中古マンション購入完全ガイド｜築何年まで買える？相場と管理

中古マンションの価格は、築年数に比例してなだらかに下がるわけではありません。国土交通省の実取引データを集計すると、築15年までの値下がりはゆるやかで、築16年前後で一段下がり、築36年を過ぎると下げ止まります。

この記事でわかること

• ✅ 実取引データで見る築年数帯ごとの価格水準（首都圏・8都府県）
• ✅ 「リノベーション済み」は未改装より何％高いのか
• ✅ 旧耐震と新耐震の本当の分かれ目と、住宅ローン控除が使える条件
• ✅ 修繕積立金が適正かどうかを計算で判定する方法
• ✅ 重要事項調査報告書の取り寄せ方と、見るべき9つの欄

「築何年まで買っていいのか」「リノベーション済みは割高なのか」——中古マンションを探し始めると必ず突き当たる問いですが、答えは「管理次第です」「物件によります」と説明されて終わることがほとんどです。この記事では、国土交通省の実取引データ29,699件を当サイトで集計し、この2つの問いに数字で答えます。あわせて、管理の良し悪しを印象ではなく4つの数字で判定する方法もまとめました。

なお、申込から引渡しまでの手続きの流れや必要書類は不動産購入の流れ完全ガイド｜8ステップと期間・必要書類【2026】で解説しています。この記事は、手続きではなく物件そのものをどう値踏みするかに絞っています。

中古マンションの値段は何で決まる？築年数・管理・改装の3軸

同じ駅、同じ広さの中古マンションでも、価格が2倍近く違うことがあります。その差は、大きく分けると築年数・管理・改装の有無という3つの要素で説明できます。この3つは性質がまったく違うので、混ぜて考えると判断を誤ります。

3つの軸はそれぞれ別のものを決めている

まず築年数は、相場の骨格を決めます。後述するように、首都圏では築0〜5年と築41年以上で専有面積あたりの単価が3倍以上違います。これは個別の物件の努力ではどうにもならない、市場全体の値付けの基準です。

次に管理は、同じ築年数の中での上下を決めます。築30年でも、修繕積立金が計画どおり貯まり大規模修繕を実施してきた物件と、積立金が不足したまま工事を先送りしてきた物件では、住んだあとの負担も、売るときの評価もまったく違います。

最後に改装は、内装工事費が価格に上乗せされているかどうかの話です。「リノベーション済み」の物件は、売主（多くは買取再販の不動産会社）が工事費をかけた分を価格に乗せています。その上乗せが妥当かどうかは、同じ条件の未改装物件と比べなければ判断できません。

3つの軸は、それぞれ違う場所で確認する

3つの軸は、確認する資料も場所も違います。物件を見に行く前に、どこで何を確かめるのかを整理しておきましょう。

この記事は、この3つの軸を順番に見ていく構成になっています。マンションと一戸建てで迷っている段階の方はマンションか一戸建てか｜実取引データで見る価格・広さの違いと選び方を、新築と中古のどちらにするかを決めかねている方は新築マンションvs中古マンション｜2026年の損得を徹底比較を先にご覧ください。

築何年まで買える？実取引データで見る価格の下がり方

結論から言うと、築15年までの値下がりはゆるやかで、大きく落ちるのは築16年前後です。その後、築16〜25年は横ばいが続き、築26年から再び下がり始め、築36年以降はほとんど下げ止まります。「築5年を過ぎたら下がる」という説明をよく見かけますが、実際の取引データではそうなっていません。

集計の前提

ここで使うのは、当サイトが集計した国土交通省の実取引データです。国土交通省「不動産情報ライブラリ」から2025年第1四半期〜2026年第1四半期の5四半期分を取得し、当サイトで集計しました。

• 対象：中古マンション等のうち用途が住宅、専有面積30㎡以上の取引
• 対象地域：東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・愛知・福岡の8都府県
• 有効サンプル：29,699件（うち首都圏1都3県 18,498件）
• 指標：成約価格 ÷ 専有面積 ＝ 専有面積あたりの単価（㎡単価）の中央値

投資用のワンルームや事務所・店舗を含めると住まいとしての相場が見えなくなるため、30㎡未満と住宅以外の用途は除いています。また、平均値は極端に高い取引に引っ張られるため、すべて中央値（金額順に並べたときのちょうど真ん中）で見ています。

