マンション売却の相場の調べ方｜レインズで成約価格を見る方法

マンションの売却相場は、近所で実際に売れた部屋の㎡単価に、自分の部屋の専有面積を掛けると、査定の前に自分で出せます。ただし同じ条件でも売れた価格は2割前後ぶれるため、相場は1つの値段ではなく幅で持っておきましょう。

この記事でわかること

• ✅ レインズ・マーケット・インフォメーションで成約価格を調べる手順と、見られないときの確認点
• ✅ 不動産情報ライブラリとの違いと、2つの道具の使い分け
• ✅ 約3万4千件の実取引から集計した「同じ条件でも売れた価格はどれだけ違うか」
• ✅ 査定額を左右する要因と、査定の前に売主がそろえておく書類

「自分のマンションはいくらで売れるのだろう」と思ったとき、最初に目に入るのは不動産ポータルサイトの売り出し価格かもしれません。ただし、売り出し価格は売主の希望を含んだ値段で、実際に売れた値段とは違います。相場を知りたいなら、見るべきは成約価格、つまり売主と買主が合意して契約した価格です。

この記事では、一般の人でも無料で使える2つの公的な道具を使って、マンションの成約価格を調べ、自分の部屋の相場を幅で出す方法を解説します。あわせて、国土交通省の実取引データを当サイトで集計し、同じ条件のマンションでも売れた価格がどれくらい違うのかを示します。売却全体の進め方は不動産売却の流れ完全ガイド｜9ステップと期間・必要書類【2026】にまとめています。

マンションの売却相場は「成約事例の㎡単価×専有面積」で出す

マンションの売却相場は、条件の近い部屋が実際にいくらで売れたか（成約事例）を集め、その㎡単価に自分の部屋の専有面積を掛けて出すのが基本です。マンションは同じ建物や近くの建物に似た部屋が多く、比べる材料が集めやすい物件です。一戸建てのように土地と建物を分けて考える必要がないため、成約事例さえ見つかれば、売主でもかなり近い目安を出せます。

成約事例を㎡単価に直すのは、広さの違う部屋どうしを比べるためです。たとえば65㎡で5,200万円の部屋は㎡単価80万円、72㎡で5,900万円の部屋は約82万円です。総額のままでは比べにくくても、㎡単価にそろえれば自分の部屋の広さに当てはめられます。

売り出し価格ではなく成約価格を見る理由

不動産ポータルサイトに載っている価格は、売主が「この値段で売りたい」と出している売り出し価格です。売れるまでに値下げされることも多く、そのまま相場とみなすと高く見積もってしまいます。

東日本不動産流通機構によると、2026年9月に首都圏で新しく売りに出された中古マンションの㎡単価は118.01万円でした。一方、同じ月に実際に成約した中古マンションの㎡単価は81.07万円です。売りに出た部屋と売れた部屋は物件の顔ぶれが違うため、単純には比べられません。それでも、売り出し価格の印象だけで相場を考えると、実際に売れる値段とずれやすいことは分かります（出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度」）。

査定価格・売り出し価格・成約価格の用語の違いは不動産用語一覧｜売買の場面別にやさしく解説する用語集で確認できます。

公示地価や路線価はマンションの相場には使えない

地価のニュースでよく見る公示地価や路線価は、土地1㎡あたりの値段です。マンションの価格には建物の値段や管理の状態、階数などが大きく影響するため、地価の上昇率をそのまま自分の部屋に当てはめることはできません。マンションの相場は、マンションの成約事例から出しましょう。

土地の価格指標の違いは路線価・公示地価・実勢価格の違いを徹底解説｜土地の調べ方で解説しています。

今の首都圏の中古マンション相場の目安

2026年9月の首都圏の中古マンションは、成約㎡単価が81.07万円で前年同月より4.8%低く、5か月連続で前年を下回りました。成約価格の平均は5,111万円、成約件数は3,457件で前年同月より22.7%減っています。一方で売りに出ている在庫は50,450件と前年より15.1%増えました（出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度」）。

