不動産投資の失敗10パターン｜初心者の罠と回避術

不動産投資の失敗は、その多くが「毎月のキャッシュフローがマイナスになり続ける」という決まったパターンに集約されます。空室・高利回りの罠・過剰なローン・サブリースなど、初心者がつまずく原因はほぼ共通しています。

この記事でわかること

• ✅ 「不動産投資は9割失敗」と言われる本当の理由
• ✅ 初心者が陥りやすい10の失敗パターンと具体的な回避策
• ✅ 表面利回りと実質利回りの差が出る当サイト独自シミュレーション
• ✅ 空室・金利上昇でキャッシュフローがどう悪化するかの月次試算
• ✅ 失敗しない人の共通点と、購入前に使えるチェックリスト

「不動産投資に興味はあるけれど、失敗して借金だけが残るのが怖い」——これは、投資を検討し始めた多くの人が最初に抱く不安です。実際、インターネット上には「やめとけ」「カモにされた」という体験談があふれています。しかし、失敗の中身を一つひとつ分解すると、その原因は物件選び・収支計算・融資・運営・出口という5つの場面に整理でき、事前に知っていれば避けられるものがほとんどです。この記事では、初心者が陥りやすい失敗を10のパターンに分けて、なぜ起きるのか・どう防ぐのかを具体的な数字とともに解説します。

なぜ「不動産投資は9割失敗する」と言われるのか

不動産投資で「失敗した」と言われる状態の多くは、毎月の収入よりも支出（ローン返済・管理費・税金など）が上回り、持ち出しが続く状態を指します。物件を持っているのに、毎月自分の給料から補填しなければ回らない——これが典型的な失敗の姿です。

「失敗」とは毎月のキャッシュフローがマイナスになること

キャッシュフローとは、家賃収入からローン返済・管理費・税金などの支出を差し引いて手元に残るお金のことです。不動産投資の成否は、最終的にこのキャッシュフローがプラスで安定するかどうかで決まります。

不動産取引の現場では、「満室になれば儲かるはず」という前提で購入したものの、空室や修繕でキャッシュフローが赤字に転じるケースが後を絶ちません。失敗とは、毎月の持ち出しが続き、それが将来にわたって解消される見込みが立たない状態のことだと考えておくと、判断を誤りにくくなります。

特に「節税になる」という理由で勧められる区分マンション投資には注意が必要です。実務上、節税効果とは会計上の赤字（毎月の持ち出し）を給与所得と相殺する仕組みであり、キャッシュそのものは毎月出ていきます。節税額よりも持ち出し額のほうが大きければ、トータルではお金が減っていきます。「将来ローンを完済すれば物件が自分のものになり、その後は家賃がまるごと利益になる」という説明もよく使われますが、完済まで数十年にわたって毎月赤字を垂れ流す前提であれば、その間の負担と機会損失は決して小さくありません。

成功している投資家が重視するのは、購入直後から手元にお金が残る（少なくとも大きくマイナスにならない）物件かどうかという一点です。「今は苦しくても将来報われる」という期待だけで毎月の赤字を受け入れてしまうと、金利上昇や空室といった想定外が起きたときに耐えられなくなります。まずは「この物件は毎月いくら残る（または出ていく）のか」を、購入前にはっきりさせておくことが失敗回避の出発点になります。

初心者ほど失敗する構造｜情報格差と“業者任せ”

初心者が失敗しやすい最大の理由は、売り手（不動産会社）と買い手のあいだにある情報格差です。物件の適正価格・想定家賃・修繕リスクを自分で判断できないまま、営業担当者の説明を鵜呑みにして契約してしまう構図が生まれます。

不動産のプロが注意点として挙げるのは、「重要な判断をすべて業者に任せてしまう人ほど、扱いやすい相手＝カモとみなされやすい」という点です。相手も商売ですから、知識のない買い手には利益の乗った物件を勧めがちになります。最低限の知識を身につけ、提示された数字を自分で検算する姿勢が、そのまま最大の防御になります。

もう一つの構造的な問題が、金融機関との関係です。過去には、投資用不動産への融資を通したい金融機関と販売会社が結びつき、本来は融資基準を満たさない買い手の書類を改ざんして高額なローンを承認していた事件が社会問題になりました。「銀行が貸してくれた＝安全な物件」という思い込みは危険で、金融機関が融資したいのはあくまで金利収入のためであり、その物件が儲かるかどうかを保証しているわけではありません。融資が下りたこと自体を安心材料にしないことが重要です。