首都圏1都3県の築年数帯別データ

築0〜5年の㎡単価を100としたときの指数を右端に置きました。この指数の落ち方が、この記事の出発点になります。

【当サイト独自集計】出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実取引データ（2025年第1四半期〜2026年第1四半期）を当サイトが集計。対象は東京・神奈川・埼玉・千葉の中古マンション等（用途：住宅、専有面積30㎡以上）18,498件。数値は中央値であり、個別の物件価格を保証するものではありません。データ取得日：2026年8月26日。

グラフで見ると、下がり方に2つの「踊り場」がある

首都圏に加えて、東京都・大阪府・愛知県の指数を重ねたものが次のグラフです。地域によって傾きは違いますが、形はよく似ています。

読み取れることは3つあります。

1. 築15年までの下落はゆるやか：指数は100→88→83と、1年あたり1ポイント程度しか下がりません。「築5年を過ぎると下がる」という通説は、実際の取引では確認できませんでした。
2. 築16年で一段落ちる：83から66へ、17ポイント下がります。ここが最初の段差です。
3. 築16〜25年は横ばい：66から64へ、ほとんど動きません。ここが1つ目の踊り場です。

そして築26年から再び下がり始め（64→51→37）、築36年以降はほとんど動かなくなります（37→32→30）。ここが2つ目の踊り場です。

なぜ段差ができるのか

段差ができる理由は、データそのものからは断定できません。ただし、次の要素が重なる時期と一致しています。

• 1回目の大規模修繕を終える時期にあたり、建物の見た目や設備の新しさで築浅物件と比較されにくくなる
• 給湯器・エアコン・ガスコンロといった住宅設備の更新時期が重なり、入居後の出費を見込む買い手が増える
• 住宅ローンの借入期間や、金融機関による担保評価の考え方が変わってくる

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、長期修繕計画は「30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上」で作ることとされています。つまり大規模修繕は十数年に1回のペースで想定されており、築16年前後・築30年前後という段差の位置は、この修繕サイクルと重なります。ただしこれは相関であって、因果を証明したものではありません。

地域によって「下がり方」はかなり違う

同じ築年数でも、地域によって値の落ち方は大きく異なります。8都府県それぞれの指数を並べたのが次の表です。

【当サイト独自集計】各セルは専有㎡単価の中央値。掲載しているのはいずれもサンプル30件以上の区分です。データ取得日：2026年8月26日。

東京都は築古の値持ちが際立っています。築41年以上でも築0〜5年の41％を保っているのに対し、愛知県は18％、兵庫県は20％まで下がります。同じ「築40年のマンション」でも、東京で買うのと地方都市で買うのとでは、資産としての意味がまったく違うということです。

なお、ここで扱っているのは築年数ごとの水準であり、相場が今どちらに動いているかという話ではありません。直近の値動きについてはマンション価格2026｜新築・中古別データとエリアの見極め方、首都圏の局面については首都圏中古マンションはバブル超えから調整へ｜2026年の売買判断をご覧ください。

同じ予算で最も広く買えるのは築21〜25年

もうひとつ、表Bには見落とされがちな情報が入っています。専有面積の中央値です。

築0〜5年は60㎡、築11〜20年は65㎡に対し、築21〜25年は70㎡と最も広くなっています。㎡単価が指数64まで下がる一方で面積が最大になるため、この帯は「広さあたりの価格」が最も有利になります。実際、成約価格の中央値は築16〜20年が4,900万円、築21〜25年が5,000万円とほぼ同じですが、買えている広さには5㎡の差があります。

ファミリー向けの広さを予算内で確保したい場合、築21〜25年は現実的な選択肢になります。これは、東日本不動産流通機構（レインズ）の2025年の集計で、首都圏の中古マンション成約物件の平均築年数が26.58年と5期連続で上昇していることとも符合します。買い手の中心は、すでに築25年前後まで移っているということです。

ただし、この帯を選ぶなら管理状態の確認が欠かせません。築20年を超えると、同じ築年数でも管理の差が価格にも住み心地にも出てくるからです。その見極め方は後半で詳しく扱います。将来売るときの条件を重視するなら資産価値が落ちない物件の選び方｜7つの条件を徹底解説もあわせてご覧ください。

なお、ここで示した価格は現在の市場の傾向であり、将来の価格を予測するものではありません。個別の物件については、必ず現地を確認し、不動産会社や専門家に相談したうえでご判断ください。

リノベーション済みは割高？改装済みと未改装の価格差

「リノベーション済みは割高になりやすい」とよく言われます。ただ、その説明は「工事費が価格に含まれているから」という理屈の話で終わっていることがほとんどです。では実際に何％割高なのか。国土交通省の実取引データには「改装済み」か「未改装」かが記録されているので、比べることができます。

