重要事項説明書・売買契約書とは｜手付金・契約不適合責任を解説

重要事項説明書は契約前に宅建士が物件と取引条件を説明する書面、売買契約書は合意した条件を記録する書面です。手付金・ローン特約・契約不適合責任の条項は、書き方ひとつで買主の守られ方が変わります。

この記事でわかること

• ✅ 重要事項説明書（35条書面）と売買契約書（37条書面）の違いと対応関係
• ✅ 手付金の3つの性格と、手付解除ができなくなる「履行の着手」
• ✅ ローン特約の解除条件型・解除権留保型と、違約金・危険負担の意味
• ✅ 契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い、請求できる権利と期間
• ✅ 公簿売買・固定資産税の精算・付帯設備表など代金にかかわる条項

重要事項説明書（重説）と売買契約書には、ふだん使わない法律用語が並びます。この記事では、2つの書類に出てくる用語を「書類のどこに、何のために書かれているか」とあわせて解説します。重説から決済までの手続きの順番や期限の実務は不動産購入の流れ完全ガイドと不動産売却の流れ完全ガイドで、不動産用語をひととおり知りたい方は場面別の不動産用語集で解説しています。

2つの書類の関係｜重要事項説明書は「35条書面」、売買契約書は「37条書面」

重要事項説明書と売買契約書は、どちらも宅地建物取引業法（宅建業法）で交付が義務づけられた書面です。違いは「いつ」「何のために」渡されるかにあります。重説は買うかどうかを判断するための説明、契約書は合意した内容の記録です。

重要事項説明書とは｜契約前に宅建士が交付・説明する書面（35条書面）

重要事項説明書とは、宅地建物取引業法35条にもとづき、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士（宅建士）が買主に交付して説明する書面です。条文の番号から35条書面とも呼ばれ、説明する行為を「重要事項説明」、略して「重説」といいます。

説明のとき、宅建士は宅地建物取引士証を提示しなければならず（35条4項）、書面には宅建士の記名が必要です（同5項）。宅建士の資格を持たない社員が代わりに説明することは認められていません。記載事項は、登記された権利や法令上の制限などの「物件に関する事項」と、契約の解除や違約金、ローンのあっせんなどの「取引条件に関する事項」に大きく分かれます。

重要事項説明は契約前の説明であり、説明を受けただけで契約が成立するわけではありません。なお、売主や買主が仲介会社と結ぶ媒介契約は、売主と買主のあいだの売買契約とは別の契約です。

不動産売買契約書とは｜合意した取引条件を記録する書面（37条書面）

不動産売買契約書とは、売主と買主が合意した取引条件を記録し、双方が署名・押印する書面です。宅建業者が関わる取引では、契約が成立したら遅滞なく、宅建業法37条が定める事項を記載した書面（37条書面）を交付する義務があります。実務では、売買契約書がこの37条書面を兼ねています。

37条書面には、代金の額と支払時期、引渡しの時期、移転登記の申請時期の記載が義務づけられています。そのうえで、契約の解除、違約金、ローン特約、天災による損害の負担、契約不適合責任、税金の負担について「定めがあるとき」は、その内容も記載します。

どの用語がどの書類のどこに出てくるか（対応表）

2つの書類には、同じ項目が繰り返し登場します。重説で説明された内容が、契約書の条項としてどう確定するのかを対応させておくと、読み違いを防げます。

出典：宅地建物取引業法35条1項・37条1項をもとに当サイト作成。

表のとおり、危険負担と税金の精算は重説の法定の記載事項ではなく、契約書で具体的に定められる項目です。既存の建物では、重説で建物状況調査の実施の有無と結果の概要が説明され、契約書には建物の状況について双方が確認した事項が記載されます。調査の中身はインスペクション（建物状況調査）の解説をご覧ください。

重要事項説明書の「物件に関する事項」に出てくる用語

重説の前半は「物件に関する事項」です。この欄には、買ったあとで簡単には変えられない物件の条件が並びます。ここでは欄ごとに出てくる用語を短く整理し、詳しい解説は各記事に譲ります。

甲区・乙区（登記記録に記録された権利）

「登記された権利」の欄には、登記記録（登記簿）の内容が転記されます。甲区とは所有権に関する事項、乙区とは抵当権など所有権以外の権利に関する事項を記録する部分です。中古物件では売主の住宅ローンの抵当権が乙区に残っていることが多く、重説には「決済時に抹消予定」などと書かれます。登記記録の読み方は不動産登記の完全ガイド、抵当権の仕組みは抵当権・根抵当権の解説で扱っています。

