兵庫県の地価2026｜西宮・芦屋・明石の市町ランキングと土地価格

兵庫県の地価2026は、住宅地が公示地価+2.2%・基準地価+1.4%で4年連続の上昇です。市町別では明石市の住宅地+5.2%が県内トップで、芦屋市+4.0%・西宮市+3.8%が続きます。

この記事でわかること

• ✅ 兵庫県の公示地価・基準地価2026と、10地域ごとの上昇・下落
• ✅ 住宅地・商業地の市町別ランキング（県の公表値）
• ✅ 芦屋・西宮・明石・姫路など主要市の地価が動いた理由
• ✅ 【独自集計】実際の土地・戸建ての取引価格と公示地価の差
• ✅ 金利・建築費・再開発から見た今後の見通し

兵庫県は大阪・神戸に近い阪神間から、播磨・但馬・丹波・淡路まで地域の性格が大きく違う県です。県全体の平均だけを見ると「緩やかに上がっている」と映りますが、実際には上がり続ける市と、10年近く下落が続く町がはっきり分かれています。

この記事では、兵庫県が公表した令和8年地価公示（1月1日時点）と令和8年地価調査（7月1日時点）の市町別データをもとに、どこで地価が上がり、どこで下がっているのかを整理します。あわせて、国土交通省の実取引データを当サイトで集計し、「公示地価と実際の売買価格がどれだけ違うか」も市ごとに確かめました。家や土地の購入・売却を考えている方が、自分の住む市の位置づけをつかめる内容にしています。

兵庫県の地価2026｜公示+2.2%・基準+1.4%と10地域の差

兵庫県の住宅地は、2026年1月1日時点の公示地価で+2.2%、7月1日時点の基準地価で+1.4%と、どちらも4年連続で上昇しました。ただし上昇の中身は地域でまったく違い、阪神南・神戸が+3%前後なのに対し、西播磨・但馬・丹波はマイナスが続いています。

公示地価（1月1日）と基準地価（7月1日）の県平均

公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を判定して3月に公表するものです。基準地価は、都道府県が7月1日時点で調べて9月に公表するもので、公示地価を半年後に補う役割があります。2つの違いの詳しい説明は路線価・公示地価・実勢価格の違いを徹底解説｜土地の調べ方にまとめています。

（出典：兵庫県「令和８年地価公示について」・兵庫県「令和８年兵庫県地価調査について」、兵庫県の地価推移・最新地価情報）

注目したいのは、1月の公示地価では住宅地の上昇幅が前年より広がったのに、7月の基準地価では+1.5%から+1.4%へわずかに縮んだ点です。県は基準地価の解説で、金利環境や物価高の影響で上昇幅が縮んだ市町が前年より多く見られたと説明しています。上昇基調は続いているものの、勢いは2026年の後半にかけて落ち着き始めています。

地点数で見ると、公示地価の住宅地883地点のうち上昇したのは614地点（約7割）でした。全国平均の住宅地は公示+2.1%で、兵庫県はわずかに上回っています。47都道府県の中での位置は2026年公示地価を徹底解説｜全国47都道府県ランキングと上昇・下落エリアで確認できます。

神戸・阪神南が上位、西播磨・但馬は下落｜10地域の変動率

兵庫県は県内を10の地域に分けて地価の動きを公表しています。住宅地の公示地価で最も高いのは阪神南（尼崎・西宮・芦屋）の+3.5%で、神戸+2.9%、東播磨+2.8%、阪神北+2.6%が続きます。

（出典：兵庫県「令和８年地価公示について」「令和８年兵庫県地価調査について」の地域別平均変動率）

県は、地方部では下落が続く一方、利便性の高い都市部では上昇幅が広がっているとして、県内の地価の二極化はさらに鮮明になったとまとめています。大阪湾沿いの阪神南・神戸・東播磨と、県の西部・北部とでは、同じ兵庫県でも土地の値動きが逆向きです。

なお、神戸地域は神戸市そのものです。神戸市の9区別のランキングや区ごとの注目エリアは、京都・神戸の地価2026｜関西住宅市場と注目エリア解説で詳しく解説しています。この記事では、神戸市以外の市町に焦点を当てます。

