この記事でわかること
- ✅ 不動産購入でかかる主要3税目の計算方法
- ✅ 2026年の軽減税率・軽減措置の内容と適用期限
- ✅ 新築・中古・長期優良住宅ごとの節税ポイント
- ✅ 「いつ払う税」「毎年払う税」の整理と合計コストの目安
不動産を購入すると、物件代金の他にさまざまな税金がかかります。代表的なのが「不動産取得税」「登録免許税」「固定資産税（都市計画税）」の3つです。これらは軽減措置を正しく活用することで大幅にコストを削減できますが、適用要件や期限を知らないと損をすることも。この記事では3つの税金の計算方法と節税のポイントを2026年の最新情報に基づいて解説します。
不動産購入でかかる税金の全体像
不動産購入に関連する税金は大きく「購入時にかかる税」と「保有中に毎年かかる税」に分けられます。
- 購入時（一度だけ）：不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税（建物のみ）
- 毎年（保有中）：固定資産税、都市計画税
この記事では購入検討者が最も気になる「不動産取得税・登録免許税・固定資産税」の3税目を詳しく解説します。
不動産取得税｜購入時に一度だけかかる税金
不動産取得税は、不動産（土地・建物）を取得したときに都道府県が課す税金で、購入後に一度だけかかります。税額は「固定資産税評価額 × 税率」で計算します。
計算方法と軽減措置（新築・中古・長期優良住宅）
標準税率は4%ですが、住宅用途の場合は軽減措置により3%が適用されます。さらに住宅の種類によって課税標準から以下の控除が受けられます。
- 新築住宅（一般）：評価額から1,200万円を控除。評価額1,200万円以下なら取得税は0円
- 長期優良住宅（新築）：控除額が1,300万円に増額
- 中古住宅：新耐震基準適合物件は築年数に応じて50万〜1,200万円控除
計算例：評価額1,500万円の新築住宅の場合 → (1,500万円 - 1,200万円) × 3% = 9万円
出典：東京都主税局「不動産取得税」
土地にかかる不動産取得税の軽減
住宅取得に伴う土地の取得については、以下の2段階の軽減が受けられます。
- ①土地の評価額を1/2にして3%を掛ける（実質税率1.5%相当）
- ②さらに住宅の床面積の2倍（上限200㎡）の面積に相当する税額を控除
この軽減を受けるには、土地取得後2年以内（一定の場合3年）に住宅を新築・取得することが条件です。
登録免許税｜登記手続き時にかかる税金
登録免許税は、不動産の所有権登記（法務局での名義登録）の際にかかる国税です。
所有権移転・保存・抵当権設定の税率
- 土地の所有権移転（売買）：固定資産税評価額 × 本則2%（軽減1.5%）
- 住宅用家屋の所有権移転（売買・中古）：評価額 × 0.3%（2027年3月まで）
- 新築住宅の所有権保存：評価額 × 0.15%（2027年3月まで）
- 住宅ローンの抵当権設定：借入金額 × 本則0.4%（軽減0.1%）
2026年の軽減税率と適用期限
2026年度税制改正により、土地の売買に伴う登録免許税（本則2%→1.5%）の特例措置が2029年3月31日まで3年間延長されました。住宅用家屋の軽減措置は2027年3月までが現行の適用期限です。
出典：国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ（令和8年度税制改正）」
計算例：評価額2,000万円の土地購入（売買）の場合 → 2,000万円 × 1.5% = 30万円（軽減適用時）
固定資産税・都市計画税｜毎年かかる保有税
固定資産税は所有不動産に対して毎年1月1日時点の所有者に課される地方税です。
計算方法と標準税率
- 固定資産税：固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
- 都市計画税：固定資産税評価額 × 最大0.3%（市区町村により異なる）
- 小規模住宅用地（200㎡以下の土地）：固定資産税の課税標準を1/6に軽減、都市計画税は1/3に軽減
- 一般住宅用地（200㎡超の部分）：固定資産税の課税標準を1/3に軽減、都市計画税は2/3に軽減
新築住宅の固定資産税軽減制度
一定要件を満たす新築住宅では、固定資産税額（建物分）が一戸建て：新築後3年間、マンション：新築後5年間、税額の1/2に軽減されます（床面積50〜280㎡の住宅が対象）。長期優良住宅の場合は一戸建て5年間・マンション7年間に延長されます。
計算例（東京都の場合）：評価額3,000万円のマンション（建物分）の場合 → 3,000万円 × 1.4% ÷ 2（軽減期間中）= 年間21万円
不動産購入の税金を節税するための3つのポイント
- ①長期優良住宅・省エネ基準適合物件を選ぶ：不動産取得税の控除額増額（1,200万円→1,300万円）、固定資産税軽減期間の延長、住宅ローン控除の拡充など複数の税制メリットが重なる
- ②登録免許税の軽減を確実に適用する：住宅用家屋証明書の取得や要件確認など、手続きを怠ると本則税率が適用されてしまう。司法書士に依頼する際に軽減措置の適用を確認する
- ③不動産取得税の軽減申告を忘れない：不動産取得税の軽減は自動適用ではなく、各都道府県税事務所への申告が必要。購入後6ヶ月〜1年以内に納税通知書が届くため、届いたら速やかに軽減申請の手続きを行う
よくある質問（FAQ）
不動産取得税はいつ払う？
不動産を取得してから通常6ヶ月〜1年後に、都道府県税事務所から納税通知書が送付されます。一括払いが基本ですが、金額が大きい場合は分割払いの相談ができる場合もあります。なお、軽減措置の申請は納税通知書が届く前に行うことも可能ですので、購入後早めに手続きをすることをおすすめします。
固定資産税の軽減はマンションにも適用される？
はい、新築マンションの固定資産税軽減（建物分1/2）は適用されます。一戸建ての3年間より長い5年間の軽減が受けられます（床面積50〜280㎡の要件あり）。長期優良住宅のマンションは7年間に延長されます。住宅用地の軽減（1/6等）もマンションの敷地の持分に対して適用されます。
登録免許税の軽減を受けるには何が必要？
住宅用家屋の登録免許税軽減を受けるには、「住宅用家屋証明書」の取得が必要です。これは物件のある市区町村役所で取得できますが、一定の要件（自己居住用・床面積50㎡以上など）を満たす必要があります。登記手続きを司法書士に依頼する際に「軽減措置を適用してほしい」と明確に伝えましょう。詳細な要件は司法書士または税理士にご確認ください。
まとめ
- 不動産購入でかかる主要税は「不動産取得税（購入時1回）・登録免許税（登記時）・固定資産税（毎年）」の3つ
- 不動産取得税の軽減：新築住宅は評価額から1,200万円控除（長期優良住宅は1,300万円）
- 登録免許税の土地売買軽減（本則2%→1.5%）は2026年度改正で2029年3月まで延長
- 新築住宅の固定資産税は一戸建て3年間・マンション5年間は1/2軽減（長期優良住宅はさらに延長）
- 節税は「長期優良住宅を選ぶ」「登録免許税軽減の手続きを確実に」「不動産取得税の軽減申告を忘れない」の3点が基本
不動産購入時の税金は軽減措置を正しく活用することで大幅にコストを削減できます。税制は改正が続くため、購入前に最新の要件を税理士・司法書士に確認することをおすすめします。まずは信頼できる不動産会社に相談し、総コストを把握した上で購入計画を立てましょう。