結論は明確でした。築25年までは割高とは言えず、割高になるのは築26年以降です。

築年数が古いほど、改装済みの上乗せ幅は大きくなる

【当サイト独自集計】首都圏1都3県。改装の有無が記録されていない取引（全体の12.0％）は除いています。データ取得日：2026年8月26日。

築41年以上では、改装済みの㎡単価が未改装の1.7倍になっています。一方、築25年までは＋11％前後から−5％までばらつき、はっきりした傾向がありません。築浅の「リノベーション済み」に、まとまった上乗せは発生していないということです。

立地の違いを除いても、差は残るのか

ここで当然の疑問が出てきます。「改装済み物件は、もともと立地の良いマンションに多いだけではないか」という交絡の問題です。

そこで、東京都内で同じ市区町村・築26年以上という条件に絞り、市区町村ごとに改装済みと未改装を比べ直しました。両方とも10件以上の取引がある37市区町村が対象です。

結果は差の中央値で＋31.2％。しかも37市区町村すべてがプラスでした。立地をそろえても、改装済みには明確な上乗せがあります。

【当サイト独自集計】東京都内・築26年以上、改装済みと未改装がそれぞれ10件以上ある37市区町村。データ取得日：2026年8月26日。

傾向としては、郊外ほど上乗せ幅が大きく、都心ほど小さくなっています。工事費の絶対額は場所が変わっても大きくは変わらないため、物件価格が低いエリアほど、同じ工事費が価格に占める割合が高くなるからだと考えられます。

「リノベ済みを買う」と「未改装を買って自分で工事する」の比べ方

この数字は「リノベーション済みを買うな」という意味ではありません。工事の手間がなく、工事費を住宅ローンに含められる利点があり、入居後すぐに暮らせます。判断のために必要なのは、上乗せ額と、自分で工事した場合の費用を並べて見ることです。手順は4つです。

1. 同じマンション、または同じエリア・同じ築年数帯の未改装物件の成約価格を調べる（不動産会社に近隣の成約事例を出してもらう）
2. 検討している改装済み物件との差額を計算する。これが上乗せ額
3. その部屋を未改装で買った場合、自分が望む工事にいくらかかるかを見積もる
4. 上乗せ額と工事見積もりを比べる。上乗せ額のほうが大きければ、自分で工事したほうが安く、仕様も選べる

たとえば築30年・70㎡の物件なら、上乗せ額の目安は「差27.3％×未改装の単価57.1万円×70㎡」で計算でき、およそ1,090万円になります。フルリノベーションの費用感は新築マンションvs中古マンション｜2026年の損得を徹底比較で扱っている1,000万〜2,000万円が目安ですから、工事の内容次第でどちらが得かは変わることがわかります。総額での考え方は戸建てを売って団地へ｜買う前に見る5点も参考になります。

なお、改装済み物件には価格には表れない注意点もあります。表面がきれいでも、壁や床の内側の状態は見えません。この点は買ってはいけない中古住宅の見分け方｜危険サイン12選で詳しく解説しています。この記事で扱ったのは、あくまで価格の差です。

旧耐震・新耐震・2000年基準｜築年数の本当の境目

築年数を見るとき、多くの人が気にするのが耐震基準です。ここには、あまり知られていない落とし穴があります。新耐震かどうかは竣工年ではなく建築確認日で決まります。そして、住宅ローン控除が使えるかどうかは、さらに別の日付で判定されます。

3つの日付が食い違っている

• 建築基準法上の新耐震基準：1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物
• 竣工（完成）年：マンションは建築確認から完成まで1〜2年かかるため、1981〜1983年に完成した物件は、どちらの基準で建てられたか書類を見ないとわからない
• 住宅ローン控除の判定：2022年度の税制改正で築年数の要件が撤廃され、現在は登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降であれば新耐震基準に適合しているものとして扱われます

物件資料に載っているのは通常「築年月」つまり竣工の時期です。1980年代前半の物件を検討するなら、建築確認済証の日付を不動産会社に確認してもらう必要があります。

市場は「1982〜1983年」を旧耐震並みに評価している

ここで実取引データを見ると、興味深いことがわかります。

【当サイト独自集計】首都圏1都3県。データ取得日：2026年8月26日。

1982〜1983年に完成した物件の㎡単価は35.7万円で、旧耐震の35.0万円とほとんど変わりません。一方、1984年以降とは46％の差があります。制度上は住宅ローン控除が使える可能性が高い物件群でありながら、市場では旧耐震と同じように値付けされているということです。

