抵当権・根抵当権とは？不動産登記の担保権を完全解説

この記事でわかること

• ✅ 抵当権とは何か・住宅ローンとの関係
• ✅ 根抵当権との決定的な違い
• ✅ 1番・2番抵当権の順位と競売の仕組み
• ✅ ローン完済後の抵当権抹消手続きのステップ
• ✅ 不動産購入・売却時に必ず確認すべきポイント

抵当権とは、住宅ローンなどの融資を受ける際に不動産に設定される担保権のことです。債務者がローンを返済できなくなった場合に、金融機関（債権者）がその不動産を競売にかけて優先的に回収できる権利です。不動産を購入・売却・相続するすべての場面で関係する用語であり、正確な理解が求められます。

本記事では、抵当権と根抵当権の違い・設定・抹消・競売の仕組みを、法的根拠とともにわかりやすく解説します。不動産登記の知識として、購入前・売却前・相続前に必ずご確認ください。

抵当権とは？住宅ローンと不動産担保の基本

抵当権の定義と仕組み

抵当権（ていとうけん）とは、債権者（通常は金融機関）が、融資の担保として債務者の不動産に設定する物権のことです。民法第369条に定められており、日本の不動産取引において最も広く使われる担保権です。

住宅ローンを組む際、金融機関は「ローンを返せなくなった場合、その不動産を売って返済に充てる権利」を確保するために、購入する不動産に抵当権を設定します。つまり、あなたが住宅ローンを借りると同時に、購入した家や土地には抵当権が設定されているわけです。

抵当権の重要な特徴は次の通りです。

• 追及効（ついきゅうこう）：不動産が第三者に売却されても、抵当権者（金融機関）はその不動産に対して権利を行使できる
• 優先弁済権：競売によって得られた代金から、他の債権者より優先して返済を受けられる
• 非占有担保：抵当権が設定されていても、債務者は引き続きその不動産に住み続けられる（通常の抵当権）
• 附従性（ふじゅうせい）：担保する債権（住宅ローン）が消滅すれば、抵当権も消滅する。ただし登記の抹消手続きは別途必要
• 随伴性（ずいはんせい）：担保している債権が第三者に譲渡された場合、抵当権も一緒に移転する

また、1つの不動産に複数の抵当権を設定することができます。先に設定されたものから「1番抵当権」「2番抵当権」という順位がつき、競売の際の回収順位が決まります。これについては後述します。

登記簿謄本（登記事項証明書）では、抵当権の情報は「乙区（権利部）」に記載されています。不動産を購入する際は必ず乙区の内容を確認することが大切です。

抵当権設定時の登記手続きと費用

抵当権は、不動産の登記事項証明書の「乙区」に記録されます。住宅ローンを借りる際に、銀行・司法書士・購入者の三者が連携して法務局に申請し、登記が完了します。

抵当権設定の手続きに必要な主な費用は以下の通りです。

なお、住宅の取得に際した住宅ローンの場合は、一定の要件（床面積・新耐震基準等）を満たすと登録免許税率が0.4%から0.1%に軽減される特例があります（2026年現在）。詳細は金融機関や司法書士にご確認ください。

登記申請後、法務局の審査を経て登記が完了すると、登記識別情報（12桁のパスワード）が発行されます。この情報は大切に保管する必要があります。

根抵当権とは？抵当権との決定的な違い

根抵当権の定義と極度額

根抵当権（ねていとうけん）とは、民法第398条の2に定められた担保権で、特定の債権を担保するのではなく、「一定の範囲に属する不特定の債権（将来も含む）を、設定した上限額（極度額）の範囲内で担保する権利」です。

わかりやすく言うと、「借りる上限金額を先に決めておいて、その範囲内であれば何度でも借りたり返したりできる」という仕組みです。一般的な住宅ローンでは抵当権が使われますが、事業者が事業資金として繰り返し融資を受ける場合には根抵当権が活用されます。

不動産取引の現場では、「気づいたら根抵当権が設定されていた」というケースが珍しくありません。住宅ローンを組む際に金融機関から提示される書類を確認せず手続きが進んでしまうことがあります。登記事項証明書の乙区の内容は必ず確認することを専門家はすすめています。

