媒介契約とは？3種類の違いを徹底解説

専任媒介とは、不動産の売却を1社の不動産会社だけに依頼する媒介契約のことです。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、依頼できる会社数や自己発見取引の可否、報告頻度などが異なります。

この記事でわかること

• ✅ 媒介契約とは何か（仲介との違いと宅建業法の根拠）
• ✅ 一般・専任・専属専任の3種類を一覧表で比較
• ✅ レインズ・自己発見取引・囲い込みなど関連用語の意味
• ✅ 仲介手数料の上限と、どの契約を選ぶべきかの考え方

不動産を売却するとき、ほとんどの人が不動産会社に販売を依頼します。このときに結ぶのが「媒介契約」です。聞き慣れない言葉ですが、どの種類を選ぶかによって、販売活動の進め方や売主が受けられるサポートの内容が変わります。この記事では、媒介契約の基本から3種類の違い、関連用語、仲介手数料の仕組み、そして選び方の考え方までを、初めての方にもわかるように順番に解説します。

媒介契約とは？仲介との違いと宅建業法の基礎

媒介契約とは、不動産の売却や購入を不動産会社に依頼するときに結ぶ契約のことです。宅地建物取引業法（以下、宅建業法）という法律に基づいており、依頼を受けた不動産会社は契約内容を書面にして売主に交付する義務を負います。まずは媒介契約の定義と、よく混同される「仲介」との関係を整理しておきましょう。

媒介契約とは（宅建業法34条の2に基づく契約）

媒介契約とは、売主（または買主）が不動産会社に対し、取引相手を探して契約成立まで手伝ってもらうことを依頼する契約です。宅建業法第34条の2では、不動産会社が売却の媒介を引き受けた場合、遅滞なく一定の事項を記載した書面（媒介契約書）を作成し、依頼者に交付しなければならないと定められています。

書面に記載される主な項目には、対象となる物件、売り出し価格、媒介契約の種類、不動産会社が受け取る報酬（仲介手数料）の額、契約の有効期間などがあります。口約束ではなく書面で交わすことで、後々のトラブルを防ぐ仕組みになっています。媒介契約は、不動産取引の出発点となる大切な契約だと考えておくとよいでしょう。

なぜわざわざ法律で書面交付が義務付けられているのでしょうか。不動産は金額が大きく、取引の専門性も高いため、売主と不動産会社の間で「言った・言わない」のトラブルが起きやすい分野です。そこで宅建業法は、依頼内容や報酬の条件をあらかじめ書面で明確にし、消費者である売主を保護しています。媒介契約書を受け取ったら、契約の種類・有効期間・仲介手数料の上限が自分の認識と合っているかを、署名・押印の前に必ず確認しておくと安心です。

「仲介」と「媒介」は同じ？仲介とは何か

仲介とは、売主と買主の間に不動産会社が立ち、取引を成立させる役割のことです。結論から言うと、「仲介」と「媒介」はほぼ同じ意味で使われています。法律上の正式な用語が「媒介」で、不動産会社の店頭やチラシ、日常会話では「仲介」と呼ばれることが多い、という違いがあると理解しておけば十分です。

たとえば「仲介で家を売る」「仲介手数料がかかる」といった言い方は、いずれも媒介契約に基づく取引を指しています。不動産会社が買主を探し、価格交渉や契約手続き、引き渡しまでをサポートする一連の業務が「仲介（媒介）」です。なお、似た言葉に「代理」がありますが、代理は不動産会社が依頼者の代わりに契約を締結できる契約で、媒介とは権限の範囲が異なります。一般的な個人の売買では媒介契約が使われるケースがほとんどです。

もう一つ、混同しやすいのが「買取」との違いです。仲介（媒介）は、不動産会社があくまで売主と買主をつなぐ役割を担うのに対し、買取は不動産会社自身が買主となって物件を直接買い取る方法です。仲介では市場で買主を探すため相場に近い価格を狙いやすい反面、売れるまでに時間がかかることがあります。買取はスピーディーに現金化できる一方、価格は相場より低くなる傾向があります。媒介契約はこのうち「仲介」を依頼するための契約だと整理しておくと、不動産会社の説明を理解しやすくなります。

媒介契約3種類の違いを比較【一覧表】

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類に分かれます。違いを一言でいうと、何社に依頼できるか、自分で買主を見つけてよいか、不動産会社の義務がどれくらい厳しいかという点です。まずは全体像を一覧表でつかみましょう。

3種類を一覧で比較

3つの媒介契約の主な違いは、次の表のとおりです。

大まかには、表の右側にいくほど「依頼できるのは1社だけ」「不動産会社の義務が厳しい」という関係になっています。専属専任媒介がもっとも会社側の縛りが強く、その分こまめなサポートが受けられる、と覚えておくと理解しやすいでしょう。