これは、買う側から見れば「制度の利点を使えるのに価格は抑えられている」帯ということになります。ただし裏を返せば、自分が売るときにも同じ評価しか得られない可能性が高いということでもあります。住み続けるつもりなら選択肢になり、数年で売る前提なら慎重に考えるべき帯です。

旧耐震を検討するときに確認すること

1981年以前の物件を検討する場合、価格の安さだけでは判断できません。次の点を管理組合や不動産会社に確認してください。

• 耐震診断を実施しているか、その結果はどうだったか
• 耐震改修を実施済みか、実施予定があるか
• 耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の付保証明が取得できるか（住宅ローン控除の可否に関わる）
• 住宅ローンを扱ってくれる金融機関があるか、借入期間に制限がつかないか

国土交通省の令和5年度マンション総合調査によると、旧耐震基準で建てられたマンションのうち耐震診断を行ったのは31.6％にとどまります。そのうち「耐震性がある」と判断されたのは17.1％で、「耐震性がない」とされたマンションの25.0％は耐震改修を実施する予定がないと回答しています。診断すらされていない物件が多数派だということは、前提として知っておくべきでしょう。

旧耐震マンションのリスクと具体的な確認手順は茨城M5.5で震度5弱｜旧耐震マンションの3大リスクと今すぐできる耐震チェックで、建替えという出口については老朽マンション建替えが「4分の3」で可能に！区分所有法改正2ヶ月で何が変わったで解説しています。住宅ローン控除の限度額や申請の手順は住宅ローン控除2026｜いくら戻る？限度額早見表と申請手順をご覧ください。

修繕積立金がいくらなら適正？管理を数字で見抜く4つの指標

「管理状態を確認しましょう」とはよく言われますが、何をもって良い・悪いと判断するのかまで書かれていることは多くありません。実は、管理の良し悪しは4つの数字で判定できます。積立金の水準・積立残高・滞納・修繕の履歴です。

指標1：修繕積立金は「㎡単価」に直して比べる

修繕積立金の月額は、住戸の広さによって違うため、金額そのものを他の物件と比べても意味がありません。月額を専有面積で割った㎡単価にすると、適正かどうかを目安と比べられます。

国土交通省はマンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）で、建物の規模別に目安を示しています。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）。機械式駐車場がある場合は、機種ごとの1台あたり月額修繕工事費（2段昇降式なら6,450円など）×台数÷総専有床面積を加算します。

ここで最も重要な注意点があります。この目安は「長期修繕計画の期間全体を平均した額」であって、今月払っている額と直接比べるものではありません。ガイドラインでも、幅に収まっていないからといって「直ちに不適切であると判断されることになるわけではありません」と明記されています。比べるべきは、長期修繕計画に書かれている計画期間全体の平均額です。

この幅の下限値には、もうひとつ意味があります。マンション長寿命化促進税制では、管理計画の認定を受けたマンションがこの下限値を下回る額から上回る額へ積立金を引き上げたことが、固定資産税の減額を受ける要件のひとつになっています。つまり国が「引き上げるべき水準」として制度に組み込んでいる数値であり、下限を大きく割っている物件は、将来の値上げを覚悟しておくべきということです。

指標2：積立残高が、次の工事に足りているか

次に見るのは、現時点でいくら貯まっているかです。長期修繕計画には次回の大規模修繕の予定時期と概算費用が書かれているので、その金額に対して残高が足りているかを確認します。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、計画に対して現在の積立額が不足しているマンションが36.6％あり、そのうち不足が20％を超えるものが11.7％を占めています。3件に1件以上が計画割れという状態です。

また、積立方式も確認してください。同調査によれば、均等積立方式が40.5％、段階増額積立方式が47.1％で、段階増額のほうが多数派です。段階増額方式は当初の負担が軽い代わりに、あとから上がっていく前提の設計です。ガイドラインでは、初期額は均等積立とした場合の基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内に収めることが望ましいとされています。段階増額方式なら「いつ、いくらまで上がる計画か」を必ず確認しましょう。

なぜ値上げが起きるのかという背景についてはマンションの管理費・修繕積立金が上がる理由と購入前の確認法とマンション修繕積立金の値上げが止まらない理由と自衛策で解説しています。20階以上のタワーマンションは修繕の考え方自体が異なるため、タワーマンション市場2026｜価格・修繕費・空室リスクもあわせてご覧ください。