市町別に見る兵庫県の地価｜上昇率ランキングと下落エリア

市町別の住宅地（公示地価）では、明石市+5.2%が1位、芦屋市+4.0%が2位、西宮市+3.8%が3位でした。上位9市町のうち7つが阪神間と東播磨に集まり、県の東側・海沿いほど上昇率が高い傾向がはっきり出ています。

住宅地の上昇率が高い市町トップ15

（変動率の出典：兵庫県「令和８年地価公示について」「令和８年兵庫県地価調査について」の市区町別平均変動率。平均価格は当サイトが公示地点の価格を単純平均した集計値。神戸市の9区は除外）

上位の市は、1月の公示と7月の基準のどちらでも高い上昇率を保っています。芦屋市（+4.7%）・西宮市（+4.0%）・川西市（+2.9%）は、7月の基準地価のほうが1月より高く、年の後半も勢いが衰えていません。一方で三田市（公示+1.0%→基準+0.2%）や朝来市（+0.5%→−1.2%）は、半年で上昇がほぼ止まりました。

平均価格を見ると、芦屋市の住宅地は坪130万円台、西宮市は坪100万円近くと、県内では別格の水準です。上昇率トップの明石市は坪38万円台と、阪神間の3分の1から半分程度の価格帯にあります。この「価格の手ごろさ」が明石の伸びを支えている点は、後の章で詳しく見ていきます。

商業地は芦屋+8.9%・西宮+7.6%が上位

商業地の公示地価は、芦屋市+8.9%、西宮市+7.6%、尼崎市+5.5%、明石市+5.4%の順でした。住宅地以上に阪神間の強さが目立ちます。

（出典：兵庫県「令和８年地価公示について」「令和８年兵庫県地価調査について」）

商業地の上昇率が最も高かった地点は、公示・基準ともに芦屋市業平町（公示+12.6%、基準+12.9%）です。県内で最も価格が高い商業地は神戸市中央区三宮町で、基準地価では1㎡あたり845万円でした。

住宅地が下落している市町

公示地価の住宅地を出している38市町（神戸市を除く）のうち、上昇は20、横ばいは3（丹波篠山市・相生市・高砂市）、下落は15でした。下落幅が大きいのは次の市町です。

• 赤穂市：公示−2.2%（基準−1.7%）。住宅地の下落率が県内で最も大きい地点も赤穂市浜市（−4.9%）
• 香美町・新温泉町：公示−1.7%（基準は−2.0%・−1.8%）
• 上郡町：公示−1.6%（基準−1.9%）
• 丹波市・佐用町：公示−1.2%
• 豊岡市・養父市：公示−0.9%

いずれも県の西部（西播磨）と北部（但馬・丹波）です。人口が減り、土地の取引そのものが少ない地域では、都市部の上昇の流れが届いていません。基準地価で下落率が最も大きかったのは、瀬戸内海の島にある姫路市家島町（−4.2%）でした。

阪神間の地価｜芦屋・西宮・尼崎・伊丹・宝塚・川西

阪神間（大阪と神戸の間の市）は、兵庫県の地価上昇の中心です。県は、阪神南地域と伊丹・宝塚・川西について、大阪市・神戸市に近く、鉄道網と生活施設がそろっているため需要が供給を上回り、高い上昇率を保っていると分析しています。

芦屋市｜住宅地の最高価格とJR芦屋駅南の再開発

芦屋市は、兵庫県で最も地価が高い住宅地を抱える市です。公示地価の県内最高価格は芦屋市船戸町の1㎡あたり81万5,000円（+7.2%）、基準地価の最高は芦屋市大原町の80万5,000円で、6年連続の県内トップでした。県は、ブランド力が高い一方で売りに出る土地が少なく、上昇が続いていると説明しています。

商業地では、JR芦屋駅南地区の再開発への期待が地価を押し上げています。この事業は駅前広場と再開発ビルを一体で整備するもので、芦屋市の事業スケジュール案では完成が2029年度とされています（芦屋市「JR芦屋駅南地区第二種市街地再開発事業」資料）。再開発エリアの周辺でも上昇が続いており、商業地の上昇率は公示+8.9%・基準+9.5%と県内の市でトップです。