3種類に共通するルール（書面交付・契約期間）

3種類で違いがある一方、共通するルールもあります。代表的なのが書面交付と契約期間です。

まず、どの媒介契約を結ぶ場合でも、不動産会社は宅建業法34条の2に基づき媒介契約書を作成し、売主に交付する必要があります。種類にかかわらず、契約内容は書面で残るということです。

次に契約期間です。専任媒介と専属専任媒介の契約期間は、いずれも3ヶ月以内と法律で定められています。3ヶ月を超える期間で契約しても、超えた部分は無効となり、3ヶ月に短縮される扱いです。期間が満了したあとに同じ会社に継続して依頼したい場合は、売主からの申し出によって更新します。自動更新は認められていない点に注意が必要です。一方、一般媒介契約には法令上の期間制限はありませんが、実務では3ヶ月を目安に設定されることが多くなっています。

3ヶ月という期間には意味があります。一定の区切りを設けることで、もし販売活動が思うように進まなかったときに、契約を見直したり別の会社に切り替えたりする機会を売主に与えているのです。専任・専属専任を選ぶ場合は、最初の3ヶ月でどのような販売活動を行うのか、どのくらいの頻度で報告があるのかを、契約前に担当者へ具体的に確認しておくと、満了時の判断がしやすくなります。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介それぞれの特徴

ここからは、3種類の媒介契約をひとつずつ詳しく見ていきます。それぞれにメリットとデメリットがあり、どれが優れているという絶対的な正解はありません。自分の物件や状況に合うものを選ぶことが大切です。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。最大の特徴は、複数社に依頼できること、そして売主自身が買主を見つける自己発見取引も認められていることです。

メリットは、複数の会社が並行して買主を探すため、より多くの購入希望者に物件が届きやすい点が挙げられます。また、後述する「囲い込み」のリスクが構造的に低いことも利点です。デメリットとしては、不動産会社にレインズへの登録義務や売主への報告義務がないため、販売状況が把握しにくいことがあります。さらに、複数社とやり取りする手間がかかり、各社にとっては「他社で売れたら手数料がもらえない」ため、優先順位が下がりやすいという面もあります。立地条件のよい人気物件など、放っておいても問い合わせが見込めるケースに向いているといえるでしょう。

なお、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」という区分があります。明示型は、ほかにどの不動産会社に依頼しているかを互いに伝え合う形式で、非明示型はそれを伝えない形式です。一般的には、依頼先を明らかにする明示型が選ばれることが多いとされています。複数社に依頼する場合は、どの形式になっているかも契約書で確認しておくとよいでしょう。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、1社の不動産会社だけに売却を依頼する契約です。複数社には依頼できませんが、売主が自分で買主を見つける自己発見取引は認められています。3種類の中でもっとも標準的に選ばれているタイプです。

メリットは、1社が責任を持って販売活動を行うため、力を入れてもらいやすい点です。レインズへの登録義務（締結翌日から7営業日以内）があり、2週間に1回以上の業務報告義務もあるため、販売状況を定期的に確認できます。自己発見取引が可能なので、親族や知人に売れそうな場合も対応できます。デメリットは、依頼先が1社に限られるため、その会社や担当者の力量に売却の成否が左右されやすいことです。販売力やサポート体制を見極めたうえで会社を選ぶことが、専任媒介を成功させるポイントになります。

専任媒介は、一般媒介の「複数社に依頼できる気軽さ」と、専属専任媒介の「手厚いサポート」のちょうど中間に位置する契約です。1社に絞ることで責任の所在がはっきりし、なおかつ自己発見取引の余地も残せるため、初めて不動産を売る人が選びやすい契約だといえます。実際の現場でも、売主に契約内容を一通り説明したうえで、専任媒介を基本の選択肢として提案するケースは少なくありません。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは、1社だけに依頼し、かつ売主自身が買主を見つける自己発見取引も禁止される契約です。3種類の中でもっとも不動産会社の義務が厳しく、その分サポートも手厚いのが特徴です。

メリットは、レインズへの登録義務が締結翌日から5営業日以内と早く、業務報告も1週間に1回以上と頻度が高いため、こまめに状況を把握できる点です。不動産会社にとっても確実に手数料が得られる契約のため、積極的な販売活動が期待できます。デメリットは、自己発見取引ができないことです。たとえ売主が自分で買主を見つけても、その人と直接契約することはできず、依頼した不動産会社を通す必要があります。早く確実に売りたい人や、販売活動をすべて任せたい人に向いた契約といえます。

知っておきたい用語：レインズ・自己発見取引・囲い込み

媒介契約を理解するうえで、あわせて知っておきたい関連用語があります。レインズ・自己発見取引・囲い込みの3つです。いずれも、どの媒介契約を選ぶかを判断する材料になります。

