NOI・キャップレートとは｜収益還元法と不動産投資の指標一覧

NOIは家賃収入から運営経費を引いた1年の純収益で、NOIを物件価格で割った利回りがキャップレート（還元利回り）です。この2つに、融資で見られるDSCR・LTVと、売却まで含めて成績を測るIRRを組み合わせると、その物件への投資が成り立つかを数字で判断できます。

この記事でわかること

• ✅ NOI・NOI利回り・キャップレートの意味と計算方法
• ✅ 収益還元法（直接還元法・DCF法）で物件価格を求める考え方
• ✅ 融資審査で見られるDSCR・LTVと、イールドギャップ・レバレッジの関係
• ✅ ROI・IRR・出口利回りで、売却まで含めた成績を測る方法
• ✅ 同じモデル物件で8つの指標を計算した独自試算の結果

物件情報サイトに載っている「利回り」は、ほとんどが家賃を物件価格で割っただけの表面利回りです。ところが金融機関や鑑定士、プロの投資家は、経費を引いた純収益や、返済額に対する余裕、売るときの価格まで含めて物件を評価しています。この記事では、そうした「利回りの先」にある指標を1つずつ定義し、同じ物件で計算して比べます。表面利回り・実質利回りの計算方法は、不動産投資の利回りとは｜表面・実質の計算式と手取りの目安で解説しています。

不動産投資の指標は「何を測るか」で4種類に分かれる

不動産投資の指標は、「物件の稼ぐ力」「物件の価値」「融資の安全性」「投資全体の成績」の4つのどれを測るかで整理すると覚えやすくなります。同じ「利回り」という言葉でも、分子と分母に何を入れるかで測っているものが違います。

物件の稼ぐ力・価値・融資・投資全体の4分類と一覧表

このほか、借入を使ったときに効率が上がる仕組みを「レバレッジ」と呼びます。不動産の用語をほかの場面（売買・登記・税金）も含めて探したいときは、不動産用語一覧の保有・売却・投資の用語が入口になります。

表面利回り・実質利回り・CCR・空室率は利回りの記事で計算する

表面利回りは年間家賃を物件価格で割った値、実質利回りは経費と購入時の諸費用まで反映した値です。CCR（自己資金利回り）は1年の手取り現金を自己資金で割った値で、空室率は家賃が入らない部屋や期間の割合を指します。これらは物件を探す段階で最初に計算する指標で、計算例や見込み方は利回りの計算式と手取りの目安にまとめています。この記事では、その先の判断に使う指標を扱います。

NOIとキャップレート｜物件の稼ぐ力から価格を求める

NOIは物件が1年で生む純収益、キャップレートはそのNOIと価格の関係を表す利回りです。この2つがわかると、物件の価格が収益に見合っているかを自分で確かめられます。

NOI（営業純収益）とは｜家賃から運営経費を引いた1年の稼ぎ

NOI（Net Operating Income、営業純収益）とは、1年間の家賃収入から、管理費・修繕積立金・管理委託料・固定資産税・損害保険料・空室による損失などの運営経費を引いた金額です。

NOI ＝ 年間の家賃収入 − 年間の運営経費

ポイントは、ローンの返済額・減価償却費・所得税は引かないことです。借入の有無や持ち主の税率に左右されない「物件そのものの稼ぐ力」を測るためで、同じ物件なら誰が買ってもNOIは同じになります。手元に残る現金（キャッシュフロー）とは、次のように段階が違います。

当サイトのモデル物件（中古の区分ワンルーム・価格2,000万円・月額家賃10万円）では、年間家賃120万円から経費30万7,000円を引いて、NOIは89万3,000円です。なお、NOIからさらに大規模修繕などの将来の支出を引いた純収益をNCF（ネットキャッシュフロー）と呼び、J-REITなどの開示で使われます。

NOI利回りの計算方法｜NOIを物件価格で割る

NOI利回りは、NOIを物件価格で割った利回りです。

NOI利回り（％）＝ NOI ÷ 物件価格 × 100

モデル物件では、89万3,000円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 4.47％になります。表面利回り（6.00％）より低いのは、分子から経費を引いているためです。実質利回りとは分子は同じNOIですが、分母に購入時の諸費用を足すかどうかが違います。