芦屋市は住宅地の平均でも坪130万円台と、1区画あたりの価格が大きくなりやすい市です。不動産取引の現場では、芦屋の土地は「価格の上下より、希望する地区で売りに出るかどうか」が問題になるといわれます。購入を考えている場合は、相場の下落を待つより、条件に合う区画が出たときに判断できるよう資金計画を先に固めておく人が多いようです。

西宮市・尼崎市｜大阪に近い湾岸側ほど上昇率が高い

西宮市は住宅地が公示+3.8%・基準+4.0%で、住宅地の平均価格は坪97万円と芦屋市に次ぐ水準です。阪急神戸線とJR神戸線の2路線で大阪・神戸に出やすく、子育て世帯の人気が根強い市です。商業地では、JR西宮駅南西地区の再整備の進展が評価され、基準地価で+7.5%と高い伸びになりました。

不動産取引の現場では、阪急西宮北口駅の徒歩圏の土地は、10年前の坪90〜100万円前後から、いまは坪130〜150万円程度まで上がったという声が聞かれます。土地30坪で4,000万円を超え、建物を含めると5,000万〜6,500万円になりやすく、「新築戸建ては共働き世帯でないと届きにくい価格帯になった」と感じる購入検討者も多いようです。

尼崎市は住宅地が公示+2.7%、平均価格は坪68万円です。大阪市に隣接し、梅田まで電車で10分前後という近さが強みで、価格は西宮市の7割ほどに抑えられています。工業地では、公示地価の県内最高価格（尼崎市西向島町）を記録しており、大阪湾岸の物流用地としての需要も地価を支えています。大阪府側の地価の動きは大阪・福岡の地価2026｜浪速区+15.5%と福岡11年連続上昇で解説しています。

伊丹市・宝塚市・川西市・三田市｜阪神北の上昇と三田の伸び悩み

阪神北地域では、伊丹市の住宅地が公示+3.7%・基準+3.7%と、明石・芦屋・西宮に次ぐ伸びを見せました。伊丹市は平坦な土地が多く、JR・阪急で大阪に出やすいうえ、大阪国際（伊丹）空港にも近い市です。平均価格は坪66万円と、尼崎市とほぼ同じ水準です。

宝塚市（公示+2.6%）と川西市（+2.4%）も、2017年ごろには横ばいや下落だった住宅地が、ここ数年で上昇に転じました。とくに川西市は2017年の−1.8%から、2026年の基準地価では+2.9%まで回復しています。山側の住宅団地では今も弱含みの地点がある一方、駅に近い平坦地が全体を押し上げています。

三田市は、公示+1.0%に対し基準+0.2%と、半年で上昇がほぼ止まりました。ニュータウンの開発で人口が増えた時期が過ぎ、大阪までの距離もあるため、阪神間の中心部ほどの需要は生まれていません。同じ阪神北でも、駅からの距離や地形で地価の動きが分かれていることがわかります。

明石市が住宅地の上昇率で県内トップに立った背景

明石市の住宅地は公示地価+5.2%で、芦屋市・西宮市を抑えて県内トップでした。基準地価でも+5.0%と高い伸びを保っています。10年前の2017年は0.0%と横ばいだったことを考えると、兵庫県で最も地価の動きが変わった市といえます。

明石市の10年推移｜2017年の0.0%から+5.2%へ

グラフは、明石市と、比較のために芦屋市・西宮市・姫路市・赤穂市の住宅地の公示地価変動率を10年分並べたものです。

明石市は2022年まで+1%未満の横ばい圏でしたが、2023年に+3.0%へ跳ね上がり、その後も伸びが毎年拡大しています。2023年以降は芦屋市・西宮市を上回るペースです。

