住宅性能表示制度とは｜10評価項目・等級をわかりやすく解説

この記事でわかること

• ✅ 住宅性能表示制度の仕組みと評価書の種類
• ✅ 10の評価項目と等級の意味・基準の読み方
• ✅ 耐震等級・断熱等級・省エネ等級の詳細解説
• ✅ 住宅性能評価書の活用法と費用・注意点

住宅性能表示制度とは、国土交通省が定めた「日本住宅性能表示基準」に基づき、住宅の性能を第三者機関が客観的に評価・認定し、消費者に提示する制度です。耐震性・省エネ性・断熱性など10の評価項目を等級（1〜7等級など）で表示することで、住宅の性能を比較しやすくしています。2000年施行で、2022年改正で断熱等級5〜7が新設されるなど、現在も制度の整備が続いています。この記事では、各評価項目と等級の意味、取得のメリット、最新動向まで体系的に解説します。

住宅性能表示制度とは？基本の仕組み

住宅性能表示制度は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づく制度です。大きく2つの書類で住宅の性能が証明されます。

設計住宅性能評価書

建築確認申請の段階で、設計図書（設計図・仕様書など）をもとに評価した書類です。建物が完成する前に「設計通りに建てれば、この性能になる」という証明書です。

建設住宅性能評価書

建物が完成した後、実際に現地検査を行って評価した書類です。設計通りに施工されていることを確認した上で発行されます。消費者にとっては「建設住宅性能評価書」の方が、実際の性能保証として信頼性が高いです。

評価機関について

評価を行うのは、国土交通大臣の登録を受けた「登録住宅性能評価機関」です。代表的な機関として日本建築センター（BCJ）・ハウスプラス住宅保証・ベターリビングなどがあります。第三者機関による評価のため、施工会社が自己申告する内容より客観性が高いです。

任意の制度である点に注意

住宅性能表示制度は義務ではなく任意の制度です。評価書を取得するためには追加費用が必要なため、すべての住宅で評価書があるわけではありません。ただし国の補助金制度（フラット35・省エネ補助金など）の申請要件として求められるケースが増えており、実質的に普及が進んでいます。

10の評価項目（分野）の一覧

住宅性能表示制度では以下の10分野で性能を評価します。

（出典：国土交通省「新築住宅の性能表示制度かんたんガイド」）

耐震等級（構造の安定）の詳細解説

最も注目されることが多い評価項目が「耐震等級」です。地震・台風・積雪に対する建物の強度を1〜3の等級で表します。

耐震等級1

建築基準法の耐震基準（最低基準）を満たすレベルです。数百年に一度発生する大地震（震度6〜7相当）の力に対して倒壊・崩壊しないことを基準にしています。これは建築基準法を満たすための最低ラインであり、「1だから安心」ではなく「1だから標準的な強度」と理解してください。

耐震等級2

耐震等級1の1.25倍の力に耐えられる建物です。学校・避難施設などの公共建築に求められる水準が目安です。長期優良住宅・フラット35の一部要件でも耐震等級2以上が求められます。

耐震等級3

耐震等級1の1.5倍の力に耐えられる、最高等級の建物です。消防署・警察署など防災拠点となる施設に求められる水準が目安です。2016年熊本地震では、耐震等級3の建物はほぼ無被害だったという報告もあり、耐震性能の高さが実証されています。住宅購入・建築時に耐震等級3を目標にする方が増えています。

注意：「耐震基準適合証明書」との違い
耐震等級は「住宅性能表示制度」の評価。「耐震基準適合証明書」は中古住宅の住宅ローン控除等の要件を満たすための証明書で、別の制度です。混同しないように注意してください。

断熱等級（温熱環境）の詳細解説

断熱等級は、住宅の「温かさ・涼しさ」を保つ断熱性能を評価する項目です。2022年の改正により、等級が従来の4段階から7段階（等級1〜7）に拡充されました。

断熱等級1〜4（旧基準）

• 等級1：断熱措置なし（最低レベル）
• 等級2：1980年省エネ基準相当
• 等級3：1992年省エネ基準相当
• 等級4：1999年省エネ基準相当。長年「最高等級」とされてきた

断熱等級5〜7（新設・2022年〜）

• 等級5：ZEH（ゼロエネルギーハウス）水準の断熱性能。HEAT20 G2相当
• 等級6：HEAT20 G2〜G3相当。さらに高い断熱水準
• 等級7：HEAT20 G3相当。パッシブハウス水準の最高断熱性能

2025年4月から住宅の省エネ基準への適合（旧基準での等級4相当）が義務化されています。今後は等級5以上の住宅への需要が高まる見通しです（出典：ニチハ「住宅性能評価書と断熱等級」）。