NOI利回りは分母が物件価格だけなので、諸費用の多い少ないに左右されずに物件どうしを比べられます。プロの投資家調査や鑑定評価で示される利回りが、このNOI利回りに近い考え方です。

キャップレート（還元利回り）とは｜NOI利回りとの違い

キャップレート（Capitalization Rate、還元利回り）とは、1年分の純収益から不動産の価格を求めるときに使う利回りです。計算式はNOI利回りと同じ「NOI ÷ 価格」ですが、使う向きが違います。

• NOI利回り：実際の価格から、その物件の利回りを計算する（価格 → 利回り）
• キャップレート：市場で妥当とされる利回りから、物件の価格を求める（利回り → 価格）

国土交通省の不動産鑑定評価基準では、還元利回りを「一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率」とし、将来の収益の変動予測や不確実性も含むものとしています。そのため、キャップレートは立地や築年数、物件の種類ごとに違い、リスクが高い物件ほど高く（価格は安く）なります。REITの投資口価格から逆算したキャップレートは「インプライドキャップレート」と呼ばれ、市場が不動産をどう評価しているかの目安に使われます。REITの仕組みはREIT（不動産投資信託）とはで解説しています。

収益還元法とは｜直接還元法とDCF法で物件価格を求める

収益還元法とは、その不動産が将来生む収益をもとに価格を求める方法です。不動産鑑定評価基準では、求め方として次の2つを定めています。

直接還元法は計算が簡単で、個人が物件価格の妥当性を確かめるのに向いています。モデル物件のNOI 89万3,000円を、キャップレートを変えて割り戻すと次のようになります。

※当サイト独自試算（2026年10月20日時点）。モデル物件のNOIを、キャップレートごとに割り戻した値です。実際の鑑定評価では、純収益やキャップレートの査定に多くの要素を織り込みます。

キャップレートが0.5ポイント動くだけで、収益価格は200万円以上変わります。「その地域・その種類の物件のキャップレートはいくらか」を押さえることが、価格判断の出発点です。DCF法は、将来の家賃の変化や売却時期まで織り込める一方で、前提の置き方で結果が大きく変わります。鑑定評価基準では、J-REITなどが保有する証券化対象不動産の鑑定評価ではDCF法を適用し、直接還元法で検証することとされています。

期待利回りの水準は不動産投資家調査で確かめる

キャップレートの相場を知る手がかりが、日本不動産研究所が年2回公表している「不動産投資家調査」です。デベロッパーや金融機関、アセット・マネージャーなどの専門家に「この地区のこの種類の物件に投資するなら、どのくらいの利回りを期待するか」を尋ね、中央値を集計しています。

第54回 不動産投資家調査（2026年4月1日時点）では、東京・城南の賃貸住宅一棟（ワンルームタイプ）の期待利回りは3.6％で、前回（2025年10月）の3.7％から0.1ポイント低下しました。モデル物件のNOI利回り4.47％はこれより高いですが、調査の対象は一棟のプロ向け物件で、区分マンションの1室とは条件が違います。期待利回りは「投資家が求める水準」、実際の売買価格から逆算した利回りは「取引利回り」と呼び分けられ、両者は一致するとは限りません。

融資審査で見られる指標｜DSCRとLTV

金融機関が投資用ローンを審査するとき、物件の家賃で返済を賄えるか（DSCR）と、価格に対してどれだけ借りるか（LTV）を確認します。どちらも、家賃が下がったり価格が下がったりしたときに耐えられるかを見るための指標です。

DSCR（DCR）とは｜NOIが年間返済額の何倍あるか

DSCR（Debt Service Coverage Ratio、債務返済余裕率）とは、NOIが1年間のローン返済額（元金＋利息）の何倍あるかを示す指標です。DCRと呼ばれることもあります。

DSCR ＝ NOI ÷ 年間のローン返済額

DSCRが1.0を下回ると、物件の純収益だけではローンを返しきれず、給与など物件以外のお金で返済を補う状態になります。モデル物件（借入1,800万円・金利2.0％・35年）の年間返済額は71万5,528円なので、家賃10万円のケースではDSCRは約1.25、家賃が7.5万円に下がったケースでは約0.87です。家賃が25％違うだけで、返済の余裕は「ある」から「ない」に変わります。

