不動産購入の諸費用はいくら？内訳と相場・節約術【2026】

不動産購入の諸費用は、一般に物件価格の7〜10%（新築建売は3〜5%）が目安です。3,000万円の住宅ならおおよそ200〜300万円を物件価格とは別に用意する必要があります。

この記事でわかること

• ✅ 不動産購入の諸費用の総額目安と「7〜10%」の内訳
• ✅ 新築建売・新築マンション・中古で諸費用がどう違うか
• ✅ 諸費用はいつ・いくら払うか（現金で必要な額）
• ✅ 諸費用ローンを使うと月々・総額いくら増えるか（独自試算）
• ✅ 諸費用を安く抑える5つの節約術

住宅購入で見落とされがちなのが「物件価格以外にかかるお金」です。頭金は貯めたのに諸費用の存在を知らず、契約直前に資金が足りなくなる——不動産取引の現場では、こうしたケースがよく見られます。この記事では、2026年時点の税率・相場をもとに、諸費用の内訳から支払いのタイミング、賢い節約術までを一気に整理します。予算計画の第一歩として、まず「総額でいくら必要か」をつかんでいきましょう。

不動産購入の諸費用とは？総額の目安

諸費用とは、物件価格以外に不動産購入時にかかるお金の総称です。税金・手数料・保険・ローンの費用などが含まれ、目安は物件価格の7〜10%。現金で用意する部分が多く、頭金とは別に確保しておく必要があります。

諸費用の全体像と「物件価格の7〜10%」の目安

諸費用の総額は、購入する物件の種類によって幅があります。目安をまとめると次のとおりです。

• 新築建売住宅：物件価格の3〜5%（仲介手数料がかからないことが多い）
• 新築マンション：物件価格の3〜6%（売主直販で仲介手数料が不要な場合が多い）
• 中古マンション・中古戸建て：物件価格の6〜9%（仲介手数料がかかるため高め）

たとえば3,000万円の中古マンションを買う場合、諸費用は約200〜270万円。5,000万円の物件なら350万円前後に達することもあります。「物件価格＝必要なお金」ではなく、そこに1割近い費用が上乗せされると考えておくと安全です。この差を生む最大の要因が、後述する仲介手数料の有無です。

諸費用の主な項目と、3,000万円の中古マンションを購入した場合のモデルケースを一覧にすると次のようになります。実際の金額は物件の評価額・借入額・保険内容で前後しますが、全体像をつかむ目安として活用してください。

この表からわかるように、諸費用の内訳で大きな比重を占めるのが仲介手数料とローン関連費用です。逆にいえば、この2つを抑えられれば諸費用全体を大きく圧縮できます。節約の余地がどこにあるのかは、記事後半の「節約術」で詳しく解説します。

諸費用は物件によって金額が大きく変わるため、正確に知りたい場合は、購入を検討している物件について不動産会社に「諸費用の見積書（諸費用概算表）」を出してもらうのが確実です。多くの不動産会社では、物件ごとに諸費用の内訳を一覧化した資料を用意しています。ネット上の目安はあくまで一般論であり、登録免許税は固定資産税評価額、ローン費用は借入額と金融機関によって変わります。本気で検討する段階に入ったら、必ず個別の見積もりで総額を確認することをおすすめします。この一手間が、契約直前の資金不足を防ぐ最も確実な方法です。

なお諸費用は物件価格に比例して増えるため、予算を組むときは「物件価格の上限」ではなく「諸費用まで含めた総支払額の上限」で考えるのが失敗しないコツです。住宅ローンの頭金はいくら必要？平均額と理想の割合もあわせて確認し、頭金と諸費用の両方を見込んだ資金計画を立てましょう。

現金で必要な額とローンでまかなえる額の違い

諸費用で特に注意したいのが、その多くを現金で支払う必要があるという点です。住宅ローンは原則として「物件価格」に対して融資されるもので、諸費用は自己資金でまかなうのが基本でした。

ただし近年は、諸費用も含めて借りられる「諸費用ローン」や、物件価格＋諸費用をまとめて借りる「オーバーローン」を扱う金融機関も増えています。とはいえ全額をローンに頼るのはリスクもあるため、少なくとも以下の費用は現金で準備しておくのが安心です。

