土地白書2026｜使わない土地の4割が管理不全に

2026年7月10日閣議決定の令和8年版「土地白書」は、低未利用土地の利活用を特集しました。利用されていない土地の41.8%が「管理が行き届いていない」とされ、「行き届いている」の41.5%を上回っています。

この記事でわかること

• ✅ 土地白書2026が示した地価・土地取引の最新数値
• ✅ 使っていない土地に用意されている3つの出口
• ✅ 低未利用土地の100万円特別控除と相続土地国庫帰属制度の中身
• ✅ 手放す前に確認すべき費用と契約の注意点

「実家の土地を相続したが、住む予定も売る当てもない」という悩みは、いまや全国的な現象になっています。国は毎年6月から7月にかけて土地白書を閣議決定していますが、2026年版がわざわざ特集に据えたのが、まさにこの「使われていない土地」でした。地価が上がっているというニュースの裏で何が起きているのか、そして持ち主に何ができるのかを整理します。

土地白書2026の特集は「低未利用土地」｜地価は上がっても取引は増えていない

低未利用土地とは、実際に利用されていない土地や、周辺の同じような土地と比べて利用の程度が著しく低い土地のことです。空き地や、使われないまま放置された古家付きの土地などが該当します。令和8年版土地白書は、この低未利用土地の増加を本年の特集に据えました。

白書が示した主な数値は次のとおりです。

出典：国土交通省「令和8年版『土地白書』について」（2026年7月10日閣議決定）。データ取得日：2026年7月22日

ここで読み取るべきは、地価は5年連続で上昇しているのに、土地取引の件数は10年間ほぼ横ばいだという点です。つまり値上がりしているのは動きのある一部の土地であって、動かない土地は動かないまま置かれています。実際、同じ県の中でも上昇する地点と下落する地点が同居していることは、山陰・山口の地価2026｜松江+7%と津和野-4.8%の差で具体的に確認できます。

白書では利活用の事例として、空き家を滞在施設に改修したケース、元百貨店を段階的に再生したケース、商店街の空き店舗を活用したケース、団地内の空き店舗や空き住戸をコミュニティ拠点やアトリエに転用したケースなどが紹介されています。国の空き家対策の動きは空き家活用が変わる｜国が36事業を採択・AI判定もでも取り上げています。

使わない土地の3つの出口

使っていない土地の出口は、大きく3つあります。売る、国に返す、民間業者に引き取ってもらう、のいずれかです。それぞれ条件と費用がまったく違います。

売る場合に使えるのが「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」です。都市計画区域内にある低未利用土地等を、譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年超、譲渡価額500万円以下（市街化区域など一定の区域では800万円以下）で売却した場合、長期譲渡所得から最大100万円を控除できます。この特例は令和8年度税制改正で適用期限が延長され、2028年（令和10年）12月31日までの譲渡が対象になりました。申請には市区町村長の確認書類が必要です。

国に返す場合が、2023年4月に始まった相続土地国庫帰属制度です。相続や遺贈で取得した土地について、要件を満たすと承認を受けて国に引き取ってもらえます。費用は審査手数料が1筆あたり14,000円、承認後の負担金が原則20万円（土地の種目や面積により変動）です。2026年2月末時点で申請の累計は5,140件、実際に国に帰属した累計は2,542件となっています。なお、この制度を使うには相続登記が済んでいることが前提になります。相続登記の義務化については相続登記の期限迫る｜2027年3月と過料10万円の回避策で解説しています。

民間業者に引き取ってもらう場合は、国庫帰属の要件を満たさない山林・原野・農地なども対象になりうるのが利点です。ただし費用は業者によって大きく開きます。

手放す前に知っておきたい実務ポイント

制度の存在を知っていても、実際の手続きでつまずくのはもっと手前の部分です。不動産取引の現場では、次の4点が判断を分けます。

1. 境界は「厳密な確定測量」まで求められないことがある：相続に詳しい専門家が指摘するのは、国庫帰属で必要な境界の明確化について、数十万円から100万円かかるような確定測量が常に必須というわけではない、という点です。実務上は隣接する土地の所有者から異議が出なければ問題なしと扱われます。隣地も同じように使われていない土地であることが多く、争いになる例は多くありません。測量費用を理由に最初から諦めてしまうのは早計です
2. 負担金の相場感と、筆数が多い場合の落とし穴：実務上、20万円から100万円程度なら支払ってでも手放したいという所有者が多数派です。「土地は資産」という前提が崩れ、次の世代に負担を残したくないという動機のほうが強くなっています。ただし筆数が多い場合や条件によって負担金が高くなる土地では、合計が数百万円規模になり、そこで断念するケースもあります。申請前に負担金の見込みを確認してください
3. 業者は必ず複数社を比較する：不要な土地を有料で引き取る業者は増えていますが、費用水準には大きな差があります。100万円を超える引き取り費用を提示されることもあれば、調査費・仲介手数料・所有権移転登記費用をすべて含めて50万円程度で手放せた事例もあります。1社だけで決めないことが実務上の鉄則です
4. 手放した後に責任が残らない契約かを確認する：見落とされやすいのが契約不適合責任（引き渡した物件が契約内容に適合しない場合の売主の責任）の扱いです。山林などで後から不法投棄物が見つかり、その処分費用を元の所有者が請求されるトラブルが起こりえます。費用を払って手放すのであれば、引き渡し後に責任が及ばない条件になっているかを契約書で必ず確認してください

もう一点、覚えておきたいことがあります。自分にとって負担でしかない土地が、他人から見れば価値のある土地に見えるケースは少なくありません。隣地の所有者にとっては土地を広げられる機会ですし、地元の事業者が資材置き場や駐車場として求めていることもあります。費用を払って手放す前に、地元の不動産会社に一度相談してみる価値はあります。

まとめ

• 2026年7月10日閣議決定の令和8年版土地白書は、増加する低未利用土地・不動産の利活用を特集しました
• 地価公示は5年連続上昇の一方、土地売買による所有権移転登記は令和7年で約130万件と10年ほぼ横ばい。動く土地と動かない土地の差が開いています
• 利用していない土地について「管理が行き届いていない」と答えた割合は41.8%で、「行き届いている」の41.5%を上回りました
• 使わない土地の出口は、売る（低未利用土地の100万円特別控除・2028年12月31日まで）、国に返す（相続土地国庫帰属制度・審査手数料14,000円／筆＋負担金原則20万円）、民間業者に引き取ってもらう、の3つです
• 手放す前に、境界の扱い・負担金の見込み・複数社の見積もり比較・契約不適合責任の条件を確認してください

使っていない土地は、持っているだけで固定資産税と管理の手間がかかり続けます。土地白書が示したとおり、その多くが管理不全の状態に置かれているのが実情です。まずは自分の土地がどの出口に乗るのかを見極めることから始めてください。制度の適用可否や税額の判断については、税理士・司法書士など専門家への相談をおすすめします。