レインズ（指定流通機構）とは

レインズ（REINS）とは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社専用の物件情報ネットワークのことです。ある会社がレインズに物件を登録すると、全国の不動産会社がその情報を見られるようになり、買主を探す窓口が一気に広がります。

専任媒介と専属専任媒介では、このレインズへの登録が義務付けられています。登録の期限は、専任媒介が締結の翌日から7営業日以内、専属専任媒介が5営業日以内と決められています。登録すると不動産会社から売主に登録を証明する書面（登録証明書）が交付されるため、自分の物件がきちんと公開されているかを確認できます。一方、一般媒介契約ではレインズ登録は任意です。物件を幅広く周知したい場合は、一般媒介でも任意でレインズに登録してもらえるか相談してみるのも一つの方法です。

自己発見取引とは

自己発見取引とは、売主が不動産会社を介さずに、自分で買主を見つけて売買契約を結ぶことです。たとえば「親戚が家を買いたいと言っている」「知人が興味を持っている」といったケースが該当します。

一般媒介と専任媒介では自己発見取引が認められていますが、専属専任媒介では認められていません。専属専任媒介を結んでいる場合に自分で買主を見つけたときは、依頼した不動産会社を通して契約することになります。身近に買い手の候補がいるかどうかは、契約の種類を選ぶ際の判断材料のひとつになります。

囲い込みとは（注意したいポイント）

囲い込みとは、1社に売却を依頼している状況で、その不動産会社が他社からの物件の問い合わせを「商談中です」などと断り、自社だけで買主を見つけようとする行為を指します。売主と買主の双方から仲介手数料を得ようとする動機が背景にあるとされ、結果として売却の機会を狭めてしまう可能性が指摘されています。

一般媒介契約は複数社に依頼でき、レインズ登録も任意であるため、囲い込みが起こりにくい構造といわれます。専任・専属専任を選ぶ場合は、レインズの登録状況を確認したり、報告内容をしっかりチェックしたりすることが、安心して任せるためのポイントになります。具体的には、レインズに登録された際に交付される登録証明書を受け取って物件が公開されているかを確かめる、定期的な業務報告で問い合わせ件数や内覧の状況を聞く、といった方法があります。媒介契約の種類だけでなく、こうした「販売状況の見える化」ができる会社かどうかも、信頼できるパートナーを選ぶうえで大切な視点です。

仲介手数料の仕組みと上限

媒介契約とあわせて理解しておきたいのが仲介手数料です。仲介手数料は不動産会社に支払う報酬で、その上限は宅建業法で決められています。仕組みを知っておくと、見積もりが妥当かどうかを自分で判断できます。

仲介手数料とは（成功報酬と上限の速算式）

仲介手数料とは、売買が成立したときに不動産会社へ支払う報酬のことです。重要なのは、仲介手数料は成功報酬であるという点です。媒介契約を結んだだけでは発生せず、実際に売買が成立して初めて支払う義務が生じます。途中で売却を取りやめた場合、原則として手数料はかかりません。

金額には法律で上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合の上限は、宅建業法第46条と国土交通省の報酬告示に基づき、次の速算式で計算できます。

仲介手数料の上限（400万円超）＝ 売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

なお、売買価格が200万円以下の部分は5％、200万円超〜400万円以下の部分は4％というように、本来は価格帯ごとに料率が分かれています。速算式は、これをまとめて一度に計算できるようにしたものです。ここで示しているのはあくまで法律上の「上限」であり、不動産会社がこれより低い金額を提示することも可能です。最近では仲介手数料を割引・無料とする会社もあるため、見積もりを比べる際の目安として上限を知っておくと役立ちます。

2024年7月の改正と計算例

仲介手数料には近年の改正もあります。2024年7月の改正により、売買価格が800万円以下の物件については、売主・買主の合意があれば、上限が33万円（税込）まで受け取れるようになりました。地方や空き家など、価格の低い物件の取引を促す狙いがあるとされています。

実際に計算してみましょう。売買価格が3,000万円の場合、速算式に当てはめると次のようになります。

1. 3,000万円 × 3％ ＝ 90万円
2. 90万円 ＋ 6万円 ＝ 96万円（税抜）
3. 96万円 ＋ 消費税10％（9万6,000円）＝ 105万6,000円（税込）

このように、3,000万円の物件なら仲介手数料の上限は税込で約105万円となります。あくまで「上限」であり、これを超えて請求することはできません。仲介手数料の詳しい内訳や支払いのタイミングは、諸費用はいつ・いくら払うのかもあわせて確認すると理解が深まります。

どの媒介契約を選ぶべき？タイプ別の考え方

どの媒介契約が最適かは、物件の条件や売主の状況によって変わります。「どれが一番得か」というよりも、自分の物件と売り方に合うものを選ぶ、という発想が大切です。それぞれに向いているケースの目安を整理すると、次のように考えられます。

