不動産登記の完全ガイド｜手続きの流れ・費用の目安・必要書類と必須用語

不動産登記とは、土地や建物の所在・面積・所有者・担保権などの情報を法務局の登記記録に記録する手続きの総称です。

新築・購入・住宅ローン完済・相続のどの場面でも、いつ・いくらで・何を用意して手続きするかを知っておくことが欠かせません。

この記事でわかること

• ✅ 不動産登記簿（登記記録）の構成と読み方
• ✅ 新築・購入・完済・相続、場面ごとに必要な登記の流れ
• ✅ 登記にかかる費用の目安と必要書類チェックリスト
• ✅ 所有権・抵当権・地役権など重要な権利用語の意味

「登記簿謄本を取り寄せたけど何が書いてあるかわからない」「今度住宅ローンを完済するけれど、何をすればいいの？」——不動産登記は、新築・購入・住宅ローン完済・相続のいずれの場面でも避けて通れない手続きですが、いつ・いくら・何が必要かをまとめて把握できる情報は意外と多くありません。この記事では、登記簿の読み方から手続きの全体フロー、費用の目安、必要書類、必須用語までを1本でまるごと解説します。

不動産登記とは？表題部・甲区・乙区の3構成

不動産の登記記録（登記簿）は、法務局が管理する公的な記録で、以下の3つの部分から構成されています。

• 表題部：物件の物理的な情報（所在・地積・床面積・構造・新築年月日等）を記録
• 権利部 甲区（こうく）：所有権に関する事項（所有者の氏名・所有権移転の履歴）を記録
• 権利部 乙区（おつく）：所有権以外の権利（抵当権・地役権・賃借権等）に関する事項を記録

例えば「登記事項証明書の甲区を見たら、3年前に売買を原因とする所有権移転登記が入っていた」「乙区に抵当権の記載があるので、住宅ローンが残っている可能性がある」といったように、甲区・乙区を見比べるだけで物件の権利関係の履歴がある程度読み取れます。実際の記載イメージを簡略化すると、以下のようになります。

乙区に何も記載がなければ、担保権が設定されていない（またはすでに抹消済みの）物件であることがわかります。逆に乙区に抵当権設定の記載があり抹消の記録がなければ、ローンが残っている可能性が高いと判断できます。中古物件の購入検討時や、相続した実家の状況を把握したいときは、まず登記事項証明書を取得して甲区・乙区を確認するのが第一歩です。

出典：法務省「不動産登記のABC」

登記記録に関する基礎用語

登記記録（とうききろく）

不動産の物理的な状況と権利関係を法務局のコンピュータで管理したデータのこと。「登記簿謄本」「全部事項証明書」とも呼ばれる書類がこれにあたる。

全部事項証明書（ぜんぶじこうしょうめいしょ）

登記記録に記録された全内容を証明する書類。法務局窓口またはオンラインで取得でき、不動産売買・ローン申請の際に必要とされる。「登記簿謄本」は登記記録が紙の帳簿で管理されていた時代の呼び名で、現在はコンピュータ化されているため正式名称は「登記事項証明書（全部事項証明書）」だが、実務上は今でも「謄本」という呼び方が広く使われている。取得方法の詳細は本記事の「登記簿謄本はどこで取得できる？」（FAQ）を参照。

表示登記（ひょうじとうき）

不動産の物理的な状況（新築・増改築・滅失等）を登記記録に反映させる手続き。建物を新築した際は1か月以内の申請が義務付けられており、申請を怠ると10万円以下の過料の対象になる場合がある。表示登記を代理できるのは司法書士ではなく「土地家屋調査士」という別の国家資格者で、建物の現況測量・図面作成も合わせて依頼するのが一般的。

保存登記（ほぞんとうき）

新築建物について、初めて所有権を登記する手続き（所有権保存登記）。表示登記の完了後に行う。住宅ローンを利用する場合は、保存登記と同時に抵当権設定登記も行われるのが一般的で、この2つの登記をまとめて司法書士に依頼するケースが多い。

地目（ちもく）

土地の用途による区分。宅地・田・畑・山林・雑種地など23種類がある。登記上の地目と実際の使用状況が異なる場合（例：登記上は「畑」だが実際は駐車場になっている等）があり、この場合は地目変更登記の申請が必要になる。地目によって固定資産税評価や住宅ローンの担保評価が変わることもあるため、購入前に確認しておきたい項目のひとつ。

地積（ちせき）

登記記録に記録されている土地の面積（㎡）。古い測量に基づく登記の場合は実際の測量値（実測面積）と異なることがあり、売買時には実測図との照合が重要になる。地積が登記上の面積と異なることが判明した場合、「地積更正登記」で実測値に合わせる手続きが必要になる。

