不動産投資の利回りとは｜表面・実質の計算式と手取りの目安

不動産投資の利回りとは、投じた金額に対して1年間の収益が何%になるかを示す数字です。物件広告に出ているのは経費を引く前の「表面利回り」で、手元に残る額を知るには実質利回りと自己資金利回りまで計算する必要があります。

この記事でわかること

• ✅ 表面利回り・実質利回りの計算式と、両者が1.5〜1.9ポイント開く理由
• ✅ 表面6%の物件が手元にいくら残すか（当サイト独自試算・4階層）
• ✅ 2026年の金利で「買っていい利回り」の下限（金利×返済期間別の早見表）
• ✅ 全国47都道府県の地価と家賃から算出した利回りの相場と、地方が高利回りになる本当の理由
• ✅ 高利回り物件の「高い理由」を3つに分解する見方

「利回り8%の物件を見つけたけれど、本当に手元にお金は残るのか」「表面利回りと実質利回りは何が違うのか」——不動産投資を検討するとき、最初にぶつかるのが利回りの読み方です。利回りは1つの数字ではなく、経費・借入・税金をどこまで差し引くかで4段階に変わります。この記事では計算式の確認から、当サイトの地価・家賃データを使った全国の利回り相場まで、数字で判断できる形にまとめます。

不動産投資の利回りとは｜まず押さえる3つの数字

利回りは、物件の収益力を「1年あたり何%か」で表した指標です。同じ物件でも、どこまで費用を差し引くかによって数字は大きく変わります。まず押さえるべきは、広告に出る表面利回り、経費を引いた実質利回り、自分が出したお金に対する自己資金利回りの3つです。

利回り＝投じたお金が1年で何%返ってくるか

利回り（りまわり）とは、投資した金額に対して1年間で得られる収益の割合のことです。1,000万円を投じて年50万円の収益があれば利回りは5%、年間の収益が100万円なら10%になります。銀行預金の金利と同じ考え方ですが、不動産の場合は家賃収入から差し引く費用が多く、しかも物件ごとに違う点が決定的に異なります。

そのため「利回り○%」という表示だけでは、収益力を正確には比べられません。表示された数字が、どの費用を引いた後のものなのかを確認するところから始まります。不動産投資そのものが初めての方は、不動産投資の始め方｜初心者が知るべきリスクと基礎知識もあわせてご覧ください。

広告の利回り・手取りの利回り・自己資金の利回り

実務で使われる利回りは、大きく次の7種類に整理できます。このうち個人の投資判断で必ず計算すべきなのは、上から5つです。

広告に載るのは1行目の表面利回りだけです。2行目以降は、買う側が自分で計算しない限り誰も教えてくれません。この記事では、その計算を順番に進めていきます。

この記事で扱う指標と、扱わない指標

本記事で計算するのは、上の表の表面利回り・実質利回り（FCR）・自己資金利回り（CCR）・ローン定数K・税引後キャッシュフローの5つです。この5つがそろえば、目の前の物件を買っていいかどうかを自分で判定できます。

一方、NOI・ROI・DCR・LTV・レバレッジ・キャップレート・出口利回りといった指標の定義は、不動産投資の必須用語12選｜利回り・ROI・レバレッジ解説で個別に解説しています。用語の意味を先に確認したい方はそちらへ、計算の手順を知りたい方はこのまま読み進めてください。

表面利回りの計算式｜広告に載っている数字の正体

表面利回りは年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100で計算します。経費も購入時の諸費用も一切引いていないため、実際の手取りより必ず高く出ます。物件情報サイトや販売資料で「利回り」とだけ書かれている数字は、ほぼすべてこの表面利回りです。

表面利回りの計算式と計算例

表面利回り（%）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

この記事では、以下のモデル物件を使って最後まで同じ数字で計算を進めます。

• 物件：中古の区分ワンルームマンション（築20年・RC造）
• 物件価格：2,000万円
• 月額家賃：10万円（年間120万円）

表面利回りは 120万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 6.00% です。計算は単純で、電卓があれば5秒で終わります。この手軽さが表面利回りの最大の利点で、数十件の物件を一次的にふるいにかける場面では十分に役立ちます。