指標3：滞納の有無と規模

管理費や修繕積立金の滞納は、管理組合の資金繰りに直接響きます。同じ調査では、管理費・修繕積立金を3ヶ月以上滞納している住戸があるマンションは30.1％で、築年数が古いほどその割合は高くなります。

滞納が多いマンションは、計画どおりの修繕ができなくなるだけでなく、値上げの合意形成も難しくなります。滞納額・滞納している戸数は、次章で扱う重要事項調査報告書で確認できます。

指標4：長期修繕計画と修繕の実施履歴

最後に、計画そのものの質を見ます。確認するのは3点です。

• 計画期間が30年以上あるか（ガイドラインでは「30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上」とされています）
• 直近5年以内に見直されているか（総合調査では63.2％が5年ごとに見直している一方、3.7％は見直しを行っていません）
• これまでの大規模修繕が計画どおり実施されてきたか、次回はいつの予定か

あわせて、マンション管理計画認定制度の認定を受けているかも確認できます。認定を受けたマンションは、公表に同意していれば公益財団法人マンション管理センターの管理計画認定マンション閲覧サイトで、マンション名・所在地・認定コードが公開されています。購入を検討している段階でも自分で調べられるので、確認しておくとよいでしょう。制度の中身や税制優遇についてはマンション減税は来年3月まで｜管理で差がつくで詳しく解説しています。

重要事項調査報告書の取り寄せ方と、見るべき9つの欄

前章で挙げた4つの指標は、現地を見ただけではわかりません。数字が載っているのは重要事項調査報告書という書類です。管理会社が作成し、そのマンションの管理費・積立金・滞納・修繕の状況がまとめられています。

買主は自分では取り寄せられない

ここで実務上の重要な注意点があります。買主が管理会社に直接申し込んで取り寄せることは、基本的にできません。多くの管理会社は、依頼できる人を「売主本人、または売主から売却の依頼を受けた不動産会社」に限定しているためです。

したがって買主は、仲介会社に依頼して、売主側から取得してもらうことになります。「管理に関する資料を見たいので、重要事項調査報告書を取り寄せてもらえますか」と伝えれば通じます。

発行にかかる費用は6,000〜15,000円程度が相場で（管理規約の写しは別途3,000〜5,000円程度）、日数はPDFなら即日、郵送なら翌日から4日程度が目安です。書式は一般社団法人マンション管理業協会の管理に係る重要事項調査報告書作成に関するガイドラインに沿ったものが広く使われています。

もうひとつ確認したいのがその書類の発行日です。売り出しから時間が経っている物件では、以前に取り寄せた古い報告書がそのまま使われていることがあります。内容が現状と合っているか、日付を必ず見てください。

見るべき9つの欄

報告書は項目が多いため、購入判断に直結する9か所に絞って確認しましょう。

なお、契約直前に宅地建物取引士から説明を受ける重要事項説明（重説）とは別の書類です。重説は法律で定められた契約手続きの一部で、受けられるのは契約の直前。一方、重要事項調査報告書は申込みの前に取り寄せてもらえます。判断材料としての価値は、こちらのほうが高いといえます。契約書類の用語は不動産売買の契約書用語15選｜重要事項説明書・瑕疵担保責任・手付金を解説で解説しています。

中古マンションの内覧チェック｜共用部は管理、専有部は配管と床

マンションの内覧は、一戸建てとは見るべき場所が違います。共用部では管理の質を、専有部では工事ができる範囲を確認するのが基本です。

共用部は「なぜそこを見るのか」を知っておく

共用部のチェックリストはよく見かけますが、なぜその場所を見るのかまで書かれていることは多くありません。理由がわかっていると、判断の精度が上がります。

• 掲示板：総会の案内や議事録の掲示があるか。何も貼られていない、あるいは何年も前の紙が残っているマンションは、組合の活動が停滞している可能性があります
• 駐輪場：放置自転車が並んでいないか。放置自転車の撤去は、管理組合が動かなければ進みません。組合が機能しているかの分かりやすい指標です
• ゴミ置き場：分別のルールが守られているか。住民のモラルと、管理員の巡回頻度の両方が表れます
• エレベーター：法定点検の記録が掲示されているか、更新時期はいつか。エレベーターの更新は数千万円規模の工事になります
• 共用廊下：私物が置かれていないか。避難経路にあたるため、放置されているなら管理が行き届いていません
• 植栽・外構：手入れされているか。日常清掃の質がそのまま出ます