法令上の制限・私道負担・インフラの記載

「法令に基づく制限の概要」の欄には、用途地域や建ぺい率・容積率など、都市計画法や建築基準法による建築の制限が書かれます（詳しくは建ぺい率・容積率とは）。「私道に関する負担」の欄は、敷地の一部が私道になっている場合の面積や負担金を示します。道路との関係は接道義務・セットバックの解説が参考になります。「飲用水・電気・ガス・排水」の欄では、設備の整備状況と、未整備の場合に誰がどれだけ負担するかを確認できます。

マンションの重要事項説明書に固有の記載（管理規約・専有部分の用途制限）

マンションなどの区分所有建物では、敷地の権利（所有権か借地権か）、共用部分に関する規約、専有部分の用途制限（ペット飼育や事務所使用の禁止など）、管理費・修繕積立金の額や滞納の有無が記載されます。これらの数字は、管理会社が発行する重要事項調査報告書をもとに転記されるのが一般的です。調査報告書の取り寄せ方と見るべき欄は中古マンション購入完全ガイドで解説しています。

水害ハザードマップ・石綿調査・耐震診断の記載

2020年8月28日から、市町村の水害ハザードマップに物件の位置が表示されている場合、その所在地を説明することが義務づけられました（宅建業法施行規則16条の4の3、国土交通省の発表）。ハザードマップそのものの読み方はハザードマップの読み方と災害リスクの見極め方をご覧ください。

建物については、石綿（アスベスト）の使用の有無について調査結果の記録があるときはその内容を、1981年5月31日以前に着工した建物が耐震診断を受けているときはその内容を説明します。どちらも調査の実施そのものを義務づけるものではないため、「記録なし」と書かれることもあります。

手付金とは｜解約手付・証約手付・違約手付の違い

手付金とは、売買契約を結ぶときに買主が売主に渡すお金で、残代金を支払うときに代金の一部に充当されます。契約書では「手付」と「手付解除」の条項にまたがって登場し、重説では「契約の解除に関する事項」の欄に関係します。金額の目安は物件価格の5〜10%程度とされ、支払いのタイミングとあわせて不動産購入の諸費用の解説で扱っています。

手付には法的な性格が3種類あり、どの性格を持つかによって「お金を手放せば契約をやめられるのか」が変わります。

1つの手付が複数の性格を兼ねることもあります。住宅の売買契約書では、手付を解約手付として定めるのが一般的です。

民法が「手付は解約手付」と推定する理由

民法557条1項は、買主は手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供すれば、契約を解除できると定めています。さらに判例（最高裁昭和29年1月21日判決）は、特別の意思表示がない限り、手付は解約手付としての効力を持つと判断しました。違う性格の手付だと主張する側が、その合意を証明しなければなりません。

つまり、契約書に手付の性格が書かれていなくても、原則として解約手付として扱われます。売主が解除する場合の「倍額を現実に提供」とは、口頭で伝えるだけでなく、倍額を実際に用意して差し出すことを意味します。

手付解除とは｜「履行の着手」とはどんな行為を指すか

手付解除とは、解約手付の仕組みを使い、手付の放棄または倍返しによって契約を解除することです。理由を説明する必要はなく、違約金も発生しません。ただし、相手方が契約の履行に着手した後は、手付解除できません（民法557条1項ただし書き）。2020年の民法改正で「相手方が」と明記され、自分が履行に着手していても、相手方がまだ着手していなければ解除できることがはっきりしました。

「履行の着手」について、最高裁昭和40年11月24日大法廷判決は、客観的に外部から認識できる形で履行行為の一部をすること、または履行の提供に欠かせない前提行為をすることと示しています（不動産適正取引推進機構「手付解除・履行の着手」）。どの行為が着手にあたるかは、時期や行為の内容などの個別の事情で判断されるため、争いになりやすいポイントです。

そこで多くの売買契約書は、これとは別に「手付解除の期限」を日付で定め、相手方の着手と期限のいずれか早いほうが来たら手付解除できないとしています。期限を踏まえた段取りは購入の流れ記事の「4つの期限」で解説しています。

宅建業者が売主の場合の手付の上限と保全措置

売主が宅建業者で、買主が一般の個人の場合、宅建業法は手付や違約金について買主を守る上限を設けています。

保全措置とは、宅建業者が倒産しても手付金などが買主に戻るよう、銀行や保険会社などが返還を保証する仕組みです。必要な保全措置が講じられていない場合、買主は手付金などの支払いを拒めます（41条4項・41条の2第5項）。重説の「手付金等の保全措置の概要」欄で、措置の内容を確認できます。

