空き家の売却完全ガイド｜更地と古家付き・税金・売れない対策

空き家の売却は、放置が最も損で、多くの場合は早期売却が合理的な出口です。売り方は「古家付き土地として売る」か「解体して更地で売る」の2択が基本で、更地化は固定資産税が上がるため損得試算をしてから判断します。

この記事でわかること

• ✅ 空き家は「売る・貸す・解体・放置」のどれが得か、判断の考え方
• ✅ 更地と古家付き土地の売り方の違いと、解体費用・固定資産税6倍リスクの損得
• ✅ 相続した空き家で使える3,000万円特別控除の要件（2027年末まで）
• ✅ 大手・地場・専門買取のどこに頼むべきか、依頼先の選び方
• ✅ 売れない空き家の原因と、空き家バンク・買取・補助金という出口

日本の空き家は900万2千戸と過去最多で、空き家率は13.8%に達しました（総務省 令和5年住宅・土地統計調査）。親が施設に入った、実家を相続したなど、20代後半〜40代でも「実家じまい」に直面する人が増えています。空き家は持っているだけで固定資産税・管理の手間がかかり、放置すれば資産価値も下がっていきます。この記事では、空き家を「売る」ための判断基準と手順を、税金・費用・依頼先の観点から具体的に整理します。読み終える頃には、あなたの空き家をどう動かすべきかの道筋が見えるはずです。

空き家は「売る・貸す・解体・放置」どれが正解？結論と選択肢

空き家の使い道は大きく4つですが、収益化のあてがないなら早期売却が最も合理的なケースが多数です。維持コストと資産価値の下落を止められるためです。判断の出発点として、まず4つの選択肢を比較しましょう。

空き家の4つの選択肢を比較する

それぞれにメリットと注意点があります。自分の空き家がどの状況に近いかを確認してください。

賃貸や活用は魅力的に見えますが、地方や郊外の古い戸建てでは賃貸需要が乏しく、リフォーム費用を回収できないことも少なくありません。人が住める状態にするための水回り改修や内装工事だけで数百万円かかることも珍しくなく、それでも借り手が付かなければ丸ごと持ち出しになります。使う予定がはっきりしないなら、コストを止められる売却を軸に考えるのが現実的です。

判断のものさしとして、「今後10年でこの家を自分や家族が使う具体的な予定があるか」を自問してみてください。予定がないのであれば、維持コストを払い続けるより、値段が付くうちに売って現金化するほうが、トータルでは有利になりやすいのが実情です。

賃貸に出す場合も、想定より慎重な判断が必要です。人が住める状態に戻すための改修に加え、貸し出した後も設備の故障対応や入居者トラブル、退去後の原状回復といった大家としての手間とコストが続きます。家賃収入で維持費を賄えるだけの需要が本当にあるか、近隣の賃貸相場と空室状況を確認したうえで判断しましょう。需要が読めないなら、まず査定を取って売却したときの手取りと比較してみるのが確実です。

空き家を維持するとかかるコスト

空き家は「何もしなくてもお金が出ていく」資産です。主な維持コストは次のとおりです。

• 固定資産税・都市計画税：毎年課税される。放置で軽減が外れると跳ね上がる
• 火災保険・地震保険：空き家は住宅用より保険料が割高になることがある
• 管理費用：草木の手入れ・通風・見回り。遠方なら管理代行で月5,000〜1万円程度
• 修繕費：雨漏り・シロアリなど、放置で発生し拡大する

これらは年間で数万円〜数十万円になります。使わない資産にこれだけのコストをかけ続ける合理性があるか、という視点が判断の軸になります。

なぜ「放置」が最も損なのか

空き家の放置は、税負担・管理責任・資産価値下落の三重の損失につながります。まず、管理が行き届かず「管理不全空き家」や「特定空家」に指定され勧告を受けると、土地の固定資産税を安くする軽減特例が外れ、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

さらに、所有者には建物を適切に管理する責任があり、屋根瓦や外壁の落下、倒木、塀の倒壊などで通行人や隣家に損害を与えれば、賠償責任を問われることもあります。空き家は不審者の侵入・放火・不法投棄の温床にもなりやすく、近隣トラブルの火種にもなります。