LTVとは｜物件価格に対する借入額の割合

LTV（Loan to Value、融資比率）とは、物件の価格に対して借入額がどれだけかを示す割合です。マーケティングで使われる「LTV（顧客生涯価値）」とは別の指標です。

LTV（％）＝ 借入額 ÷ 物件価格 × 100

モデル物件は2,000万円のうち1,800万円を借りるので、LTVは90％です。分母を「購入価格」にするか「金融機関の担保評価額」にするかで値が変わる点に注意してください。評価額が購入価格より低いと、同じ借入額でもLTVは高くなります。

LTVが高いほど少ない自己資金で買えますが、物件の価格が下がったときに、売っても借入を返しきれない状態になりやすくなります。たとえばLTV90％で買った直後なら、価格が10％下がるだけで売却額と借入残高がほぼ並び、売却にかかる費用の分だけ手元の資金が必要になります。J-REITも財務の健全性をLTVで開示しており、借入の多さを比べる共通の物差しになっています。

DSCRとLTVの基準は金融機関ごとに違う

DSCRやLTVに「何倍以上・何％以下なら融資が通る」という共通の基準はなく、基準値を公表している金融機関も見当たりません。金融庁が2019年に公表した投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果では、融資審査では物件のキャッシュフローを主な返済原資と捉え、賃料の下落や空室の増加も織り込んだ完済までの収支シミュレーションで返済できるかを見極めることが重要だとしています。同じ調査では、物件の購入金額の一部を自己資金で賄うよう求める金融機関が多く、銀行の95％が物件の収支だけでなく給与収入なども考慮していると回答しました。

つまり、DSCRやLTVは単独で合否が決まる数字ではなく、収支シミュレーションと本人の収入を合わせて判断されます。不動産投資の実務では、自分でDSCRを計算し、家賃が下がっても1.0を割り込まないかを確かめてから相談に行くと、話が進めやすくなります。金融機関の種類や審査の進め方は不動産投資ローンの審査と金融機関の選び方で解説しています。

イールドギャップとレバレッジ｜借入で手残りが増える条件

借入を使った投資では、物件の利回りと借入のコストの差が、手元に残るお金を左右します。その差を測るのがイールドギャップで、差によって自己資金の効率が上下する仕組みがレバレッジです。

イールドギャップとは｜利回りと借入金利の差

イールドギャップ（Yield Gap）とは、不動産の利回りと借入金利（または長期金利）の差です。使われ方は2つあります。

• 個人の物件判断：物件の利回り（実質利回りやNOI利回り）− 借入金利
• 市場全体の水準：投資家の期待利回り − 長期金利（10年国債利回り）

市場全体で見ると、東京・城南のワンルームの期待利回り3.6％（2026年4月）に対し、同じ2026年4月1日の10年国債利回りは2.315％で（財務省 国債金利情報）、差は約1.3ポイントでした。半年前の2025年10月1日は期待利回り3.7％・国債1.663％で約2.0ポイントあったので、金利の上昇で差は約0.7ポイント縮んだことになります。差が小さいほど、借入を使って不動産を持つうまみは薄くなります。

金利との差がプラスでも手残りが出ないことがある

モデル物件（家賃10万円）の実質利回りは4.17％で、借入金利2.0％との差は＋2.17ポイントあります。これだけ見ると余裕があるように見えますが、ローンの返済では利息だけでなく元金も毎年返します。借入額に対する1年間の返済額の割合（ローン定数K）は3.98％なので、実質利回りとローン定数Kの差は＋0.20ポイントしかなく、手元に残るお金はわずかです。

※当サイト独自試算（2026年10月20日時点）。物件価格2,000万円・頭金10％・借入1,800万円・金利2.0％・35年元利均等返済のモデルで計算しています。実際の金利や返済期間、経費によって結果は変わります。

