この記事でわかること
- ✅ 日銀利上げの経緯と2026年5月時点の政策金利の水準
- ✅ 住宅ローン変動金利がいつ・どれくらい上がるかの見通し
- ✅ 金利上昇が不動産価格に与える影響と二極化の実態
- ✅ 変動金利・固定金利の選択と既存ローン契約者への影響
2024年のマイナス金利解除から始まった日銀の利上げは、2026年現在も続いています。政策金利は2025年12月に0.75%に達し、30年ぶりの水準となりました。住宅ローンの変動金利はすでに上昇し始めており、不動産購入を検討している方・既存ローン利用者の双方にとって、金利動向の正確な把握が求められる局面です。この記事では2026年の現状と今後の見通しを解説します。
日銀利上げの経緯｜2024〜2026年の流れ
近年の日銀の金融政策は以下の流れで推移しています。
- 2024年3月：約17年ぶりにマイナス金利を解除、実質的な利上げへ転換
- 2024年7月：政策金利を0.25%に引き上げ
- 2025年12月：さらに0.25%引き上げ、政策金利0.75%（30年ぶりの水準）
- 2026年6月（見通し）：0.75%→1.00%への追加利上げが最有力シナリオとみる専門家が多い
2013〜2024年頃まで続いた超低金利・ゼロ金利の時代は終わり、「金利のある世界」が本格的に到来しています。
住宅ローン変動金利への影響｜いつ・いくら上がる？
日銀の政策金利引き上げは、変動金利型住宅ローンの基準金利に連動しています。具体的な反映のタイムラインは以下のとおりです。
- 2026年4〜5月：2025年12月の利上げを受け、多くの銀行が基準金利を+0.25〜0.35%引き上げ
- 2026年7月以降：引き上げ後の金利が実際の返済額に反映される（半年に一度の見直し）
- 2026年10月以降（見通し）：6月に追加利上げが実施された場合、さらに+0.25%程度の引き上げが見込まれる
2024年初頭時点で0.3〜0.5%台だった変動金利（優遇後）は、2026年後半には0.5〜1.0%台に達するケースが増える見通しです。
出典：モゲチェック「日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？2026年の変動金利予想（2026年4月更新）」
不動産価格への影響｜上昇継続でも二極化が進む
一般的に、金利上昇は住宅ローンの借入可能額を引き下げるため不動産価格にはマイナス要因です。しかし実際には2026年現在も不動産価格は上昇傾向を維持しています。その背景には以下の要因があります。
- ペアローン・超長期ローンの活用：夫婦の収入を合算したペアローンや50年超長期ローンを活用することで、金利上昇後も高価格物件への購買力を維持している世帯が多い
- 都心部の供給不足：新築マンションの供給が過去50年最低水準に近づいており、価格を下押しする供給増がない状態
- インフレ・建築費高騰：建材費・人件費の上昇が物件価格の下支え要因になっている
ただし、「都心優良立地・駅近」と「郊外・駅遠」の価格二極化は今後さらに進む可能性があります。金利上昇で購買力が低下した層が都心から郊外に流れる一方、資金力のある層が都心優良物件に集中する傾向が強まるとみられています。
出典：LIV PLUS「日銀が0.75%へ追加利上げ！不動産投資と住宅ローンはどうなる？」
変動 vs 固定：2026年はどちらを選ぶべき？
金利上昇局面では「固定金利にするべきか」という議論が活発になります。現状の整理は以下のとおりです。
- 変動金利：現時点では固定より低い水準（優遇後0.5〜1.0%前後）。ただし今後さらに上昇するリスクがある
- 固定金利（フラット35等）：2026年5月現在は2〜3%台。変動より高いが金利上昇リスクがない安心感がある
- どちらが正解かは個人の状況次第：収入の安定性・返済期間・リスク許容度によって最適解は異なる
住宅金融支援機構（フラット35）は「金利のある世界での住宅ローン選択」について情報を提供しています。借り換えを含めた選択については、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーへの相談が有効です。
よくある質問（FAQ）
変動金利で借りている既存ローン契約者への影響は？
変動金利型住宅ローンは通常、半年に一度（4月・10月）に適用金利が見直されます。ただし「5年ルール」（5年間は月々の返済額が変わらない）を採用している銀行も多く、返済額はすぐには変わらない場合があります。一方で元金・利息の配分は変わるため、ローン残高の減り方が遅くなる場合があります。詳細は契約中の金融機関に確認することをおすすめします。
今後さらに利上げが続く？
2026年6月の追加利上げ（0.75%→1.00%）が有力視されていますが、金融政策は経済・物価動向によって変わります。日銀は「経済・物価の見通しが実現していけば、引き続き政策金利を引き上げる」との姿勢を示しており、1〜2%台への到達を見込む専門家もいます。ただし、米国経済の動向や為替など外部要因も大きく影響するため、断定的な予測は難しい状況です。
金利上昇局面では不動産は売る・買う？どっちが有利？
売却側にとっては、買い手の購買力低下が価格下押し圧力になるため「早めに売る」が有利になりやすいです。購入側は「金利が低いうちに固定金利で借りる」か「変動金利のリスクを許容できる期間で借りる」かの判断が重要になります。自分のライフプランと財務状況を整理した上で、不動産会社・ファイナンシャルプランナーへの相談が有効です。
まとめ
- 日銀は2025年12月に政策金利を0.75%（30年ぶり水準）に引き上げ、2026年中のさらなる利上げが見通される
- 住宅ローン変動金利は2026年7月以降の返済から上昇が反映。追加利上げがあれば2026年10月以降にさらに上昇する見込み
- 不動産価格は現在も上昇継続だが、今後は都心vs郊外の価格二極化がさらに進む見通し
- 変動 vs 固定の選択は個人の状況次第。金利上昇リスクが気になる場合は固定の検討もあり得る
- 変動金利の既存契約者は「5年ルール」の適用有無と繰り上げ返済の検討を金融機関に確認することを推奨
「金利のある世界」は不動産購入・売却・投資のすべての判断に影響します。2026年以降もさらなる利上げが想定される中、最新の情報を定期的にチェックしながら、自分のライフプランに合った判断を行いましょう。住宅ローンの見直しや不動産売却タイミングについては、ぜひ専門家にご相談ください。
