結論から言うと、令和8年度（2026年度）税制改正で、相続・贈与の前5年以内に取得した「賃貸用不動産」は、原則として「時価」で相続税評価される新ルールが決まりました。いわゆる「タワマン節税」を含む、相続直前の不動産購入による節税策に大きく影響する見直しで、不動産オーナーや専門家の間で話題になっています。
この記事でわかること
- ✅ 相続前5年以内の賃貸不動産が「時価評価」になる新ルールの中身
- ✅ そもそもタワマン節税とは何で、なぜ規制されるのか
- ✅ いつから適用？今からできる相続対策の考え方
何が変わる？相続前5年以内の賃貸不動産は「時価」評価へ
相続前5年の賃貸不動産の評価変更イメージ変わるのは、相続や贈与の直前に取得した賃貸用不動産の相続税評価額の計算方法です。これまで賃貸用の不動産は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額をもとに評価され、時価（実際の取引価格）より低く評価されるのが一般的でした。この差を使って相続財産を圧縮するのが、不動産を使った相続税対策の基本でした。
令和8年度税制改正大綱では、被相続人などが相続開始前・贈与前の「5年以内」に取得・新築した貸付用（賃貸）不動産について、原則として「通常の取引価額（時価）」で評価することが決まりました。例外として、課税上の弊害がない場合は、取得価額をもとに地価変動などを考慮した額の80%とする扱いも認められます。さらに、不動産小口化商品（任意組合型・信託受益権型の賃貸）は、取得時期にかかわらず時価評価の対象になります。
なぜ規制？タワマン節税のこれまでと2024年の評価見直し
タワーマンションの評価額見直しイメージ規制の背景には、行き過ぎた「タワマン節税」への問題意識があります。タワマン節税とは、市場価格と相続税評価額の差が特に大きいタワーマンションを購入し、相続財産の評価額を大きく圧縮する節税策のことです。不動産のプロによると、かつては1億円のタワーマンションの評価額が約3,000万円程度になる例もあり、現金で持つより相続税を大きく抑えられたとされます。
この乖離を是正するため、2024年（令和6年）1月からマンションの相続税評価通達が見直され、評価額が時価の最低6割（60%）まで補正されるようになりました。実務上、同じ物件の評価額が従来の倍近くになる例もあり、節税効果は大きく縮小したと言われています。今回の5年ルールにより、相続直前に賃貸不動産を買って評価額を下げる短期の節税策は、ほぼ通用しなくなる方向です。
いつから？影響と今からできる相続対策の考え方
長期的な相続対策のイメージ新ルールが適用されるのは、令和9年（2027年）1月1日以後に相続などで取得する財産の評価からです。つまり、これから相続対策を考える人にとっては、すでに見据えておくべき変更といえます。相続直前に多額の借入れをして不動産を取得し、財産を過度に圧縮する手法は従来から問題視されており、今回の見直しでその余地が狭まります。
不動産取引の現場では、「相続対策は長期の視点で、実際に住む・貸すといった実態を伴って行うことが基本」とよく指摘されます。短期の評価差だけを狙った対策はリスクが高まるため、相続が発生してから5年より前に計画的に進める、賃貸経営として収支が成り立つ物件を選ぶ、といった考え方が重要になります。相続税の計算は個別性が高いため、具体的な対策は税理士など専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
今回の賃貸不動産をめぐる相続税ルールの変更のポイントを整理します。
- 令和8年度税制改正で、相続前5年以内に取得した賃貸不動産は原則「時価」評価へ
- 2024年の評価通達見直し（時価の6割補正）に続く、節税封じの強化
- 適用は令和9年（2027年）1月以後の相続から。短期の節税策は通用しにくくなる
制度は今後の運用で詳細が固まる可能性があります。相続対策を検討している人は、最新情報を確認しながら、長期かつ実態を伴った計画を、専門家とともに進めていきましょう。
