リフォーム減税2026完全ガイド｜控除額・確定申告・選び方

リフォーム減税とは、耐震・省エネ・バリアフリーなど一定の改修工事をした人が所得税や固定資産税の負担を軽くできる制度の総称です。2026年は所得税で最大62.5万円が控除され、複数の制度は原則「1つしか選べない」のが最大のポイントです。

この記事でわかること

• ✅ 2026年に使えるリフォーム減税4つの制度（所得税2種＋固定資産税＋贈与税）の全体像
• ✅ リフォーム促進税制（投資型）と住宅ローン減税（ローン型）の控除額と選び方
• ✅ 対象となる6つの工事と、バリアフリー改修の「対象者要件」の落とし穴
• ✅ 当サイト独自試算でわかる「投資型とローン型どちらが得か」
• ✅ 確定申告の手順と、忘れると損する「増改築等工事証明書」

新築価格の高騰と供給の減少を背景に、2026年は「中古住宅を買ってリフォームする」という選択肢が急速に広がっています。国の税制も中古住宅シフトを後押しする方向で、リフォームにまつわる減税制度は年々使いやすく整理されてきました。一方で、所得税の控除だけでも複数の制度があり、「どれが自分に使えるのか」「いくら戻るのか」が分かりにくいのも事実です。この記事では、2026年時点で使えるリフォーム減税を制度ごとに整理し、選び方から確定申告の実務までをまとめて解説します。

リフォームの減税とは？2026年に使える4つの制度

リフォーム減税は、大きく分けて4つの制度で構成されます。所得税の控除が2種類（リフォーム促進税制・住宅ローン減税）、それに固定資産税の減額と、親などからの資金援助に使える贈与税の非課税措置を加えた4本柱です。まずは全体像をつかみ、自分の工事や資金計画にどれが当てはまるかを整理しましょう。

所得税・固定資産税・贈与税——リフォーム減税4つの柱

2026年に活用できるリフォーム関連の減税は、次のように整理できます。それぞれ管轄も申請先も異なるため、「どの税金が、どれだけ軽くなるのか」を分けて考えるのがコツです。

1. リフォーム促進税制（投資型減税）：住宅ローンの利用有無を問わず、対象工事の費用に応じて所得税から一定額を控除する制度。1年で完結します。
2. 住宅ローン減税（ローン利用型）：10年以上のローンを組んで一定の増改築を行った場合に、年末のローン残高に応じて所得税・住民税を毎年控除する制度。
3. 固定資産税の減額：耐震・省エネ・バリアフリー・長期優良住宅化などの工事をすると、翌年度分の固定資産税が一定割合軽減される制度。
4. 贈与税の非課税措置：親や祖父母からリフォーム資金の援助を受ける場合に、一定額まで贈与税がかからない特例。

このうち、所得税を直接軽くする「リフォーム促進税制」と「住宅ローン減税」が減税額の中心になります。固定資産税の減額と贈与税の非課税は、これらと重ねて使えるケースもあるため、あわせて確認しておくと取りこぼしがありません。なお、購入時にかかる税金全般の整理は不動産購入の税金まとめ｜不動産取得税・固定資産税・登録免許税の節税法もあわせてご覧ください。

ポイントは、これらが「管轄も申請先もバラバラ」だということです。所得税の控除は税務署（確定申告）、固定資産税の減額は物件のある市区町村、贈与税の非課税も税務署と、手続き先が分かれています。ひとつの窓口ですべて完結するわけではないため、「自分の工事で使える制度」をリストアップし、それぞれの申請を漏らさないことが大切です。たとえば省エネ改修なら、所得税（投資型または住宅ローン減税）と固定資産税の減額を同時に狙える可能性があり、親から資金援助を受けるなら贈与税の非課税も重ねられます。制度をバラバラに理解するのではなく、「この工事で使える減税の組み合わせ」という視点で全体を設計すると、戻ってくる金額を最大化しやすくなります。

税額控除は「1つしか選べない」——最重要の基本ルール

リフォームで使える所得税の控除制度は、複数の要件に当てはまっても併用できず、原則として自分に有利な1つを選ぶ必要があります。不動産取引の現場では、「対象になる制度を全部合算して受けられる」と誤解している人が非常に多く、実際には選択制であるという点が最初のつまずきポイントになります。