所有権・利用権に関する登記用語

所有権（しょゆうけん）

法令の制限内で、その物を自由に使用・収益・処分できる権利（民法第206条）。不動産の最も基本的な権利で、甲区に記録される。1つの不動産を複数人で所有する「共有」の場合は、共有者それぞれの持分割合（例：2分の1ずつ）も甲区に記録される。

所有権移転登記（しょゆうけんいてんとうき）

不動産の所有権が売主から買主（または被相続人から相続人）に移ったことを法務局に記録する手続き。登記しないと第三者に所有権を主張できない。価格や仲介手数料など売買契約に関わる用語も含めて、より広い売買用語の一覧は不動産売買で必ず使う重要用語30選｜初心者向けわかりやすい解説を参照。

抵当権（ていとうけん）

住宅ローン等の担保として不動産に金融機関が設定する権利。乙区に記録され、ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権を行使して競売にかけられる。設定・抹消の手続きや費用の詳細は抵当権・根抵当権とは？不動産登記の担保権を完全解説で詳しく解説している。

根抵当権（ねていとうけん）

一定の範囲内で繰り返し借入れができるよう設定する担保権。個人の住宅ローンより事業資金の調達に多く使われ、通常の抵当権と異なり弁済しても消滅しない。抹消には「元本確定」という手続きが必要になるなど扱いが複雑なため、詳細は前掲の抵当権・根抵当権とは？不動産登記の担保権を完全解説を参照。

地役権（ちえきけん）

一定の目的のために他人の土地（承役地）を自分の土地（要役地）のために利用する権利。最も一般的なのは「通行地役権」（隣地を通路として通行する権利）で、契約で設定し、登記することで第三者への対抗力を持つ。

賃借権（ちんしゃくけん）

賃料を支払って他人の不動産を使用・収益する権利。登記された賃借権は第三者への対抗力を持つが、一般的な賃貸借では登記されないことが多い。建物を所有する目的で他人の土地を借りる「借地権」とは似て非なる概念で、借地権の種類や地主側の視点である「底地」との違いは借地権・地上権・底地とは？土地の権利関係をわかりやすく解説で解説している。

仮登記（かりとうき）

本登記をするために必要な条件が整っていない段階で、将来の本登記の順位を保全するために行う登記。売買代金の一部しか支払われていない段階での所有権移転などで利用される。仮登記があるだけでは所有権が完全に移転したことにはならないが、後から本登記に切り替えたときの権利の順位を仮登記の時点まで遡らせられる点に意味がある。

差押（さしおさえ）

債権者が債務者の不動産を強制執行のため処分できない状態にする手続き。乙区に記録され、差押のある不動産は売買が制限される場合がある。税金の滞納による「滞納処分」としての差押もあり、この場合は国や地方自治体が債権者になる。中古物件を検討する際は、乙区に差押の記載がないかも忘れずに確認したい。

不動産登記の全体フロー｜新築・購入・完済・相続で何をするか

不動産登記は一度きりの手続きではなく、物件のライフサイクルに応じて何度も発生します。代表的な4つの場面を時系列で整理すると、以下のようになります。

新築の場合に「表示登記→保存登記」と2段階に分かれているのは、担当する専門家が異なるためです。表示登記は建物の物理的な現況を測量・調査する土地家屋調査士が担当し、その後の保存登記（所有権の登記）は司法書士が担当します。ハウスメーカーや工務店経由で新築する場合は、通常どちらの専門家への依頼もまとめて手配してもらえます。

このうち特に見落とされやすいのが「完済時の抵当権抹消登記」です。住宅ローンを完済しても抵当権は自動的には消えません。金融機関から届く書類を放置すると、いざ売却・相続の場面で慌てて手続きすることになります。

相続登記については2024年4月1日から義務化されており、正当な理由なく期限内に申請しないと10万円以下の過料が科される場合があります。この義務化は施行前に発生した相続にも遡って適用される点に注意が必要です。制度の詳細と売却時に使える税金特例は相続した不動産の売却方法｜手続きの流れと税金対策で解説しています。なお、相続登記とは別に、登記簿上の住所・氏名が変わった場合の変更登記も義務化されており、こちらは2026年4月から住所変更登記が義務化！放置すると5万円の過料を参照してください。

相続した不動産をそのまま住み続けず売却や賃貸も検討している場合は実家を相続したらどうする？売却・賃貸・空き家対策の完全ガイド、売却時の税金は不動産売却の譲渡所得税と3,000万円控除｜計算・申告を完全解説もあわせて確認しておくと手続き全体の見通しが立てやすくなります。