このように、市場全体の動きが変わると近所の成約事例の値段も動きます。自分で相場を出すときは、なるべく直近の成約事例を使うことが大切です。市況の流れは首都圏中古マンションはバブル超えから調整へ｜2026年の売買判断で詳しく扱っています。

レインズ・マーケット・インフォメーションで成約価格を調べる手順

マンションの成約価格を調べるなら、まず使いたいのがレインズ・マーケット・インフォメーションです。国土交通大臣が指定した4つの不動産流通機構（東日本・中部圏・近畿圏・西日本）が持っている成約の情報を、個別の取引が特定されないように加工して公開しているサイトです。誰でも無料・会員登録なしで使えます（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「マニュアル」）。

不動産流通機構は、不動産会社どうしが物件情報をやりとりする仕組み「レインズ」を運営する団体です。レインズには不動産会社が仲介した取引の成約価格が登録されるため、実際に売れた価格を調べる材料として信頼できます。対象はマンションと一戸建てで、土地だけの取引や賃貸の情報は調べられません。

※画面の項目や表示される期間は変わることがあります。使う前に公式サイトの案内も確認してください。

検索条件の入れ方：エリア・築年数・広さ・駅からの距離

検索は、物件の種類（マンション）→都道府県→地域の順に選んでいくのが基本です。地域を選ぶと成約事例の一覧が出るので、そこから築年数・専有面積・間取り・駅からの距離などで絞り込みます。

自分の部屋の相場を出すための絞り込みの目安は次のとおりです。

1. 地域：自分のマンションがある市区町村、できれば同じ町や隣の町まで
2. 築年数：自分の部屋の築年数の前後5年ほど
3. 専有面積：自分の部屋の広さの前後10〜20㎡ほど
4. 駅からの距離：自分のマンションと同じくらい（徒歩5分以内・10分以内など）

条件を絞りすぎると、事例が1〜2件しか残らず、たまたま高い（または安い）取引に引っ張られます。5件以上残るように、まず築年数の幅を広げ、それでも足りなければ地域を広げるのがコツです。駅からの距離は価格への影響が大きいので、最後まで自分の部屋に近い条件を残しておきましょう。

結果の読み方：㎡単価と成約の時期を見る

一覧が出たら、見るのは総額よりも㎡単価です。広さの違う部屋を比べるには、㎡単価にそろえるのがいちばん確実です。そのうえで、次の3点を確認します。

• 成約の時期：市況が動いているときは、半年前と今で㎡単価が変わります。直近の事例を重く見ましょう
• ばらつき：同じような条件でも㎡単価には差があります。いちばん高い事例や安い事例ではなく、真ん中あたり（中央値）を基準にします
• 自分の部屋との違い：築年数・駅からの距離・間取りが自分の部屋よりよい事例か、悪い事例かをメモしておくと、あとで幅の中のどこに置くかを考えやすくなります

なお、レインズ・マーケット・インフォメーションでは所在地が町名までしか表示されず、マンション名も分かりません。「同じマンションの事例」を探したいときは、次の章で紹介する不動産情報ライブラリと組み合わせます。

レインズ・マーケット・インフォメーションが見られない・検索できないとき

「レインズを見たいのに見られない」という声の多くは、不動産会社向けのレインズ本体と、一般向けのレインズ・マーケット・インフォメーションを取り違えているケースです。レインズ本体は宅地建物取引業者が業務で使う仕組みで、一般の人はログインできません。売主が自分で見られるのは、成約の情報を加工して公開しているレインズ・マーケット・インフォメーションのほうです。

そのうえで、うまく表示されないときは次の点を確認してみてください。

• 開いているサイトが正しいか：検索結果から入る場合は、不動産流通機構の公式サイトかを確かめる
• 条件を絞りすぎていないか：該当する事例がないと一覧は空になる。築年数や面積の幅を広げて検索し直す
• ブラウザの問題ではないか：ページを再読み込みする、別のブラウザで開く、時間をおいてから試す
• スマートフォンで見づらくないか：表や絞り込みの画面は、パソコンのほうが操作しやすいことがある