1. 手付金（物件価格の5〜10%が目安・契約時に支払う）
2. 印紙税（売買契約書に貼付）
3. 仲介手数料の半金（契約時に支払う慣行が多い）

不動産取引の現場では、契約から引き渡しまでの間に「契約時のお金」と「引き渡し時のお金」を二段階で用意する必要があります。手付金は物件価格の一部に充当されますが、契約時にまとまった現金が動く点は変わりません。自己資金がぎりぎりの場合は、契約前に「いつ・いくら現金が要るか」を不動産会社に確認しておきましょう。手付金を含めると、購入時に動かす現金は物件価格の1〜2割になるケースが一般的です。

また、諸費用をすべてローンでまかなえたとしても、契約時の手付金だけは自己資金で用意するのが一般的です。手付金は契約成立の証として売主に預けるお金で、住宅ローンが実行される引き渡し日より前に支払うため、ローンでは立て替えられないからです。つまり「頭金ゼロ・諸費用ローン利用」でも、契約時にはある程度の現金が必要になります。購入経験者からよく聞かれるのが「手付金の分の現金を見落としていた」という声で、資金計画では手付金・諸費用・生活防衛資金の3つを分けて考えることが大切です。

不動産購入の諸費用の内訳を徹底解説

諸費用は大きく「税金」「手数料」「保険・その他」の3つに分けられます。それぞれ何にいくらかかるのかを、2026年時点の税率・相場をもとに具体的に見ていきましょう。

税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税）

購入時にかかる税金は主に3つです。金額の大きさは物件価格や評価額によって変わります。

• 印紙税：売買契約書やローン契約書に貼る税金。契約金額1,000万円超〜5,000万円以下なら軽減措置で1万円（2027年3月末までの契約書作成分）。
• 登録免許税：不動産の名義変更（所有権移転登記）やローンの抵当権設定登記にかかる税金。2026年の軽減税率では、建物の所有権移転が固定資産税評価額×0.3%、抵当権設定が借入額×0.1%。土地の移転登記は軽減で1.5%です。
• 不動産取得税：不動産を取得したときに一度だけかかる税金。税率は原則4%ですが、土地・住宅は軽減で3%。さらに一定要件を満たす住宅・宅地は控除により税額が0円〜数万円に抑えられることも多いです。取得後、数か月してから納税通知が届きます。

登録免許税とは、法務局で登記手続きをする際に国へ納める税金のことです。計算のイメージをつかむため、建物の固定資産税評価額1,500万円・借入額2,800万円の中古マンションを例にすると、建物の所有権移転登記が1,500万円×0.3%＝4.5万円、抵当権設定登記が2,800万円×0.1%＝2.8万円。これに土地の移転登記が加わり、3,000万円クラスの物件では移転登記と抵当権設定を合わせて35〜50万円程度になるのが目安です。

不動産取得税は、購入後しばらくしてから納税通知が届くため見落としやすい税金です。新築住宅では建物の評価額から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）が控除され、中古住宅でも築年数に応じた控除があるため、要件を満たせば税額が0円になることも少なくありません。ただし控除を受けるには申告が必要な自治体もあるため、取得後の手続きを忘れないようにしましょう。税金の詳しい仕組みと節税法は不動産購入の税金まとめ｜不動産取得税・固定資産税・登録免許税の節税法で解説しています。

手数料（仲介手数料・司法書士報酬・ローン費用）

諸費用のなかで最も金額が大きくなりやすいのが、この手数料です。

• 仲介手数料：不動産会社に仲介してもらった場合に支払う成功報酬。法律で上限が定められており、売買価格400万円超なら（売買価格×3%＋6万円）＋消費税が上限です。3,000万円の物件なら上限105.6万円（税込）。新築建売・新築マンションは売主から直接買えば不要になることが多く、この差が諸費用率を大きく左右します。
• 司法書士報酬：登記手続きを代行する司法書士への報酬。10〜15万円程度が目安です。
• ローン事務手数料・保証料：住宅ローンを組む際の費用。事務手数料は「借入額×2.2%」の定率型が主流で、借入2,800万円なら約61.6万円。保証料型の場合は事務手数料が数万円で保証料が別途かかる形になります。

