媒介契約の選び方｜専任・専属専任・一般の違いと注意点

この記事でわかること

• ✅ 媒介契約3種類（専属専任・専任・一般）の仕組みと違い
• ✅ レインズ登録義務・報告頻度など法律で定められたルール
• ✅ 自分の状況に合った媒介契約の選び方
• ✅ 媒介契約で失敗しないための3つの注意点

不動産会社に売却を依頼するとき、必ず結ぶのが「媒介契約（ばいかいけいやく）」です。媒介契約には3種類あり、それぞれ不動産会社への依頼方法・報告義務・自分で買主を見つけた場合の扱いが異なります。

「どれを選べばいいかわからない」という方は多いですが、選択を誤ると売却活動が思うように進まなかったり、余計な費用が発生したりすることもあります。この記事では、3種類の媒介契約の違いをわかりやすく比較し、あなたの状況に合った選び方を解説します。

媒介契約とは？不動産売却で結ぶ3種類の契約

媒介契約とは、不動産を売却するにあたり、不動産会社（宅地建物取引業者）に売却活動を依頼するための契約です。口頭での依頼ではなく書面での契約が義務付けられており（宅建業法第34条の2）、3種類の中から1つを選びます。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は、1社の不動産会社だけに売却を依頼する契約です。3種類の中で最も制約が強く、自分で買主を見つけた場合でも直接取引はできず、必ずその不動産会社を通して契約する必要があります。

その代わり、不動産会社には以下の義務が課されます：

• 媒介契約締結から5営業日以内にレインズ（不動産流通機構）へ登録
• 1週間に1回以上の活動報告義務

専任媒介契約とは

専任媒介契約も1社のみに依頼する契約ですが、専属専任と異なり自己発見取引（自分で買主を見つけて直接契約すること）が可能です。知人や親族に買主候補がいる場合に向いています。

不動産会社には以下の義務があります：

• 媒介契約締結から7営業日以内にレインズへ登録
• 2週間に1回以上の活動報告義務

一般媒介契約とは

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。不動産会社間で競争が生まれるため、人気のある物件では早期売却や高値売却が期待できます。自己発見取引も可能です。

ただし、不動産会社にはレインズへの登録義務も活動報告の義務もありません。売却活動の状況が把握しにくい点がデメリットです。

3種類の媒介契約を比較する（一覧表）

3種類の媒介契約の主な違いをまとめました。

レインズ登録義務と報告頻度の違い

レインズ（REINS）とは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する物件情報システムです。不動産会社はレインズを通して全国の物件情報を共有するため、レインズに登録されるほど物件が広く告知されます。

専属専任媒介では5営業日以内、専任媒介では7営業日以内の登録義務がありますが、一般媒介には登録義務がありません。一般媒介を選んだ場合、「レインズに登録してください」と明示的に依頼することが大切です。

自己発見取引の可否

「自己発見取引」とは、売主自身が買主を見つけ、不動産会社を介さずに売買契約を結ぶことです。専任媒介・一般媒介では可能ですが、専属専任媒介では認められていません。

知人や親族が物件に興味を持っている場合、専属専任媒介を選ぶと仲介手数料が発生するため注意が必要です。

契約期間の違い

専属専任媒介・専任媒介の有効期間は最長3ヶ月と宅建業法で定められています。3ヶ月後に更新するかどうかを売主が判断できるため、不動産会社に対して定期的な評価が可能です。一般媒介には法的な上限はありませんが、慣習的に3ヶ月で設定されることが多いです。

どの媒介契約を選ぶべき？ケース別おすすめ

一概に「この契約が最良」とはいえません。物件の立地・状況・売主の事情によって最適な選択が異なります。

ケース①人気エリア・マンションを売る場合

都市部の人気マンションや利便性の高い物件は、複数の不動産会社が積極的に販売活動を行う傾向があります。一般媒介契約で複数社に依頼し、競争させることで早期・高値売却につながる可能性があります。ただし、各社の活動状況を自分で管理する手間が生じます。

ケース②郊外・築古物件を売る場合

買主が限られる郊外物件や築古物件は、1社に専念して販売活動してもらう方が効果的なことがあります。専任媒介か専属専任媒介を選び、不動産会社が積極的に動ける環境を作るのがおすすめです。

ケース③急いで売却したい場合

転勤・相続・住み替えなどで早期売却が必要な場合は、不動産会社が最も手厚くサポートする専属専任媒介が向いています。週1回の報告で進捗を把握でき、1社が集中的に動きます。

ケース④知人に買主候補がいる場合

「友人が購入に興味があるかもしれない」という場合は専任媒介が向いています。自己発見取引が可能なため、もし直接取引に至れば仲介手数料を節約できるかもしれません（ただし、取引の法的手続きは専門家に依頼することをおすすめします）。

媒介契約で失敗しない3つの注意点

• ①不動産会社の実績を確認してから契約する
  1社限定の専任系を選ぶ場合、その不動産会社の販売実績・査定根拠・担当者の対応力が重要です。契約前に複数社から査定を取り、比較してから1社に絞ることをおすすめします。
• ②「囲い込み」に注意する
  「囲い込み」とは、不動産会社が売主・買主の双方から仲介手数料を得るために、他社からの購入申し込みを意図的に断る行為です。専任系の媒介でも囲い込みは違法行為です。レインズに登録されているか、公開されているかを確認しましょう。
• ③契約内容をしっかり確認する
  媒介契約書には、依頼する業務の内容・売出し価格・有効期間・報告方法などが記載されます。口頭の説明だけでなく書面をよく読み、不明点は必ず質問してから署名しましょう。

よくある質問（FAQ）

媒介契約は途中で解除できますか？

専属専任・専任媒介は有効期間中でも解除は可能ですが、不動産会社が広告費等を支出していた場合は費用の実費請求を求められるケースがあります。契約書の解除条件を事前に確認しておくことをおすすめします。一般媒介は比較的解除しやすい傾向があります。

仲介手数料は媒介契約の種類で変わりますか？

媒介契約の種類によって仲介手数料の金額は変わりません。宅建業法で定められた上限は「売買価格の3%＋6万円（税別）」で、いずれの契約でも同じです。ただし専属専任の場合は必ず仲介手数料が発生する点が注意点です。

一般媒介でレインズに登録されないと困りますか？

一般媒介ではレインズ登録の義務はありませんが、登録しないと物件情報が他の不動産会社に共有されず、買主の母数が限られる可能性があります。不動産会社に「レインズに登録してほしい」と明示的に依頼することで、対応してもらえる場合があります。

まとめ

• 媒介契約は「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、依頼できる会社数・自己発見取引・報告義務・レインズ登録義務が異なる
• 専属専任は最も手厚いサポートを受けられるが、自己発見取引ができず、仲介手数料が必ず発生する
• 専任媒介は1社専念型で自己発見取引も可能なバランスの良い契約
• 一般媒介は複数社に依頼でき競争が生まれるが、活動報告もレインズ登録も義務がないため管理が必要
• 物件の人気度・売却期限・知人への売却可能性などに応じて最適な契約を選ぼう

媒介契約の選択は不動産売却成功のための第一歩です。複数社から査定を受け、担当者の対応力を確認したうえで契約することをおすすめします。売却についてお悩みの方は、専門の不動産会社へのご相談もご検討ください。