登記費用はいくらかかる？場面別の目安

登記にかかる費用は、法務局に納める「登録免許税」と、手続きを代行する「司法書士報酬」の合計で考えるとわかりやすくなります。場面別の目安は以下の通りです。

この表はあくまで目安レンジであり、正確な金額は物件の評価額・借入額・軽減措置の適用可否によって変わります。登録免許税の税率や軽減措置の詳しい計算方法は不動産購入の税金まとめ｜不動産取得税・固定資産税・登録免許税の節税法、住宅ローンの借り換えに伴う抵当権設定・抹消費用を借入額別に精密シミュレーションしたい場合は住宅ローンの借り換えで得する人・損する人｜損益分岐点の見極め方を参照してください。

司法書士報酬は依頼先や物件の複雑さによって差があるため、複数の司法書士から見積もりを取ることも珍しくありません。金融機関や不動産会社が紹介する司法書士をそのまま利用することも多いですが、報酬額に納得できない場合は自分で探すことも可能です。

具体例で考えてみましょう。評価額2,000万円の中古住宅を、1,500万円の住宅ローン（軽減税率0.1%適用）を利用して購入する場合、所有権移転登記の登録免許税は評価額×0.3%で6万円、抵当権設定登記の登録免許税は借入額×0.1%で1万5,000円、これに司法書士報酬10〜15万円を加えると、登記関連費用の合計はおおむね17万〜22万円程度が目安になります。この金額は物件価格そのものとは別に用意しておく必要があるため、資金計画の段階で見落とさないようにしましょう。

登記に必要な書類チェックリスト｜売買・相続・抵当権抹消の3パターン

登記申請には場面ごとに異なる書類が必要です。事前に準備しておくべき代表的な書類を場面別に整理しました。

売買（所有権移転登記）で必要な書類

• ✅ 売買契約書
• ✅ 売主の登記識別情報（権利証）
• ✅ 売主の印鑑証明書（発行後3か月以内）
• ✅ 買主の住民票
• ✅ 固定資産評価証明書
• ✅ 司法書士への委任状

相続登記で必要な書類

• ✅ 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式
• ✅ 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• ✅ 遺産分割協議書（相続人全員の実印押印）
• ✅ 相続人全員の印鑑証明書
• ✅ 固定資産評価証明書
• ✅ 遺言書がある場合はその原本（検認済証明書を含む）

相続登記では、被相続人の戸籍謄本一式を何度も別々の窓口で提示する手間を省くために、法務局で「法定相続情報一覧図」を作成してもらう制度もあります。一覧図の写しがあれば、以降の手続きでは戸籍謄本一式の代わりに1枚の書類で済むため、相続財産に不動産以外の預貯金・株式などもある場合は先に取得しておくと後の手続きが楽になります。

抵当権抹消登記で必要な書類

• ✅ 金融機関から届く登記識別情報（または登記済証）
• ✅ 抵当権解除証書（弁済証書）
• ✅ 金融機関の資格証明書
• ✅ 金融機関からの委任状
• ✅ 所有者の本人確認書類

いずれの場面も、本人申請と司法書士への依頼で必要書類の一部が変わります（司法書士に依頼する場合は追加で委任状が必要になる一方、本人確認の手間は軽減されます）。書類に不備があると法務局から補正を求められ手続きが数週間延びることもあるため、余裕を持って準備することをおすすめします。

登記識別情報（権利証）とは？なくした・紛失したときの対応

2005年の不動産登記法改正により、従来の紙の「登記済証（権利証）」に代わって、オンライン化された登記所では12桁の英数字からなる「登記識別情報」を通知する制度に移行しました。見た目は目隠しシールが貼られた通知書ですが、役割は従来の権利証と同じで、次に自分がその不動産を売却したり担保に入れたりする際に「本人であること」を証明する重要な書類です。

登記識別情報や権利証は、一度紛失すると再発行ができません。紛失した状態で売却・担保設定など「登記義務者」になる手続きが必要になった場合は、以下のいずれかの方法で代替します。

1. 法務局から本人限定郵便で通知を受け取る「事前通知制度」を利用する
2. 司法書士等の資格者代理人に「本人確認情報」を作成してもらう
3. 公証役場で本人確認を受ける