地域によっては成約事例そのものが少なく、条件を広げても数件しか出ないこともあります。その場合は、次の不動産情報ライブラリで取引の件数を補いましょう。

不動産情報ライブラリの使い方｜取引価格で相場を補う

不動産情報ライブラリは、国土交通省が2024年4月に公開した無料のサイトです。それまでの「土地総合情報システム」の取引価格の検索を引き継ぎ、地価公示や防災の情報などと一緒に地図で見られるようになりました。マンションの相場を調べるときは、ここで不動産の取引価格を検索します。

不動産情報ライブラリの価格情報には2種類あります。1つは、国土交通省が取引の当事者に行ったアンケートをもとにした不動産取引価格情報です。もう1つは、不動産流通機構が持つ情報を加工した成約価格情報で、レインズ・マーケット・インフォメーションと同じ系統のデータです（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「マニュアル」）。

レインズと不動産情報ライブラリの違い

2つの道具は、データのもとと、分かることが違います。使い分けの目安を表にまとめました。

※表示の細かさや期間は、各サイトの案内（2026年10月時点で確認できた範囲）にもとづく。仕様は変わることがあります。

まずレインズ・マーケット・インフォメーションで直近の成約㎡単価をつかみ、件数が足りないときや、同じ地区で過去にどう売れてきたかを見たいときに不動産情報ライブラリを使う、という順番が効率的です。

同じマンションの過去の取引を探す

不動産情報ライブラリでは、地図上で自分のマンションのある地区を選び、種類を「中古マンション等」にして検索します。結果には地区名・取引時期・取引価格・専有面積・間取り・建築年・構造・改装の有無などが表示されます。マンション名は出ませんが、同じ地区で建築年と構造が自分のマンションと同じ取引は、同じ建物の部屋である可能性が高い手がかりになります。

ただし、不動産取引価格情報はアンケートの回答をもとにしているため、すべての取引が載っているわけではありません。また、親族間の売買など相場とかけ離れた取引が混ざることもあります。1件だけを見て判断せず、複数の事例の真ん中あたりで考えるようにしましょう。

一戸建ての相場は土地と建物に分けて考えるため、出し方がマンションと異なります。一戸建ての場合は家の売却相場を自分で計算｜戸建ての築年数別の目安と計算例をご覧ください。

【独自集計】同じ条件のマンションでも売れた価格は2割前後ぶれる

成約事例から相場を出すとき、気をつけたいのがばらつきです。当サイトが国土交通省の実取引データを集計したところ、市区町村・築年数・広さをそろえても、中央値の±10%以内の価格で売れた取引は約3割しかありませんでした。近所の事例から出した相場は「この値段」ではなく「この範囲」と考えるのが現実的です。

集計の方法

使ったのは、国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている不動産取引価格情報です。東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・愛知・福岡の8都府県で、2025年1〜3月期から2026年1〜3月期に取引された中古マンションのうち、用途が住宅・専有面積30〜150㎡・建築年が分かる33,908件を対象にしました。

取引を「同じ市区町村・築年数5年刻み・専有面積20㎡刻み」のグループに分け、20件以上あるグループについて、各取引の㎡単価がグループの中央値からどれだけ離れているかを数えました。さらに範囲を「同じ町丁」まで絞った場合（10件以上のグループ）も同じ計算をしています。

市区町村・築年数・広さをそろえても、中央値の±10%に収まるのは3割

※当サイトが集計した国土交通省の実取引データ（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「不動産取引価格情報」）。集計対象の中古マンションのうち、条件をそろえたグループに入った取引だけを数えている。「真ん中の半分の取引の範囲」は、グループごとに下から25%と75%にあたる㎡単価を中央値で割り、その値の中央値をとったもの。