時間帯を変えて複数回訪れると、見えるものが変わります。できれば2〜3回、平日と休日、昼と夜を組み合わせて確認しましょう。騒音の見極め方は線路沿い物件は買い？騒音の本音と見極め方、夏の暑さは猛暑40℃時代の家選び｜暑い部屋は内見で見抜けるで扱っています。ペット可物件の規約確認はペット可マンション購入の全注意点｜共生型との違い・規約確認・資産価値をご覧ください。

専有部で見るべきマンション固有の5点

ここからがマンション特有の話です。どこまでが自分のもので、どこから先は管理組合のものかを知らないと、購入後に「思っていた工事ができない」ということになります。

1. 給排水管の更新履歴：中古マンションで最も高額になりやすいのが配管です。共用の縦管を更新済みか、専有部分の枝管はどうか、洗面台の下の点検口を開けて状態を見せてもらいましょう。水を流して排水の速さを確認するのも有効です
2. 電気容量：分電盤でアンペア数を確認します。古い物件では容量が小さく、IHクッキングヒーターや食洗機、複数台のエアコンを同時に使えないことがあります。専有部分の容量を増やせるかどうかは、建物全体の受電設備の余力次第なので、管理会社への確認が必要です
3. 二重床か直床か：床とコンクリートスラブの間に空間があるのが二重床、スラブに直接床材を張るのが直床です。二重床は水回りを動かしやすく、遮音性能も確保しやすい一方、直床は間取り変更の自由度が下がります
4. サッシと窓：窓枠と窓ガラスは共用部分で、個人の判断では交換できません（内側にもう一枚窓を付ける「内窓」は認められることが多い）。結露の跡がないかもあわせて見ておきます
5. 管理規約のリフォーム制限：床材の遮音等級が指定されていたり、工事できる曜日や時間が決まっていたりします。フローリングへの変更が禁止されている物件もあります

とくに配管については、床の造りが効いてきます。国土交通省のマンション標準管理規約では、床下の配管はコンクリートスラブの上にあれば専有部分、スラブを貫通して下階の天井裏を通っている部分は共用部分と整理されています。直床の物件では後者にあたることがあり、自分の判断だけでは更新できません。なお、専有部分と共用部分の境界はマンションごとの規約によって異なる場合があるため、必ず当該物件の管理規約で確認してください。

建物全体の状態を専門家に見てもらう方法もあります。ただしマンションの場合、調査の対象は主に専有部分で、共用部分や躯体は範囲外になるのが一般的です。制度の内容と費用はインスペクション（建物状況調査）とは？費用・流れ・注意点を完全解説をご覧ください。

総額で比べる｜物件価格＋諸費用＋35年分の管理費・積立金

ここまで見てきた管理の状態は、購入後の支出に直結します。物件価格が同じなら、月々の管理費・修繕積立金が安いほうが得——そう考えたくなりますが、35年で見ると話が変わります。

同じ4,000万円・70㎡の2物件を比べてみます。

【当サイト独自試算】前提：専有面積70㎡、35年間居住、管理費は変わらないものと仮定。B物件は10年後に修繕積立金が㎡300円（月21,000円）へ引き上げられ、同時に1戸あたり100万円の一時金を徴収するものとして計算しています。実際の値上げ幅・時期・一時金の有無は物件ごとに異なります。

月々の差は12,500円で、単純に35年分を掛けると525万円の差に見えます。ところが値上げと一時金を織り込むと、差は68万円まで縮みます。積立金が安い物件は「負担が小さい物件」ではなく、多くの場合「負担を後ろにずらしている物件」だということです。

しかも、B物件の値上げ幅がこの想定より大きければ逆転します。月額の安さだけで選ばないほうがよい理由がここにあります。

なお購入時には、物件価格のほかに諸費用がかかります。中古マンションの場合は物件価格の6〜9％程度が目安で、4,000万円なら240〜360万円です。内訳と節約方法は不動産購入の諸費用はいくら？内訳と相場・節約術【2026】をご覧ください。