ローンの費用には「事務手数料型」と「保証料型」の2パターンがあり、どちらを選ぶかで初期費用と総額が変わります。事務手数料型は借入額×2.2%の手数料を一括で払う代わりに保証料が不要、保証料型は事務手数料が数万円と安い代わりに保証料（借入額・期間に応じて数十万円）を前払いまたは金利上乗せで負担します。目安として、繰り上げ返済で早めに完済する予定なら保証料が戻る保証料型、長く借りるなら事務手数料型が有利になりやすい傾向があります。

住宅購入に詳しい専門家の多くが指摘するのが、仲介手数料はあくまで「上限額」であり、値引きや無料・半額の余地があるという点です。手数料の考え方は金融機関によっても異なるため、ローンを選ぶ際は金利だけでなく事務手数料・保証料の合計で比較することが大切です。同じ金利でも、事務手数料の違いだけで総支払額が数十万円変わることもあります。ローン選びの前提となる審査については住宅ローン審査に通る条件と落ちた場合の対処法2026も参考にしてください。

保険・その他（火災保険・修繕積立基金・引越し費用）

税金・手数料のほかにも、次のような費用がかかります。

• 火災保険・地震保険：住宅ローンを組むと火災保険への加入が実質必須です。10年一括契約で15〜30万円程度（建物の構造・補償範囲・水災補償の有無で変動）。地震保険を付ける場合はさらに上乗せされます。
• 修繕積立基金（新築マンション）：新築マンション購入時に初回だけ支払うまとまった一時金。20〜40万円程度が一般的です。
• 固定資産税・都市計画税の精算金：引き渡し日を境に、売主が前払いした固定資産税を日割りで買主が負担します。
• 引越し費用・家具家電：忘れがちですが、新生活の初期費用として10〜数十万円かかります。

火災保険は、不動産会社に紹介されたプランをそのまま契約するのではなく、複数社で見積もりを取ると保険料が数万円下がることも珍しくありません。実際に購入を経験した人が口をそろえて挙げる節約ポイントのひとつです。近年は自然災害の増加を背景に火災保険料が上昇傾向にあり、契約は最長5年に短縮されています。長期契約でまとめて払うほど割安になる一方、まとまった初期費用になるため、諸費用として見込んでおきましょう。

なお、これらの費用は物件のタイプによって発生するものとしないものがあります。修繕積立基金は新築マンション特有の費用で、中古マンションではかかりません。逆に中古では、購入後すぐに設備の交換やリフォームが必要になることもあり、その費用を諸費用とは別に見込んでおくと安心です。実務上、多くのケースで見られるのが「諸費用は用意したが、入居後のカーテン・照明・エアコン設置費を忘れていた」というパターンです。新生活の初期費用まで含めて、余裕を持った資金計画を立てましょう。

新築建売・新築マンション・中古で諸費用はこう違う

諸費用の総額は、購入する物件のタイプで大きく変わります。最大の分かれ目は仲介手数料の有無です。タイプ別に目安を見ていきましょう。

新築建売住宅（諸費用の目安3〜5%）

新築建売住宅は、売主（分譲会社）から直接、または販売代理を通じて購入するケースが多く、仲介手数料がかからないことが多いのが特徴です。そのため諸費用率は3〜5%程度に収まりやすく、3,000万円の物件なら90〜150万円ほど。ただし、仲介会社が間に入る建売もあるため、手数料が発生するかは契約前に必ず確認しましょう。

新築マンション（諸費用の目安3〜6%）

新築マンションも売主（デベロッパー）から直接購入する形が基本で、仲介手数料は不要な場合がほとんどです。一方で、前述の修繕積立基金（20〜40万円程度）が加わるため、その分だけ諸費用が上乗せされます。トータルでは物件価格の3〜6%が目安です。加えて、新築マンションは購入から入居までの期間が長いことがあり、その間に金利が変動する可能性もあります。契約時に諸費用の見積もりをもらい、入居時点での総額を確認しておくと安心です。

