川市・浦安市は高値のため伸びが控えめ
• 実際の土地取引は、川崎市の3区で公示地価の1.4〜1.5倍。横浜市西区・中区、大宮区、市川市は公示地価を下回った

首都圏3県の地価は全体として上昇が続いていますが、上がっているのは東京に近い駅や再開発が進む駅の周辺で、県の外縁部では下落が止まっていません。金利の動きによっては上昇のペースが変わる可能性もあるため、毎年の公示地価・基準地価で自分のエリアの数字を確認していきましょう。全国の動きは2026年公示地価を徹底解説｜全国47都道府県ランキングと上昇・下落エリアで確認できます。

最終更新日：2026年9月28日