家賃7.5万円のケースでは、金利との差は＋0.90ポイントとプラスなのに、Kとの差はマイナスで、毎年の手取りは赤字です。イールドギャップは金利と比べるだけでなく、元金返済まで含めたKとも比べて判断します。ローン定数Kの計算方法と、金利・返済期間別の早見表は利回りの記事のH2「2026年の金利で買っていい利回りの下限」にあります。

不動産投資のレバレッジとは｜借入で自己資金の収益率を押し上げる効果

レバレッジ（てこ）とは、借入を使うことで、少ない自己資金で大きな物件を持ち、自己資金に対する収益率を高める効果です。物件の利回りが借入のコスト（ローン定数K）を上回っていれば、借りた分が生んだ収益の一部が自分の取り分になり、自己資金に対する収益率は物件の利回りより高くなります。

反対に、物件の利回りが借入のコストを下回ると、借りるほど損失が大きくなります。空室や家賃の下落、金利の上昇で利回りとコストが逆転すると、レバレッジは損失を広げる方向に働きます。借入を増やすかどうかは、利回りとKの差にどれだけ余裕があるかで判断します。レバレッジが裏目に出た例は不動産投資の失敗パターンでも取り上げています。

ROI・IRR・出口利回り｜売却まで含めて投資を評価する

毎年の手取りが良くても、売るときの価格しだいで投資全体の成績は大きく変わります。保有から売却までをまとめて評価するのがROIとIRRで、売却価格を見積もるときに使うのが出口利回りです。

ROIとは｜投じたお金に対して最終的にいくら増えたか

ROI（Return on Investment、投資収益率）とは、投じたお金に対してどれだけの利益が出たかを示す割合です。何を利益に含めるかは使う人によって幅があり、この記事では保有期間全体の損益で計算します。

ROI（％）＝（保有中の手取りの合計 ＋ 売却で手元に残る額 − 投じた自己資金）÷ 投じた自己資金 × 100

1年分の手取りだけで計算すると、ROIは次のCCRと同じ値になります。物件を評価するときは、売却まで含めて計算しないとROIを使う意味が薄れます。

ROIとCCRの違い｜1年の現金か、保有期間全体の損益か

ROIは計算が簡単ですが、10年で2倍になった投資と20年で2倍になった投資を同じ値で表してしまいます。期間の違いまで比べたいときは、次のIRRを使います。

IRR（内部収益率）とは｜Excelの関数で計算する方法

IRR（Internal Rate of Return、内部収益率）とは、投資から得られるお金をすべて現在の価値に割り引いたとき、その合計が投じた金額とちょうど等しくなる割引率です。言いかえると、お金が戻ってくる時期まで考えに入れた「1年あたりの収益率」です。

IRRは手計算では求めにくいため、ExcelのIRR関数を使います。A列の1行目に投じた自己資金をマイナスで入れ（例：−3,400,000）、2行目から各年の手取りを入れ、最後の年には売却で手元に残る額を足します。そのうえで「=IRR(A1:A11)」と入力すると、10年保有のIRRが表示されます。途中で手取りがマイナスの年があっても計算できますが、プラスとマイナスが何度も入れ替わると答えが1つに定まらないことがあります。

出口利回りとは｜売却価格を決める将来のキャップレート

出口利回りとは、物件を売るときに使われるキャップレートのことで、不動産鑑定評価基準では「最終還元利回り」と呼ばれます。売却価格は、売る時点（正確には売った翌年）のNOIを出口利回りで割り戻して見積もります。

売却価格 ＝ 売却時点のNOI ÷ 出口利回り

建物は年々古くなり、売るときの買い手は購入時より高い利回りを求めるのがふつうです。そのため、試算では出口利回りを購入時のキャップレートより高めに置くのが保守的な見方です。売るタイミングや売却時の税金は不動産投資の出口戦略で解説しています。

【独自試算】同じ物件で8つの指標を計算するとどうなるか

ここまでの指標を、利回りの記事と同じモデル物件で計算しました。家賃だけが違う2つのケースで比べると、どの指標で「危ない」と気づけるかがわかります。

モデル物件の条件｜家賃だけが違う2つのケース

条件は利回りの記事の試算とそろえているため、表面利回り・実質利回り・CCRの値はそちらと一致します。

NOI・DSCR・LTV・イールドギャップの計算結果

※当サイト独自試算（2026年10月20日時点・税引前）。モデル物件の条件で計算した値で、実際の収支は物件の経費や借入条件で変わります。

ケースBは、金利との差だけ見ればプラスですが、DSCRとKとの差で見ると返済を家賃で賄えていないことがはっきりします。物件を比べるときは、利回りに加えてDSCRを1つ計算するだけで、見落としを大きく減らせます。