解除と違約の用語｜ローン特約・違約金・危険負担

売買契約書には、手付解除のほかにも「どんなときに、どんな条件で契約をやめられるか」を定めた条項が並びます。ここではローン特約、違約金、危険負担の3つを取り上げます。

ローン特約（融資特約）とは｜解除条件型と解除権留保型

ローン特約（融資特約・融資利用の特約）とは、住宅ローンの承認が得られなかった場合に、買主が違約金を払わずに契約を白紙に戻せる特約です。重説では「金銭の貸借のあっせん」の欄（35条1項12号）、契約書では「融資利用の特約」などの条項に書かれ、借入先・借入額・承認予定日・解除の期限が記載されます。

ローン特約には2つの型があります。解除条件型は、期限までに融資が承認されなければ、契約が自動的に解除される型です。全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）の売買契約書の書式も、この場合「本売買契約は自動的に解除となる」と定めています。解除権留保型は、融資が承認されなくても自動的には解除されず、買主が解除を申し出て初めて契約が解除される型です。解除権留保型では、期限内に解除を申し出ないと特約による保護を受けられません（不動産適正取引推進機構「ローン特約・買換え特約」）。

条文に「自動的に」「当然に効力を失う」とあれば解除条件型、「解除することができる」とあれば解除権留保型と読み分けられます。どちらの型でも、買主が申込みなどの手続きを怠った場合には適用しないと定めるのが一般的です。自宅が売れなかったときに解除できる買い替え特約については、住み替え完全ガイドで扱っています。

違約金と「損害賠償額の予定」の関係

違約金とは、売主か買主の一方が契約を守らず（債務不履行）、相手方が契約を解除したときに支払う金額です。多くの契約書では「売買代金の○%」の形で定め、実際の損害が多くても少なくても、原則としてその額で精算します。

民法420条は、当事者があらかじめ損害賠償の額を決めておくこと（損害賠償額の予定）を認め、違約金は損害賠償額の予定と推定すると定めています。実際の損害額を証明しなくても請求できる反面、損害が予定額より大きくても、原則としてそれを超えては請求できません。宅建業者が売主の場合は、合計で代金の20%が上限です（宅建業法38条）。

手付解除が「理由を問わず契約をやめる仕組み」であるのに対し、違約金は「契約違反に対するペナルティ」です。手付解除ができなくなった後に買主が代金を支払わなければ、売主は契約を解除して違約金を請求できます。

危険負担とは｜引渡し前に天災で建物が壊れたら

危険負担とは、売主にも買主にも責任のない地震や火災などで、引渡し前に建物が壊れたり失われたりしたとき、その損失をどちらが負うかという問題です。2020年施行の改正民法では、こうした事情で売主が建物を引き渡せなくなった場合、買主は代金の支払いを拒めます（民法536条1項）。一方、引渡しを受けた後の滅失や損傷は、買主の負担になります（同567条1項）。

実務の売買契約書では「引渡し前の滅失・損傷」などの条項で、滅失したときは双方が契約を解除でき、損傷したときは売主が修補して引き渡し、修補が難しいときは解除できる、と具体的に定めるのが一般的です。宅建業法37条では、天災その他不可抗力による損害の負担について定めがあれば、契約書に記載することになっています。

契約不適合責任とは｜瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任とは、引き渡された物件が種類・品質・数量などの点で契約の内容に合っていなかったとき、売主が買主に対して負う責任です。2020年4月1日施行の改正民法で、それまでの瑕疵担保責任に代わって定められました。瑕疵（かし）とは、本来備わっているべき品質や性能が欠けている状態、つまり欠陥のことです。

2020年3月31日までに結んだ契約には改正前の瑕疵担保責任が、2020年4月1日以降に結んだ契約には契約不適合責任が適用されます（法務省「民法のルールが変わります」）。

最も大きな変化は、判断の基準が「欠陥があるか」から「契約の内容と合っているか」に移ったことです。そのため、雨漏りや設備の不具合を知ったうえで買うなら、その旨を契約書や重説に書いておくことが重要になりました。