同じ市区町村で、築年数と広さがほぼ同じマンションでも、真ん中の半分の取引だけで中央値の−19%から+20%まで散らばっていました。中央値の±10%以内に収まったのは32%、±20%以内でも55%です。同じ町丁まで絞ると幅は少し狭くなりますが、それでも±10%以内は47%と半分に届きません。

このばらつきには、データでは分からない条件の違いがすべて含まれています。不動産取引価格情報には階数・部屋の向き・駅からの距離の項目がないため、それらの影響は分けて測れていません。言い換えると、階数や向き、管理や室内の状態といった個別の条件だけで、価格は上下2割ほど動きうると考えられます。不動産会社によって査定額が違うのも、こうした個別の条件の見方が会社ごとに違うことが理由の1つです。

広さが違っても㎡単価はほぼ変わらない

もう1つ確かめたのが、部屋の広さで㎡単価が変わるかどうかです。同じ市区町村・同じ築年数帯（5年刻み）の中央値を100として、専有面積の帯ごとに㎡単価の中央値を比べました。

※出典・対象は上の表と同じ。同じ市区町村・同じ築年数帯の取引が20件以上あるグループに入った取引で集計。140㎡以上は件数が少ないため省略。

40〜99㎡の範囲では、広さが違っても㎡単価はほとんど同じでした。そのため、この範囲の部屋なら「近所の成約事例の㎡単価×自分の部屋の専有面積」で概算してかまいません。一方、100㎡を超える広い部屋は㎡単価が1割ほど高く、30㎡台はやや低めでした。自分の部屋がこの範囲から外れる場合は、同じくらいの広さの事例を選んで比べましょう。

【計算例】築20年・70㎡のマンションの売却相場を出す

ここまでの方法で、架空のマンションの売却相場を出してみます。売りたいのは、駅から徒歩8分・築20年・専有面積70㎡・3LDKの部屋です。レインズ・マーケット・インフォメーションで同じ市区町村、築年数15〜25年、専有面積60〜80㎡、駅から徒歩10分以内に絞り込み、直近1年の成約事例が次の5件見つかったとします。

※計算の手順を示すための架空の数値です。実在の物件・取引ではありません。

中央値を基準に、相場を幅で表す

5件の㎡単価を低い順に並べると70.0・75.0・81.0・86.0・90.0万円で、真ん中（中央値）は81.0万円です。これに専有面積70㎡を掛けると、相場の中心は5,670万円になります。平均ではなく中央値を使うのは、たまたま高い（安い）事例1件に引っ張られにくいからです。

前の章の集計では、条件をそろえても価格は中央値の上下2割ほど散らばっていました。そこで相場を次のような幅で持っておきます。

この例の部屋は、築年数と駅からの距離が5件の真ん中あたりです。そのため、まずは±10%の範囲（約5,100〜6,240万円）を相場の目安に置き、次の章の要因で上下どちらに寄りそうかを考えます。たとえば高層階で南向き、管理の記録もそろっているなら上のほう、低層階で北向き、設備が古いなら下のほうに置く、という具合です。

こうして幅をつかんでおくと、不動産会社から査定額を示されたときに、自分の部屋が5件の事例の上のほうに見られたのか、下のほうに見られたのかが分かります。手元に残る金額は、仲介手数料などの費用を差し引いて考えます。

売り出し価格の決め方は不動産を売るタイミング完全ガイドで解説しています。

費用の内訳は不動産売却の費用はいくら？仲介手数料と諸費用の内訳【2026】をご覧ください。

査定額を左右する要因｜売主に変えられるもの・変えられないもの

相場の幅の中のどこに自分の部屋が入るかは、物件ごとの条件で決まります。大きく分けると、立地や建物のように売主には変えられない要因と、管理の伝え方や室内の状態のように売主が手を打てる要因があります。

変えられない要因：立地・階数と向き・築年数と耐震

立地は、マンションの価格にいちばん大きく効く条件です。同じ市区町村でも駅からの距離や周辺の生活の便利さで値段は変わります。自分で相場を出すときに駅からの距離をそろえて事例を選ぶのは、このためです。