問題は、この数字には管理費も税金も空室も含まれていないことです。年間120万円がまるまる手元に入る物件は存在しません。

「想定」「現況」「満室想定」で数字が変わる

同じ物件でも、家賃の取り方によって表面利回りの表示は変わります。販売資料で使われる表記は主に3種類です。

実務で最も差が出やすいのが現況利回りです。長期入居者が古い契約のまま相場より高い家賃を払っているケースでは、退去した瞬間に家賃が下がり、利回りも下がります。入居者付きの物件を検討する場合は、オーナーチェンジ物件とは｜得か危険か失敗しない買い方で賃料明細（レントロール）の確認方法を押さえておくと安全です。

また、サブリース（家賃保証）が付いた物件の利回りは、保証賃料をもとに計算されています。保証賃料は相場家賃より1〜2割低く設定されるのが一般的で、さらに数年ごとに見直される契約が多くなっています。この構造については新築ワンルーム投資はやめとけ？収支試算で判断で詳しく扱っています。

表面利回りが使える場面・使えない場面

表面利回りは「使ってはいけない指標」ではありません。複数の物件を同じものさしで並べる場面では有効です。ポータルサイトで50件の物件を比較するとき、いちいち実質利回りを計算していては時間が足りません。

使えないのは、購入するかどうかを最終判断する場面です。表面利回りが同じ6%でも、築年数や管理費、空室リスクによって手元に残る金額はまったく違います。絞り込みは表面利回り、購入判断は実質利回り以降——この使い分けが基本です。

実質利回り（FCR）の計算式｜差し引く経費の全リスト

実質利回りは（年間家賃 − 年間経費）÷（物件価格 + 購入時諸費用）× 100で計算します。表面利回りとの違いは、分子から経費を引くだけでなく、分母にも購入時諸費用を加える点です。この2か所に手を入れることで、実際に投じた金額に対する収益率が見えてきます。

計算式と、分母に入れる購入時諸費用

実質利回り（%）＝（年間家賃 − 年間経費）÷（物件価格 + 購入時諸費用）× 100

実質利回りはFCR（Free and Clear Return）やネット利回りとも呼ばれます。分母に加える購入時諸費用は、物件価格とは別に支払う初期費用の合計で、中古物件では物件価格の6〜8%が目安です。主な内訳は次のとおりです。

1. 仲介手数料（物件価格の3%＋6万円＋消費税が上限）
2. 登録免許税・司法書士報酬（所有権移転登記・抵当権設定登記）
3. 不動産取得税（取得後、数か月してから納税通知が届く）
4. 印紙税（売買契約書・金銭消費貸借契約書）
5. ローン事務手数料・保証料（借入額の2%前後が多い）
6. 火災保険料・地震保険料（数年分を一括で支払う）

このうち不動産取得税は購入から半年ほど経ってから請求が来るため、資金計画から抜け落ちやすい費用です。それぞれの税額の計算方法は不動産購入の税金まとめ｜不動産取得税・固定資産税・登録免許税の節税法で解説しています。

モデル物件（2,000万円）では、購入時諸費用を7%＝140万円として計算します。分母は 2,000万円 + 140万円 ＝ 2,140万円になります。

年間経費の全項目と金額の目安

分子から差し引く年間経費は、次の8項目を漏れなく洗い出します。初心者が計算から落としやすいのは、下の3つ（募集費用・空室損失・修繕費）です。

空室損失を「うちは埋まるから0円」と置くのは危険です。総務省の住宅・土地統計調査（令和5年）によると、全国の空き家のうち賃貸用の空き家は443万戸を超えており、共同住宅の空き家の約8割を賃貸用が占めます。空室は例外的な事故ではなく、織り込むべき常態です。

管理委託料は物件を任せる会社によって料率も業務範囲も変わります。委託と自主管理のコスト差は不動産投資の管理会社選び完全ガイド｜委託管理と自主管理の費用・違い・失敗しない選び方で比較しています。

