この記事でわかること
- ✅ 離婚時の持ち家の扱い方（売却 vs 住み続ける）の選択基準
- ✅ 住宅ローンが残っている場合の注意点とリスク
- ✅ 名義変更・財産分与の基本ルールと税金
- ✅ 財産分与の請求期限と弁護士・専門家への相談タイミング
離婚を決断したとき、多くの夫婦が頭を悩ませるのが「家をどうするか」という問題です。日本では年間17〜18万組が離婚しており、持ち家を抱えたまま離婚するケースは珍しくありません。家は売却して現金化するか、一方が住み続けるかの2択が基本ですが、住宅ローンの残債・名義の状況・子どもの有無によって最適な判断は異なります。この記事では離婚時の持ち家の扱いを分かりやすく解説します。
離婚時の持ち家の選択肢：売却 or 住み続ける
離婚後の家の扱いは大きく2つです。
- ①家を売却して現金化→財産分与：売却代金でローンを完済し、残りを分ける方法。最もシンプルで後のトラブルが少ない
- ②一方が住み続ける（名義変更）→もう一方に現金等で補償：子どもの学校・生活環境を維持したい場合に選ばれることが多い
どちらが正解かはケースバイケースですが、住宅ローンが残っている場合は金融機関の関与が必要になるため、早めに状況を把握することが重要です。
財産分与の基本ルール
婚姻期間中に購入した家は、名義が夫または妻の単独であっても原則として夫婦の共有財産として財産分与の対象になります。分与の割合は原則として2分の1ずつです。
- 財産分与の請求期限：離婚成立から2年以内に請求する必要があります。2年を超えると請求できなくなります
- 例外：婚姻前に一方が取得した不動産・相続や贈与で取得した不動産は財産分与の対象外になる場合があります
出典：SUUMO「離婚後の持ち家はどうする？住宅ローンありの場合は？」
「売却」を選ぶ場合のポイント
家を売却して現金化する方法は、後の権利関係のトラブルが少なく、両者が明確に清算できるというメリットがあります。
- ローンが残っている場合：売却代金でローンを完済することが優先されます。完済後に残った金額が財産分与の対象です
- オーバーローン（残債が売却価格を上回る）：通常の売却が困難です。金融機関との協議による「任意売却」が選択肢になりますが、信用情報への影響がある場合もあるため、専門家（不動産会社・弁護士）への相談を早めに行うことをおすすめします
- 税金（譲渡所得税）：売却益が出た場合は課税対象になりますが、居住用財産の3,000万円特別控除が適用できる場合は節税になります。要件や手続きは税理士にご確認ください
「住み続ける」を選ぶ場合のポイント
一方が家に住み続け、もう一方に相当額の金銭（代償金）や他の財産を渡す方法です。子育て中の家庭で学校環境を変えたくない場合などに選択されることがあります。
名義変更（財産分与登記）
住み続ける側に名義を変更する際は法務局での所有権移転登記が必要です。財産分与を原因とした名義変更は原則として贈与税の対象外です。ただし、渡す側（元の名義人）に譲渡所得税が課税される場合があります（特に物件の取得費より評価額が大きく上昇している場合）。
住宅ローンが残っている場合の重要な注意点
住宅ローンの名義人（債務者）が家を出て別の人が住み続けることは、当初の金融機関との契約と異なる場合があります。
- 金融機関から残債の一括返済や、金利の高いローンへの切り替えを求められる可能性がある
- 連帯保証人・連帯債務者の解除は金融機関の同意が必要で、容易に応じてもらえないケースが多い
- ローンの名義変更（債務者の変更）も金融機関の審査が必要
住み続けを希望する場合は、離婚前に金融機関・不動産会社・弁護士への相談を行い、現実的な選択肢を把握することが重要です。
出典：LIFULL HOMES「家の購入後、離婚が決まったらどうする？財産分与の進め方」
名義の状況別の注意点まとめ
- 夫単独名義・ローンなし：財産分与で売却か代償金支払いが基本。比較的手続きはシンプル
- 夫単独名義・ローンあり：妻が住み続ける場合は金融機関との協議が必要。名義変更にもローン審査が必要
- 共有名義・ローンあり（共同債務）：最も複雑。売却が最もリスクが少ないが、両者の合意が必要
- 妻が連帯保証人：離婚後も連帯保証人の立場は継続する（金融機関が変更を認めない限り）ため、離婚前に解除交渉が必要
よくある質問（FAQ）
財産分与の期限は？離婚後でも請求できる？
財産分与は離婚成立後でも請求できますが、離婚成立から2年以内に家庭裁判所または相手方に請求することが必要です。2年を経過すると法的な請求権が消滅します。離婚後に財産分与の交渉が長引いている場合は、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。
ローン残あり・名義人（夫）が出ていく場合のリスクは？
住宅ローンの名義人（夫）が家を出て、妻が住み続ける場合、ローンの返済義務は引き続き夫にあります。夫がローンを滞納すれば、妻が住む家が競売になるリスクがあります。このリスクを避けるには、①妻がローンを引き継いで名義変更（金融機関審査が必要）、②家を売却してローンを完済する、のいずれかが現実的です。
離婚後も子どもと同じ家に住み続けられる？
法律的に禁止されているわけではありませんが、住み続けるには上述の名義・ローン問題をクリアする必要があります。「親権を持つ側が住み続けたい」という希望がある場合は、離婚協議の早い段階で弁護士・不動産専門家に相談し、実現可能な選択肢を確認することが重要です。
まとめ
- 離婚時の持ち家の扱いは「売却して財産分与」または「一方が住み続けて名義変更」の2択が基本
- 財産分与の請求期限は離婚成立から2年以内。期限を超えると請求権が消滅する
- 名義変更（財産分与）は贈与税の対象外だが、渡す側に譲渡所得税が発生する可能性がある
- 住宅ローンが残っている場合は名義人が住まないと金融機関から一括返済を求められるリスクがあり、事前に金融機関への相談が必須
- 状況が複雑な場合（オーバーローン・共有名義・連帯保証）は弁護士・司法書士・不動産会社への早期相談が重要
持ち家の扱いは離婚手続きの中でも特に複雑で、当事者だけで判断するのが難しいケースも多くあります。後のトラブルを避けるために、弁護士や不動産の専門家に相談しながら進めることを強くおすすめします。まずは不動産の現在の査定価格を把握することから始めましょう。
