2026年6月、住宅ローン市場に大きな動きが起きています。大手銀行5行の10年固定型金利が6月の平均で前月比+0.27%上昇し、最優遇金利の平均が3.556%に達しました。上昇は11ヶ月連続で、フラット35は前月比+0.50%という過去最大級の上昇幅を記録。一方、変動金利は据え置きのまま1.055%が続き、固定・変動の金利差が2%超という「過去最大水準」に広がっています（出典：モゲチェック「住宅ローン金利2026年6月の最新動向」・日本経済新聞「大手5行が固定金利上げ 6月平均3.5%超に」、取得日：2026-06-02）。
この状況は「今すぐ住宅を買うべきか」「変動か固定、どちらを選ぶべきか」という問いに新たな文脈をもたらしています。
固定金利3.5%超えが意味すること
固定金利3.5%超えの意味10年固定金利が3.5%を超えたことで、具体的にどんな影響が出るでしょうか。試算します。
借入3,000万円・35年の場合の比較
ローンの種類 | 金利（目安） | 月返済額（概算） | 35年総返済額（概算） |
|---|
変動金利 | 1.055% | 約84,000円 | 約3,528万円 |
10年固定 | 3.556% | 約120,000円 | 約5,040万円 |
フラット35（固定） | 3.8%前後 | 約126,000円 | 約5,292万円 |
変動金利と10年固定の月々の差額は約36,000円、35年間の総差額は約1,500万円になります。これだけの差があるにもかかわらず、一定数の購入者が固定金利を選ぶのは「将来の金利上昇リスクを避けたい」という心理があるためです。
なぜ固定金利だけが上昇しているのか
なぜ固定金利だけが上昇するのか2026年の金利状況の特徴は「固定金利が上昇し続ける一方、変動金利が横ばい」という異例の展開です。
固定金利の上昇要因
10年固定金利は「長期金利（10年国債利回り）」に連動しています。2024〜2026年にかけて日銀が政策金利（短期金利）の引き上げを進めたことで、長期金利も上昇。国内外の機関投資家が国債価格の下落（＝金利上昇）を見込んで債券を売却する動きが加速し、固定金利の急上昇につながっています。
変動金利が上がりにくい理由
変動金利は「短期プライムレート（銀行の基準金利）」に連動しており、日銀の政策金利が引き上げられると上昇します。2026年6月時点でも政策金利は1.0%前後にとどまっており、変動金利の上昇ペースは固定金利より緩やかです。ただし、日銀が今後も利上げを続ければ変動金利も上昇します。
今住宅購入を検討している人はどうすべきか
変動か固定か最新の判断基準「変動か固定か」という問いに絶対的な答えはありません。ただし、2026年6月現在の状況を踏まえた現実的な判断基準を整理します。
変動金利を選んでよい人
- 繰り上げ返済の資金的余裕がある（変動金利が2%を超えてもキャッシュフローに余裕がある）
- 借入期間が短い（10〜15年）または借入額が少ない（2,000万円以下）
- 収入の安定性が高く、金利上昇時に対応できる
- 市場動向を定期的にチェックして借り換え・繰り上げ返済の判断ができる
固定金利も検討すべき人
- 長期（25〜35年）の借入を予定していて返済計画を確定させたい
- 共働きで2人の収入をフルに使ったローンを組んでいる（収入減リスクがある）
- 金利の変動を気にするストレスを避けたい
- 固定金利と変動金利の差が縮小していくシナリオを想定している
専門家が勧める現実的な選択肢
住宅購入に詳しい専門家の多くが指摘するのは「変動と固定の選択より、借入額を適正に抑えることの方が重要」という点です。変動金利が2%まで上昇してもキャッシュフローが維持できる借入額の設定が、最も重要なリスク管理になります。
住宅ローンの変動・固定の詳細比較については変動金利vs固定金利2026｜日銀利上げ時代の住宅ローン選び方をご覧ください。
まとめ
- 2026年6月の10年固定金利は大手5行平均3.556%（11ヶ月連続上昇）
- 変動金利は1.055%で横ばい。固定・変動の金利差は2%超の過去最大水準
- 借入3,000万円・35年の場合、変動と固定の総返済額差は約1,500万円
- 「変動か固定か」より「借入額が適正かどうか」の方が重要なリスク管理
- 日銀の追加利上げ次第では変動金利も上昇する可能性があるため、余裕を持った返済計画が必須
住宅ローン選びの判断に不安がある方は、FP（ファイナンシャルプランナー）や住宅ローン専門のアドバイザーへの相談もおすすめします。フラット35の最新金利についてはフラット35とは？2026年最新金利と変動・固定との徹底比較もご確認ください。