抵当権vs根抵当権 比較表

根抵当権が使われる場面

根抵当権が実際に使われる主なケースは以下の通りです。

• 中小企業・個人事業主の事業融資：運転資金として複数回・不定期に借入・返済を繰り返す場合。毎回抵当権を設定し直すコストと手間を省けるメリットがある
• 建設業・不動産業の事業者：物件仕入れのたびに融資を受けるため、極度額内で繰り返し利用できる根抵当権が便利
• 農業・農地担保：農業資金として季節ごとに借入が必要な農業法人や農家の場合

一般の住宅購入者が根抵当権を使うケースはまれですが、親族から相続した土地・建物に根抵当権が設定されていることがあります。この場合の注意点は後述します。

抵当権の順位（1番・2番抵当権）と競売の仕組み

複数の抵当権が設定されるケース

1つの不動産に複数の抵当権を設定することができます。先に登記したものが「1番抵当権」、次が「2番抵当権」という順位（優先順位）が付与されます。

複数の抵当権が設定される具体例として、評価額1億円の不動産に次のように設定されているケースを考えます。

1. 1番抵当権（A銀行）：残債3,000万円
2. 2番抵当権（B金融機関）：残債3,000万円
3. 3番抵当権（C信用組合）：残債2,000万円

この場合、合計8,000万円の抵当権が設定されています。債務者が返済不能になり競売に至った場合、落札金額から1番→2番→3番の順に優先的に返済が行われます。

1番抵当権者が最も優先的に回収でき、順位が低い（後から設定した）ほど回収できない可能性が高まります。そのため、金融機関は融資審査時に「この不動産の担保価値が、設定予定の抵当権の順位と金額に対して十分かどうか」を慎重に評価します。後順位になるほど審査が厳しくなります。

競売と任意売却の違い

住宅ローンの返済が困難になった場合、最終的には「競売（けいばい）」になるケースがあります。競売とは、裁判所が不動産を強制的に売却する手続きです。しかし競売にはいくつかの特徴があります。

• 市場価格より低い価格（一般的に市場価格の6〜8割程度）で落札されるケースが多い
• 申し立てから売却まで数ヶ月〜1年以上かかることがある
• 債務者は一定期間、強制退去の前まで住み続けられる
• 競売が決まっても、入札日前までは「任意売却」に切り替えることができる

一方、「任意売却」は裁判所の手続きを経ず、金融機関の同意を得て通常の不動産売却として行う方法です。実務上、競売よりも高値で売れることが多いため、金融機関・債務者双方にメリットがあります。不動産取引の現場では、ローン返済が困難になった場合には早期に任意売却を検討することを専門家は勧めています。住み続けながら手続きを進められる点も、競売より任意売却が好まれる理由の一つです。

詳しくは任意売却とは？住宅ローン残債がある家の売り方と手順・注意点もご確認ください。

抵当権の抹消手続き｜完済後にやるべき3ステップ

抹消が必要な理由と放置のリスク

住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的には消えません。完済後に「抵当権抹消登記」の手続きをしなければ、登記簿上に抵当権が残り続けます。

抵当権抹消（抵当権の消滅に関する登記）は、当事者の申請がなければ行われません。金融機関がローン完済の確認をした後、抵当権設定者（あなた＝所有者）が申請主体となって法務局に申請する必要があります。

抵当権を放置すると以下のリスクが生じます。

• 不動産の売却が困難になる：買主は抵当権が残っている物件を購入することを避けるため、売却時には抵当権の抹消が前提となる。完済後も抵当権が残っていると売却活動に支障が出る
• 相続時の手続きが複雑になる：相続登記の際に抵当権抹消の手続きも同時に必要になり、手間と費用が増える
• 新たな融資が受けにくくなる：同じ不動産を担保に再融資を受ける際、旧い抵当権が残っていると新しい融資の審査に影響することがある