初心者が失敗を避けるには、次の3つの行動を習慣づけることが有効です。

1. 想定家賃と経費を自分で調べて実質利回りを計算する
2. 空室や金利上昇を織り込んだ収支表を自分で作る
3. 疑問点は契約前にすべて質問する

これらは特別な資格がなくても、電卓と少しの手間があれば誰でもできます。まずは基礎から押さえたい方は、不動産投資の始め方｜初心者が知るべきリスクと基礎知識もあわせて確認しておくと、この記事の失敗パターンがより立体的に理解できます。

【物件選びの失敗】高利回りの罠と立地の軽視

失敗の起点は、多くの場合「最初にどの物件を買うか」で決まります。不動産取引の現場では、最初の1棟で人生が大きく変わると言われるほど、初回の物件選びは重要です。ここでは物件選定でつまずく3つの罠を見ていきます。

罠1：地方・郊外の高利回り物件で空室が埋まらない

最も多い失敗が、表面利回りの高さだけを見て地方・郊外の安い物件を購入し、入居者がつかないパターンです。利回り15%と書かれていても、そもそも借り手がいなければ家賃収入はゼロになります。

高利回り物件は、裏を返せば「そのリスクを織り込んで価格が安くなっている」ケースが少なくありません。人口が減り続けるエリアでは、退去が出るたびに次の入居者が決まらず、家賃を下げざるを得ない悪循環に陥ります。実務上、利回りの数字よりも先に「このエリアに賃貸需要が本当にあるか」を確認することが、空室リスクを避ける第一歩です。

賃貸需要を見極めるには、そのエリアの人口動態（増えているか減っているか）、最寄り駅までの距離、周辺の大学・企業・商業施設の有無、そして同条件の物件がどのくらいの期間で入居者を集めているかを確認します。不動産のプロが基本とするのは、人口が減りにくく借り手が絶えないエリアを選ぶという発想です。日本全体で人口が減少していくなかでも、都市部や利便性の高いエリアは需要が落ちにくく、空室リスクを相対的に抑えられます。「安いから」という理由だけで需要の乏しいエリアに手を出すのは、最も避けたい入口の失敗です。

罠2：新築ワンルームを利回り・営業トークで購入

新築ワンルームマンションを「生命保険代わり」「年金対策」「節税」といった営業トークで購入し、実際には毎月赤字が続くパターンも典型例です。新築は購入した瞬間に価格が下がりやすく、家賃も新築プレミアムが剥がれると下落していきます。

購入経験者からよく聞かれるのが、「勧められるまま新築ワンルームを買ったが、家賃より返済のほうが多く、毎月持ち出しになっている」という声です。新築ワンルームは、販売価格に広告費や販売会社の利益が多く上乗せされているため、購入した瞬間に中古市場での評価額まで値下がりしやすいという特徴があります。売ろうとしてもローン残債を下回り、追い金を用意しないと売れない状態に陥りやすいのです。

「生命保険代わりになる」という説明も、団体信用生命保険（ローン契約者が死亡した際に残債が完済される保険）を指していますが、そのために毎月赤字の物件を持ち続けるのが合理的かは冷静に考える必要があります。営業トークの一つひとつを「それは自分にとって本当に得か」という視点で検証する姿勢が欠かせません。新築ワンルーム特有のリスクは、新築ワンルーム投資はやめとけ？収支試算で判断で数字とともに詳しく検証しています。

罠3：相場より高値掴みし、出口で売れない

購入価格が相場より高いと、その時点で失敗がほぼ確定します。不動産は「安く買えるかどうか」で勝負の大半が決まり、高く買った物件は家賃を上げないかぎり利益が出ません。

さらに問題になるのが出口（売却）です。高値で買った物件は、売るときも相場までしか値がつかず、ローン残債を下回る価格でしか売れない「売るに売れない」状態になりがちです。購入前に「いくらで、誰に売れるのか」まで想定しておくことが重要で、詳しくは不動産投資の出口戦略完全ガイド｜売却タイミングと税金を参考にしてください。