ここでいう控除は「税額控除」と呼ばれ、計算した所得税額から直接差し引かれます。生命保険料控除のように課税対象の所得を減らす「所得控除」とは仕組みが異なり、税額から丸ごと引かれる分だけ節税効果が大きいのが特徴です。だからこそ「どの制度を選ぶか」で戻ってくる金額が変わり、選択の判断が重要になります。

唯一の例外が耐震改修です。耐震リフォームについては、リフォーム促進税制（投資型）と住宅ローン減税を併用できる余地があります。それ以外の省エネ・バリアフリーなどの工事は、投資型とローン型のどちらか有利な方を選ぶ、と覚えておきましょう。

リフォーム促進税制（投資型）の控除額と対象6工事

リフォーム促進税制は、住宅ローンを使わず自己資金でリフォームする人でも使える、投資型の所得税控除です。対象工事の「標準的な工事費用相当額」に応じて所得税が控除され、入居した年の1年分で完結します。ローンがなくても使える点が、住宅ローン減税との最大の違いです。

対象6工事と最大控除額（耐震・省エネ等62.5万円／バリアフリー60万円）

リフォーム促進税制の最大控除額は、工事内容によって60万円〜62.5万円です（国土交通省）。対象となるのは、次の6種類の工事です。

• 耐震改修：現行の耐震基準に適合させる工事（最大62.5万円）
• バリアフリー改修：手すり設置・段差解消・廊下拡幅など（最大60万円）
• 省エネ改修：断熱・窓の交換・高効率設備の設置など（最大62.5万円）
• 三世代同居対応改修：キッチン・浴室・トイレ・玄関の増設（最大62.5万円）
• 長期優良住宅化改修：耐久性向上と耐震・省エネを組み合わせた工事（最大62.5万円）
• 子育て対応改修：転落防止・防音・対面キッチンなど子育てしやすい住まいへの改修（最大62.5万円）

各工事には「標準的な工事費用相当額」という国が定めた単価の目安があり、実際にかかった金額そのものではなく、この目安をもとに控除額が計算されます。適用期限は令和8年（2026年）1月1日から令和10年（2028年）12月31日までに、改修後の住宅に入居した場合です。

近年とくに利用が伸びているのが省エネ改修です。窓の断熱改修（内窓の設置や高断熱ガラスへの交換）は工事費に対して省エネ効果が高く、光熱費の削減にもつながるため、減税と補助金の両面で注目されています。国や自治体の省エネリフォーム向け補助金と減税は、要件を満たせば併用できる場合もあります。ただし、補助金を受け取った分は工事費から差し引いて控除額を計算する必要があるため、「補助金を引いた自己負担額」がベースになる点は覚えておきましょう。省エネ性能の高い住まいづくりの考え方は、省エネ義務化で「ZEHでない家」は損？2026年の新常識もあわせて参考になります。

控除率10%＋その他工事5%・対象限度額と1,000万円上限の仕組み

控除額の計算は2段階に分かれています。まず、対象6工事（必須工事）の標準的な工事費用相当額のうち限度額までの部分に10%を掛けます。さらに、その必須工事とあわせて行った「その他のリフォーム工事」の費用にも5%を掛けて上乗せできます。

その他工事の対象になる金額には上限があり、必須工事の限度額と同額まで、かつ必須工事とその他工事を合計した対象額は最大1,000万円までとされています。つまり「対象工事は手厚く10%、周辺の工事も5%まで拾える」という設計で、リフォーム全体をまとめて申告すると控除を取りこぼしにくくなります。

所得要件として、その年の合計所得金額が3,000万円以下であることが必要です。また、この控除は入居した年の1年分のみで、住宅ローン減税のように複数年にわたって受けられるものではない点に注意してください。

具体的にイメージしてみましょう。たとえば省エネ改修で標準的な工事費用相当額が200万円と算定された場合、必須工事分の控除は200万円×10%＝20万円です。これに加えて、同じタイミングで行った内装のリフォームなど「その他工事」が100万円あれば、その5%にあたる5万円を上乗せできます。合計25万円が、その年の所得税から差し引かれる計算です。ただし、控除できるのはその年に納める所得税の範囲内までであり、納税額より控除額が大きい場合は引ききれない分が切り捨てられます。年収や家族構成によっては満額を使いきれないこともあるため、「最大控除額＝必ず全額戻る」ではない点は理解しておきましょう。