追完請求など買主の4つの請求権

契約不適合があったとき、買主は民法にもとづいて次の4つの権利を使えます。

1. 追完請求（562条）：修補（修理）、代わりの物の引渡し、不足分の引渡しを求める権利。不動産では雨漏りの修理などの修補が中心になります
2. 代金減額請求（563条）：期間を定めて追完を求めても応じてもらえないとき、不適合の程度に応じて代金を減らすよう求める権利。修補が不可能な場合などは催告なしで請求できます
3. 損害賠償請求（564条・415条）：不適合によって生じた損害の賠償を求める権利。売主の責任といえない事由による場合は請求できません
4. 契約の解除（564条・541条・542条）：催告しても追完されない場合などに契約を解除する権利。不適合が軽微なときは解除できません

売買契約書では、これらの権利の範囲を特約で調整することもできます。たとえば全宅連の書式は、修補・損害賠償・解除について定め、解除は契約の目的を達せられない場合に限るとしています。自分の契約書がどの権利をどこまで認めているかは、条文で確かめる必要があります。

契約不適合責任の期間｜通知期間・免責特約・宅建業者売主の「2年」

民法566条では、種類・品質の不適合について、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、権利を行使できなくなります。ただし、売主が引渡しの時点で不適合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合は、この期間の制限を受けません。

この期間は特約で変えられます。個人が売主の中古住宅では、通知期間を引渡しから数か月程度に短くしたり、責任を負わない免責特約を付けたりする例が多く見られます（売主側の考え方は売却の流れ記事を参照）。ただし免責特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れません（民法572条）。

宅建業者が売主の場合は、通知期間を「引渡しから2年以上」とする特約を除き、民法より買主に不利な特約は無効です（宅建業法40条）。そのため業者が売主の中古住宅では、「引渡しから2年」と定めるのが一般的です。新築住宅の場合は、住宅品質確保促進法95条により、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分について、売主が引渡しから10年間責任を負います（住宅性能表示制度の解説も参照）。

現状有姿とは｜容認事項との違いと条文の読み方

現状有姿（げんじょうゆうし）とは、物件を契約時の状態のまま引き渡すという意味の言葉で、「現況有姿」と書かれることもあります。売主が修繕をせずに引き渡すことを示しますが、「現状有姿」と書かれているだけでは、契約不適合責任が免除されるとは限りません。一般には「現在の状態で引き渡す」という意味にとどまると解されており、責任を負わないことにするには、別に免責特約を定める必要があると考えられています。

これに対して容認事項とは、「隣地に建物が建つ計画がある」「給湯器が古く故障するおそれがある」など、買主が承知して購入する事項を、重説や契約書に書き並べたものです。容認事項に書かれた内容は契約の内容に含まれるため、あとから契約と違うと主張するのは難しくなります。現状有姿が引渡しの「状態」を表す言葉であるのに対し、容認事項は「合意した事実」の記録です。広告に書かれる「現況渡し」の読み方はマイソクの見方完全ガイドで解説しています。

代金と精算の用語｜公簿売買・実測売買・固定資産税の日割り精算

売買契約書の後半には、代金の計算方法や、税金・設備の引継ぎに関する条項が並びます。いずれも受け取る金額や支払う金額に直接かかわる条項です。

公簿売買とは｜土地の売買契約書で見る実測売買との違い

公簿売買とは、登記記録の面積（公簿面積）で売買代金を確定し、実際に測った面積（実測面積）と差があっても代金を精算しない取引です。全宅連の書式も「実測面積との間に差異が生じても」「売買代金増減の請求をしない」と定めています。これに対して実測売買とは、測量した面積をもとに代金を決める取引、または契約後の測量で差が出たときに「1㎡あたり○円」の単価で精算する取引です。

古くから登記されている土地では、公簿面積と実測面積が一致しないことが珍しくありません。土地の売買契約書では、どちらの方式か、精算する場合の単価はいくらかを確認します。なお、公簿売買であっても、売主が隣地との境界を現地で示すこと（境界の明示）を定めるのが一般的です。

固定資産税・都市計画税の起算日と精算

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されます（地方税法359条）。そのため売買では、契約書の「公租・公課の負担」の条項で、引渡し日の前日までを売主、引渡し日以降を買主の負担として日割りで精算し、残代金とあわせて清算するのが一般的です。税の仕組みそのものは不動産購入の税金まとめで解説しています。

精算の起算日には、1月1日とする慣行（関東に多い）と4月1日とする慣行（関西に多い）があり、法律で決まっているわけではありません。当サイトの試算では、年税額12万円・起算日1月1日・4月1日引渡しの場合、売主の負担は90日分で約29,589円、買主の負担は275日分で約90,411円です（1年を365日として計算）。買主はこの約9万円を売主に支払います。