経費率は家賃の20〜30%が目安

年間経費の合計は、区分マンションで家賃の20〜25%、一棟物件では25〜30%に収まることが多くなっています。モデル物件で実際に積み上げると次のとおりです。

• 管理費・修繕積立金：月1.2万円 × 12 ＝ 14万4,000円
• 管理委託料：家賃の5% ＝ 6万円
• 固定資産税・都市計画税：5万円
• 損害保険料：5,000円
• 空室損失：家賃の4% ＝ 4万8,000円
• 合計：30万7,000円（家賃の25.6%）

これを式に当てはめると、実質利回りは（120万円 − 30万7,000円）÷ 2,140万円 × 100 ＝ 4.17%。表面利回り6.00%との差は1.83ポイントです。

物件の資料を見て経費が分からないときは、まず家賃の25%を経費として仮置きすると、実質利回りの当たりがつきます。表面利回り6%なら実質は4%台前半、表面8%なら実質5%台後半という感覚です。ここまでは電卓だけで判断できます。しかし、借入を使う場合はもう1段階、計算を進める必要があります。

【独自試算】表面6%の物件に、手元はいくら残るか

ここからが本題です。表面利回り6.00%の物件を頭金10%・金利2.0%・35年で購入した場合、手元に残る現金は年17万7,472円、税金を引いた後で年12万1,830円です。一方、同じ買い方で表面利回り4.50%の物件を買うと、年9万6,570円のマイナスになります。表面6.00%なら年12.2万円のプラス、4.50%なら9.7万円のマイナス——差はわずか1.5ポイントです。

試算に使うモデル物件の条件

当サイトで以下の条件を設定し、利回りが4つの段階でどう変わるかを計算しました。2つのケースは家賃だけが違い、価格も借入条件もまったく同じです。

利回りは4つの階層で変わる

同じ物件を、①表面利回り ②実質利回り ③自己資金利回り（CCR） ④税引後 の順に計算していくと、次のようになります。

※当サイト独自試算。上記の条件による計算であり、実際の収益は物件・借入条件・税率により異なります。個別の判断は税理士やファイナンシャルプランナーにご相談ください。

CCRが実質利回りを上回るのはなぜか

表を見て意外に思われるのが、ケースAでCCR（5.22%）が実質利回り（4.17%）を上回っている点です。これは借入によるレバレッジ（てこ）が効いているためで、計算間違いではありません。

2,000万円の物件を全額自己資金で買えば、収益率は実質利回りの4.17%前後に収まります。ところが自己資金340万円だけを出して1,800万円を借りると、他人の資金が生んだ収益の一部が自分の取り分になるため、自己資金に対する率は跳ね上がります。「ローンを組むと利回りが下がる」という理解は正しくありません。レバレッジの仕組みそのものは不動産投資の必須用語12選｜利回り・ROI・レバレッジ解説で整理しています。

問題は、レバレッジが逆方向にも効くことです。ケースBでは実質利回りが2.90%まで落ち、返済額を賄えなくなった結果、CCRはマイナス2.81%になりました。収益率が返済負担を下回った瞬間、レバレッジは損失を拡大する装置に変わります。この分岐点がどこにあるかは、次のH2で計算します。

税引後で初めて見える手取り

④の税引後まで進むと、ケースAの手取りは年12万1,830円、月あたり約1万円です。表面利回り6.00%という数字から受ける印象と、実際に手元に残る金額の差はここにあります。

なお課税所得の計算では、家賃から経費に加えてローンの利息（初年度35万6,723円）と減価償却費（25万8,065円）を差し引いています。減価償却費は実際にお金が出ていかない経費のため、キャッシュフローと課税所得はずれます。この仕組みと具体的な計上方法は確定申告の経費一覧、税額への影響は不動産投資の節税対策｜年収別に見る効果と4つの落とし穴で解説しています。

ここで確認しておきたいのは、表面利回りだけを見ていては、この4階層のどこにも到達できないということです。ケースAとケースBは、広告上は「6%の物件」と「4.5%の物件」として並んでいるにすぎません。