いずれの方法も追加の手数料・時間がかかるため、登記識別情報や権利証は自宅の金庫など安全な場所に保管し、紛失しないことが何より重要です。司法書士による本人確認情報の作成には数万円程度の追加報酬がかかるのが一般的で、事前通知制度は無料な代わりに法務局からの郵便物を本人が受け取って手続きするまで時間がかかります。特に相続した不動産では、被相続人の権利証が見当たらないケースも多いため、前述の相続登記の手続きに入る前に早めに確認しておくとスムーズです。なお、権利証・登記識別情報は再発行こそできませんが、これらがなくても相続登記や抵当権抹消登記の申請自体ができなくなるわけではありません。上記の代替手段を使えば手続きは可能なので、慌てず司法書士に相談しましょう。

登記手続きに関わる専門家・当事者の用語

登記権利者・登記義務者（とうきけんりしゃ・とうきぎむしゃ）

登記申請において権利を取得する側を登記権利者、権利を失う側を登記義務者という。売買による所有権移転の場合、買主が権利者・売主が義務者となる。

司法書士（しほうしょし）

法務局への登記申請を代理で行う国家資格者。不動産売買の決済時に、所有権移転登記・抵当権設定登記などをまとめて手続きする。報酬の目安は場面によって異なり、前述の「登記費用はいくらかかる？」の早見表を参照。司法書士報酬は2003年の報酬規定廃止以降、各事務所が自由に設定できるようになっており、地域や事務所によって差があるのはそのため。金融機関や不動産会社の紹介をそのまま利用しても構わないが、金額に納得がいかない場合は事前に見積もりを比較してから依頼先を決めるとよい。

よくある質問（FAQ）

登記簿謄本（全部事項証明書）はどこで取得できる？

法務局の窓口で取得できます（手数料：600円/通）。また、法務局のオンライン申請サービスを使うと手数料が500円程度に割引されます。不動産の所在地を管轄する法務局が管轄局ですが、最寄りの法務局でも取得可能です。なお、法務局の「登記情報提供サービス」というサイトを使えば1件331円（インターネット限定）で登記記録の内容をPDFで確認することもできますが、これは法務局の公印がない参考資料のため、金融機関への提出等で公的な証明が必要な場面では使えません。内容を確認したいだけなら登記情報提供サービス、提出用の公的書類が必要なら全部事項証明書、と使い分けましょう。

登記しないとどうなる？

登記は原則として義務ではありませんが（相続登記・住所変更登記は義務化済み）、登記をしないと「第三者への対抗力がない」状態になります。つまり、同じ不動産を二重に売却された場合、先に登記した方が優先されます。売買・新築・相続・抵当権設定後は速やかに登記手続きをすることが重要です。

登記申請は自分でできる？

法律上、本人が自ら申請することは可能です（本人申請）。ただし書類の準備や手続きが複雑で、住宅ローンを利用する場合は金融機関から司法書士の利用を求められるケースが一般的です。複雑な案件や大きな金額が動く取引では、専門家に依頼することを推奨します。

登記識別情報をなくしたら再発行できる？

再発行はできません。紛失した場合は、法務局の「事前通知制度」または司法書士による「本人確認情報」の作成で代替する必要があります。詳しくは本記事の「登記識別情報（権利証）とは？」を参照してください。

登記費用は住宅ローンに組み込める？

金融機関によっては、登記費用を含む諸費用を住宅ローンに組み込む「諸費用ローン」を利用できる場合があります。ただし借入額が増える分、総返済額も増えるため、諸費用ローンを使うべきかどうかの判断基準は不動産購入の諸費用はいくら？内訳と相場・節約術【2026】で詳しく解説しています。

中古住宅を買うとき、登記簿はどこを重点的に見ればいい？

甲区で所有者が売主本人と一致しているか、共有名義であれば全員の同意が取れているかを確認しましょう。乙区は抵当権・差押・地役権などの有無を必ずチェックし、抵当権が残っている場合は決済時に同時抹消される予定かどうかを不動産会社・司法書士に確認しておくと安心です。

まとめ

• 不動産登記簿（登記記録）は「表題部」「甲区（所有権）」「乙区（その他権利）」の3部構成
• 登記は新築・購入・完済・相続の4つの場面で発生し、特に完済時の抵当権抹消登記は放置されがち
• 登記費用は登録免許税＋司法書士報酬の合計で考え、場面によって数千円〜十数万円まで幅がある
• 必要書類は場面ごとに異なるため、早めのチェックリスト確認で手続きの遅れを防げる
• 登記識別情報（権利証）は再発行できないため紛失に注意し、万一の場合は事前通知制度等で対応する

不動産取引では登記に関する手続きが必ず発生します。わからない用語や次に何をすべきか迷ったときは、この記事を辞書代わりにご活用ください。