この記事でわかること：外国人が日本で不動産を購入できる現状の制度と規制、2026年の新たな規制強化の動向、外国人購入の実態と不動産価格への影響を解説します。
「外国人が日本の土地を大量に買い占めている」「規制が厳しくなるって本当？」——近年、外国人による日本の不動産購入がメディアで注目されています。実際のところ、現状の制度はどうなっているのか、そして2026年に向けてどのような規制強化が検討されているのかを整理します。
現状：外国人も日本の不動産を自由に買える？
結論から言えば、日本では外国人（外国籍の個人・法人）でも原則として自由に不動産（土地・建物）を購入できます。これは日本の法律上、不動産取引において国籍による原則的な制限がないためです。
外為法・重要土地等調査法による制限
ただし、すべてが完全に自由というわけではありません。現行の主な規制は以下の通りです。
- 外為法（外国為替及び外国貿易法）：非居住者が日本の不動産を取得する場合、取得後20日以内に財務大臣への届出が義務付けられている
- 重要土地等調査法（2022年施行）：防衛施設周辺や国境離島などの安全保障上重要な地域では、土地利用状況の調査・報告が求められる。機能阻害行為には勧告・命令が可能
出典：BuildApp News「外国人の不動産購入規制はいつから？現状や今後を解説」
2026年の規制強化最新動向
2026年は外国人の土地取得規制において大きな転換点となりそうです。主な動向は次の3点です。
- 2026年4月：国籍届出制度の整備：特定規模以上の土地取得時に取得者の国籍を自治体へ届け出る義務が国土利用計画法の枠内で整備され、情報が国に集約される仕組みが始まった
- 2026年通常国会：規制強化法案を策定方針：自民・維新の連立政権合意書に外国人土地取得の規制強化法案を策定する方針が明記された。2026年中に立法化を目指す動きがある
- 有識者検討会による骨格策定：内閣府の「外国人による土地取得等のルールの在り方検討会」が令和8年（2026年）中に規制の骨格をとりまとめる予定。対象者・規制内容・対象土地等が検討されている
出典：TMI総合法律事務所「外国人による不動産取得をめぐる新たな規制の動き」
出典：日本経済新聞「外国人の土地取得、政府が近く有識者会議新設」
外国人が購入する日本の不動産の実態
「外国人が日本の不動産を大量に買い占めている」というイメージが先行しがちですが、実態を確認しましょう。
- 三菱UFJ信託銀行がデベロッパーを対象に行った調査（2025年）では、都心部では外国人取得が1〜2割に達するケースもあるとされている
- 人気エリア：東京都心（港区・渋谷区）・大阪・京都・軽井沢・箱根などのリゾート地
- 購入者の主な出身地：シンガポール・マレーシア・香港・欧米の富裕層
- 円安が続く中、日本の不動産は外国人にとって割安感があり、中長期滞在を見越した購入が増加傾向
ただし、全国的な統計では外国人による取得割合は全体の数%程度とされており、「買い占め」と言えるほどの水準ではないとする見方もあります。
出典：住まいサーフィン「日本で外国人の不動産取得が増えている？購入割合の推移と買い占めイメージの真相」
不動産価格への影響
外国人による購入は、特定のエリア・物件タイプの価格に影響を与えています。
- 都心・観光地の高額物件：インバウンド需要が旺盛な大阪ミナミ・梅田、東京都心では外国人投資需要も地価上昇の一因となっている
- リゾート地（軽井沢・ニセコなど）：外国人富裕層の需要で、物件価格が10年前と比べて大幅に上昇したエリアもある
- 一般的な住宅地・地方都市：外国人購入の影響は限定的で、国内の人口動態・金利・再開発が価格の主要因
よくある質問（FAQ）
外国人が日本の土地を自由に買えるのはなぜ？
日本の法律上、不動産取引は原則として国籍による制限がなく、外国人も日本人と同等の権利で取得できます。これは戦後の法体系の基本原則（内外人平等原則）に基づいており、国際的にも多くの国で採用されているアプローチです。安全保障の観点から規制が設けられる動きは各国共通ですが、日本では現時点では原則自由の立場が維持されています。
規制強化が進んだら不動産価格はどうなる？
外国人向けの取得規制が強化された場合、都心・観光地・リゾート地では外国人投資需要が一部冷え込む可能性があります。一方、日本の不動産価格全体は国内の金利動向・人口動態・再開発が主要因であり、規制強化が即座に全体の価格下落につながるとは言えない見方もあります。今後の立法動向に注意が必要です。
外国人に人気のエリアはどこ？
東京都心（港区・千代田区・渋谷区）・大阪市内（ミナミ・梅田）・京都市内・軽井沢・ニセコ・箱根などが外国人富裕層に人気です。円安が続く限り日本の不動産の割安感は維持されやすく、これらエリアへの需要は当面続くと見られています。
まとめ
- 日本では外国人も原則自由に不動産を購入可能。外為法・重要土地等調査法による限定的な制限がある
- 2026年4月から特定規模以上の土地取得時の国籍届出制度が始まり、規制強化法案の策定も進む
- 外国人取得は都心・観光地で1〜2割に達するケースもあるが、全国的には数%程度との見方もある
- インバウンド需要が旺盛な大阪・東京都心・リゾート地では外国人投資が地価上昇の一因に
- 規制の行方次第で都心・観光地の外国人需要が変化する可能性があり、今後の立法動向に注意が必要
外国人による日本の不動産購入は、価格・制度の両面で日本人の売買にも影響を及ぼしえる重要なテーマです。不動産の売却・購入を検討している方は、エリアの需要動向と法制度の変化を定期的にチェックすることをおすすめします。
