フラット35また上昇3.25%｜固定でいま借りると月いくら？

2026年8月のフラット35は3.25%（前月比＋0.11%）に上昇し、大手銀行の固定10年も8月に引き上げられました。ただし金利のニュースに慌てて結論を出す必要はありません。まず大切なのは、自分の借入額で月々の返済がいくら変わるかを具体的な数字で把握することです。

この記事でわかること

• ✅ 2026年8月の住宅ローン金利（フラット35・固定10年・変動）の最新状況
• ✅ フラット35で3,000万・4,000万円を借りた場合の月々返済額（独自試算）
• ✅ 金利上昇局面で「固定か変動か」を判断する実務的なポイント
• ✅ これから住宅ローンを組む人が今できる備え

金利上昇の背景には日銀の金融政策があります。日銀は2026年6月の会合で政策金利を＋0.25%の1.00%程度へ引き上げ、その後も利上げ継続の観測が続いています。固定金利の目安となる長期金利（10年国債利回り）は2026年7月中旬時点で2.73%前後まで上昇し、これが固定金利を押し上げる主因になっています。以下では、8月の最新金利と実際の返済額、そして判断の考え方を整理します。

2026年8月の住宅ローン金利はどうなった？固定は上昇継続、変動は据え置き

2026年8月の住宅ローン金利は、固定金利が上昇を続ける一方、変動金利は据え置きという対照的な結果になりました。固定と変動で動きが分かれている点が今月の特徴です。

全期間固定型の代表であるフラット35は、2026年8月に3.250%（借入期間21〜35年・頭金10%以上・団信込みの場合）となり、前月の3.140%から＋0.11%上昇しました。大手銀行の10年固定（最優遇）も8月は各行が引き上げ、三菱UFJ銀行が3.59%、みずほ銀行が3.35%、りそな銀行が3.795%などとなっています。報道によれば、大手行の10年固定の最優遇金利は13カ月連続で過去最高を更新しました。

一方で変動金利は、大手行が8月は据え置きとしています。変動金利の基準となる短期プライムレートの引き上げ分が実際の適用金利に反映されるのは、9〜10月からとみられています。つまり、変動金利で借りている人も、これから利上げの影響が本格化する可能性がある点には注意が必要です（出典：ダイヤモンド不動産研究所「2026年8月の住宅ローン金利」）。フラット35の仕組みや変動・固定との比較は、フラット35とは？2026年最新金利と変動・固定との徹底比較もあわせてご覧ください。

フラット35で3,000万・4,000万を借りると月いくら？独自試算

結論として、金利が0.11%上がっても、月々の返済額の増加は数千円程度にとどまります。ただし、35年で見た総返済額では数十万円単位の差になるため、「月々」と「総額」の両面で捉えることが大切です。

フラット35の8月金利3.25%と前月の3.14%で、借入額別に月々返済額・総返済額を試算した結果が以下の表です（元利均等返済・返済期間35年）。

※当サイト独自試算（元利均等・返済期間35年・ボーナス返済なしで計算）。実際の返済額は借入条件・団信・融資手数料・金融機関により異なります。借入プランの検討はFPや金融機関の専門家にご相談ください。

「月に2,000円弱の増加」なのか「月に5万円の増加」なのかで、家計への影響はまったく異なります。金利上昇のニュースは“率”だけを見て不安になりがちですが、実務では「自分の借入額に当てはめた実額」に落として考えるのが鉄則です。一方で、総返済額では3,000万円借入で約78万円、4,000万円で約100万円超の差が出るため、頭金を厚くして借入額を抑える工夫が効いてくる局面でもあります。

固定か変動か｜金利上昇局面での判断ポイント

「いま組むなら固定と変動どちらが得か」は、家計のリスク許容度によって答えが変わるため、一概にどちらが正解とは言い切れません。判断の軸を持つことが重要です。

不動産・住宅ローンに詳しい専門家の多くが共通して指摘するのは、次の3点です。

1. 変動と固定はどこかで逆転する：変動金利が将来どこまで上がれば固定より不利になるか、その「逆転ライン」を意識して選ぶ。固定はその逆転リスクを最初に消せる保険といえます。
2. 将来金利の予測は当たらない前提で選ぶ：利上げの到達点（ターミナルレート）の見立ては専門家でも1.5%〜2%超と幅があります。予測に賭けるのではなく「返済額が確定していて安心か（固定）」「上昇余地を織り込んでも家計が耐えられるか（変動）」という自分軸で決めるのが失敗しにくい選び方です。
3. 変動を選ぶなら上昇時のルールを理解しておく：変動金利には返済額の急増を抑える5年ルール・125%ルールがありますが、その分未払利息が生じる仕組みもあります。

ざっくりした向き・不向きは次のとおりです。固定が向く人は、返済額を確定させて家計を安定させたい人、共働きで教育費など将来の支出が読みにくい人。変動が向く人は、借入額に対して収入・貯蓄に余裕があり、金利が上がっても繰上げ返済などで対応できる人です。詳しい比較は変動金利vs固定金利2026｜日銀利上げ時代の住宅ローン選び方、変動の注意点は変動金利の5年ルール・125%ルールとはで詳しく解説しています。

これから住宅ローンを組む人が今できること

金利が上がったから家を買えない、と考える必要はありません。大切なのは、上がった金利でも無理なく返せる借入額に調整することです。金利上昇局面でも安全に購入するために、今できる備えを整理します。

• 上限いっぱいではなく、金利がさらに上がっても返済負担率が家計を圧迫しない借入額にする
• 頭金と、購入後の繰上げ返済に回せる余力を手元に残しておく
• フラット35・ネット銀行・地方銀行など複数の金融機関の金利・手数料・団信条件を比較する
• 変動を選ぶ場合も、固定で借りたと仮定した返済額との差額を貯蓄しておくと、金利上昇時の備えになる

なお、フラット35が初めて3%を超えた局面についてはフラット35が初の3%超え！3,000万円借りると月々いくら増える？でも取り上げています。金利は月ごとに動くため、契約前には必ず最新の適用金利を確認しましょう。

よくある質問

2026年8月のフラット35の金利は何％ですか？

2026年8月のフラット35の金利は3.250%です（借入期間21〜35年・頭金10%以上・団信込みの場合の目安）。前月7月の3.140%から＋0.11%上昇しました。返済期間が20年以下の場合は、これより低い金利が適用されます。

固定金利と変動金利、いま組むならどちらが得ですか？

どちらが得かは将来の金利次第のため、一概には言えません。返済額を確定させて安心を優先するなら固定、当初の返済額を抑えつつ金利上昇に自力で対応できるなら変動が向いています。家計のリスク許容度に合わせて選ぶことが大切です。

まとめ

• 2026年8月のフラット35は3.25%（前月＋0.11%）、大手行の固定10年は13カ月連続で過去最高を更新。変動は8月据え置き。
• 金利0.11%の上昇による月々返済額の増加は数千円程度だが、35年の総返済額では数十万円の差になる。
• 固定か変動かは家計のリスク許容度で判断。「逆転ライン」と「予測は当たらない前提」を意識する。
• これから組む人は、無理のない借入額・頭金と繰上げ余力・複数金融機関の比較がカギ。

金利は毎月変動します。ご自身の借入条件での返済額シミュレーションや、固定・変動の選び方に迷ったときは、金融機関やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談したうえで判断することをおすすめします。