背景としてよく挙げられるのは、子育て世帯の転入です。明石市は子どもの医療費や中学校の給食費などの無償化を進め、2022年時点で人口が10年連続で増えたと報じられました（神戸新聞 2022年10月）。施策だけが地価を動かしたとは言い切れませんが、JR神戸線の新快速で三宮まで約15分、大阪まで約40分という立地に、阪神間より手ごろな価格が組み合わさり、住宅を探す世帯の選択肢として存在感が増しています。

県が公表した住宅地の上昇率上位地点にも、明石市大久保町大窪（+7.8%、県内2位）と明石市藤江（+7.7%、4位）が入りました。駅前だけでなく、市の西側の住宅地まで上昇が広がっていることを示しています。

加古川市・播磨町・高砂市｜東播磨のほかの市町

明石市の西隣にある播磨町は、公示+3.2%と県内5位の伸びでした。山陽電鉄の駅が近い平坦な住宅地が多く、明石市の価格上昇を受けて、より手ごろな隣の町に需要が移っている様子がうかがえます。

加古川市は公示+1.0%・基準+0.9%と、上昇は緩やかです。2017年は−0.2%で、ここ数年でようやくプラスが定着してきました。住宅地の平均価格は坪24万円台と、明石市の6割強です。高砂市は公示±0.0%・基準+0.3%と、ほぼ横ばいが続いています。

東播磨では、明石市から西に離れるほど上昇率が下がるという、はっきりした傾斜があります。新快速の停車駅に近いかどうかが、市町ごとの差を生んでいると考えられます。

姫路市と播磨・淡路・但馬・丹波｜横ばいと下落のエリア

県の中部から西部・北部にかけては、地価が横ばいか下落の市町が大半です。県内第2の都市である姫路市でも、住宅地は公示+0.4%、基準−0.2%と、上昇とはいえない水準にとどまりました。

姫路市は公示+0.4%、基準は−0.2%

姫路市の住宅地は、2017年の−1.3%から少しずつ持ち直し、2024年に下落が止まりました。ただし7月の基準地価では再びマイナスとなり、平均価格も坪23万円台と、阪神間との差は広がっています。商業地は公示+1.5%と、姫路駅前を中心に小幅な上昇が続いています。

当サイトが集計した国土交通省の実取引データによると、姫路市の宅地（土地）の㎡単価の中央値は2025年10〜12月期→2026年1〜3月期で約7.4%上昇（58,000円/㎡、取引52件）しています。ただし四半期ごとの値は取引の場所や広さで上下しやすく、2025年4〜6月期（63,000円/㎡）と比べるとまだ低い水準です。短期の数字だけで「上昇に転じた」とは判断しにくい状況です。

姫路市は市域が広く、駅周辺の市街地と、山間部や家島諸島とで地価の方向が逆になります。市全体の平均値よりも、検討している地区の地点ごとの変動を確認することが大切です。

淡路市の上昇と、洲本・南あわじ・但馬・丹波の下落

淡路島では、北部の淡路市だけが住宅地+2.7%（公示）と上昇しています。公示地価で住宅地の上昇率が県内1位だった地点も淡路市浦（+8.1%）でした。県は、淡路市では西浦（島の西海岸）を中心に、観光につながる飲食店などの出店が進んでいると説明しています。明石海峡大橋で神戸に近い立地も、移住や二拠点生活の需要を呼び込んでいます。

一方、島の中南部にある洲本市（公示−0.3%）と南あわじ市（−0.4%）は下落が続いています。既存の商店街では後継者がいない店が増え、商業地も弱い状態です。淡路島の中でも、神戸に近い北部と遠い南部で動きが分かれています。

但馬（豊岡市・香美町・新温泉町ほか）と丹波（丹波篠山市・丹波市）は、住宅地がおおむね−1〜−2%の下落です。豊岡市の城崎温泉の商業地は、これまで高額な取引の影響で上昇が続いていましたが、県によると需要が一巡し、上昇にブレーキがかかりました。こうした地域で土地を売る場合は、地価の上昇を待つより、買い手が見つかる時期を優先して動くことが現実的です。土地の売却の流れは土地を高く売る方法｜査定・相場・税金の完全ガイド2026を参考にしてください。