中古マンション・中古戸建て（諸費用の目安6〜9%）

中古物件は、売主と買主の間に不動産会社が入って仲介するのが一般的で、仲介手数料（上限：価格×3%＋6万円＋税）が必ずかかります。この分だけ諸費用率が高くなり、6〜9%が目安です。3,000万円の中古マンションなら180〜270万円程度を見込んでおきましょう。中古はリフォーム費用がかかることもあるため、購入前に建物の状態と追加費用の有無をチェックすることが重要です。

また、築年数が古い中古住宅では、住宅ローン控除や不動産取得税の軽減を受けるために、一定の耐震基準を満たしていることが条件になる場合があります。要件を満たさないと軽減が受けられず、結果として諸費用や税負担が増えることもあるため、中古を検討する際は「税制上の優遇が使える物件かどうか」も確認しておきましょう。中古は物件価格が抑えられる分、諸費用の比率が相対的に高く感じられますが、総支払額で比較すれば新築より割安になるケースも多くあります。

諸費用はいつ・いくら払う？支払いタイミング

諸費用は一度にまとめて払うわけではなく、「契約時」「引き渡し時」「購入後」の3段階に分かれて発生します。現金の準備計画を立てるうえで、この流れの把握が欠かせません。まず全体像を時系列で整理します。

契約時に必要なお金（手付金・印紙税・仲介手数料の半金）

売買契約を結ぶタイミングで、まず動くのが手付金です。物件価格の5〜10%が相場で、これは物件価格の一部に充当されます。あわせて、契約書に貼る印紙税、仲介手数料の半金（残り半分は引き渡し時）を支払うのが一般的です。契約時は手付金を中心にまとまった現金が必要になるため、事前の準備が欠かせません。

引き渡し時に必要なお金（残代金・登記費用・ローン費用）

引き渡し（決済）の日には、物件価格の残代金を住宅ローンの実行で支払い、同時に諸費用の大半を精算します。具体的には、登録免許税と司法書士報酬（登記費用）、ローン事務手数料・保証料、火災保険料、固定資産税の精算金、仲介手数料の残り半金などです。諸費用の多くはこの引き渡し日に現金または口座振替で一括精算されます。引き渡し日は「残代金＋諸費用の大半」が一度に動く、資金面で最も大きな山場です。

購入後にかかるお金（不動産取得税・固定資産税の精算）

購入後、忘れたころにやってくるのが不動産取得税です。取得から数か月後に納税通知書が届き、一度だけ納めます。軽減措置により0円〜数万円で済むことも多いですが、通知が来るまで油断せず資金を残しておきましょう。加えて、毎年1月1日時点の所有者に固定資産税・都市計画税が課され、翌年以降も継続してかかります。住宅ローンはいくら借りられる？年収別の借入額と返せる額を参考に、購入後の税負担まで含めた無理のない返済計画を立てることが大切です。

諸費用ローンは使うべき？月々の返済増加を試算

自己資金が諸費用分まで届かない場合の選択肢が「諸費用ローン」です。便利な一方で総返済額は増えます。仕組みと、実際にいくら増えるかを独自試算で確認しましょう。

諸費用ローン（オーバーローン）の仕組みと金利

諸費用ローンとは、物件価格に加えて諸費用分も借り入れるローンのことです。物件価格を超えて借りることから「オーバーローン」とも呼ばれます。自己資金が少なくても購入できるメリットがある反面、借入額が増える分だけ利息負担も増えます。金融機関によっては、諸費用部分の金利が住宅ローン本体より高く設定されることもあるため、条件をよく確認しましょう。

諸費用ローンには、大きく2つのタイプがあります。ひとつは住宅ローンと一体で諸費用まで借りる「一体型」、もうひとつは住宅ローンとは別枠で諸費用を借りる「別枠型」です。一体型は住宅ローンと同じ低金利で借りられることが多い一方、別枠型は金利が高めに設定される傾向があります。また、諸費用ローンを利用すると借入額全体が増えるため、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）が上がり、審査が厳しくなる場合もあります。自己資金の有無は審査にも影響するため、無理のない範囲で頭金・諸費用を用意できるのが理想です。