バリアフリー改修は「対象者要件」に注意

実務上、意外な落とし穴になりやすいのがバリアフリー改修です。手すりを付ければ誰でも対象になるわけではなく、住む人の属性に条件があるためです。具体的には、次のいずれかに当てはまる人が居住することが要件とされています。

• 50歳以上の人
• 介護保険法上の要介護または要支援の認定を受けている人
• 所得税法上の障害者である人
• 65歳以上の親族などと同居している人

リフォームに詳しい専門家がよく指摘するのは、「バリアフリー工事をしたのに、居住者要件を満たさず対象外だった」というケースです。工事の内容だけでなく、誰が住むかまで含めて要件を確認しておくことが大切です。判断に迷う場合は、着工前に施工会社や税務署に確認しておくと安心です。

住宅ローン減税（ローン利用型）でリフォームする場合

住宅ローン減税は、10年以上のローンを組んで一定の増改築を行った場合に、年末のローン残高に応じて所得税・住民税を毎年控除する制度です。新築や中古住宅の購入で使うイメージが強いですが、大規模な増改築（リフォーム）でも要件を満たせば利用できます。新築購入時の住宅ローン減税の詳細は住宅ローン減税2026年最新版｜控除額・申請手順・改正ポイントで解説しています。

適用条件（工事費100万円超・償還10年以上ローン・残高0.7%）

リフォームで住宅ローン減税を使うための主な条件は次のとおりです。

• 工事費用が100万円を超える一定の増改築等であること
• 返済期間が10年以上のローンを利用していること
• 改修後の床面積が原則50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下は40㎡以上）であること
• その年の合計所得金額が2,000万円以下であること

控除額は、年末のローン残高の0.7%を所得税から差し引く仕組みです。所得税で引ききれない分は、翌年度の住民税から上限9.75万円まで控除されます。自己資金ではなくローンを組んでいることが前提になるため、現金一括でリフォームする場合はこの制度ではなく投資型を検討することになります。

中古住宅を購入すると同時に大規模なリフォームを行う場合は、購入資金とリフォーム資金をまとめて借りる「リフォーム一体型ローン」を使うケースが増えています。この場合、購入分とリフォーム分をあわせた住宅ローン全体で住宅ローン減税を検討できることがあり、資金計画を一本化できるメリットがあります。実務では、物件の引き渡しとリフォームのタイミング、床面積要件の確認などで金融機関との調整が必要になるため、購入前の早い段階で相談しておくとスムーズです。

控除期間と控除額の目安（増改築は10年）

控除を受けられる期間は、投資型は1年で完結するのに対し、住宅ローン減税は残高0.7%を最長10年（増改築の場合）にわたって受けられる点が大きな違いです。新築や買取再販住宅の購入では13年間ですが、増改築（リフォーム）の場合は10年間が目安になります。

たとえば200万円をローンで借りてリフォームした場合、初年度の年末残高が約180万円なら控除額は年約1.2万円、残高が減るにつれて控除額も少しずつ小さくなります。1年あたりの金額は投資型より小さくなりがちですが、工事費が大きく長期間ローンを組むケースでは、10年分の累計でまとまった額になることもあります。

ここで注意したいのが、控除額はあくまで「その年に納める所得税・住民税の範囲内」でしか受けられないという点です。残高0.7%の控除枠があっても、もともとの納税額がそれより少なければ、枠を使いきれません。共働きで別々にローンを組む場合や、育休などで一時的に所得が下がる年がある場合は、控除枠を活かしきれるかどうかも含めて検討するとよいでしょう。ローンの組み方や返済計画は家計全体に関わるため、繰り上げ返済の判断とあわせて考えるのがおすすめです。返済の考え方は住宅ローンの繰り上げ返済で得する条件｜期間短縮vs返済額軽減の比較も参考になります。

投資型とローン型、どちらを選ぶ？

選び方の基本は、「自己資金中心で対象6工事に当てはまるなら投資型」「大規模な増改築を長期ローンで組むならローン型」という整理です。投資型は対象工事費の10%を1年でまとめて控除できるため、標準的な規模の耐震・省エネ・バリアフリー工事では有利になりやすい傾向があります。