付帯設備表・物件状況報告書（告知書）

付帯設備表とは、エアコン・給湯器・照明などの設備のうち、どれを引き渡すか、故障や不具合があるかを売主が記入する書面です。物件状況報告書（告知書・物件状況確認書）とは、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障、近隣とのトラブルなど、売主が知っている物件の状況を記入して買主に伝える書面です。

どちらも売買契約書に添付され、書かれた内容は契約の内容の一部になります。書式によっては、引き渡す設備の故障や不具合について売主が責任を負わないと定めるものもあります。設備の扱いは、契約書の本文とあわせて確認しましょう。

反社会的勢力の排除条項

反社会的勢力の排除条項とは、売主と買主の双方が暴力団などの反社会的勢力ではないことを確約し、違反した場合は相手方が催告なしで契約を解除できると定める条項です。全宅連の書式では、解除された側が売買代金の20%相当額の違約金を支払い、買主が物件を反社会的勢力の事務所などに使った場合は、さらに80%相当額の制裁金を支払うと定めています。

よくある質問（FAQ）

重要事項説明を受けた後でも、契約を断ることはできますか？

はい、断れます。重要事項説明は契約前の説明であり、説明を受けても契約が成立するわけではありません。売買契約書に署名・押印して手付金を支払う前であれば、手付金や違約金の負担はありません。疑問が残るときは、その場で署名せず、宅建士に説明を求めましょう。

「瑕疵担保責任」と書かれた契約書は無効ですか？

旧名称が書かれていることだけを理由に、契約全体が無効になるとは限りません。2020年4月1日以降の契約には改正後の民法が適用され、条文の中身が責任の範囲や期間をどう定めているかで判断されます。古い書式が使われている可能性もあるため、気になる点は宅建士や弁護士に確認しましょう。

手付金を放棄すれば解約できる？返ってこないのはどんなとき？

相手方が履行に着手する前で、契約書の手付解除の期限内であれば、手付金を放棄して解約できます。この場合は自己都合の解約なので、手付金は返ってきません。ローン特約で白紙解除になった場合は返還され、売主の都合で手付解除された場合は倍額を受け取れます。宅建業者が売主の場合、買主に不利な特約は無効です（宅建業法39条）。

ローン特約がない契約を結んでも大丈夫ですか？

ローン特約は法律上の義務ではなく、現金で購入する場合などは付けないこともあります。ただし住宅ローンを使うのに特約がないと、融資が否決されたときに、手付金を放棄して解約するか、代金を支払えずに違約金を請求されるおそれがあります。ローンを利用する場合は、特約の有無と型を重説と契約書で確認しましょう。

公簿売買で面積が足りなかったら代金は戻りますか？

公簿売買は、実測面積との差があっても代金を精算しないことを前提にした契約なので、原則として代金は戻りません。ただし、面積が契約の重要な前提として示されていた場合など、事情によっては争いになることもあります。面積が気になる土地は、実測売買にするか、契約前の測量を求めることを検討しましょう。

個人間売買でも重要事項説明は必要ですか？

宅建業法35条の重要事項説明は、宅建業者が売主・代理・仲介として関わる取引に課される義務です。宅建業者が関与しない個人間売買には、この義務はありません。一方、契約不適合責任などの民法のルールは個人間でも適用されるため、責任の範囲や期間を契約書で明確に定めておくことが大切です。

まとめ

• 重要事項説明書（35条書面）は契約前に宅建士が説明する書面、売買契約書（37条書面）は合意した条件を記録する書面
• 手付は原則として解約手付。相手方が履行に着手するか、契約書の期限を過ぎると手付解除できない
• ローン特約は解除条件型か解除権留保型かで、期限を過ぎたときの扱いが変わる
• 契約不適合責任は「契約の内容と合っているか」で判断され、期間は特約や売主が業者かどうかで変わる
• 公簿売買、固定資産税の精算、付帯設備表など、金額にかかわる条項も読み飛ばさない

重要事項説明書と売買契約書は、用語の意味と「その条項が自分にどう効くか」がわかれば、説明を聞き流さずに一つずつ確かめられるようになります。判断に迷う条項は、宅建士や弁護士、司法書士などの専門家に相談しましょう。手続き全体の流れは不動産購入の8ステップと不動産売却の9ステップ、用語の一覧は不動産用語集で確認できます。

最終更新日：2026-09-26