一次エネルギー消費量等級（省エネ等級）

断熱等級と対でよく語られるのが「一次エネルギー消費量等級」です。冷暖房・換気・照明・給湯など住宅全体で使用するエネルギー量を評価します。

• 等級1：省エネ措置なし
• 等級2〜3：旧省エネ基準相当
• 等級4〜5：2013年省エネ基準相当〜ZEH水準
• 等級6〜7：ZEH+水準以上の高省エネ性能

一次エネルギー消費量等級が高い住宅ほど光熱費が少なくなり、住み始めてからのランニングコストを削減できます。

劣化等級（耐久性）の詳細解説

劣化等級は、木材の腐朽・鉄骨の錆・コンクリートの中性化などの劣化に対して、建物がどれだけ長持ちするかを評価します。

劣化等級1

建築基準法の最低基準を満たすレベルです。目安として「一世代（約25〜30年）程度の耐久性」とされています。

劣化等級2

「二世代（約50〜60年）程度の耐久性」に対応した仕様です。長期優良住宅の認定要件の一つでもあります。

劣化等級3

「三世代（約75〜90年）程度の耐久性」に対応した最高等級。柱・梁・基礎などの主要構造部に高耐久仕様が採用されています。

維持管理・更新の容易性の評価

この項目では、給排水管・ガス管・電気配線などの設備を、将来修繕・更新するときにどれだけ作業しやすいかを評価します。

• 等級1：建築基準法の最低基準
• 等級2：設備配管の点検口があり、配管のみで交換可能
• 等級3：設備配管の交換が容易で、内装材を取り壊さなくても更新できる構造

特にマンション・集合住宅では維持管理等級が重要です。配管の更新が難しい物件は将来の大規模修繕費が高額になる可能性があります。

住宅性能評価書の取得費用

住宅性能評価を受けるためには、設計評価と建設評価それぞれに費用がかかります。費用は住宅の規模・構造・評価機関によって異なりますが、一般的な目安は以下の通りです。

• 設計住宅性能評価書：5〜15万円程度
• 建設住宅性能評価書：5〜20万円程度（現地検査回数によって変動）

合計で10〜35万円程度の費用がかかることが多いです。この費用に見合うメリット（住宅ローン優遇・補助金・将来の資産価値維持）を考慮した上で取得を判断してください。

シックハウス対策（空気環境）の評価

1990年代後半から問題になったシックハウス症候群（新築住宅の化学物質による健康被害）への対策として、「空気環境」の評価項目が設けられています。

ホルムアルデヒド対策等級

建材・接着剤・塗料などから放散されるホルムアルデヒドの量を評価します。等級1〜3で表示され、等級が高いほど放散量が少なく、室内空気の安全性が高いです。現在の建築基準法では一定の規制がありますが、等級3の住宅はより厳しい基準をクリアしています。

換気対策

2003年から改正建築基準法により、居室への機械換気設備の設置が義務化されています。住宅性能表示制度では、換気量・換気経路が適切に確保されているかも評価します。

採光等級（光・視環境）の評価

採光等級は、居室に差し込む自然光の量を評価する項目です。建築基準法では、居室の採光に必要な有効採光面積（床面積の7分の1以上）が定められていますが、性能表示制度ではより詳細な評価を行います。等級が高いほど自然光が多く入り、電気照明への依存度が低く、省エネかつ快適な住環境となります。

新築・中古住宅別の活用ポイント

新築住宅の場合

新築住宅を購入・建築する際は、建設住宅性能評価書の取得を検討してください。ハウスメーカー・工務店に「住宅性能評価書を取得したい」と伝えると、手続きを代行してもらえることが多いです。耐震等級3・断熱等級5以上・長期優良住宅認定を目標にすると、金融機関の優遇・補助金・地震保険割引をフルに活用できます。

中古住宅の場合

中古住宅を購入する際は、売主が評価書を保有しているかを確認してください。評価書がない場合でも「既存住宅性能評価」として取得できますが、築年数・構造によって評価できない項目もあります。特に耐震性能については、建築年代（1981年新耐震基準・2000年品確法施行）を確認することが重要です。1981年以前の旧耐震基準の建物は耐震改修を検討することをおすすめします。

住宅性能評価書を取得するメリット

住宅ローンの優遇

フラット35では住宅性能評価書の取得が必要な物件検査と重なる場合があります。また、耐震等級2以上・省エネ等級一定以上を満たすと「フラット35S」の金利引き下げ特典が適用される場合があります。

瑕疵担保責任期間の延長

新築住宅には法律上「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」に10年間の瑕疵担保責任が課されています。住宅性能評価書を取得した住宅では、引き渡し後の紛争処理が「指定住宅紛争処理機関」（弁護士会）で行えるという特典もあります。