加えて、木造家屋は人が住まなくなると換気が止まり、湿気で急速に傷みます。放置期間が長いほど建物価値は下がり、やがて解体前提でしか売れなくなります。「そのうち考える」を続けるほど選択肢が狭まる、というのが空き家の実務上の特徴です。

空き家を取り巻く現状と放置リスク

空き家は社会問題化しており、行政の対応も年々厳しくなっています。結論として、「管理していない空き家」ほど税制上のペナルティを受けやすくなっています。背景となるデータと制度を押さえておきましょう。

空き家は900万戸・空き家率13.8%（総務省2023年）

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は900万2千戸と過去最多、空き家率は13.8%と過去最高を更新しました。このうち、賃貸・売却の予定もなく別荘でもない「その他の空き家（放置されやすい空き家）」は385万6千戸で、2018年の349万戸から37万戸増えています（出典：総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査）。

この30年で空き家数はおよそ倍増しており、背景には人口減少と高齢化があります。親世代が住んでいた家を、離れて暮らす子世代が相続し、住む予定もないまま抱え込む——この構図が全国で起きています。放置される空き家が増え続けていることが、国や自治体が対策を強化する背景になっています。つまり、所有者にとっては「放置しづらい環境」が整いつつあるということです。

特定空家・管理不全空き家に指定されるとどうなる

特定空家とは、倒壊の恐れや衛生上有害となる状態など、そのまま放置することが不適切と自治体が判断した空き家のことです。2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法では、その前段階として「管理不全空き家」という区分が新設されました。窓が割れている、庭木が繁茂している、屋根が一部崩れているなど、放置すれば特定空家になりそうな状態が対象です。

行政の対応は、おおむね「助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行」という段階を踏みます。このうち「勧告」を受けた時点で、住宅が建つ土地の固定資産税を軽くする「住宅用地の特例」が適用されなくなります。その結果、土地の固定資産税が最大6倍に膨らむ可能性があります。さらに改善命令に従わなければ過料が科され、最終的には行政が所有者に代わって解体する「行政代執行」に至り、その費用は所有者に請求されます（出典：大和ハウス Livness「空き家の放置で税金6倍」）。

不動産取引の現場でも、「勧告を受けてから慌てて相談に来る」ケースは珍しくありません。勧告が入ると税負担が増え、売り急ぎで足元を見られやすくなります。指定される前に、売却を含めた出口を決めておくことが重要です。

なお、自治体は空き家の状態を定期的に見回ったり、近隣からの通報を受けて調査したりしています。「遠方だから気づかれない」ということはなく、庭木が道路にはみ出す、瓦が落ちるといった外から見てわかる劣化は指摘の対象になります。年に数回でも通風・清掃に通うか、それが難しければ管理代行サービスを使うなど、最低限の管理を続けることが、指定を避けるうえでも売却価格を保つうえでも大切です。管理の負担が重いと感じるなら、それ自体が売却を検討すべきサインといえます。

空き家の売り方2パターン ― 更地 vs 古家付き土地

空き家の売り方は、「古家付き土地（中古住宅）として売る」か「解体して更地で売る」かの2択が基本です。結論から言えば、解体費用と固定資産税の負担を考えると、よほど買主のメドが立たない限り、まず古家付きのまま売り出すのが無難です。それぞれの特徴を見ていきましょう。

古家付き土地（中古住宅）として売る

古家付き土地とは、価値がほとんどない古い建物が残ったまま土地として売り出す方法です。「古家付き土地（ふるやつきとち）」と呼ばれます。最大のメリットは、解体費用がかからず、そのまま売り出せることです。解体してから売れ残るリスクを避けられ、更地化による固定資産税アップも起きません。

一方、買主は自分で解体費用を負担する前提で購入するため、その分だけ価格を低めに提示（指値）されやすくなります。また、住宅ローンを使う買主にとっては古い建物が担保評価上ネックになることや、建物に隠れた欠陥があった場合の契約不適合責任（引き渡し後に見つかった不具合について売主が負う責任）が気になるところです。