【独自試算】2026年の金利で「買っていい利回り」の下限

借入を使う場合、買っていい利回りの下限は融資条件から逆算できます。判断の基準になるのがローン定数K（年間返済額 ÷ 借入額）です。実質利回りがローン定数Kを下回ると、満室でも現金は残りません。金利2.0%・35年返済ならKは3.98%、必要な表面利回りは5.02%以上になります。

ローン定数K｜金利より返済期間が効く

ローン定数K（%）は、借りた金額に対して1年間にいくら返すかの割合です。金利2.0%・35年で1,800万円を借りると年間返済額は71万5,528円なので、K＝71万5,528円 ÷ 1,800万円 ＝ 3.98% となります。金利そのものではなく、元金返済まで含めた実際の負担率を示す点が重要です。

この表から読み取れるのは、金利1ポイントの差より、返済期間10年の差のほうが負担率を大きく動かすという事実です。金利2.0%の場合、35年ならK＝3.98%ですが、25年に縮むとK＝5.09%まで上がります。金利が1.5%から3.5%へ2ポイント上がったときの差（35年で3.67%→4.96%）とほぼ同じ幅を、返済期間だけで動かしていることになります。

築古物件で「金利は低いのに手元にお金が残らない」という状況が起きるのは、法定耐用年数の残りが短く返済期間を長く取れないためです。金融機関ごとの融資期間の考え方は不動産投資ローン完全ガイド｜銀行選び審査突破2026で解説しています。

金利×返済期間別「必要な表面利回り」早見表

ローン定数Kと経費率が決まれば、キャッシュフローがゼロになる表面利回りを逆算できます。以下は物件価格2,000万円・頭金10%・購入諸費用7%・経費は前述のモデルで計算した、CCRがゼロになる表面利回りです。この数値を下回る物件は、満室で運営できても現金が残りません。

※当サイト独自試算。空室損4%・管理委託料5%を含む経費モデルによる計算で、実際の必要利回りは物件の経費構造により異なります。

2026年の不動産投資ローンは、メガバンク・地方銀行で年1%台後半〜3%台、信用金庫やノンバンクでは2%台〜5%台が中心です。仮に金利2.5%・30年で借りるなら、表面利回りは5.78%以上が最低ライン。金利3.0%・25年という条件なら6.72%以上が必要になります。表面利回り4%台の物件は、この表のどのマスにも当てはまりません。

先ほどのケースA（表面6.00%）は金利2.0%・35年の下限5.02%を上回っているためプラス、ケースB（表面4.50%）は下回っているためマイナスになりました。2つのケースの明暗は、この表1枚で事前に説明できます。なお、日銀の利上げが投資ローンの金利に与える影響については日銀利上げが住宅ローンと不動産市場に与える影響｜2026年現状と見通しと日銀9月利上げ8割織り込み｜変動金利の次で扱っています。

空室率を何%見込むかで合格ラインは動く

ここまでの計算は空室損を家賃の4%（年間で約15日分の空室）に置いています。この前提を変えると、同じケースAでも結果は次のように動きます。

空室率20%——年間で2.4か月分の空室が出ると、表面6.00%の物件でもキャッシュフローはマイナスに転じます。「満室想定」という言葉が持つ意味の重さはここにあります。物件を検討する段階では、空室率10%で計算しても成立するかを一度確認しておくと安全です。

頭金を増やすとCCRは下がる

もう1つ、指標の読み違いが起きやすいのが頭金とCCRの関係です。同じケースAで頭金だけを変えると、次のようになります。

CCRが最も高いのはフルローンの7.00%です。しかし手元に残る金額は9万7,969円と4つの中で最も少ない。CCRは「自己資金に対する効率」を測る指標であり、数値が高いほど安全という意味ではありません。借入が増えるほど金利上昇と空室の影響も大きくなります。CCRと実額は必ずセットで見てください。

【独自データ】全国の地価と家賃が決める利回りの地図

利回りの水準は、突き詰めれば「その土地がいくらか」と「そこでいくらの家賃が取れるか」の関係で決まります。当サイトが掲載する全国の公示地価と平均家賃を使い、建物の条件を全国で同じにそろえて計算したところ、建物条件をそろえると、全国の利回りは5.2〜8.2%に収まりました。地方の物件が二桁の利回りになるのは、エリアの違いではなく別の理由があります。