一方、投資型の対象6工事に当てはまらない一般的な増改築（間取り変更や水回りの全面改修など）や、対象限度額を大きく超える大規模工事では、ローン型を選んだほうが総額で有利になる場合があります。次章の独自試算で、具体的な金額の違いを見てみましょう。

もうひとつの判断軸が「資金の出どころ」です。手元資金に余裕があり現金でリフォームするなら、そもそもローンを組まないため投資型一択になります。逆に、教育費や将来の支出に備えて手元資金を厚く残しておきたい人は、あえて低金利のローンを組んで住宅ローン減税を使い、現金を温存するという選択も合理的です。「減税額の大小」だけでなく、「家計全体でどう資金を回すか」という視点も加えて判断すると、後悔のない選択につながります。

固定資産税・贈与税の減税もあわせてチェック

所得税の控除に加えて、固定資産税の減額と贈与税の非課税措置も見逃せません。これらは所得税の控除と重ねて使えるケースもあるため、リフォーム全体で「使える優遇はすべて使う」意識で確認しておきましょう。

固定資産税の減額（耐震1/2・省エネ/バリアフリー1/3・長期優良2/3）

一定のリフォームをすると、翌年度分の固定資産税が工事の種類に応じて減額されます。減額割合は次のとおりです（いずれも家屋面積など一定の要件があります）。

この固定資産税の減額措置は、令和8年4月1日から令和13年（2031年）3月31日までに工事を完了した場合が対象です。減額を受けるには、工事完了後おおむね3か月以内に、市区町村へ申告する必要があります。所得税の控除とは申請先が異なるため、忘れずに手続きしましょう。固定資産税そのものの仕組みは不動産購入の税金まとめもあわせて参考にしてください。

見落とされがちですが、固定資産税の減額は所得税の控除と重ねて使えるのが大きなメリットです。たとえば省エネ改修をした場合、所得税では投資型または住宅ローン減税、固定資産税では翌年度分の3分の1減額、と別々の窓口で両方を受けられます。減額される固定資産税の金額自体は数千円〜数万円と大きくはないことが多いものの、申告の手間は一度きりで済むため、対象になるなら手続きしておく価値は十分にあります。工事内容を証明する書類（増改築等工事証明書など）は所得税の申告と共通で使えることも多いので、施工会社にまとめて準備を依頼しておくと効率的です。

親からの資金援助は「住宅取得等資金の贈与税非課税」の対象

リフォーム資金を親や祖父母から援助してもらう場合は、「住宅取得等資金の贈与税非課税特例」が使えます。この特例は新築・購入だけでなく、一定の増改築も対象です。省エネ等の質の高い住宅なら最大1,000万円、それ以外の住宅でも最大500万円まで、贈与税がかからずに資金援助を受けられます。

ただし、増改築が対象になるには工事費用が100万円以上であることなどの条件があり、贈与を受けた年の翌年3月15日までに工事・入居することなどの期限もあります。要件が細かいため、詳しくは住宅取得等資金の贈与税非課税特例——最大1,110万円の使い方【2026年版】で確認してください。相続時精算課税制度と組み合わせる方法もあり、計画的に使えば大きな節税につながります。

注意したいのは、この贈与税の非課税措置を使うと贈与税が0円になる場合でも、確定申告（贈与税の申告）は必要だという点です。「非課税だから申告不要」と思い込み、期限内に申告しなかったために特例が使えなくなる、というのはよくある失敗です。また、援助してもらったお金を実際にリフォーム費用として使ったことが分かる資料（請負契約書・領収書など）も保管しておく必要があります。親からの援助を前提にリフォームを計画する場合は、資金の受け取り時期と工事・入居のスケジュールを事前にすり合わせておくことが、特例を確実に使うコツです。

【当サイト独自試算】省エネ改修200万円、投資型とローン型どちらが得？

ここまで解説した投資型と住宅ローン減税は「どちらか1つ」しか選べません。そこで、省エネ改修に200万円をかけたケースを例に、当サイトで両制度の控除額を試算し比較してみます。制度選びの感覚をつかむ参考にしてください。

ケース別シミュレーション

省エネ改修200万円（工事費が標準的な工事費用相当額の限度額内と仮定）を、「自己資金で行い投資型を使う場合」と「200万円を金利1.5%・10年のローンで借りて住宅ローン減税を使う場合」で比較すると、次のようになります。