この責任は、売買契約書で「現況有姿(げんきょうゆうし)で引き渡し、契約不適合責任を負わない」と定めることで免責にできます。古家付きで売る際は、この特約を付けるのが実務上の定番です。まず古家付きで売り出し、反応を見て解体を検討する流れが多く取られています。

解体して更地で売る

建物を解体し、更地にして売る方法です。更地は買主が自由に新築を建てられるため需要が広がり、売れやすくなるのがメリットです。土地の状態が明確になり、境界も確認しやすくなります。買主が住宅ローンを組みやすくなるのも利点です。

デメリットは2つあります。1つは解体費用の負担で、木造住宅の場合1坪あたり3万〜5万円程度が相場です。加えて、庭石・樹木・地中埋設物（古い浄化槽や以前の建物の基礎など）があると追加費用がかかります。もう1つが固定資産税です。前述の住宅用地の特例は建物が建っていることが前提のため、解体して翌年1月1日時点で更地になっていると特例が外れ、土地の固定資産税・都市計画税が大きく上がります。「更地にしたのに売れず、税金だけ増えた」という事態は避けたいところです。

【当サイト独自試算】解体費用と「固定資産税アップ」の損得比較

どれくらい負担が変わるのか、一般的な木造30坪・敷地150㎡のモデルで試算しました。解体すると土地の固定資産税等はおおむね3〜4倍に増えることがわかります。

※当サイト独自試算。固定資産税率1.4%・都市計画税率0.3%、小規模住宅用地（200㎡以下）の軽減、更地は負担調整の上限を評価額の70%として概算。実際の税額は自治体・土地の状況により異なります。詳細は各自治体の固定資産税課にご確認ください。

木造30坪の解体費用は約90万〜150万円が目安です。これに毎年の固定資産税増（上記例では年6万〜14万円）が上乗せされます。仮に更地にして2年間売れ残れば、解体費用に加えて十数万円〜数十万円の余分な税負担が発生する計算です。したがって、解体は「更地にすればすぐ売れる」明確な見込みがあるときに限定し、それ以外はまず古家付きで売り出すのが実務上の鉄則です。

解体のタイミングは、買主が見つかってから、あるいは売買契約で「更地渡し」を条件にしてから行うと、税負担の空白期間を最小化できます。更地渡しとは、売主が引き渡しまでに建物を解体し、更地の状態で引き渡す契約条件のことです。この方法なら、解体後すぐに所有権が移るため、翌年の固定資産税は新しい所有者の負担になります。

空き家売却の税金と相続空き家3,000万円特別控除

空き家を売って利益（譲渡所得）が出ると、原則として譲渡所得税がかかります。ただし相続した空き家には、最大3,000万円を控除できる「相続空き家の特例」が2027年12月31日までの譲渡を対象に用意されています。要件が多いため、早めの確認が節税の鍵です。

3,000万円特別控除の要件チェックリスト（令和6年改正込み）

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。主な要件は次のとおりです。

1. 相続した家屋が昭和56年5月31日以前に建築されている（旧耐震基準）
2. マンションなどの区分所有建物登記がされていない（主に戸建て）
3. 相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいた（同居者がいなかった）
4. 相続してから売却まで、事業・貸付け・居住に使っていない
5. 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
6. 売却代金が1億円以下である
7. 売却時に耐震基準を満たす（耐震リフォーム）か、更地にして敷地のみを売る
8. 買主が配偶者や親子などの特別な関係者ではない第三者である

特に押さえたいのが令和6年（2024年）1月1日からの改正です。従来は売主が売却前に解体か耐震改修を済ませる必要がありましたが、改正後は、譲渡後の一定期限までに買主が除却工事や耐震改修を行った場合でも特例が使えるようになりました。売主が先に費用を負担しなくてよくなった点は大きな緩和です。一方で、相続人が3人以上の場合は1人あたりの控除上限が2,000万円に縮小されています（出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）。