高値掴みを避けるには、同じエリア・同じ広さ・築年数の物件が実際にいくらで取引されているかを、複数の資料で確認することが有効です。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引価格を無料で調べられます（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」）。販売図面に書かれた価格や利回りだけを信じず、周辺の相場観を自分で持ったうえで「この価格は割高ではないか」を判断できるようにしておきましょう。相場より明らかに高い物件は、どれだけ営業トークが魅力的でも見送る勇気が必要です。

【収支計算の失敗】表面利回りだけで判断する

物件選びの次につまずくのが、収支の見積もりです。結論として、判断すべきは表面利回りではなく、諸経費を差し引いた“実質利回り”です。表面利回りだけを見て買うと、手元にお金が残らない物件をつかみやすくなります。

罠4：表面利回りを鵜呑みにして実質は赤字

表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割った数字で、経費を一切考慮していません。広告に大きく載っている利回りは、ほとんどがこの表面利回りです。実質利回りは、そこから管理費・固定資産税・修繕費などの経費を差し引いて計算します。

実務上、多くのケースで見られるのは、表面利回り4〜5%の物件が、経費を引くと実質2〜3%まで落ち込む現象です。都心の新築ワンルームで、年間家賃24万円に対して経費が33万円かかり、実質利回りが2.5%程度にとどまるという口コミも珍しくありません。この水準では、元本を回収し終える頃には自分が高齢になっている、という笑えない事態になりかねません。利回りの計算方法そのものは、不動産投資の利回りとは｜表面・実質の計算式と手取りの目安で詳しく解説しています。

広告の利回りを見るときは、それが表面利回りなのか実質利回りなのか、家賃は満室想定なのか現況なのかを必ず確認しましょう。満室想定利回りは、全室に理想の家賃で入居者がいる前提の数字であり、現実の入居状況とは異なる場合があります。数字の「前提条件」を読み解く習慣が、収支の読み違いを防ぎます。

罠5：修繕費・突発費用・空室を見込まない

収支計算で見落とされがちなのが、修繕費・原状回復費・空室期間です。エアコンや給湯器の交換、退去時のクリーニング、入居者が決まらない空室月——これらは必ず発生するのに、購入前のシミュレーションに含めない人が多くいます。

不動産のプロが指摘するのは、「修繕費・空室・固定資産税まで含めた実質利回りで考える習慣が、失敗を防ぐ最大のポイント」ということです。満室・経費ゼロという最良のシナリオではなく、空室や突発修繕が起きた最悪のシナリオで収支が回るかを確認しておく必要があります。

具体的には、年間の空室率を5〜10%程度、給湯器やエアコンなどの設備更新を数年に一度、退去ごとの原状回復費を家賃の1〜2ヶ月分、といった前提を収支表に織り込みます。区分マンションであれば、管理費・修繕積立金が将来値上げされる可能性も考慮しておくと安心です。これらを見込んだうえでもキャッシュフローがプラスを保てる物件こそ、長く持ち続けられる物件だといえます。逆に、満室・無修繕という好条件でしか黒字にならない物件は、現実の運用に耐えられない可能性が高いと考えたほうがよいでしょう。

【当サイト独自試算】表面利回り vs 実質利回り

表面利回りと実質利回りがどれほど乖離するか、当サイトで試算しました。物件価格2,000万円・家賃月8万円（年間96万円）のワンルームを例にとります。

この結果、表面利回りは4.8%（96万円÷2,000万円）ですが、諸経費を差し引いた実質利回りは約2.5%（49.2万円÷2,000万円）まで下がります。表面と実質でほぼ2倍の差が生まれており、広告の利回りだけで判断すると収支を大きく読み違えることがわかります。

※当サイト独自試算。諸経費の金額は物件・エリアにより異なります。実際の収支は借入条件・管理状況によって変動します。投資判断にあたっては不動産会社やファイナンシャルプランナーなどの専門家にご相談ください。

【融資の失敗】フルローン・過剰融資と金利上昇

物件と収支の次に大きな失敗要因が、融資（ローン）の組み方です。結論として、毎月持ち出しになる物件を、金利上昇局面で過剰なローンを組んで抱え込むのは避けるべきです。自己資金をほとんど入れないフルローンは、少しの想定外で赤字に転落します。

罠6：フルローン×満室想定の崩壊

フルローンとは、物件価格の全額を借り入れて購入する方法です。自己資金が少なくて済む反面、毎月の返済額が大きくなり、返済比率が高くなります。満室を前提に「月◯◯万円の収入」と皮算用しても、想定どおりに満室が続くとはかぎりません。