全国共通のモデルで計算した47都道府県の利回り

試算の条件は次のとおりです。すべての都道府県で建物の条件を固定し、土地の価格と家賃だけを各地の実データに置き換えています。

• 建物：木造アパート8戸（1戸あたり専有25㎡）／敷地200㎡（1戸あたり土地25㎡）
• 建築費：25万円/㎡（1戸あたり625万円）
• 土地代：各都道府県の住宅地の平均地価 × 25㎡
• 家賃：各都道府県の借家の平均月額家賃
• 新築モデル＝土地代＋建築費に対する表面利回り／築古モデル＝建物の価値をゼロとし、リフォーム費150万円のみを加えた場合の表面利回り

建築費の25万円/㎡は、国土交通省の建築着工統計調査における木造共同住宅の工事費（約22万円/㎡）に、付帯工事費・設計料などを15%上乗せした水準です。地価は令和8年地価公示にもとづく当サイト掲載値、家賃は総務省「令和5年住宅・土地統計調査」の借家の平均月額家賃です。

※当サイト独自試算。地価は2026年、家賃は2023年の調査時点であり時点が異なります。家賃は全タイプの借家の平均であり、ワンルームの実勢家賃とは差があります。モデルによる試算であり、個別物件の利回りを保証するものではありません。

新築モデルの利回りが最も低いのは東京都の5.20%、最も高いのは茨城県の8.19%で、その差は3.0ポイントしかありません。「地方は利回りが高い」と言われますが、同じ建物を新築して貸す前提なら、全国どこでも5〜8%の範囲に収まります。中央値は7.36%です。

高利回りの正体は「建物の減価」

ところが、同じ土地・同じ家賃のまま建物の価値をゼロに置き換えると、景色が一変します。築古物件を買ってリフォーム150万円だけかけた場合の利回りが、右から2列目の「築古モデル」です。

• 山形県：新築7.99% → 築古25.40%（+17.4ポイント）
• 秋田県：新築7.06%台 → 築古24.92%
• 茨城県：新築8.19% → 築古24.62%
• 東京都：新築5.20% → 築古6.79%（+1.6ポイントのみ）

地方で二桁の利回りが出るのは、エリアの収益力が高いからではありません。総投資額に占める建物の割合が大きいエリアほど、建物代を払わずに済ませたときの利回りが跳ね上がるという、算数の結果です。総投資額に占める土地代の比率は東京都が69.3%、秋田県は8.4%。東京は買っているものの7割が土地なので、建物をゼロにしても利回りはほとんど動きません。

言い換えると、高利回り物件とは「建物にお金を払っていない物件」です。建物にお金を払っていない以上、修繕費は購入後に自分で払うことになります。築古物件の高利回りと修繕負担の関係は築古アパート投資の始め方｜高利回りのメリットとリスク・成功の秘訣で詳しく扱っています。

利回りの低さは値上がり期待の裏返し

もう1つ、47都道府県のデータから見えることがあります。土地1㎡の価格が家賃の何か月分にあたるか（家賃に対する土地の割高感）を計算すると、東京都は6.39か月分、秋田県は0.53か月分で、12.0倍の開きがあります。

そしてこの割高感と地価変動率の相関係数は+0.771。家賃に対して土地が割高なエリアほど、地価が上がっているという強い関係が出ます。実際、地価変動率が全国最高水準の東京都（+6.27%）と沖縄県（+6.16%）は、モデル利回りでも下位に並びます。

利回りが低いエリアは、収益力が低いのではなく将来の値上がりを織り込んだ価格が付いていると読むのが正確です。逆に利回りが高いエリアは、値上がりが期待されていない分だけ土地が安い。利回りとキャピタルゲイン（値上がり益）は、同じコインの裏表です。

同じ都道府県の中でも利回りは4倍違う

都道府県単位で見ると差は3ポイントですが、市区町村まで下ろすと様相が変わります。住宅地の調査地点が5地点以上ある1,197市区町村を同じモデルで計算した結果です。