自分で抹消する手続きの流れ

抵当権抹消の手続きは、比較的シンプルで自分でも行えます。基本的な3ステップは以下の通りです。

1. 金融機関から書類を受け取る：ローン完済後、金融機関から「登記識別情報（または登記済権利証）」「抵当権設定者（金融機関）の委任状」「資格証明書」などの書類が郵送または手渡しで送付される。これらは抹消登記に必要な書類のため大切に保管する
2. 法務局で登記申請をする：不動産の所在地を管轄する法務局に「抵当権抹消登記申請書」と書類一式を提出する。窓口持参・郵送・オンライン申請の3つの方法がある。法務省のホームページからも申請書類の様式を入手できる
3. 登録免許税を納付する：抹消1件につき1,000円の登録免許税が必要。土地と建物が別々に登記されている場合は「1,000円×2件=2,000円」となる

司法書士に依頼する場合の費用目安

手続きが不安な場合や複数の不動産に抵当権が設定されている場合は、司法書士に依頼するのが確実です。費用の目安は以下の通りです。

なお、金融機関からの書類には有効期限がある場合があります。ローン完済後は速やかに手続きを進めることをおすすめします。

不動産購入・売却時に抵当権で注意すべきこと

購入時：抵当権がついた物件を買う際の確認事項

中古不動産を購入する場合、登記事項証明書の「乙区」を確認すると、その不動産に設定されている抵当権・根抵当権の情報がわかります。売主のローン残債がある場合は抵当権が設定されているのが通常です。

抵当権が設定されたままの不動産を購入した後に売主がローンを返済できなくなると、あなたが住んでいる家が競売にかけられるリスクがあります。このリスクを防ぐため、購入時には必ず「決済時に同時に抵当権を抹消する」という手続きが行われます。

具体的には、購入代金から売主のローン残債を差し引いた残金が売主に支払われ、同じ日に抵当権が抹消登記されます。この手続きは司法書士が立ち会って行うのが一般的です。

購入前の確認事項は以下の通りです。

• 登記事項証明書の乙区で抵当権・根抵当権の有無と設定内容を確認する
• 売主に残債額を確認してもらい、決済日に同時抹消できるかどうかを確認する
• ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合、売主は差額を自己資金で補填する必要があるため、売却自体が困難になることがある
• 重要事項説明書の「登記記録に記録された事項」欄で抵当権の有無を確認する（宅建業者に説明義務がある）

詳しくははじめての不動産購入の流れ全8ステップ完全解説もあわせて確認してください。

売却時：抵当権の抹消タイミング

不動産を売却する際も、買主への所有権移転登記と同時に抵当権を抹消することが前提となります。抵当権が残ったまま所有権だけを移転することは原則として行われません。

売却手続きにおける抵当権抹消のタイミングと流れは以下の通りです。

1. 売却活動開始前に金融機関に残債額を確認する（売却価格の見積もりと比較するため）
2. 売却価格の見積もりを取り、残債を払えるかどうかを確認する（オーバーローンの場合は任意売却も検討）
3. 売買契約締結後、決済日（残金支払日）に買主からの代金でローンを完済する
4. 同じ日に司法書士が抵当権抹消と所有権移転を同時に法務局に申請する

詳しくは不動産売却の流れ完全ガイド｜仲介と買取の違いを徹底比較もご参照ください。

根抵当権付き不動産の売却・相続の注意点

根抵当権が設定された不動産は、売却・相続時に通常の抵当権より複雑な手続きが必要です。主な注意点は以下の通りです。

根抵当権は完済しても自動的に消えません。売却のためには「元本確定」という手続きを経て根抵当権を消滅させる必要があります。

根抵当権の売却・相続時の主な注意事項は次の通りです。

• 「元本確定」が必要：根抵当権は担保する金額（極度額）の範囲で不特定の債権を担保しているため、売却する前に「元本確定」という手続きによって担保する債権を特定し、その後に残債を完済して抹消する必要がある
• 抹消には債権者（金融機関）の協力が不可欠：根抵当権を抹消するためには設定した金融機関の同意と書類が必要。まず金融機関への連絡・交渉が重要
• 相続した場合の特例：根抵当権設定者が死亡した場合、相続開始後6ヶ月以内に「元本確定登記」を行わないと、相続人が根抵当権を引き継ぐことになる
• 専門家への相談を推奨：根抵当権の処理は複雑なため、司法書士や弁護士などの専門家に相談することをおすすめする