階数と向きは、同じマンションの中で価格差を生む代表的な条件です。一般に、上の階ほど眺望や日当たり、静かさで評価が高くなりやすく、南向きは東向き・西向き・北向きより高く見られる傾向があります。1階は専用庭がつく、上下の音を気にしなくてよいといった利点がある一方、防犯や湿気を気にする人もいて、評価が分かれやすい階です。最上階は眺望がよい反面、夏の暑さを気にする人もいます。前の章の集計で、条件をそろえても価格が2割前後ぶれたのは、データにない階数や向きの違いが大きいと考えられます。

築年数と耐震では、建物が1981年6月1日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」かどうかが大きな分かれ目です。それより前の旧耐震の物件は、買い手の住宅ローンや税金の優遇で不利になることがあり、価格にも響きやすくなります。築年数による価格の下がり方や耐震の見分け方は、買い手の視点で中古マンション購入完全ガイド｜築何年まで買える？相場と管理にまとめています。

管理の状態は書類で伝わる

マンションは「管理を買え」といわれるほど、管理の状態が評価に影響します。ただし、管理がよくても、それを示す材料がなければ査定では伝わりません。修繕積立金がどれだけ貯まっているか、長期修繕計画があり計画どおりに修繕してきたかは、書類で示せるかどうかで評価が変わります。

買い手は、管理費や修繕積立金の額と、今後の値上げの見込みも気にします。管理費・修繕積立金の水準や値上がりの理由はマンションの管理費・修繕積立金が上がる理由と購入前の確認法で確認できます。売主が先に買い手の見る数字を把握しておくと、査定の担当者にも買い手にも説明しやすくなります。

室内の印象と設備の不具合

訪問査定では、担当者が室内を見て状態を確かめます。水回りの汚れや生活感が強いと印象が下がるため、査定の前に掃除と片付けをしておくだけでも見え方は変わります。費用をかけずにできる、いちばん手軽な対策です。

給湯器の故障や雨漏りの跡など、設備の不具合は隠さずに伝えましょう。売却後に見つかると、売主が責任を問われることがあります。不具合を前提にした値段で査定してもらうほうが、あとで値下げを求められるより結果的に有利です。売る前にリフォームするかどうかは不動産売却前のリフォームは必要？費用対効果とそのまま売る比較で判断の目安を解説しています。

マンション査定の前に売主が準備すること

査定の前に書類と情報をそろえておくと、担当者が物件を正しく評価しやすくなり、査定額の根拠もはっきりします。売主の側から材料を出せるかどうかで、相場の幅の中の位置が変わると考えて準備しましょう。

そろえておく書類の一覧

このほか、マンション全体の管理の状況をまとめた重要事項調査報告書は、管理会社に依頼すると発行してもらえます（有料のことが多い）。修繕積立金の総額や滞納の有無なども載っているため、買い手が重視する書類です。見方は中古マンション購入完全ガイド｜築何年まで買える？相場と管理で解説しています。

査定の担当者に伝えておくこと

書類のほかに、次のことを口頭で伝えておくと、査定の精度が上がり、その後の売却の計画も立てやすくなります。

• 不具合や修理の履歴：雨漏り・水漏れ・設備の故障など。直したものも含めて伝える
• リフォームの内容と時期：どこを、いつ、いくらで直したか
• 売りたい時期：いつまでに売りたいかで、売り出し価格の考え方が変わる
• 住宅ローンの残り：売った代金で返し切れるかどうかで、売り方の選択肢が変わる
• 住みながら売るか、空けてから売るか：内覧の進め方に関わる

住みながら売る場合の内覧の準備は不動産売却の内覧を成功させるコツ｜準備・当日対応・成約率アップ法が参考になります。

査定を受けるときの注意点：根拠を確かめる3つの質問

不動産会社は、査定額を伝えるときにその根拠を示さなければならないと法律で決められています（宅地建物取引業法34条の2第2項）。査定額を聞いたら、遠慮せずに根拠を確かめましょう。自分で出した相場の幅と比べながら、次の3つを聞くのがおすすめです。

