2026年6月、観光庁は自治体が条例で民泊の年間営業日数を「ゼロ日」にできる（＝住宅地などで実質禁止できる）とする方針を示しました。6月17日に長官が表明し、通知は6月中に自治体へ発出される見込みです。これまで認めてこなかった「ゼロ日条例」を容認する、大きな方針転換です。
この記事でわかること
- ✅ 観光庁が容認した「ゼロ日条例」とは何か・なぜ転換したのか
- ✅ マンションの購入・賃貸で今こそ確認しておきたいポイント
- ✅ 民泊投資にこれから生じる「規制リスク」と出口の考え方
近年、インバウンド（訪日外国人）の増加とともに民泊施設が急増し、騒音やゴミをめぐる近隣トラブルが各地で問題になっていました。今回の方針転換は、こうした生活環境への影響を重く見たものです。住まいの購入・賃貸・投資を考えている人にとっても、決して他人事ではありません。最新の動きと、私たちが取るべき対応を整理します。
観光庁が「ゼロ日条例」を容認｜2026年6月の方針大転換
観光庁が民泊のゼロ日条例を容認今回の最大のポイントは、自治体が条例によって民泊の営業日数を年間ゼロ日に設定できるようになる点です。これは事実上、特定エリアでの民泊を禁止できることを意味します。観光庁長官が2026年6月17日に方針を表明し、通知は6月中に自治体へ出される見込みです。
民泊を規定する住宅宿泊事業法（民泊新法、2018年6月施行）では、年間の営業上限は180日と定められています。これまで観光庁は「ゼロ日条例は民泊産業を適切に発展させるという法の趣旨に反する」として認めてきませんでした。しかし、トラブルの増加を受けて方針を転換した形です。
背景にあるのが苦情の急増です。報道によると、東京都新宿区に寄せられた民泊関連の苦情は、令和3年度の70件から令和7年度には924件へと大幅に増えています。今回の通知には、ゼロ日条例の容認に加え、騒音計や玄関への監視カメラの設置を条例で義務付けることを認める内容も含まれるとされています（出典：日本経済新聞）。大阪では特区民泊の新規受付が2026年5月末で終了し、京都もさらなる規制強化を検討するなど、全国で規制を強める流れが加速しています。
マンションの購入・賃貸で今こそ確認したいこと
マンションの管理規約を確認マンションの購入・賃貸を考えている人がまず押さえたいのは、管理規約で民泊が認められているかどうかです。購入・賃貸の前に、管理規約で民泊（住宅宿泊事業）の可否を必ず確認しておきましょう。不動産取引の現場では、分譲マンションの多くが管理規約で民泊を禁止しており、そもそも運営できないケースが珍しくありません。
確認すべき視点は2つあります。1つは「自分が民泊を行いたい場合」で、規約で禁止されていれば運営はできません。もう1つは「近隣で民泊が行われる可能性」です。同じ建物や近隣で民泊が運営されると、見知らぬ宿泊客の出入りによる騒音・ゴミ・セキュリティ面の不安が生じ、住み心地や資産価値に影響することがあります。
不動産のプロが注意点として挙げるのは、規約だけでなく実際の運用状況も確認することです。規約上は禁止でも違法な「ヤミ民泊」が行われている例もあるため、内見時の共用部の様子や、管理組合・管理会社への確認が有効です。今回の規制強化は、こうしたトラブルを抑える方向に働くと考えられます。
民泊投資への影響とこれからのリスク
民泊投資の規制リスク民泊での収益を見込んだ不動産投資には、これまで以上に「規制リスク」を織り込む必要があります。最大のリスクは、自治体の条例改正によって営業日数が大きく制限されたり、ゼロ日になったりすると、見込んでいた収益が一気に失われる点です。
民泊新法の年間180日という上限に加え、エリアごとの条例が今後さらに厳しくなる可能性があります。実務上、注目される物件ほど住宅地に立地していることも多く、住宅地での立地規制が強まれば影響は小さくありません。投資を検討する際は、対象エリアの自治体が今後どのような規制を打ち出すかを見極めることが欠かせません。
出口戦略（将来の売却）の観点でも注意が必要です。民泊運営を前提に高い利回りを期待して購入しても、規制で運営できなくなれば収益力が下がり、売却価格にも影響します。これから民泊関連の物件を検討する場合は、民泊が禁止されても賃貸や居住として成り立つ立地・条件かどうかを基準に選ぶと、規制リスクを抑えやすくなります。投資判断に迷う場合は、不動産や法務の専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
今回の民泊規制強化のポイントを整理します。
- 2026年6月、観光庁が「ゼロ日条例（実質禁止）」を容認する方針を表明、通知は6月中に発出見込み
- 背景は苦情の急増（新宿区では令和3年度70件→令和7年度924件）。騒音計・カメラ設置の条例義務化も容認
- 購入・賃貸時は管理規約での民泊可否と近隣の運用状況を確認
- 民泊投資は規制リスクが拡大。民泊以外でも成り立つ物件を選ぶことがリスク低減のカギ
規制の流れは今後も続く可能性があります。住まい選びでも投資でも、最新の制度動向をこまめにチェックし、専門家の助言も得ながら判断していきましょう。