【独自試算】諸費用を組み込むと月々・総額いくら増えるか

物件価格に諸費用（中古の目安7%）を上乗せして借りた場合、月々と総返済額がどれだけ増えるかを試算しました（金利1.0%・35年・元利均等）。

※当サイト独自試算。金利1.0%・35年・元利均等、諸費用は物件価格の7%で計算。金利は2026年7月の変動金利水準を想定。実際の返済額は借入条件・金融機関により異なります。ローンの組み方はFPや金融機関の専門家にご相談ください。

3,000万円の物件で諸費用210万円をローンに組み込むと、35年間で約249万円多く払う計算です。諸費用を借りると、諸費用そのものに35年分の利息が上乗せされる点を押さえておきましょう。

諸費用ローンを使うべきケース・避けるべきケース

諸費用ローンは「使える＝得」ではありません。判断の目安は次のとおりです。

• 使ってもよいケース：手元資金を教育費・急な出費用に残したい、低金利で借りて自己資金を投資・貯蓄に回す方針が明確など。
• 避けたいケース：金利が本体より大幅に高い、返済負担率がすでに高い、そもそも購入予算に無理があるなど。

不動産のプロが注意点として挙げるのは、「諸費用を借りてまで買える物件は、予算オーバーのサインかもしれない」という視点です。可能なら現金、難しければ最小限に——これが総返済額を抑える基本方針です。

もう一つ意識したいのが、諸費用ローンを使うと売却時に残債が物件価格を上回る「オーバーローン状態」になりやすい点です。購入直後は借入額が物件の資産価値を超えているため、数年内に住み替えや売却を考えている人は、売っても住宅ローンを完済できないリスクがあります。長く住み続ける前提か、短期で手放す可能性があるかによっても、諸費用を借りるべきかの判断は変わってきます。ライフプランとあわせて考えることが大切です。

不動産購入の諸費用を安く抑える5つの節約術

諸費用は工夫次第で数十万円単位の節約が可能です。効果の大きい5つのポイントを紹介します。

仲介手数料を無料・半額にする

中古物件で諸費用を最も圧縮できるのが仲介手数料です。仲介手数料は法律上の「上限」であり、これを無料または半額にする不動産会社も存在します。3,000万円の物件なら、上限105.6万円が0円〜半額になれば50万円以上の節約です。ただし、無料・半額の代わりに対象物件が限られたり、別途費用を請求したりするケースもあるため、条件を事前に書面で確認しましょう。新築の場合は、そもそも売主直販で手数料がかからない物件を選ぶのも有効です。

不動産取引の現場では、同じ物件でも複数の不動産会社が扱っていることがあります。売主から直接依頼を受けている会社（元付け業者）を通せば、手数料の交渉余地が生まれるケースもあります。仲介手数料無料をうたう会社を利用する際は、「なぜ無料にできるのか（広告費を売主から受け取っている等）」の仕組みと、追加費用の有無をあわせて確認しておくと安心です。手数料の安さだけで選ばず、物件の説明やサポートの質も含めて総合的に判断しましょう。

火災保険とローン費用を見直す

火災保険は、補償内容を必要な範囲に絞り、複数社で見積もりを取るだけで数万円下がることがあります。マンションで水災リスクが低い立地なら水災補償を外す、といった調整も可能です。逆に、ハザードマップで水害リスクの高い立地では水災補償を外すべきではありません。補償は「削れば得」ではなく、立地のリスクに合わせて過不足なく設計するのが正解です。契約期間も、最長5年契約でまとめて払うと1年契約を更新するより割安になります。

住宅ローンも、事務手数料（定率2.2%型）と保証料型のどちらが総額で安いかを比較し、金利とあわせてトータルコストで選ぶことが節約につながります。ネット銀行は金利が低い一方で事務手数料が定率型のことが多く、都市銀行は金利がやや高くても手数料が抑えられる場合があります。「金利×借入期間＋諸費用」で総額を試算して比べると、見かけの金利だけではわからない本当のコストが見えてきます。