要件のうち見落とされやすいのが「被相続人が一人で住んでいた」という点です。老人ホームへの入居も、要介護認定を受けて入居したなど一定の要件を満たせば居住として扱われる特例がありますが、生前に貸していたり、相続後に誰かが住んだり事業に使ったりすると対象外になります。また、この特例は建物と敷地を一緒に相続した相続人が売る場合が前提で、土地だけ・建物だけを相続したケースでは適用が難しいこともあります。要件の判定は個別性が高いため、判断に迷う場合は売却前に税務署や税理士へ確認しておくと安心です。

譲渡所得税の計算と控除の効果

譲渡所得は「売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除」で計算します。取得費とは購入代金や購入時の諸費用で、不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として使えます。譲渡費用は仲介手数料や解体費用などです。ここに所有期間に応じた税率を掛けたものが税額で、所有5年超の長期譲渡なら約20.315%、5年以下の短期譲渡なら約39.63%です。相続の場合は被相続人が取得した日から数えるため、多くは長期になります。

たとえば取得費不明の空き家を2,000万円で売った場合、概算取得費100万円・譲渡費用200万円と仮定すると譲渡所得は1,700万円です。3,000万円特別控除が使えれば課税所得はゼロになり、本来なら約345万円かかる税金が0円になる計算です（あくまで一例で、実際は個別事情により異なります）。控除の有無で手取りが大きく変わることがわかります。より詳しい節税の考え方は不動産売却の税金と節税方法｜3,000万円控除を使いこなす完全ガイドもあわせてご覧ください。

併用不可の特例・申告の注意点

相続空き家の3,000万円控除は、同じ年に自宅を売って使うマイホームの3,000万円控除とは別枠ですが、同一物件での重複適用はできません。また、相続税を納めた人が使える「相続税の取得費加算の特例」とは併用できない点に注意が必要です。どちらが有利かは税額を試算して選びます。一般に、売却益が大きく相続税額も大きい場合は取得費加算、それ以外は3,000万円控除が有利になりやすい傾向です。

この特例を使うには、譲渡した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行い、自治体が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」など所定の書類を添付する必要があります。控除で税額がゼロになる場合でも、申告しなければ特例は適用されないため、申告そのものを忘れないことが大切です。要件が細かく判断に迷う場面も多いため、税額に関わる最終判断は税理士など専門家へ相談することをおすすめします。相続そのものの手続きは相続した不動産の売却方法｜手続きの流れと税金対策で詳しく解説しています。

空き家売却の流れと依頼先の選び方

空き家の売却は、査定から確定申告まで6ステップで進みます。そして成否を分けるのが依頼先選びです。物件の特性に合った不動産会社を選ぶことが、早く・納得の価格で売る近道になります。

空き家売却の6ステップ

基本的な流れは次のとおりです。仲介なら3〜6か月、買取なら1週間〜1か月程度が目安です。

1. 相場を調べ、複数の不動産会社に査定を依頼する
2. 会社を選び、媒介契約（仲介の依頼契約）を結ぶ
3. 売却活動（広告・内覧対応）を行う
4. 買主と売買契約を結ぶ
5. 決済・引き渡し（残置物の撤去・境界の確認を済ませる）
6. 翌年に確定申告を行い、特例を適用する

査定額は必ず複数社で比較し、平均的な相場感をつかんでから媒介契約に進みましょう。1社だけの査定では、その額が高いのか安いのか判断できません。なお媒介契約には、1社にしか依頼できない「専属専任・専任媒介」と、複数社に依頼できる「一般媒介」があります。それぞれの違いは不動産売却の流れ完全ガイド｜仲介と買取の違いを徹底比較で確認できます。

売却活動が始まったら、内覧への備えも大切です。空き家は生活感がないぶん、掃除や換気、庭の手入れをしておくだけで印象が大きく変わります。遠方で頻繁に通えない場合は、ハウスクリーニングを一度入れておくと内覧時の第一印象がよくなります。また、購入検討者は日当たりや周辺環境を気にするため、明るい時間帯の内覧を設定するなどの工夫も成約率を高めるポイントです。売り出し価格は、相場より少し高めから始めて反応を見ながら調整する方法と、最初から相場並みにして早期成約を狙う方法があり、急ぐ事情があるかどうかで使い分けます。

