新築タワマン7割が空き家｜買う人が知るべきリスク

「新築タワマンの7割が空き家」というニュースの正体は、投機マネー・海外投資家の取得・二次相続が重なって、買っても住まない住戸が増えている状態です。ただし「7割」はある新築マンションの一例であり、すべてのマンションの平均ではありません。2026年7月現在、東京都千代田区が実施した居住実態調査で、2025年完成のある新築分譲マンションの登記情報を調べたところ、約7割で所有者が住んでいないとみられることが判明。区はこうした物件に引き渡しから5年間の転売禁止を業界へ要請し、話題になりました。

この記事でわかること

• ✅ 千代田区の「所有者住まず7割」調査で何が分かったのか
• ✅ 新築マンションが空き家になる3つの背景（投機・海外取得・相続）
• ✅ 空室が多い建物を買う・相続する前に確認すべきポイント

「空き家といえば地方の古い戸建て」というイメージが根強いですが、実は都心の新築マンションでも“住まない住戸”が静かに増えています。ここでは、話題になった千代田区のニュースをきっかけに、なぜこうした現象が起きるのか、そして購入・相続を検討する人が何に気をつければよいのかを、実用目線で整理します。

何が起きている？「所有者が住まない」新築マンション

今回のニュースの核心は、完成したばかりの高額マンションで、所有者の多くが実際には住んでいないという実態です。千代田区が2025年7月に行った居住実態調査では、ある新築分譲マンションで登記上の住所と物件所在地が異なる（＝所有者が居住していないとみられる）割合が約7割に達したと報じられました（出典：日本経済新聞）。

ここで大切なのは、この「7割」はあくまで“ある一棟の例”であり、都心マンション全体の平均ではないという点です。数字だけが独り歩きすると誤解を招くため、冷静に受け止める必要があります。とはいえ、完売した新築マンションでも入居率が5割を切るケースが指摘されるなど、居住実態の薄い住戸が一定数あるのは事実のようです。

背景には価格の高さもあります。千代田区の新築分譲マンションの平均価格は2025年時点で約2億8,000万円とされ、実際に住むためというより資産として保有する動機が働きやすい価格帯です。こうした状況を受け、千代田区は総合設計制度などで分譲された新築マンションについて、引き渡しから5年間の転売を禁止する特約の導入を業界団体に要請しました。ただし業界側は「合理性に欠ける」と消極的で、法的な拘束力もないため、実効性は不透明です。

なぜ空き家に？投機・外国人取得・二次相続

住まない住戸が生まれる背景は、大きく「投機マネー」「海外投資家の取得」「二次相続」の3つに整理できます。順に見ていきましょう。

まず海外投資家の取得については、数字を正確に押さえることが重要です。国土交通省が2025年に初めて行った調査では、東京23区の新築マンションで海外居住者が取得した割合は3.5%、都心6区に限っても7.5%、区別で最も高い新宿区でも14.6%でした（出典：nippon.com）。一方で、民間調査では都心の高級物件に絞ると外国人の購入比率が20〜40%に達するとの指摘もあります。つまり、全体としては1割未満と限定的ですが、億単位の高級物件では割合がぐっと高まる、という二層構造で捉えるのが実態に近いといえます。特定の国籍を問題視するのではなく、あくまで統計として理解しておきましょう。

次に二次相続です。都心の高額マンションであっても、相続を重ねるうちに「負動産」（負動産とは、持っているだけで税金や管理費の負担が続く不動産のこと）に近づくことがあります。少子化で相続する子の数が減り、長寿命化で相続時には子どもがすでに自分の持ち家を持っている、という構造があるためです。結果として「誰も住まないが手放しにくい住戸」が積み上がっていきます。

こうした空室の増加は行政も問題視しています。神戸市は有識者会議の議論を経て、空室のマンションに課税する独自の税（法定外税）を検討中で、2026年の答申案では対象をタワマンに限らず分譲マンション全体へ広げる方向が示されました。非居住かどうかは住民票の有無を基本に判定する案で、導入には市議会の可決と総務大臣の同意が必要です（出典：日本経済新聞）。詳しくは神戸「空室税」タワマン以外も｜分譲マンション全体へもあわせてご覧ください。

買う人・持つ人が知るべきリスクと対策

空室の多い建物を買う・相続するときに最も注意したいのは、率の低さに安心せず、その建物の管理・居住状態を個別に確認することです。空室が多いマンションには、いくつか共通するリスクがあります。

最大の懸念は、管理組合の意思決定が停滞しやすいことです。マンションは共同住宅のため、大規模修繕やエレベーター更新などの重要事項は区分所有者の合意が欠かせません。住んでいない所有者が多いと総会に人が集まらず、必要な工事の合意形成が進まないおそれがあります。修繕が滞れば建物の劣化や防災・防犯上の不安につながり、将来の資産価値や売りやすさにも影響します。「空き家＝地方の戸建て」という思い込みとは裏腹に、空き家問題のもう一つの本丸は東京のマンションにある、という指摘もあるほどです。

費用面の負担も見逃せません。タワーマンションの大規模修繕は、高所作業に対応できる施工業者が限られることなどから、通常のマンションの2〜3倍のコストになるケースがあります。40〜50階クラスのエレベーター交換では1台約1億5,000万円に達した例も報じられており、積立金が不足していると住民の追加負担につながりかねません。修繕積立金の値上げが各地で続いている背景は、マンション修繕積立金の値上げが止まらない理由と自衛策で詳しく解説しています。

購入前に確認したいポイントは次のとおりです。

1. 総会の出席率・議決権行使率（管理組合が機能しているか）
2. 修繕積立金の充足状況と長期修繕計画の有無
3. 賃貸に出ている住戸や空室の比率、投資目的の保有割合

これらは重要事項調査報告書などで確認できます。なお、タワーマンションが次々と建つ背景や供給過多の論点については、タワマンはなぜ乱立する？高さ規制緩和の裏側もヒントになります。

相続の場面にも注意が必要です。使わないマンションを相続放棄しても、相続財産清算人が選任されるまでは管理義務が続き、管理費や修繕積立金、税金を請求されることがあります。相続放棄は原則として死亡を知った日から3ヵ月以内という期限もあり、特定の不動産だけを選んで放棄することもできません。早めに管理状態を把握し、売却や管理の引き継ぎを含めて検討しておくことが大切です。

まとめ

今回のトレンドの要点を整理します。

• 千代田区の調査で、ある新築マンションの約7割が「所有者住まず」と判明（全マンションの平均ではない点に注意）
• 背景は投機マネー・海外投資家の取得（公式3.5〜7.5%／高級物件は20〜40%）・二次相続の3つ
• 空室が多い建物は管理組合の合意形成が滞り、大規模修繕やエレベーター更新が進みにくい
• 神戸市の空室税が分譲マンション全体へ拡大する議論など、保有への課税リスクも将来高まる可能性がある
• 相続放棄しても清算人選任までは管理義務が残り、3ヵ月の期限にも注意

マンションの購入や相続を判断するときは、「率」の数字だけで安心せず、その建物の管理状態を個別に確認することが欠かせません。判断に迷う場合は、管理組合の資料を取り寄せたうえで、不動産会社やファイナンシャルプランナー、相続に詳しい専門家に相談することをおすすめします。