実際の取引価格で見る兵庫県の土地相場｜公示との差は市で正反対

当サイトが集計した国土交通省の実取引データでは、明石市・西宮市・伊丹市・尼崎市の土地は公示地価より1〜2割高く売買され、姫路市・赤穂市は1〜3割安く売買されています。地価が上がっている市ほど、実際の取引価格が公示地価を上回る傾向があります。

明石1.20倍・西宮1.16倍、姫路0.85倍・赤穂0.70倍

国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された2025年4〜6月期から2026年1〜3月期までの4四半期分の取引から、「住宅地域にある1,000㎡以下の土地」の坪単価の中央値を市ごとに求めました。中央値とは、取引価格を安い順に並べたときにちょうど真ん中にくる値で、極端に高い・安い取引の影響を受けにくい指標です。これを公示地価の住宅地平均（坪換算）で割った倍率がグラフと表です。

（出典：当サイトが集計した国土交通省の実取引データ〈国土交通省「不動産情報ライブラリ」、2025年4〜6月期〜2026年1〜3月期〉。公示地価の平均は当サイトが公示地点の価格を単純平均した値）

公示地価は1年に1回、標準的な条件の土地について判定される価格なので、値上がりが続く市では実際の取引が先に進み、公示地価が後から追いかける形になりやすいと考えられます。明石市で倍率が1.20倍と最も高いのは、公示地価の上昇率がトップでも、実際の売買価格がさらにその先を行っていることを示しています。逆に姫路市や赤穂市では、公示地価の水準でも買い手がつきにくく、実際には値引きされて成約しているケースが多いとみられます。

芦屋市は、価格が県内最高でも倍率は0.99倍でした。取引件数が29件と少なく、高額な区画と比較的手ごろな区画が混ざるため、中央値が公示地価とほぼ同じになったと考えられます。

戸建てとマンションの価格帯

同じ期間の取引から、木造戸建て（建物付きの土地）と中古マンションの価格の中央値も集計しました。

（出典：当サイトが集計した国土交通省の実取引データ。—は取引件数が少ないため非表示。築浅戸建てには建売住宅を含む）

築浅戸建ては、明石市でも4,400万円、姫路市でも3,500万円と、土地の安い市でも3,000万円台後半以上になっています。土地代の差に比べて新築の価格差が小さいのは、建築費が地域を問わず上がっているためです。建築費が新築価格を押し上げる仕組みは新築マンション価格が下がらない3つの理由｜建設コスト・需給・金利の現状で解説しています。

一方で中古戸建ては、明石市1,200万円、加古川市600万円と、新築との価格差が大きく開いています。購入経験者からよく聞かれるのは、「新築が予算を超えたので、築20〜30年の戸建てを買ってリフォームした」という選び方です。売る側から見ると、建物の築年数で評価が大きく変わるため、戸建ての相場は家の売却相場を自分で計算｜戸建ての築年数別の目安と計算例の方法で土地と建物に分けて考えるとわかりやすくなります。

実取引と公示がずれる理由と読み方の注意

この集計を使うときは、次の点に気をつけてください。

1. 取引価格は売主・買主へのアンケートをもとにした情報で、すべての取引が載っているわけではありません。
2. 土地の形・広さ・道路への接し方がばらばらな取引をまとめた値なので、個別の土地の価格とは一致しません。
3. 取引件数が30件前後の市（芦屋市・三田市・赤穂市など）は、数件の取引で中央値が大きく動きます。
4. 公示地価は「標準的な土地の正常な価格」で、取引価格とは定義が違います。

倍率は「その市で実際の売買が公示地価より強気か弱気か」をつかむための目安として使い、具体的な土地の価格は、不動産会社の査定や近くの成約事例で確かめることをおすすめします。

兵庫県の地価は今後どうなる？金利・建築費・再開発の3点

兵庫県の地価は、阪神間と明石市を中心に当面は上昇が続くとみられますが、上昇のペースは緩やかになる可能性があります。7月の基準地価で上昇幅が縮んだ市町が増えたことが、その兆しです。今後を左右するのは、金利・建築費・再開発の3点です。