※当サイト独自試算。投資型は工事費が標準的な工事費用相当額の限度額内と仮定し控除率10%で計算。ローン型は金利1.5%・元利均等10年返済の年末残高×0.7%を累計。実際の控除額は工事内容・所得・住民税額・借入条件により異なります。制度選びは税務署やファイナンシャルプランナーなど専門家にご相談ください。

試算から見える判断のポイント

この試算では、工事費が投資型の対象限度額に収まり、自己資金でまかなえるなら投資型が有利という結果になりました。投資型は工事費の10%を1年でまとめて受けられるのに対し、ローン型は残高が毎年減っていくため、同じ200万円でも累計の控除額は小さくなります。

ただし、これはあくまで「対象6工事に当てはまり、限度額内」の場合です。投資型の対象工事に当てはまらない一般的な増改築や、対象限度額を大きく超える大規模リフォームでは、ローン型のほうが総額で有利になることもあります。たとえば500万円規模でも投資型は限度額で頭打ちになるため、工事の性質とローンの有無で最適な制度は変わります。「自分の工事はどちらの土俵か」をまず見極めることが、賢い選択の第一歩です。ローンの組み方全般については住宅ローンの借り換えで得する条件｜2026年版金利差シミュレーションも参考になります。

リフォーム減税の確定申告・必要書類と実務の注意点

リフォーム減税は、工事をしただけでは適用されません。控除を受けるには、入居した翌年に自分で確定申告をする必要があります。ここを知らずに申告を忘れ、せっかくの控除を受けられなかった、という失敗が実務では少なくありません。手順と必要書類を押さえておきましょう。

確定申告の手順（初年度は自分で申告・2年目以降の扱い）

確定申告の大まかな流れは次のとおりです。

1. 工事完了後、施工会社などから必要書類（増改築等工事証明書など）を受け取る
2. 入居した翌年の2月16日〜3月15日の申告期間に、確定申告書と必要書類を税務署へ提出する（e-Taxも可）
3. 控除額が所得税から差し引かれ、納めすぎた税金があれば還付される

会社員でも、初年度は年末調整では手続きできず、自分で確定申告をする必要があります（証明書は工事前に業者へ依頼しておく）。なお、住宅ローン減税（ローン型）を選んだ場合は、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きできるようになります。投資型は1年で完結するため、申告も原則その年の1回だけです。

確定申告は、紙の申告書を税務署へ持参・郵送する方法のほか、スマートフォンやパソコンから行う「e-Tax」も利用できます。国税庁の確定申告書等作成コーナーを使えば、画面の案内に沿って入力するだけで申告書を作成でき、還付金の受け取りもスムーズです。還付されるタイミングは、e-Taxならおおむね2〜3週間、書面提出なら1〜1か月半程度が目安とされています。初めての確定申告で不安な場合は、申告期間中に各地の税務署が開設する相談会場を利用する方法もあります。書類さえそろっていれば、手続き自体はそれほど複雑ではありません。

増改築等工事証明書など必要書類は工事前に業者へ依頼

リフォーム減税で最も重要な書類が、「増改築等工事証明書」です。これは、行った工事が減税の対象要件を満たしていることを証明する書類で、建築士や指定確認検査機関などが発行します。主な必要書類は次のとおりです。

• 増改築等工事証明書
• 工事の請負契約書の写し
• 登記事項証明書など、住宅の床面積が確認できる書類
• 本人確認書類、源泉徴収票（会社員の場合）
• 住宅ローン減税を使う場合は、金融機関の年末残高証明書

不動産のプロが注意点として挙げるのは、証明書の発行を工事前に施工会社へ依頼しておくことです。工事が終わってから「証明書が取れない」と分かると、控除そのものを受けられなくなる可能性があります。契約前の段階で「この工事は減税対象になるか」「証明書を発行してもらえるか」を必ず確認しておきましょう。

よくある失敗と回避法（証明書取り忘れ・対象工事の勘違い）

実務上、多くのケースで見られる失敗は次の3つです。

1. 証明書の取り忘れ：工事後に気づいても発行できない場合がある。契約前に依頼しておく。
2. 対象工事の勘違い：見た目のリフォームでも、省エネ基準やバリアフリーの居住者要件を満たさず対象外になることがある。事前に要件を確認する。
3. 確定申告のし忘れ：控除は申告してはじめて受けられる。入居翌年の申告期間を逃さない。