相続した不動産の売却については相続した不動産の売却方法｜手続きの流れと税金対策もあわせて参照してください。また、不動産登記に関する基礎知識は不動産登記の必須用語20選｜登記簿の見方を初心者向けに解説もご活用ください。

また、不動産登記の内容は誰でも法務局で確認できる公開情報です。登記事項証明書（登記簿謄本）の取得は1通600〜750円で申請できます。不動産の購入前に必ず確認し、「乙区」に抵当権・根抵当権の記載がある場合は、その内容と売主の対応方針を確認してから手続きを進めてください。

よくある質問（FAQ）

Q. 住宅ローンを完済したのに抵当権が残っているのはなぜ？

住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的に抹消されません。完済後に「抵当権抹消登記」の手続きをしない限り、登記簿上に抵当権は残り続けます。金融機関からローン完済の書類（登記識別情報・委任状等）が届いたら、速やかに法務局で抹消登記を申請してください。放置すると不動産の売却・相続時に支障が生じます。

Q. 抵当権が設定されている物件は購入できますか？

購入できます。中古不動産には抵当権が設定されていることが多く、売買決済日に売主がローンを完済すると同時に抵当権が抹消されます。この手続きは司法書士が立ち会って行われるため、買主が後から抵当権に悩まされることは通常ありません。ただし売主の残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、売却自体が困難になることがあります。

Q. 抵当権の設定登記にかかる費用はいくら？

抵当権設定登記の主な費用は、登録免許税（融資額×0.4%）と司法書士報酬（3〜8万円程度）です。例えば3,000万円の住宅ローンを借りる場合、登録免許税は12万円（一定要件を満たす住宅は0.1%で3万円）となります。この他に収入印紙代・登記事項証明書取得費用などもかかります。

Q. 根抵当権を抹消しないで不動産を売却できますか？

原則として困難です。買主は根抵当権が残ったまま購入することを拒否するため、売却前に根抵当権を抹消または引き継ぐ手続きが必要です。根抵当権の抹消は「元本確定」という手続きを経る必要があり、金融機関との交渉も必要なため、売却を検討する際は早めに司法書士や不動産会社に相談することをおすすめします。

Q. 抵当権と根抵当権、どちらが多く使われますか？

一般の住宅購入では抵当権が圧倒的に多く使われます。根抵当権は主に事業者が繰り返し融資を受けるために使われるため、個人の住宅ローンではほぼ抵当権が用いられます。ただし、事業用不動産や農地などでは根抵当権が設定されているケースがあります。相続した不動産に根抵当権が設定されていることもあるため、登記簿謄本の確認が大切です。

抵当権や根抵当権の設定・抹消に関する手続きは、宅建士（宅地建物取引士）や司法書士が専門知識を持って対応します。購入・売却の際に不明な点があれば、担当の不動産会社や司法書士に遠慮なく質問してください。登記の知識を持って臨むことで、トラブルを未然に防ぎ、安心して取引を進めることができます。

まとめ

抵当権と根抵当権について、重要ポイントをまとめます。

• 抵当権は住宅ローンの担保として不動産に設定する権利。返済できなくなった場合に金融機関が競売で優先回収できる
• 根抵当権は極度額の範囲内で不特定の複数の債権を担保する権利。完済しても枠が残るため、主に事業者に利用される
• 抵当権の順位は登記の順番に決まり、競売時は1番抵当権者から優先的に回収される
• 完済後は必ず抵当権抹消登記が必要。放置すると売却・相続の際に支障が生じる
• 不動産購入時は登記事項証明書の乙区で抵当権の有無を確認。決済時に同時抹消が基本

抵当権・根抵当権は不動産取引の基礎的な知識です。購入・売却・相続のどの場面でも正確な理解が求められます。手続きについてご不明な点は、司法書士や不動産の専門家にご相談ください。