地震保険料の割引

耐震等級を取得した住宅は、地震保険料の割引が受けられます。

• 耐震等級1：10%割引
• 耐震等級2：30%割引
• 耐震等級3：50%割引

長期的に見ると地震保険料の割引額が評価書の取得費用を上回ることもあります。

中古住宅市場での資産価値維持

住宅性能評価書を保有している住宅は、将来売却時に「性能が証明された住宅」として評価されやすいです。特に耐震等級2〜3・断熱等級5以上の住宅は、中古市場でも高い評価を得やすくなっています。

バリアフリー等級（高齢者等への配慮）の詳細

少子高齢化が進む日本において、住宅のバリアフリー性能への関心が高まっています。住宅性能表示制度では「高齢者等への配慮（バリアフリー）」を以下の項目で評価します。

主な評価内容

• 段差の解消：玄関・浴室・脱衣室・キッチン・居室間の段差（つまずきリスク）
• 手すり設置：浴室・トイレ・階段・廊下の手すり設置状況
• 廊下・出入口の幅：車椅子が通行できるかどうかの廊下幅（75cm以上など）
• 特定寝室と便所の配置：就寝部屋とトイレの距離・同一階かどうか

高齢者が住み続けやすい住宅への注目

将来的に高齢者になったときにも快適に住み続けられる「生涯住宅（スーパーシニアフレンドリー住宅）」への需要が高まっています。子育てが終わった後も同じ家に住み続けるライフスタイルを想定した場合、バリアフリー等級が高い住宅を選ぶことが将来の住みやすさにつながります。

防犯性能の評価

住宅性能表示制度では「防犯に関すること」も評価項目の一つです。主な評価内容は開口部（窓・扉）の不正侵入防止性能です。

評価内容

• 玄関ドアの錠の数・耐破壊性：ディンプルキー・ダブルロックなどの防犯性能
• 窓ガラスの防犯性能：複層ガラス・防犯合わせガラスの採用
• 窓の施錠のしやすさ：1階・2階の窓への防犯補助錠の有無

防犯等級の高い住宅は、空き巣・不法侵入のリスクを低減するだけでなく、住まいに対する安心感をもたらします。特に女性の一人暮らし・1階住戸などでは防犯等級を確認することをおすすめします。

遮音等級（音環境）の評価

集合住宅（マンション）では特に重要な評価項目が「音環境（遮音性）」です。上下階・隣戸からの音の遮断性能を評価します。

床衝撃音の評価

• 重量床衝撃音（LH）：子どもが走る・飛び跳ねる音など低周波の衝撃音に対する遮断性
• 軽量床衝撃音（LL）：スプーンを落とす・スリッパで歩くなど高周波の衝撃音に対する遮断性

等級が高いほど音を遮断する性能が高く、上下階のトラブルが少なくなります。マンション購入時には、遮音等級の確認が重要です。

住宅性能表示制度と住宅長期優良化・ZEHの違い

住宅購入時によく聞く「長期優良住宅」「ZEH」と住宅性能表示制度は別物ですが、関連しています。

長期優良住宅

「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅」として国が認定する制度。耐震等級2以上・断熱等級4以上・維持管理等級3などが認定要件に含まれており、住宅性能表示制度の評価と重なる部分が多いです。認定されると税制優遇・フラット35の優遇が受けられます。

ZEH（ゼロエネルギーハウス）

「年間の一次エネルギー消費量が実質ゼロ以下」の住宅。断熱等級5以上・高効率設備・太陽光発電の組み合わせで認定されます。住宅性能表示制度の断熱等級・省エネ等級と密接に関連します。

これらの違いについては建ぺい率・容積率の基礎解説や不動産売買の重要用語30選もあわせてご参照ください。

住宅購入時によく聞く「長期優良住宅」「ZEH」と住宅性能表示制度は別物ですが、関連しています。

長期優良住宅

「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅」として国が認定する制度。耐震等級2以上・断熱等級4以上・維持管理等級3などが認定要件に含まれており、住宅性能表示制度の評価と重なる部分が多いです。認定されると税制優遇・フラット35の優遇が受けられます。

ZEH（ゼロエネルギーハウス）

「年間の一次エネルギー消費量が実質ゼロ以下」の住宅。断熱等級5以上・高効率設備・太陽光発電の組み合わせで認定されます。住宅性能表示制度の断熱等級・省エネ等級と密接に関連します。

これらの違いについては建ぺい率・容積率の基礎解説や不動産売買の重要用語30選もあわせてご参照ください。

住宅性能評価書の読み方・確認方法

実際に住宅性能評価書が手元にある場合の読み方のポイントを解説します。

表紙・基本情報の確認

評価書の表紙には「設計住宅性能評価書」か「建設住宅性能評価書」かが明記されています。建設住宅性能評価書であることを確認してください。また評価機関名・評価年月日・住宅の基本情報（所在地・構造・階数・床面積）を確認します。