1つ目は金利です。日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25%へ引き上げ、変動型の住宅ローン金利も上がっています。阪神間のように物件価格が高い市ほど、毎月の返済額の増加が購入の判断に響きやすく、価格の上昇を抑える方向に働きます。

2つ目は建築費です。資材や人件費の上昇で新築の価格は下がりにくく、新築が買えない層が中古や郊外に流れることで、明石市・播磨町・加古川市のような「阪神間より手ごろな市」の需要を支えています。

3つ目は再開発です。神戸・三宮の駅前再整備、JR芦屋駅南地区（2029年度完成予定）、JR西宮駅南西地区など、阪神間では大きな事業が続きます。県も、こうした地域の発展への期待が商業地の大きな上昇につながっていると評価しています。全国的な市場の見通しは2026年不動産価格の見通し｜三極化する市場の読み方と売買タイミングで整理しています。

これから購入する人は、上昇率の高さより、公示地価との倍率と返済の余裕を基準に市を選ぶのが現実的です。売却を考える人は、阪神間・明石では相場が強いうちに査定を取り、播磨西部・但馬・丹波では価格の回復を待たずに買い手探しを始めるのが一つの考え方です。

よくある質問（FAQ）

Q. 兵庫県で地価が一番上がっている市はどこですか？

住宅地の公示地価2026では、明石市の+5.2%が県内の市町で最も高い上昇率です。2位は芦屋市+4.0%、3位は西宮市+3.8%でした。7月の基準地価でも明石市は+5.0%と高い伸びを保っています。

Q. 兵庫県で土地価格が一番高いのはどこですか？

住宅地では芦屋市で、公示地価の最高は芦屋市船戸町の1㎡あたり81万5,000円です。基準地価でも芦屋市大原町（80万5,000円）が6年連続でトップでした。商業地の最高は神戸市中央区三宮町（基準地価で1㎡あたり845万円）です。

Q. 西宮市の土地の坪単価はいくらですか？

公示地価の住宅地平均は1㎡あたり29万3,400円、坪にすると約97万円です（当サイト集計）。2025年4月〜2026年3月の実際の土地取引では、住宅地域の坪単価の中央値が約112万円で、公示地価を1割以上上回っています。駅からの距離で価格差が大きいため、目安としてご覧ください。

Q. 明石市の地価は今後も上がりますか？

2023年以降は毎年上昇幅が広がり、実際の取引価格も公示地価の約1.2倍と強い状態です。ただし金利の上昇や住宅価格の高止まりで、上昇のペースが鈍る可能性もあります。将来の値上がりを前提にせず、無理のない返済計画で判断することをおすすめします。

Q. 姫路市の地価は上がっていますか、下がっていますか？

住宅地は公示地価+0.4%とわずかに上昇しましたが、7月の基準地価では−0.2%とマイナスでした。ほぼ横ばいと考えてよい状況です。実際の土地取引は公示地価の約0.85倍で、市の中心部と郊外・島部で動きが分かれています。

Q. 兵庫県の基準地価2026はどうでしたか？

2026年7月1日時点の基準地価は、住宅地+1.4%、商業地+3.2%、工業地+4.6%で、いずれも上昇が続きました。ただし住宅地は前年の+1.5%から上昇幅がわずかに縮み、県は金利や物価高の影響を指摘しています。

まとめ

• 兵庫県の住宅地は公示+2.2%・基準+1.4%で4年連続上昇。ただし7月時点では上昇幅がわずかに縮んだ
• 市町別の住宅地は明石市+5.2%がトップ。芦屋市・西宮市・伊丹市など阪神間が上位を占める
• 西播磨・但馬・丹波では下落が続き、県内の二極化はさらに鮮明になった
• 実際の土地取引は明石・西宮などで公示地価の1割以上高く、姫路・赤穂では1〜3割安い
• 今後は金利・建築費・再開発の3点が地価の方向を左右する

同じ兵庫県でも、市町によって地価の方向は正反対です。購入・売却を考えている方は、市の平均だけで判断せず、検討している地区の地点ごとの価格と実際の取引事例を確かめたうえで、不動産会社の査定や専門家への相談を活用してください。