不動産取引の現場では、本業の収入を補うつもりで一棟マンションを数千万円のフルローンで購入し、リフォームや客付けが計画どおりに進まず、返済だけが重くのしかかったという失敗談が数多く聞かれます。しかも、購入直後に依頼したリフォーム会社が割高だったり、工事が不十分だったりして、想定した家賃で貸せなかったというケースも聞かれます。「満室なら回る」計画は、裏を返せば「1室でも空けば回らない」計画でもあります。

フルローンを避け、物件価格の1〜2割程度の自己資金を入れておくと、毎月の返済額が下がり、空室や金利上昇への耐久力が高まります。金融機関がいくらまで貸してくれるか（借りられる額）と、無理なく返せる額（借りるべき額）は別物です。借りられる上限まで借りるのではなく、最悪シナリオでも返済が続けられる範囲に借入を抑えることが、破綻を防ぐ鍵になります。融資審査や借入額の考え方は、不動産投資ローン完全ガイド｜銀行選び審査突破で確認できます。

罠7：金利上昇とデッドクロスで黒字倒産

デッドクロスとは、減価償却費（経費に計上できるが実際の支出はない費用）よりも、ローン元金の返済額が大きくなる状態を指します。会計上は黒字で税金がかかるのに、手元のお金は減っていく——いわゆる「黒字倒産」の状態です。

2026年は日銀の利上げが続き、変動金利が年内に1.25%程度まで上昇するとの見方もあります（出典：モゲチェック「住宅ローン金利2026年8月の最新動向」）。金利が上がれば返済額が増え、薄利のキャッシュフローは簡単にマイナスへ転じます。変動金利で借りている場合、この影響を直接受けることになります。

デッドクロスは減価償却費と返済額の推移をシミュレーションすれば予測できるため、購入前から資金計画に織り込んでおくことが欠かせません。回避策としては、減価償却期間の長い物件を選ぶ、繰り上げ返済で元本を早めに減らす、デッドクロスが訪れる前に売却する（出口を設計しておく）、といった方法があります。いずれも購入前に「いつ、どのくらいの負担が発生するか」を把握していなければ打てない手です。金利が上がりやすい局面では、薄利の物件をフルローンで抱えるほど、このリスクが重くのしかかります。

【当サイト独自試算】空室・金利上昇時の月次キャッシュフロー

金利と空室がキャッシュフローに与える影響を、当サイトで試算しました。借入1,800万円・35年返済、家賃月8万円、運営費（管理委託・管理費・固定資産税の月割）月1.6万円を前提とします。

満室・金利2.0%ならかろうじて月4,372円のプラスですが、金利が3.0%へ上がるだけで月5,273円のマイナスに転落します。さらにその月に空室が発生すると、家賃収入がゼロになり月8万5,000円超の持ち出しです。薄いプラスの物件は、金利上昇と空室が重なると一気に赤字化することが数字から見て取れます。

※当サイト独自試算。返済額は元利均等・ボーナス返済なしで計算。実際の返済額は借入条件・金融機関により異なります。金利や空室の前提が変われば収支も変わります。投資判断は専門家にご相談ください。

【運営・契約の失敗】サブリースと管理の丸投げ

物件を買ったあとの運営段階にも、失敗の落とし穴があります。ここでは、契約内容の確認不足と管理の丸投げによる3つの罠を見ていきます。

罠8：サブリースの賃料減額・一方的な契約解除

サブリースとは、不動産会社が物件を借り上げて家賃を保証する仕組みで、「30年家賃保証」などとうたわれます。しかし、保証賃料は数年ごとに見直される契約が一般的で、数年後に「賃料を下げたい」と減額を求められるケースがあります。

不動産のプロが警告するのは、サブリース契約の賃料改定条項を確認せずに契約すると、当初の想定家賃が維持されないリスクがあるという点です。過去には、融資書類の改ざんと組み合わさったサブリース物件で、家賃が一度も入らないまま運営会社が破綻し、借金だけが残った事件も社会問題になりました。保証という言葉だけで安心せず、減額・解除の条件を必ず確認することが大切です。