各等級の確認方法

評価書は10分野それぞれについて「等級〇」と記載されています。すべての分野が評価されているわけではなく、申請した分野のみが記載されます。省略された分野については「評価対象外」と表示されます。購入時に重要と思う項目（耐震・断熱・バリアフリーなど）が評価されているかを確認してください。

等級の信頼性の確認

評価書に記載された評価機関名・登録番号が正規の登録機関かどうかは、国土交通省「登録住宅性能評価機関一覧」で確認できます。

よくある質問（FAQ）

住宅性能評価書はどこで取得できますか？

国土交通大臣が登録した「登録住宅性能評価機関」に申請します。代表的な機関として日本建築センター（BCJ）・ハウスプラス住宅保証・ベターリビング・JIO（日本住宅保証検査機構）などがあります。新築の場合は施工会社・ハウスメーカーが手続きを代行することが多いです。

中古住宅でも住宅性能評価書を取得できますか？

はい、既存住宅性能評価制度として中古住宅でも評価書を取得できます。ただし建築年数・構造によって評価できる項目が異なります。中古住宅を売買する際に売主が評価書を持っている場合は、購入者にとって安心材料となります。

住宅性能評価書がない物件は品質が悪いということですか？

評価書がないことは「品質が悪い」を意味しません。住宅性能表示制度は任意のため、高品質な住宅でも取得していないケースがあります。ただし評価書がある場合は第三者機関が性能を客観的に確認しているため、買い手にとって安心材料となることは確かです。

耐震等級1と耐震等級3の違いは実際どれくらい大きいですか？

耐震等級3は耐震等級1の1.5倍の力に耐えられる仕様です。2016年の熊本地震では、震度7が2回発生した地域でも耐震等級3の建物はほぼ全棟が無被害だったという調査結果があります。一方、耐震等級1の建物では一部で倒壊・大破が発生しています。特に南海トラフ地震など大規模地震のリスクが高いエリアでは、等級3を目指す意義は大きいです。

住宅性能表示制度に関する最新動向（2026年）

住宅性能表示制度は、省エネ法の改正・住宅の高性能化の推進に伴い、制度の整備が続いています。2026年時点での主な動向を確認しておきましょう。

省エネ基準適合義務化（2025年4月〜）

2025年4月から、新築住宅に省エネ基準への適合が義務化されました。従来の断熱等級4相当の性能確保が最低ラインとなっています。これにより、省エネ性能が担保された住宅市場が形成され、性能の良い住宅と低性能住宅の価格差が拡大する傾向があります。

断熱等級7・省エネ等級7の新設（2022年〜）

2022年の改正で断熱等級に5〜7、省エネ等級に6〜7が新設されました。2026年現在、等級5（ZEH水準）以上の住宅への補助金が充実しており、建設業界では等級5・6・7を目標とした設計が増えています。将来的な売却・資産価値を考えると、等級5以上の住宅を選ぶ価値は高まっています。

性能証明のデジタル化の推進

国土交通省は住宅性能評価書のデジタル化・電子交付の推進を進めており、評価書の取得・保管・確認がより効率的になることが期待されています。

まとめ

• 住宅性能表示制度は品確法に基づき10分野で住宅の性能を等級評価する制度。設計段階と建設完了後の2種類の評価書がある
• 耐震等級（1〜3）・断熱等級（1〜7・2022年から拡充）・劣化等級・省エネ等級などが主要な評価項目
• 耐震等級3は最高等級で耐震等級1の1.5倍の強度。熊本地震でも無被害実績があり、取得をめざす価値が高い
• 断熱等級は2022年から7段階に拡充。ZEH水準の等級5以上が今後の住宅の標準的なターゲットとなっていく
• 評価書取得のメリット：住宅ローン優遇（フラット35S等）・地震保険料割引（最大50%）・将来の資産価値維持・紛争処理機関の利用
• 2025年4月から省エネ基準適合が義務化。2022年に断熱等級5〜7が新設されており、等級5（ZEH水準）以上の住宅が今後の標準的な目標となっていく

住宅性能表示制度は、住宅の「目に見えない品質」を数字で比較できるようにした重要な制度です。新築・中古を問わず住宅を購入する際には、性能評価書の有無と等級の内容を確認することを強くおすすめします。特に耐震等級・断熱等級・省エネ等級は長期的な生活コスト・資産価値に直結するため、購入条件として重要な判断材料となります。住宅性能と関連する用語は不動産登記の必須用語解説や住宅ローンの基礎用語解説もあわせてご参照ください。また、住宅性能の実際の影響については建売住宅vs注文住宅の比較も参考になります。