退去費用ぼったくり注意｜払わなくていい費用の見分け方

退去時に本当に払う義務があるのは、ハウスクリーニング代などの実費と、自分の故意・過失で壊した箇所の補修費だけです。日焼けによるクロスの変色や家具の設置跡といった「通常損耗・経年変化」は、原則として大家さん（貸主）負担になります。

この記事でわかること

• ✅ 退去費用として「払う必要がある費用」と「払わなくていい費用」の境界線
• ✅ 知らないと損する「6年ルール」と特約の落とし穴
• ✅ 高額請求されたときの具体的な対処法・相談先

独立行政法人の国民生活センターは2026年2月、「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」とする注意喚起をあらためて公表しました。原状回復に関する相談は毎年1万3,000〜4,000件寄せられ、賃貸住宅に関する相談の約4割を占めます。夏は転勤や住み替えで退去が増える時期。「敷金がほとんど返ってこなかった」「高額な請求書が届いた」と慌てないために、精算の正しいルールを知っておきましょう（出典：国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」）。

退去費用と敷金の基本｜そもそも何を精算するのか

敷金は、家賃の滞納や借主が負担すべき補修費を担保するために、あらかじめ大家さんに預けておくお金です。2020年4月に施行された改正民法（第622条の2）では、敷金は「退去して部屋を明け渡したあと、未払いの債務を差し引いた残額を返還するもの」と条文で明確に定められました。

つまり、退去費用の精算とは「預けた敷金から、借主が負担すべき費用を引き、残りを返す」手続きです。ここで大切なのは、「敷金が全額返ってこない＝損をした」ではなく、差し引かれた費用の中身が妥当かどうかという視点です。不動産取引の現場でも、精算内容をよく確認せずサインしてしまい、あとで「払いすぎた」と気づくケースが少なくありません。

払わなくていい費用｜通常損耗・経年変化は大家さん負担

改正民法第621条と国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、普通に生活していて生じる「通常損耗」と、時間の経過による「経年変化」は、借主の原状回復義務に含まれないとされています。これらは家賃にあらかじめ含まれていると考えられているためです。

具体的に、次のようなものは原則として大家さん負担です。退去の相談で「これを請求された」という声が多い項目でもあります。

• 日当たりによるクロス（壁紙）や畳・フローリングの変色・色あせ
• 家具を置いたことによる床のへこみ・設置跡
• 冷蔵庫やテレビの裏側にできる黒ずみ（電気焼け）
• 画鋲やピンを刺した程度の小さな穴
• 掃除機や雑巾がけといった通常の清掃で落ちる程度の汚れ

これらを補修費として請求された場合は、「通常損耗ではないか」と根拠を示して確認する余地があります（出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）。

払う必要がある費用｜故意・過失と善管注意義務違反

一方で、借主が負担すべきなのは、故意・過失による損傷や、「善管注意義務違反」（借りている部屋をきちんと管理する義務を怠ったこと）、通常の使い方を超える損耗です。次のようなケースが該当します。

• 引っ越し作業でつけた深い引っかき傷や、へこみ
• 飲みこぼしを放置してできたシミやカビ
• 結露を拭かずに放置して広がった壁のカビ
• ペットによる柱・壁の傷やしみついた臭い
• タバコのヤニ・臭い（通常のクリーニングで除去できない場合）
• 釘やネジで開けた穴（壁の下地ボードの張り替えが必要な程度のもの）

境界線として覚えておきたいのが、「画鋲はOKでも、釘はNG」という考え方です。ポスターを貼るための画鋲の穴は生活上必要な範囲とされますが、下地まで傷める釘やネジの穴は借主負担になりやすい、という違いがあります。

知らないと損する2つのルール｜6年ルールと特約

請求額が妥当かどうかを判断するうえで、必ず押さえておきたいルールが2つあります。

1つ目は「経過年数による減価」、いわゆる6年ルールです。クロスやクッションフロアなどは、住んだ年数が長いほど価値が下がっていくと計算されます。ガイドライン上、クロスは6年住むと残存価値が1円まで下がるとされ、たとえ借主負担で張り替えることになっても、負担するのはごくわずかになります。「新品同様に全額請求」は、長く住んだ人にとっては過大な請求である可能性があります。

2つ目はクリーニング特約・原状回復特約です。契約書に「退去時にクロス・床の張り替え費用を100%借主が負担する」といった特約が入っていることがあります。ただし、通常損耗まで一律に借主へ負担させる包括的な特約は無効とされる余地があります。有効と認められるのは、負担する範囲や金額が契約書に具体的に書かれ、借主がそれを理解して合意している場合に限られます。契約前には特約の内容を必ず確認しましょう。

高額請求されたときの対処法

もし想定を超える請求を受けても、すぐに泣き寝入りする必要はありません。次の順番で冷静に対応しましょう。

1. 写真で証明する：入居時と退去時に部屋の状態を撮っておくと、「その傷が入居前からあったのか、自分がつけたのか」を証明できます。証拠として最も強力です。
2. 見積の内訳を出してもらう：どの箇所にいくらかかるのかを明細で確認し、通常損耗や経過年数の減価を根拠に交渉します。
3. 第三者に相談する：折り合わなければ、消費者ホットライン「188（いやや）」、法テラス、少額訴訟といった手段があります。

不動産取引の現場では、ガイドラインを示しながら「これは通常損耗では」「経過年数の減価は反映されていますか」と丁寧に申告することで、良心的な管理会社ならクリーニング代のみの精算に落ち着く例も多く見られます。感情的にならず、根拠を持って交渉することが大切です。

よくある質問（FAQ）

Q. 敷金なし物件だと、退去費用は全額自己負担になりますか？

いいえ。敷金の有無にかかわらず、通常損耗・経年変化が大家さん負担という原則は変わりません。敷金がない場合は精算で相殺できないため、借主負担分を退去後に請求される形になりますが、負担の範囲そのものは同じです。

Q. ハウスクリーニング代は必ず払わないといけませんか？

契約書に「ハウスクリーニング費用は借主負担」と具体的に定められていれば、支払うのが一般的です。ただし金額の記載がなかったり、相場から著しく高額な場合は、内訳の説明を求めて確認する余地があります。

Q. 退去の立会いに立ち会えない場合はどうすればいいですか？

立会いなしでも精算は進みますが、後日の見積内容をうのみにせず、明細と写真を照らし合わせて確認しましょう。可能であれば、退去前に自分で室内の写真・動画を残しておくと安心です。

まとめ

• 退去費用で払う義務があるのは、実費のクリーニング代と、故意・過失で壊した箇所の補修費が中心。
• 日焼け・家具跡・電気焼けなどの通常損耗・経年変化は、原則として大家さん負担。
• クロスは6年で残存価値1円まで減価。長く住むほど借主の張り替え負担は小さくなる。
• 包括的な原状回復特約は無効とされる余地があり、契約前の確認が重要。
• 高額請求には、写真・見積内訳・第三者相談（188）で冷静に対応する。

退去精算で損をしないことは、次の住み替えや持ち家購入に向けた頭金を守ることにもつながります。賃貸と購入で迷っている方は家賃値上げ通知が急増｜断れる？いま借りるvs買うも参考に、住まいの資金計画を一度整理してみてはいかがでしょうか。