サブリース契約を検討する際は、家賃保証の金額が何年ごとに見直されるのか、免責期間（入居者の有無にかかわらず保証賃料が支払われない期間）があるか、そして会社側からどのような条件で契約解除できるのかを、契約書で必ず確認します。国はサブリースをめぐるトラブルを受けて、勧誘や契約時の説明を規制する法律を整備しています。「30年保証」という言葉の響きではなく、契約書に書かれた具体的な条件で判断することが、後悔しないための鉄則です。

罠9：空室対策・管理を丸投げして入居率低下

管理を管理会社に任せること自体は問題ありませんが、任せきりで運用状況を一切確認しないと、空室が長期化しても気づけません。入居率が下がっているのに対策が打たれず、収支が悪化していくパターンです。

実務上、多くのオーナーが見落とすのは、「管理会社によって客付け力に大きな差がある」という事実です。定期的に入居率や募集条件を確認し、必要なら管理会社の見直しも検討する姿勢が求められます。管理会社の選び方は、不動産投資の管理会社選び完全ガイドで詳しく解説しています。

罠10：災害・家賃滞納・入居者トラブルの軽視

地震・水害・火災などの災害リスク、家賃滞納、入居者トラブルも、想定に入れておくべき失敗要因です。火災保険・地震保険への加入、滞納に備えた家賃保証会社の利用など、リスクへの備えを怠ると、一度の事故で収支が大きく崩れます。

不動産取引の現場では、「保険料をケチった直後に設備トラブルが起きた」「保証会社をつけずに滞納が発生した」といった声が聞かれます。起こる確率は低くても、起きたときの損失が大きいリスクには、あらかじめ保険や保証でカバーしておくことが賢明です。

家賃滞納については、入居時に家賃保証会社の利用を条件にすることで、滞納が発生しても保証会社が立て替えてくれる仕組みを整えられます。災害リスクについては、ハザードマップで浸水・土砂災害の危険性を事前に確認し、火災保険・地震保険で備えることが基本です。物件を購入する前の段階から、こうしたリスクにいくらのコストがかかるかを収支計画に含めておくと、購入後に「想定外の出費」で慌てずに済みます。リスクをゼロにはできませんが、備えの有無で失敗の深刻度は大きく変わります。

失敗しない人の共通点と購入前チェックリスト

ここまで10の失敗パターンを見てきましたが、裏を返せば、失敗しない人にはいくつかの共通点があります。結論として、購入前に最悪のシナリオでシミュレーションできる人ほど、失敗を避けられます。

失敗を避ける5つの鉄則

失敗を避けている投資家に共通するのは、次の5点です。

1. 賃貸需要のあるエリア・立地を最優先で選ぶ（利回りの数字より先に需要を見る）
2. 表面利回りではなく、経費を引いた実質利回りで判断する
3. 空室・金利上昇・突発修繕を織り込んだ最悪シナリオで収支を試算する
4. 自己資金を一定割合入れ、過剰なフルローンを避ける
5. 購入前に「いくらで売れるか」という出口まで想定する

これらはいずれも、購入前に自分で数字を確認すれば実行できることばかりです。逆に言えば、この5点を業者任せにした瞬間に、失敗の確率が跳ね上がります。成功している投資家は、派手なテクニックを使っているわけではなく、この当たり前の確認を一つひとつ丁寧に積み重ねているだけ、というケースがほとんどです。

もう一つ大切なのは、最初の1棟で無理をしないことです。不動産取引の現場では、最初に買う物件がその後の投資人生を大きく左右すると言われます。1棟目で堅実な物件を選び、運用の経験を積んでから次を検討するほうが、いきなり大きな借入で勝負するより失敗のダメージを抑えられます。焦らず、身の丈に合った規模から始めることが、長く続けるためのコツです。

購入前セルフチェックリスト

物件を検討する際は、契約前に次の項目を自分で確認しましょう。

• ✅ 想定家賃は周辺の類似物件の実勢と比べて妥当か
• ✅ 実質利回りを自分で計算したか（経費をすべて含めたか）
• ✅ 空室が2〜3ヶ月続いても返済できる余力があるか
• ✅ 金利が1〜2%上昇しても収支が回るか
• ✅ 修繕積立・原状回復費を毎月の収支に含めたか
• ✅ 5年後・10年後にいくらで売れそうか調べたか