同じ東京都の中に、モデル利回り1.88%のエリアと8.13%のエリアが同居しています。利回りを決めているのは「地方か都心か」ではなく、都心からの距離と地価水準そのものです。全国の1,197市区町村で最も低いのは千代田（1.88%）、最も高いのは千葉県の印西（10.78%）でした。

この試算は実勢とどれくらい合っているか

モデル試算は前提を置いた計算なので、実際の市場と照らし合わせて確認しておきます。本モデルの表面利回りを経費率25%でNOI（純収益）ベースに換算し、日本不動産研究所の第54回 不動産投資家調査（2026年4月現在・賃貸住宅ワンルームタイプの期待利回り）と並べました。

本モデルは都道府県平均（郊外を含む）で計算しているため、都市の中心部を対象とする投資家調査より0.3〜1.3ポイント高く出ます。方向性と水準は一致しており、モデルとして大きく外れていないことが確認できます。プロの投資家が東京・城南のワンルーム一棟に求める期待利回りは3.6%。これは先ほどのケースAの実質利回り4.17%とほぼ同じ土俵の数字です。物件広告の「表面利回り8%」とは、まったく別の物差しであることが分かります。

高利回りの「高い理由」を3つに分解する

利回りが高い物件は、お買い得だから高いのではありません。価格に何らかのリスクが織り込まれた結果として利回りが高くなっています。理由は大きく3つに分解でき、どれに当てはまるかを確認すれば、その数字を信用してよいかが判断できます。

理由1：建物にお金を払っていない

前章のデータが示したとおり、利回りを跳ね上げる最大の要因は建物の減価です。築30年の木造アパートは、建物としての帳簿価値がほとんど残っていません。安く買えるから利回りが高いのであって、収益力が高いわけではありません。

この場合、購入後に必要になるのが修繕費です。屋根・外壁の塗装で100万〜200万円、給排水管の更新で1戸あたり20万〜30万円といった支出が、購入から数年内に発生します。表面利回り15%の築古物件も、年間家賃の3年分を修繕に投じれば実質は一桁に落ちます。

確認方法：築年数と構造から法定耐用年数の残りを確認し、直近10年の修繕履歴（屋根・外壁・給湯器・給排水管）を売主に開示してもらいます。履歴が出てこない物件は、これから全部やることになると考えるのが安全です。

理由2：家賃が下がる前提で価格が付いている

2つ目は、現在の家賃が維持できないケースです。長期入居者が10年前の契約のまま相場より高い家賃を払っている物件、新築時のプレミアム家賃が付いている物件では、入居者が入れ替わった瞬間に家賃が相場まで下がります。

家賃が1割下がれば、表面利回り8%の物件は7.2%になります。実質利回りベースではさらに影響が大きく、経費は家賃が下がっても同じだけかかるため、手取りは1割以上減ります。

確認方法：現況家賃・周辺の募集家賃・実際の成約家賃の3つを比べます。同じ間取り・築年数の部屋がいくらで募集されているかを調べれば、現況家賃が相場から離れているかどうかは10分で分かります。入居者付き物件の家賃下落リスクはオーナーチェンジ物件とは｜得か危険か失敗しない買い方で試算例を紹介しています。

理由3：売るときに買い手が限られる

3つ目は流動性です。再建築不可、旧耐震、借地権、極端に人口が少ないエリアの物件は、金融機関の融資が付きにくいため買い手が現金購入者に限られます。買い手が少ない分だけ価格が下がり、その結果として利回りが高く見えています。

保有中の収益が想定どおりでも、売却できなければ投資は完結しません。売却時の価格と時期をどう見込むかは不動産投資の出口戦略完全ガイド｜売却タイミングと税金2026で扱っています。

確認方法：同じエリア・同じ種別の物件が、売り出しから成約までどれくらいかかっているかを見ます。半年以上売れ残っている物件が多いエリアは、自分が売るときも同じ時間がかかります。

3つのどれにも当てはまらないのに利回りだけが高い物件は、基本的に存在しません。高利回りを見つけたら「なぜ高いのか」を先に説明できるようにする——これが利回りの正しい使い方です。実際にどのような失敗が起きているかは不動産投資の失敗10パターン｜初心者の罠と回避術にまとめています。