中古マンションでよくある後悔と、その避け方

中古マンションで後悔したという声の多くは、買う前に確認できたはずのことから生まれています。よくある6つと、それぞれどの段階で気づけたかを整理します。

1. 購入後に修繕積立金が上がった：段階増額方式で、値上げの計画が最初から組まれていたケースがほとんどです。申込みの前に重要事項調査報告書で、値上げの決議状況と段階増額の計画を見れば把握できました
2. 大規模修繕で一時金を求められた：積立残高と次回修繕の想定費用を突き合わせれば、不足は事前に読めます。計画に対して積立が不足しているマンションは全体の36.6％あります
3. リノベーション済みを相場より高く買った：同じマンション・同じ築年数帯の未改装物件の成約価格と比べれば、上乗せ額がわかります。とくに築26年以降は上乗せが大きくなります
4. リフォームしようとしたら規約で止められた：床材の遮音等級の指定、水回りの移動の可否、工事可能な曜日。管理規約とリフォーム細則を購入前に取り寄せれば確認できました
5. 売るときに買い手の住宅ローンが通らなかった：旧耐震かどうか、専有面積が金融機関の下限を満たすか。自分が買うときに使えた条件は、次に買う人にも効いてきます
6. 上階の生活音が想像以上だった：直床か二重床か、スラブの厚みはどうか。国土交通省の調査でも、居住者間のトラブルで最も多いのは生活音で43.6％を占めます。内覧の時間帯を変えて確認しておきたい項目です

共通しているのは、いずれも書類か現地で確認できたという点です。物件そのものに危険な要素がないかという観点は買ってはいけない中古住宅の見分け方｜危険サイン12選で、共働き・子育て世帯のエリア選びは共働き世帯のマンション購入｜後悔しないエリア選びで解説しています。

よくある質問（FAQ）

中古マンションは築何年までなら買って大丈夫ですか？

築年数だけで線を引くことはできませんが、実取引データからは判断の手がかりが得られます。首都圏では築15年までの値下がりがゆるやかで、築16年で一段下がったあと築25年までは横ばい、築26年から再び下がり、築36年以降はほとんど動きません。予算と広さのバランスを重視するなら築16〜25年、価格の下落幅を抑えたいなら築36年以降という選び方もできます。いずれの場合も、管理状態の確認が前提になります。

築30年の中古マンションを買うのは失敗ですか？

失敗とは限りません。首都圏の築26〜30年の㎡単価は築0〜5年の51％で、価格面では買いやすい帯です。ただしこの帯は、同じ築年数でも管理の差が大きく開きます。修繕積立金が目安の水準にあるか、大規模修繕を計画どおり実施してきたか、滞納がないかを重要事項調査報告書で確認できれば、十分に検討できる選択肢です。

築40年の中古マンションでも住宅ローンは組めますか？

金融機関によりますが、借入期間に制限がついたり、扱ってくれる金融機関が限られたりすることがあります。とくに1981年以前の旧耐震基準の物件は審査が厳しくなる傾向があります。購入を検討する段階で、複数の金融機関に事前審査を申し込み、借入期間と金利の条件を確認しておくと確実です。

中古マンションは築何年から価格が下がりにくくなりますか？

実取引データでは、首都圏で築36年以降に下げ止まる傾向が見られます。築31〜35年の指数37に対し、築36〜40年は32、築41年以上は30と、下落幅が小さくなります。ただし地域差が大きく、東京都は築41年以上でも築0〜5年の41％を保っている一方、愛知県は18％まで下がります。

リノベーション済みの中古マンションは割高ですか？

築年数によります。首都圏の実取引データでは、築25年までは改装済みと未改装の差が−5％から＋12％程度でばらつき、はっきりした上乗せは見られません。一方、築26〜30年で＋27.3％、築31〜35年で＋58.1％、築41年以上で＋71.4％と、築古ほど上乗せが大きくなります。東京都内で同じ市区町村・築26年以上に絞って比べても、差の中央値は＋31.2％でした。

リノベーション済みと購入後リノベはどちらが得ですか？

上乗せ額と工事費を並べて比べるのが確実です。同じマンションや同条件の未改装物件の成約価格との差が上乗せ額で、それが自分の希望する工事の見積もりを上回るなら、未改装を買って自分で工事したほうが安く、仕様も選べます。ただしリノベーション済みには、工事の手間がなく費用を住宅ローンに含められる利点があります。

旧耐震のマンションは買ってはいけませんか？

一律に避ける必要はありませんが、確認事項が増えます。耐震診断の実施状況と結果、耐震改修の予定、住宅ローンの借入条件、住宅ローン控除に必要な証明が取得できるかを確認してください。国土交通省の調査では、旧耐震マンションで耐震診断を実施したのは31.6％にとどまり、多くは診断すらされていないのが現状です。

新耐震かどうかはどうやって確認しますか？

新耐震基準は「1981年6月1日以降に建築確認を受けた」建物を指すため、物件資料の築年月（竣工時期）だけでは判定できません。マンションは建築確認から完成まで1〜2年かかるので、1981年から1983年に完成した物件は、建築確認済証の日付を不動産会社に確認してもらう必要があります。