これらはいずれも、着工前の確認と書類の準備で防げるものばかりです。リフォームの見積もりを取る段階から「減税を使いたい」と伝えておけば、施工会社側も証明書の準備や対象工事の提案をしやすくなります。税額控除は所得控除より節税効果が大きいだけに、事前準備の一手間が数万円〜数十万円の差につながります。

もう一点、実務でよく聞かれるのが「複数の工事をまとめて行うべきか、時期を分けるべきか」という相談です。投資型は入居した年の1回で完結する制度のため、対象工事はできるだけ同じタイミングでまとめて申告したほうが、その他工事分の5%控除まで含めて取りこぼしにくくなります。一方で、工事の規模や資金の都合で数年に分ける場合は、それぞれの年で要件を満たすかを個別に確認する必要があります。減税を最大限に活かすには、工事の内容だけでなく「いつ、どの順番で行うか」という計画段階からの設計が効いてきます。金額の大きいリフォームほど、契約前に施工会社と税理士など専門家に一度相談しておくと安心です。

よくある質問（FAQ）

Q. リフォーム減税はいくら戻ってくる？

工事の種類と選ぶ制度によって異なります。リフォーム促進税制（投資型）なら、対象工事の内容に応じて最大60万円〜62.5万円が所得税から控除されます。住宅ローン減税（ローン型）を選んだ場合は、年末ローン残高の0.7%が最長10年にわたって控除されます。実際の金額は工事費・所得・住民税額により変わるため、目安として捉えてください。

Q. リフォーム促進税制と住宅ローン減税は両方使える？

原則として併用はできず、どちらか有利な1つを選びます。所得税の税額控除は複数の要件に当てはまっても選択制です。ただし耐震改修については、投資型と住宅ローン減税を併用できる余地があります。迷う場合は税務署や専門家に相談しましょう。

Q. リフォームでも確定申告は必要？

必要です。リフォーム減税は工事をしただけでは適用されず、入居した翌年に自分で確定申告をして初めて控除を受けられます。会社員でも初年度は年末調整では手続きできません。住宅ローン減税を選んだ場合のみ、2年目以降は年末調整で手続きできます。

Q. 中古住宅を買ってリフォームした場合はどの制度が使える？

購入とリフォームの両方で減税を検討できます。購入時は住宅ローン減税、リフォーム部分は工事内容に応じて投資型かローン型を選びます。2026年は中古住宅の住宅ローン減税が使いやすくなる方向で、中古を買って直す人にとって有利な環境が整いつつあります。ただし制度ごとに要件が異なるため、購入前に全体の資金計画を立てておくのがおすすめです。

Q. DIYや自分で行った工事も減税の対象になる？

原則として対象外です。リフォーム減税は、増改築等工事証明書によって工事内容が要件を満たすことを証明する必要があり、この証明書は建築士や指定確認検査機関などが発行します。自分で行った工事は証明が難しいため、減税を前提とする場合は登録された施工会社に依頼するのが確実です。

まとめ

2026年のリフォーム減税は、制度の全体像と「1つしか選べない」という基本を押さえれば、決して難しくありません。要点を整理します。

• リフォーム減税は「リフォーム促進税制（投資型）」「住宅ローン減税（ローン型）」「固定資産税の減額」「贈与税の非課税」の4本柱
• 所得税の控除は原則1つしか選べない。自己資金中心なら投資型、大規模な増改築を長期ローンで組むならローン型が有利になりやすい
• 投資型は最大60万〜62.5万円を1年で、ローン型は残高0.7%を最長10年で控除
• 固定資産税の減額や親からの資金援助の贈与税非課税も、あわせて確認する
• 控除には確定申告が必須。増改築等工事証明書は工事前に業者へ依頼しておく

リフォームは金額が大きいからこそ、使える減税を取りこぼさないことが家計に効いてきます。工事の見積もり段階から「減税を使いたい」と伝え、対象工事や必要書類を確認しておきましょう。個別の適用可否や控除額については、お近くの税務署や、住宅取得に詳しいファイナンシャルプランナー・税理士など専門家への相談をおすすめします。