物件タイプ別の利回り目安と、数字の読み替え方

物件タイプによって利回りの水準は大きく変わります。ただしタイプが違えば経費構造も空室リスクも違うため、表面利回りをそのまま横並びで比べることはできません。目安と、その数字が高く（低く）出る理由をまとめました。

この表を使うときの注意は2つあります。1つは経費率の違いです。区分マンションは管理費・修繕積立金が毎月固定で出ていくのに対し、一棟物件は共用部の光熱費や清掃費を自分で負担します。同じ表面利回り7%でも、手元に残る割合は変わります。

もう1つはREITとクラウドファンディングの利回りは、現物投資の表面利回りとは意味が違うことです。これらは運営コストを差し引いた後の分配金であり、実質利回りに近い性質を持ちます。現物の表面利回り8%と、REITの分配金利回り4%を単純に比較して「現物のほうが2倍有利」と判断するのは誤りです。

買う前に利回りを検算する5ステップ

ここまでの内容を、実際の物件検討で使う手順にまとめます。電卓とスマートフォンがあれば、1物件あたり15分で終わります。この5ステップを通せば、広告の利回りに引きずられずに判断できます。

1. 家賃が「想定」か「現況」かを確認する：想定家賃なら周辺の募集家賃と比べ、乖離があれば低いほうの数字で計算し直します。
2. 経費を8項目すべて洗い出す：管理費・修繕積立金／管理委託料／固定資産税・都市計画税／損害保険料／共用部の維持費／入居募集費用／原状回復・修繕費／空室損失。分からない項目は家賃の25%を目安に仮置きします。
3. 購入時諸費用を物件価格の7%で置いて実質利回りを出す：（年間家賃 − 経費）÷（価格 × 1.07）で計算します。
4. ローン定数Kと比べる：年間返済額 ÷ 借入額 がK。実質利回りがKを下回っていれば、その条件では現金は残りません。
5. 空室率10%で再計算する：家賃の10%を空室損として引いても手取りがプラスなら、その物件は数字の上で成立しています。

検算の結果を記録するときは、次の5項目をメモしておくと物件どうしの比較が一気に楽になります。

• ✅ 表面利回り（広告の数字）と、自分で計算し直した表面利回り
• ✅ 実質利回り（FCR）と、そのとき使った経費率
• ✅ ローン定数K（金利と返済期間の組み合わせごと）
• ✅ 空室率10%のときの年間キャッシュフロー
• ✅ 税引後の手取り額（年額・月額）

数字が合格ラインを超えていても、それは「収支計算上は成立する」という意味にとどまります。建物の状態、入居者の属性、周辺の賃貸需要といった物件そのものの確認は別途必要です。購入前に見るべき点は不動産投資の失敗10パターン｜初心者の罠と回避術を参考にしてください。

よくある質問（FAQ）

Q. 不動産投資の利回りは何%あればいいですか？

借入条件によって変わります。物件価格2,000万円・頭金10%・購入諸費用7%の条件では、金利2.0%・35年返済なら表面5.02%以上、金利2.5%・30年なら5.78%以上、金利3.0%・25年なら6.72%以上がキャッシュフローがゼロになるラインです。「実質利回りがローン定数K（年間返済額÷借入額）を上回っているか」で判断してください。自己資金で購入する場合は、この制約はかかりません。

Q. 表面利回りと実質利回りはどれくらい差がありますか？

経費率が家賃の20〜30%であれば、1.5〜2ポイント程度の差になります。当サイトの試算では、表面6.00%の物件で実質4.17%（差1.83ポイント）、表面4.50%の物件で実質2.90%（差1.60ポイント）でした。家賃が低い物件ほど固定費の比率が上がるため、経費率は高くなります。目安として「実質利回り＝表面利回り × 0.7」で当たりをつけられます。

Q. 実質利回りの計算に入れる経費には何がありますか？

管理費・修繕積立金、管理委託料（家賃の3〜5%）、固定資産税・都市計画税、損害保険料、共用部の光熱費・清掃費、入居募集費用（退去のたびに家賃1〜3か月分）、原状回復・修繕費、空室損失の8項目です。初心者が落としやすいのは後半3つで、いずれも毎月請求が来ないため計算から抜けがちです。分母には購入時諸費用（物件価格の6〜8%）を加えることも忘れないでください。