修繕積立金がいくらなら安すぎると判断できますか？

月額を専有面積で割った㎡単価に直し、国土交通省のガイドラインの目安と比べます。20階未満で建築延床面積5,000㎡未満なら235〜430円／㎡・月が「事例の3分の2が収まる幅」です。ただしこの目安は長期修繕計画の期間全体を平均した額なので、今の月額ではなく計画上の平均額と比べてください。下限を大きく割っている場合は、将来の値上げを前提に考えるべきです。

修繕積立金が値上がりするかは購入前にわかりますか？

かなりの程度わかります。重要事項調査報告書で積立方式を確認し、段階増額積立方式であれば「いつ、いくらまで上がる計画か」が長期修繕計画に書かれています。国土交通省の調査では段階増額積立方式が47.1％と多数派で、将来の値上げが前提になっている物件のほうが多いのが実情です。

重要事項調査報告書は買主でも取り寄せられますか？

買主が管理会社に直接申し込むことは、基本的にできません。多くの管理会社が依頼者を「売主本人、または売主から売却の依頼を受けた不動産会社」に限定しているためです。買主は仲介会社に依頼し、売主側から取得してもらいます。費用は6,000〜15,000円程度、日数はPDFなら即日、郵送なら翌日から4日程度が目安です。

中古マンションの内覧は何回行けばいいですか？

できれば2〜3回、時間帯を変えて訪れるのが理想です。平日の朝夕、休日の昼、夜と条件を変えると、騒音・人通り・共用部の使われ方など、1回の見学ではわからないことが見えてきます。1回しか行けない場合でも、共用部の掲示板・駐輪場・ゴミ置き場は必ず確認しておきましょう。

中古マンションで住宅ローン控除は使えますか？

使えます。2022年度の税制改正で築年数の要件は撤廃され、現在は新耐震基準に適合していることが要件です。実務上は、登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降であれば適合しているものとして扱われます。それ以前の物件でも、耐震基準適合証明書などがあれば対象になり得ます。限度額や申請の手順は住宅ローン控除2026｜いくら戻る？限度額早見表と申請手順をご覧ください。

管理費が高いマンションはやめたほうがいいですか？

金額だけでは判断できません。管理員が常駐している、共用施設が充実している、清掃の頻度が高いといった理由で高くなっている場合、その分のサービスを受けています。国土交通省の調査では、駐車場使用料などからの充当を除いた月/戸あたりの管理費の平均は11,503円です。値上がりの背景はマンションの管理費・修繕積立金が上がる理由と購入前の確認法で解説しています。

中古マンションの購入にはどのくらい期間がかかりますか？

物件探しから引渡しまでの期間や、各段階で必要になる書類は不動産購入の流れ完全ガイド｜8ステップと期間・必要書類【2026】で詳しく解説しています。この記事では手続きではなく、物件の見極め方を扱っています。

まとめ

• 中古マンションの価格は築年数に比例して下がるのではなく、築16年で一段落ち、築16〜25年は横ばい、築26年から再び下がり、築36年以降は下げ止まる
• 同じ予算で最も広く買えるのは築21〜25年（面積の中央値70㎡）。買い手の中心もすでに築25年前後まで移っている
• 「改装済み」の上乗せは築25年までほとんどないが、築41年以上では未改装の1.7倍になる。立地をそろえても差の中央値は＋31.2％
• 新耐震かどうかは竣工年ではなく建築確認日で決まる。1982〜1983年竣工は住宅ローン控除が使える一方、市場では旧耐震並みに評価されている
• 修繕積立金は月額を専有面積で割った㎡単価に直し、規模別の目安と比べる。ただし比べる相手は「今の月額」ではなく長期修繕計画の平均額
• 管理の数字は重要事項調査報告書に載っている。買主は直接取り寄せられないので、仲介会社を通じて申込みの前に取得してもらう

中古マンション選びで迷いやすいのは、築年数という一つの数字にすべてを背負わせてしまうからです。築年数・管理・改装の3つを分けて見れば、「築30年だが管理が良く、未改装で価格が抑えられている物件」のように、条件の組み合わせで判断できるようになります。気になる物件が見つかったら、まず仲介会社に重要事項調査報告書を依頼するところから始めてみてください。

なお、この記事の価格データは市場全体の傾向を示すものであり、個別の物件の価値や将来の価格を保証・予測するものではありません。実際の購入判断にあたっては、必ず現地を確認し、不動産会社や専門家にご相談ください。

最終更新日：2026年8月26日