各種軽減措置・補助を使い切る

登録免許税・不動産取得税・固定資産税には、住宅用の軽減措置が用意されています。たとえば新築住宅の固定資産税は一定期間2分の1に軽減され、登録免許税も住宅用家屋の特例で税率が下がります。これらは自動で適用されるものと、申告が必要なものがあるため、要件の確認が欠かせません。

さらに、省エネ性能の高い住宅では住宅ローン減税2026年最新版｜控除額・申請手順・改正ポイントで解説する住宅ローン控除の対象になり、年末ローン残高の一定割合が所得税・住民税から控除されます。控除額は住宅の性能や入居時期で変わり、省エネ基準を満たさない住宅は控除の対象外となる点にも注意が必要です。加えて、子育て世帯向けの補助金や自治体独自の助成が使えることもあります。

これらの制度は適用に要件と申請期限があり、知らないと数十万円単位で損をすることもあります。購入前に「自分が使える制度」をリスト化し、不動産会社や税理士に確認しておきましょう。制度は年度の税制改正で変わるため、契約前に最新情報を確認することも忘れないでください。

よくある質問（FAQ）

Q. 不動産購入の諸費用はいくらですか？
A. 一般に物件価格の7〜10%が目安です。新築建売・新築マンションは仲介手数料がかからないことが多く3〜6%、仲介手数料がかかる中古は6〜9%が目安です。3,000万円の物件なら約200〜300万円を見込みます。

Q. 諸費用は現金で用意しないといけませんか？
A. 基本は現金ですが、諸費用ローン（オーバーローン）でまかなえる場合もあります。ただし少なくとも手付金・印紙税・仲介手数料の半金は契約時に現金で必要になることが多いです。

Q. 諸費用が払えないときはどうすればよいですか？
A. 諸費用ローンの利用、物件価格の見直し、頭金を諸費用に回すなどの方法があります。ただし借入を増やすと総返済額が増えるため、予算そのものを再検討することも大切です。

Q. 中古と新築で諸費用はどのくらい違いますか？
A. 主な差は仲介手数料です。3,000万円の中古なら仲介手数料の上限が約105.6万円かかりますが、売主直販の新築ではこれが不要になることが多く、諸費用率で3〜4ポイントほど差が出ます。

Q. 諸費用は値引きできますか？
A. 仲介手数料は上限額のため無料・半額の余地があり、火災保険やローン費用も見直しで下げられます。一方、印紙税や登録免許税などの税金は原則値引きできません。

Q. 諸費用は住宅ローン控除の対象になりますか？
A. 住宅ローン控除は年末のローン残高に基づいて計算されるため、諸費用をローンに組み込めば、その分も控除の計算対象に含まれる場合があります。ただし控除には住宅の性能・面積・所得などの要件があり、諸費用ローンの金利が本体より高いと控除メリットを上回る利息負担が生じることもあります。控除目的だけで借入を増やすのは避け、総合的に判断しましょう。

Q. 頭金と諸費用はどちらを優先して用意すべきですか？
A. どちらも重要ですが、諸費用は原則現金で必要になるため、まず諸費用分を確保したうえで、残りを頭金に回すのが安全です。諸費用を払うと手元資金がゼロになる場合は、頭金を減らしてでも生活防衛資金（生活費の3〜6か月分）を残しておきましょう。

まとめ

不動産購入の諸費用について、要点を整理します。

• 諸費用の目安は物件価格の7〜10%。新築建売・新築マンションは3〜6%、中古は6〜9%。
• 内訳は「税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税）」「手数料（仲介手数料・司法書士・ローン費用）」「保険・その他」の3つ。
• 諸費用は契約時・引き渡し時・購入後の3段階で発生し、多くを現金で用意する。
• 諸費用ローンは便利だが総返済額が増える（3,000万円で35年約249万円増）。
• 仲介手数料の無料・半額、保険とローン費用の見直し、軽減措置の活用で数十万円の節約が可能。

諸費用は「見えにくいコスト」ですが、事前に総額と支払い時期を把握しておけば資金計画で慌てることはありません。物件価格だけでなく諸費用まで含めた総額で予算を組み、無理のない住宅購入を実現しましょう。具体的な資金計画やローンの組み方に不安がある場合は、早めにFPや金融機関の専門家に相談することをおすすめします。