大手・地場・専門買取業者の使い分け

空き家は物件特性に合った依頼先を選ぶことが、売却成功の分かれ目です。それぞれの強みと弱みを整理します。

大手不動産会社は全国的な販売網と豊富な顧客を持ち、需要のあるエリアでは力を発揮します。ただし不動産取引の現場でよく指摘されるのが、空き家のような低価格帯の物件は仲介手数料が伸びにくく、後回しにされやすいという点です。営業担当者は売上目標を抱えているため、金額の大きい物件を優先しがちで、社内で取り扱いに上司の承認が必要な会社もあると言われます。広告に力が入らないまま時間が過ぎ、建物の傷みが進んでさらに売れにくくなる、という悪循環に陥ることもあります。

地域密着の地場不動産会社は、地元の地主や資産家とのつながり、地域ニーズへの精通が強みです。駅前や人気エリアの物件はむしろ大手より早くさばけることもあります。一方で、長年の取引ネットワークが出来上がっているぶん、条件の悪い物件や、これまで付き合いのない新規の相談は動きが鈍いこともあります。ちなみに、不動産会社の実績年数は宅建業免許番号のカッコ内の数字（5年ごとに更新）でおおよそ判断でき、数字が大きいほど営業年数が長い老舗といえます。

そして、郊外・駅から遠い・車が入りにくい・隣地とトラブルがあるといった「訳あり」の空き家は、大手も地場も敬遠しがちです。こうした物件は、契約不適合責任を免責にして買い取ってくれる空き家専門の買取業者が現実的な出口になります。価格は仲介相場より下がりますが、確実に手放せるのが利点です。まずは仲介で売り出し、一定期間反応がなければ買取に切り替える、という二段構えも有効です。一括査定サービスの賢い使い方は不動産一括査定サイトの選び方｜注意点と賢く使うコツを解説も参考にしてください。

境界確定・残置物・相続登記などの準備

空き家特有の準備として、次の点を押さえておきましょう。

• 境界確定：隣地との境界があいまいだと売却でもめる原因に。確定測量には数十万円かかることもある
• 残置物の処分：家財・仏壇・古い家電などの片付け。業者に依頼すると戸建て一軒で20万〜50万円程度が目安
• 相続登記：名義が亡くなった親のままなら売却前に相続登記が必要。2024年4月から相続登記は義務化され、正当な理由なく3年以内に登記しないと過料の対象になる
• 必要書類：登記識別情報（権利証）、固定資産税の納税通知書、建物図面、境界確認書など

特に相続登記の義務化は、実家を相続したまま放置している人には見落としやすいポイントです。売却の前提として早めに済ませておきましょう。

売れない空き家の対処法

「売りに出したのに反応がない」という空き家も少なくありません。しかし、売れない原因を見極めれば打つ手はあります。原因の切り分けと、仲介以外の出口を知っておきましょう。

空き家が売れない4つの原因

売れない空き家には共通する要因があります。多くは次の4つのいずれか、または複合です。

1. 立地：駅や生活利便施設から遠く、需要そのものが少ない
2. 接道・法規制：再建築不可、道路付けが悪く車が入れない
3. 老朽・状態：傷みが激しく、そのままでは住めない
4. 価格：相場より高く、割高感で敬遠されている

このうち価格は自分で調整できる要素です。反応がないまま数か月が過ぎているなら、価格設定が相場と合っているかをまず疑いましょう。特に「再建築不可（現在の法律では建て替えができない土地）」の物件は、住宅ローンが使いにくく買い手が限られるため、価格の見直しか専門業者への相談が現実的です。売却にかかる費用の全体像は不動産売却の費用はいくら？仲介手数料と諸費用の内訳【2026】で把握できます。