一般媒介が向いている人：立地がよく人気の高い物件を持っている人や、自分でも複数社と連絡を取る手間を惜しまない人に向いています。複数社を競わせやすく、囲い込みのリスクも抑えられます。

専任媒介が向いている人：信頼できる1社にある程度任せつつ、定期的な報告も受けたいという、バランス重視の人に向いています。自己発見取引も残せるため、もっとも標準的な選択肢といえます。

専属専任媒介が向いている人：とにかく早く・確実に売りたい人や、忙しくて販売活動を会社に任せきりにしたい人に向いています。週1回の報告で状況を把握しやすい反面、自己発見取引はできません。

大切なのは、契約の種類そのものよりも、依頼する不動産会社や担当者の販売力・対応の丁寧さを見極めることだと考えられます。

ケースで見る媒介契約の選び方

物件の状況や売主の事情によっては、次のようなケース別の考え方も参考になります。

人気エリア・マンションを売る場合：都市部の人気マンションや利便性の高い物件は、複数の不動産会社が積極的に販売活動を行う傾向があります。一般媒介契約で複数社に依頼し、競争させることで早期・高値売却につながる可能性があります。ただし、各社の活動状況を自分で把握する手間はかかります。

郊外・築古物件を売る場合：買主が限られやすい郊外物件や築古物件は、1社に絞って腰を据えて販売活動をしてもらう方が効果的なことがあります。専任媒介か専属専任媒介を選び、不動産会社が積極的に動ける環境をつくるとよいでしょう。

急いで売却したい場合：転勤・相続・住み替えなどで早期売却が必要な場合は、報告頻度が高く手厚いサポートを受けられる専属専任媒介が向いています。週1回以上の報告で進捗を細かく把握できます。

知人に買主候補がいる場合：知人や親族が購入に興味を持っているかもしれないというときは、自己発見取引ができる専任媒介が向いています。直接取引が実現すれば仲介手数料を抑えられる可能性がありますが、契約書の作成など法的な手続きは専門家に依頼すると安心です。

また、契約書に出てくる専門用語に不安がある場合は、契約書・重説に出てくる用語の解説や不動産用語一覧も参考になります。

よくある質問

専任媒介と一般媒介はどちらがいいですか？

物件や状況によって異なるため、一概にどちらがよいとはいえません。複数社を競わせたい人や人気物件の場合は一般媒介、1社に任せつつ報告も受けたい人は専任媒介が向いているとされます。報告義務やレインズ登録がある分、販売状況を把握しやすいのは専任媒介です。

専任媒介と専属専任媒介の違いは何ですか？

主な違いは「自己発見取引ができるかどうか」と「不動産会社の義務の厳しさ」です。専任媒介は自分で買主を見つけて契約できますが、専属専任媒介ではできません。また、レインズ登録や業務報告の頻度は専属専任媒介のほうが厳しく設定されています。

媒介契約の途中で解約はできますか？

専任・専属専任媒介の契約期間は3ヶ月以内が原則で、期間満了による終了が基本です。期間中の解約は、契約内容や事情によって違約金や費用の精算が必要になる場合があります。解約を検討する際は、契約書の解除条項を確認し、不動産会社とよく相談することをおすすめします。

仲介手数料はいつ支払いますか？

仲介手数料は成功報酬のため、売買が成立してから支払うのが原則です。一般的には、売買契約の締結時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払う形が多くみられます。具体的な支払い時期は媒介契約書に記載されるため、契約前に確認しておくとよいでしょう。

媒介契約を結ばずに不動産を売ることはできますか？

売主自身が買主を見つけて直接売買する「個人間売買」であれば、不動産会社を介さずに売ることも可能です。ただし、価格設定や契約書の作成、引き渡しの手続きをすべて自分で行う必要があり、トラブルのリスクも高まります。多くの場合は媒介契約を結び、専門家のサポートを受けて売却するのが現実的です。

まとめ

媒介契約とは、不動産の売却や購入を不動産会社に依頼するときに結ぶ契約で、宅建業法34条の2に基づいて書面で交わされます。種類は一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つあり、依頼できる会社数、自己発見取引の可否、レインズ登録や業務報告の義務の有無が異なります。専任媒介と専属専任媒介の契約期間は、いずれも3ヶ月以内です。

あわせて、レインズや囲い込みといった関連用語、そして成功報酬である仲介手数料の上限（400万円超は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」）も押さえておくと、不動産会社との契約に自信を持って臨めます。どの契約を選ぶかは物件や状況しだいですが、最終的には信頼できる不動産会社・担当者を選ぶことが、納得のいく取引への近道だと考えられます。判断に迷うときは、複数の専門家に相談しながら進めることをおすすめします。