相談先の選び方｜“カモ”にならないために

相談先を選ぶときは、特定の物件を売ることが目的の会社だけでなく、中立的な立場でアドバイスをくれる専門家にも意見を求めることが大切です。ファイナンシャルプランナーや、複数社の物件を扱う不動産会社など、視点の異なる相手からセカンドオピニオンを得ると、判断の偏りを防げます。

サラリーマンが投資を始める際の注意点は、サラリーマンが不動産投資を始める前に知るべきことにもまとめています。「自分の身近な人からの紹介だから安心」と考えず、あくまで数字で判断する習慣を持ちましょう。実際、身近な知人からの紹介だと担当者よりも信用してしまい、うまい話に安易に乗ってしまう傾向があるため、かえって注意が必要です。

また、セミナーや個別相談に参加した際は、その場で契約を迫られてもすぐに判断しないことが重要です。良い物件であれば、持ち帰って検討する時間をとっても逃げていくことはありません。「今日決めないと他の人に買われる」といった急かし方をされたときこそ、いったん立ち止まる冷静さが、失敗を避ける最後の砦になります。

よくある質問（FAQ）

Q. 不動産投資は本当にやめたほうがいいですか？

一概にやめたほうがよいとは言えません。失敗している人の多くは、高利回りの罠・過剰なローン・業者任せといった避けられる原因でつまずいています。逆に、賃貸需要のあるエリアを選び、実質利回りと最悪シナリオで冷静に判断できれば、リスクを抑えて運用することは可能です。「やめとけ」と言われる理由を理解し、同じ失敗を避けることが第一歩です。

Q. サラリーマンでも不動産投資で失敗しますか？

失敗することはあります。むしろ本業が忙しく物件管理に手が回らない、安定収入があるためローンが通りやすく過剰融資を受けやすい、といった理由で失敗するケースもあります。一方で、給与という安定収入は空室時の耐久力にもなります。無理のない借入額に抑え、収支を自分で管理することが成功と失敗の分かれ目です。

Q. 頭金なしのフルローンは危険ですか？

リスクは高くなります。フルローンは毎月の返済額が大きく、空室や金利上昇で簡単にキャッシュフローがマイナスになります。当サイトの試算でも、金利が1%上がるだけで薄利の物件が赤字化しました。ある程度の自己資金を入れて返済比率を下げておくことが、失敗を避ける有効な手段です。

Q. 失敗して売れない物件はどうすればいいですか？

まずは現状のローン残債と売却相場を正確に把握することが先決です。残債より高く売れるなら早期売却も選択肢になります。売却が難しい場合は、賃料の見直しや管理会社の変更で収支改善を図る方法もあります。いずれも一人で抱え込まず、複数の不動産会社に査定を依頼して客観的な数字を集めることが大切です。

Q. いくらの自己資金があれば始められますか？

物件価格や種類によって異なりますが、物件価格の1〜2割程度の自己資金に加え、購入諸費用（物件価格の7〜10%目安）や当面の運営予備費を用意できると安全性が高まります。自己資金ゼロで始められるという勧誘もありますが、予備費がない状態はトラブル時にすぐ行き詰まるため、慎重に判断しましょう。空室や突発的な修繕が起きても数ヶ月は自己資金で持ちこたえられる余力があるかどうかが、無理のない投資かを見分ける目安になります。まずは少額から始められる区分マンションや、比較的手が届きやすい中古物件から検討し、経験を積みながら規模を広げていくのが堅実な進め方です。

まとめ

不動産投資の失敗は、決して運の問題ではなく、避けられる原因の積み重ねで起きます。最後に要点を整理します。

• 失敗とは、毎月のキャッシュフローがマイナスで持ち出しが続く状態のこと
• 失敗は「物件選び・収支計算・融資・運営・出口」の5場面に集約される
• 判断すべきは表面利回りではなく、経費を引いた実質利回り（試算では4.8%→2.5%に低下）
• 薄利の物件は金利上昇と空室が重なると一気に赤字化する
• 購入前に最悪シナリオで自分でシミュレーションできる人が失敗を避けられる

大切なのは、営業トークや広告の利回りを鵜呑みにせず、自分の手で数字を確認することです。物件の購入や運用に迷ったときは、中立的な立場の不動産会社やファイナンシャルプランナーなど、複数の専門家に相談し、納得できる数字が揃ってから判断することをおすすめします。