空き家バンク・買取・解体補助金・国庫帰属という出口

仲介で売れない場合でも、次のような出口があります。

• 空き家バンク：自治体が運営するマッチング制度。移住希望者や古民家を活用したい人など、一般の不動産市場とは違う層に届きます。手数料がかからない自治体も多い一方、成約までの手厚いサポートは期待しにくい面もあります。
• 買取業者：訳あり物件も対応可能。契約不適合責任を免責にできることが多く、スピーディーに手放せます。価格は下がりますが、確実性を優先するなら有力です。
• 解体補助金：老朽危険空き家の解体費用を一部補助する制度を設ける自治体があります。更地化を検討するなら申請条件を確認しましょう。
• 相続土地国庫帰属制度：2023年4月に始まった、相続した土地を一定の負担金を納めて国に引き取ってもらう制度です。ただし建物がある土地は対象外で更地にする必要があり、担保権が設定されていないこと、境界が明らかであることなどの条件もあります。負担金は宅地の場合で原則20万円からと定められており、あくまで「売れず活用もできない土地の最終手段」と位置づけて検討しましょう。

不動産のプロが注意点として挙げるのは、「売れないからと安易に工事をしても、立地や接道が原因の場合は費用倒れになりやすい」という点です。まずは原因を特定し、それに合った出口を選ぶことが大切です。どうしても手放せない場合でも、隣地の所有者に買い取ってもらう、無償で引き取るサービスを使うなど、選択肢は複数あります。一人で抱え込まず、複数の専門家に相談してみましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 空き家を売るなら解体して更地にすべきですか？

必ずしも更地にする必要はありません。解体費用（木造30坪で約90万〜150万円）に加え、更地にすると土地の固定資産税がおおむね3〜4倍に増えます。まずは古家付き土地として売り出し、買主のメドが立ってから、あるいは「更地渡し」を条件にしてから解体するのが税負担を抑えるコツです。

Q. 空き家の解体費用はいくらかかりますか？

木造住宅の場合、1坪あたり3万〜5万円程度が相場で、30坪なら約90万〜150万円が目安です。鉄骨造や鉄筋コンクリート造はさらに高くなります。立地（重機が入れるか）、残置物の量、アスベストの有無、地中埋設物の有無によっても変動します。自治体の解体補助金が使える場合もあるため確認しましょう。

Q. 相続した空き家を売ると税金はどれくらいかかりますか？

売却益（譲渡所得）に対して、所有5年超なら約20.315%の税率がかかります。ただし要件を満たせば相続空き家の3,000万円特別控除が使え、多くのケースで税額を大きく圧縮できます。昭和56年5月31日以前の建築、被相続人が一人暮らしだったことなど要件が細かいため、事前確認が重要です。

Q. 空き家を放置するとどうなりますか？

管理不全空き家や特定空家に指定され勧告を受けると、住宅用地の軽減特例が外れて固定資産税が最大6倍になる可能性があります。改善命令に従わなければ過料や行政代執行（行政による解体・費用請求）に至ることもあります。管理責任も伴うため、早めに売却など出口を決めるのが得策です。

Q. 売れない空き家はどうすればいいですか？

まず売れない原因（立地・接道・老朽・価格）を切り分けます。価格が原因なら見直し、立地や状態が原因なら空き家バンクへの登録や専門の買取業者への相談が有効です。解体して更地にする場合は補助金の有無を確認しましょう。原因に合った出口を選ぶことが解決の近道です。

まとめ

空き家の売却は、放置による損失を止め、資産を現金化するための重要な判断です。要点を整理します。

• 空き家は放置が最も損。使う予定がなければ早期売却が合理的
• 売り方は「古家付き土地」か「更地」の2択。更地化は固定資産税が3〜4倍に増えるため、買主のメドを確認してから
• 相続空き家は3,000万円特別控除（2027年12月末までの譲渡）で税額を大きく減らせる可能性がある
• 依頼先は物件特性で選ぶ。訳あり・郊外は専門買取も選択肢
• 売れない時は原因を切り分け、空き家バンク・買取・補助金・国庫帰属制度を活用する

空き家は時間が経つほど選択肢が狭まり、維持コストと管理の負担だけが積み重なっていきます。まずは複数の不動産会社に査定を依頼して相場を把握し、相続空き家の3,000万円特別控除など税金の特例が使えるうちに動き出すことをおすすめします。売る・貸す・解体するのどれを選ぶにしても、正確な相場と税額を知ることが第一歩です。判断に迷う場合は、不動産会社や税理士など専門家に早めに相談してみてください。あなたの空き家に合った出口が、きっと見つかるはずです。