出口利回りが1ポイント上がると10年保有のIRRはほぼゼロになる

次に、ケースAを10年持って売る場合を計算しました。売却価格は11年目のNOIを出口利回りで割って求め、売却費用は価格の4％としています。

※当サイト独自試算（2026年10月20日時点・税引前）。10年後の借入残高は約1,407万円、10年間の手取りの合計は約177万円（家賃が変わらない場合）です。売却時の税金は含めていません。

毎年の手取りが同じでも、出口利回りが1ポイント上がるだけで、10年保有のIRRは8.63％からほぼ0％まで下がります。投資全体の成績は、毎年の利回りより売却価格で決まる部分が大きいということです。購入前に「出口利回りが1ポイント上がったら」「家賃が毎年1％下がったら」の2つで計算し、それでも許容できるかを確かめておくと安心です。また、ROIが103％でもIRRは8.63％で、10年かけて増えたお金を1年あたりに直すと見え方が変わることもわかります。

よくある質問（FAQ）

Q. DSCRはいくつあれば融資を受けやすいですか？

DSCRの基準値を公表している金融機関は見当たらず、審査では物件の収支シミュレーションと本人の収入を合わせて判断されます。少なくともDSCRが1.0を下回ると家賃だけでは返済できないため、家賃が下がった場合でも1.0を割らないかを確かめておくことが大切です。

Q. NOIに減価償却費は含めますか？

投資の実務でいうNOIは、減価償却費を引く前の金額で計算するのが一般的です。減価償却費はお金が実際に出ていかない費用で、所得税・住民税を計算するときに経費として差し引きます。経費の扱いや減価償却の計算は不動産投資の確定申告で解説しています。

Q. 還元利回りと表面利回りは何が違いますか？

表面利回りは家賃収入を価格で割った値で、経費を引いていません。還元利回り（キャップレート）は経費を引いた純収益を価格で割った値で、価格を求めるときに使います。同じ物件なら、還元利回りのほうが表面利回りより低くなります。

Q. ROIとIRRはどちらを見て判断すればいいですか？

保有期間や売却時期が同じ投資どうしなら、ROIでも比べられます。期間が違う投資や、手取りが入る時期が違う投資を比べるときは、時期の違いまで反映できるIRRを使います。

Q. イールドギャップが小さい物件は買ってはいけませんか？

一概には言えません。利回りが低くても、立地がよく家賃が下がりにくい物件や、自己資金を多く入れて借入を減らす買い方なら成り立つことがあります。ただし借入を使う場合は、実質利回りがローン定数Kを上回っているかを確認してください。

Q. REITやクラウドファンディングの利回りも同じ指標で比べられますか？

直接は比べられません。REITは分配金利回り、クラウドファンディングは予定分配率で示され、NOIやDSCRは運用する側が管理する指標だからです。仕組みとリスクはREITの解説と不動産投資クラウドファンディングとはで確認できます。

まとめ

• NOIは家賃から運営経費を引いた純収益で、返済・減価償却・税金は引かない
• NOI利回りとキャップレートは同じ式だが、キャップレートは価格を求めるために使い、直接還元法では価格＝NOI÷キャップレートになる
• DSCRが1.0を下回ると家賃だけでは返済できず、LTVが高いほど価格の下落に弱くなる
• イールドギャップは金利だけでなくローン定数Kとも比べ、差が小さければ手元にお金は残りにくい
• 出口利回りが1ポイント上がるだけで、モデル物件の10年保有のIRRは8.63％からほぼ0％まで下がる

物件を検討するときは、まず利回りの記事で表面・実質利回りを計算し、そのあとNOI・DSCR・出口利回りで融資と売却まで見通すと、数字の見落としを防げます。不動産投資の全体の流れは不動産投資の始め方から確認できます。