Q. 利回り10%以上の物件は買いですか？

利回りが高い理由を説明できるなら検討対象になります。当サイトの試算では、建物の価値をゼロとみなす築古物件は地方で20%を超える計算になりますが、これは建物代を払っていないことの裏返しです。高利回りの理由は「建物にお金を払っていない」「家賃が下がる前提の価格」「売却時の買い手が限られる」の3つに分解できます。どれにも当てはまらず利回りだけが高い物件は、まず存在しません。

Q. 新築ワンルームの利回りが低いのはなぜですか？

価格に占める土地と新築プレミアムの割合が大きいためです。当サイトの試算では、東京都は総投資額の69.3%が土地代を占めます（秋田県は8.4%）。土地が高いエリアほど分母が膨らみ、家賃はそれに比例して上がらないため利回りは下がります。日本不動産研究所の投資家調査でも、東京・城南のワンルーム一棟の期待利回りは3.6%と全国で最も低い水準です。新築ワンルームの収支の詳細は新築ワンルーム投資はやめとけ？収支試算で判断をご覧ください。

Q. 地方の物件は本当に利回りが高いのですか？

建物条件をそろえて計算すると、全国の利回りは5.20%（東京都）〜8.19%（茨城県）に収まります。差は3.0ポイントで、言われるほど大きくありません。地方物件が二桁になるのは築古＝建物価値がゼロのケースです。また同じ都道府県内でも差は大きく、東京都では千代田1.88%からあきる野8.13%まで4.3倍の開きがあります。「地方か都心か」より「都心からの距離と地価水準」で決まります。

Q. 利回りが同じなら、どの物件を選んでも同じですか？

違います。同じ表面利回り7%でも、区分マンションと一棟アパートでは経費構造が異なり、手元に残る割合が変わります。空室が出たときの影響（1戸か複数戸か）、修繕費の負担の仕方、売却時の買い手の多さも別物です。利回りは収益性の一側面にすぎず、経費率・空室リスク・流動性を含めて比較する必要があります。

Q. 満室想定の利回りはどこまで信じていいですか？

空室率10%で再計算してから判断してください。当サイトの試算では、表面6.00%の物件でも空室率20%（年間2.4か月分の空室）でキャッシュフローはマイナスに転じます。総務省の住宅・土地統計調査によると、全国の賃貸用の空き家は443万戸を超えており、空室は例外ではありません。現在の入居率と、過去の空室期間の実績を必ず確認しましょう。

まとめ

• 表面利回りは年間家賃÷物件価格。広告に載る数字で、経費も購入諸費用も引かれていない
• 実質利回り（FCR）は分子から経費を引き、分母に購入諸費用を足す。経費率は家賃の20〜30%が目安で、表面との差は1.5〜2ポイント
• 借入を使うならローン定数K（年間返済額÷借入額）と比べる。金利2.0%・35年ならK＝3.98%、必要な表面利回りは5.02%以上
• 当サイト独自試算では、表面6.00%の物件の税引後手取りは年12万1,830円、表面4.50%なら年9万6,570円のマイナス。1.5ポイントの差で符号が変わる
• 全国の地価と家賃から計算すると、建物条件をそろえた利回りは5.20〜8.19%。地方の高利回りは建物の減価が生んでおり、修繕費として後から支払うことになる

利回りは、物件を選ぶための入口であって結論ではありません。広告の数字をそのまま受け取らず、経費・借入・税金を引いた後の手取りまで自分で計算することが、判断を間違えない唯一の方法です。物件タイプごとの詳細は区分マンション投資vs一棟アパート投資｜2026年版比較、融資条件の詰め方は不動産投資ローン完全ガイド｜銀行選び審査突破2026で確認できます。実際の購入判断にあたっては、税理士やファイナンシャルプランナーなど中立的な立場の専門家にも相談し、複数の条件で試算してから決めることをおすすめします。