1. どの成約事例を使いましたか：築年数・広さ・駅からの距離が自分の部屋に近い事例か
2. 自分の部屋を、事例と比べて高く（低く）見たのはなぜですか：階数・向き・管理・室内の状態をどう評価したか
3. その価格だと、どのくらいの期間で売れる見込みですか：高めの査定額が「売れる値段」なのか「売り出してみる値段」なのか

自分で出した相場の幅から大きく外れた査定額は、根拠を聞いて納得できるかどうかを確かめてから判断しましょう。依頼する会社の比べ方や選び方は不動産一括査定サイトの選び方｜注意点と賢く使うコツを解説、仲介の契約の種類は不動産売却の専任媒介・一般媒介の選び方と囲い込み対策で解説しています。

よくある質問（FAQ）

マンションは買ったときより高く売れますか？

エリアと買った時期によっては、買ったときより高く売れることがあります。確かめるには、買ったときの価格を専有面積で割った㎡単価と、今の近所の成約㎡単価を比べるのが手早い方法です。首都圏の中古マンションの成約㎡単価は2026年9月で81.07万円と、前年より下がり始めているものの高い水準にあります。ただし、手元に残る金額は仲介手数料や税金を差し引いて考える必要があります。売って利益が出たときの税金は不動産売却の譲渡所得税と3,000万円控除｜計算・申告を完全解説をご覧ください。

同じマンションの別の部屋の売り出し価格は参考になりますか？

参考にはなりますが、売り出し価格は売主の希望を含んだ値段で、その価格で売れるとは限りません。同じマンションの部屋が長く売れ残っているなら、その価格は相場より高い可能性があります。比べるなら、同じマンションや近くのマンションの成約価格を使いましょう。売りに出ている部屋は、買い手にとって自分の部屋と比べられる競争相手として見ておくのが現実的です。

築30年を超えたマンションでも査定額は上げられますか？

築年数そのものは変えられませんが、管理の状態をきちんと示すことで評価が下がるのを防げます。大規模修繕を計画どおりに行ってきたこと、修繕積立金が十分に貯まっていることを書類で示せると、同じ築年数の中で高い位置に置かれやすくなります。室内は掃除と不具合の正直な申告を優先し、大がかりなリフォームは費用を回収できるかを見極めてから判断しましょう。

賃貸中のマンションは査定額がどう変わりますか？

入居者がいる状態で売る場合（オーナーチェンジ）、買い手は自分で住む人ではなく投資家が中心になり、家賃収入から見た利回りで値段がつけられます。そのため、空室にして自分で住む人に売る場合と比べて、査定額が低くなることが多くあります。賃貸中のまま売るか、入居者の退去を待って売るかで値段と売れるまでの期間が変わるため、両方の査定額を出してもらって比べると判断しやすくなります。

まとめ

マンションの売却相場を自分で調べるポイントを整理します。

• マンションの売却相場は「成約事例の㎡単価×専有面積」で出す。見るのは売り出し価格ではなく成約価格
• 成約価格はレインズ・マーケット・インフォメーションで直近の事例を調べ、件数が足りないときや同じ地区の過去の取引を見たいときは不動産情報ライブラリで補う
• 当サイトの集計では、市区町村・築年数・広さをそろえても中央値の±10%以内で売れた取引は約3割。相場は中央値を中心に±10〜20%の幅で持つ。40〜99㎡なら広さによる㎡単価の差はほぼない
• 幅の中の位置は、立地・階数と向き・築年数と耐震といった変えられない要因と、管理の書類・室内の状態といった売主が手を打てる要因で決まる
• 査定の前に管理の書類をそろえ、査定額を聞いたら根拠となった成約事例と自分の部屋の評価を確かめる

自分で出した相場の幅は、査定額が妥当かどうかを確かめるための物差しです。まずは近所の成約事例を調べて相場の幅をつかみ、そのうえで複数の不動産会社に査定を頼んで、根拠を聞き比べてみてください。