この記事でわかること：マンション売却の相場を正確に調べる方法、査定額を左右する5つの要因、売主ができる査定額アップのコツ、そして査定方法の種類と選び方を解説します。
「自分のマンションはいくらで売れるのか」「できるだけ高く売るにはどうすれば良いか」——マンション売却（物件を売ること）を検討し始めたとき、多くの方がこのような疑問を持ちます。
2026年1月時点で、東京都の中古マンション成約価格の平均は7,221万円（LIFULL HOME'S調べ）と、前年同月比で上昇が続いています。売却を検討するなら、まず現在の市場相場を正確に把握することが欠かせません。
この記事では、マンション売却の査定（物件の売却価格を見積もること）に影響するポイントと、査定額を上げるために売主ができる具体的な方法をわかりやすく解説します。
マンション売却の相場をまず把握しよう
査定を依頼する前に、まず自分でおおよその相場を調べておくことが重要です。相場を知っていれば、不動産会社から提示される査定額が適正かどうかを判断できます。
国土交通省「不動産情報ライブラリ」で調べる
国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」（旧：不動産取引価格情報検索）は、実際に成立した取引価格を検索・ダウンロードできる公式サービスです。
- エリア・物件種別・築年数・間取りなどで条件を絞り込める
- 地図上に取引価格が表示され、周辺相場を視覚的に把握できる
- 無料で利用可能（登録不要）
売却を検討しているマンションと条件が近い事例をいくつか確認し、相場感を養いましょう。（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）
レインズマーケットインフォメーションを活用する
レインズマーケットインフォメーションは、不動産流通推進センター（国土交通大臣指定の法人）が運営する成約事例の検索サービスです。一般消費者も無料で利用でき、実際に売買が成立した物件の価格を確認できます。
- 築年数・間取り・駅からの距離など細かい条件で絞り込める
- 同じマンションの過去の取引事例も確認可能な場合あり
- 不動産会社が使う「レインズ」（業者間情報網）のデータが基になっている
2026年の中古マンション市場の動向
2026年3月に公表された公示地価は、全国平均で前年比2.8%上昇し、5年連続の上昇となりました（国土交通省発表）。これはバブル崩壊後の1992年以降で最高の伸びです。特に東京23区では住宅地の上昇率が平均9.0%にのぼり、中古マンション市場にも価格上昇の圧力が続いています。
この市況は、マンション売却を検討している方にとって有利な状況といえます。ただし、エリアや物件条件によって価格動向は大きく異なるため、個別の相場確認が不可欠です。
マンション査定額を左右する5つのポイント
不動産会社が査定額を算出する際、どのような要素を評価しているのでしょうか。公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」をもとに、主要な5つの要因を解説します。
①立地条件（駅距離・方角・階数）
査定額に最も大きく影響するのが立地条件です。
- 駅からの距離：徒歩1分が最高評価で、7分を超えるとマイナス評価になるのが一般的です
- 方角：南向き・南東向きが日当たりの観点から高評価されます
- 階数：高層階ほど眺望や採光に優れ、査定額も高くなる傾向があります
- 周辺環境：スーパー・学校・病院などの生活利便施設との距離も考慮されます
②築年数と耐震性
築年数は査定額に直接影響します。特に重要なのが新耐震基準への適合です。1981年6月以降に建築確認を受けた物件は新耐震基準を満たしており、それ以前の旧耐震基準の物件より高く評価されます。
また、2000年以降に建てられた物件は、さらに強化された耐震基準が適用されており、買い手の安心感につながります。
③管理状態（修繕積立金・管理組合）
マンション特有の評価要素として、管理状態があります。
- 修繕積立金の残高：積立が十分にあると大規模修繕に備えられているとして好評価
- 管理組合の活動状況：定期的な総会や修繕計画の有無
- 共用部分の清潔さ：エントランス・廊下・エレベーターの管理状態
これらの情報は管理組合の議事録や長期修繕計画書で確認できます。査定前に手元に用意しておくと良いでしょう。
④日当たり・眺望
日当たりと眺望は、数値化しにくいものの査定額に明確な影響を与える要素です。良好な日当たりや魅力的な眺望は他の条件では代替しにくいため、査定担当者も重視します。
特に周囲に高い建物がなく、将来的にも眺望・日当たりが確保されやすい立地であれば、その点をアピールしましょう。
⑤駐車場・設備の状態
専用駐車場が付属しているマンションは、ない物件より査定額が高くなる傾向があります。また、キッチン・浴室・給湯器などの設備の状態も評価対象です。老朽化した設備は減点要因になりますが、リフォームを行うかどうかは費用対効果を慎重に検討する必要があります。
査定額を上げるために売主ができること
立地や築年数は変えられませんが、売主の工夫で査定額にプラスの影響を与えることは十分に可能です。
室内の清潔感を整える
訪問査定では、担当者が実際に室内を確認します。特に以下の点が第一印象に影響します。
- 水回り（キッチン・浴室・トイレ）：汚れや水垢を除去する
- 玄関：靴を片づけ、明るい印象にする
- 窓・サッシ：汚れを落として採光を良く見せる
高額なリフォームは必ずしも査定額アップにつながらない場合があります。まずは清掃と整理整頓から始めましょう。
管理・修繕履歴を書類で提示する
以下の書類を手元に準備しておくと、査定担当者に物件の状態を正確に伝えられます。
- 管理組合の長期修繕計画書
- 修繕積立金の残高証明
- 過去に行ったリフォームの施工記録・保証書
- 管理費・修繕積立金の支払い状況
複数の不動産会社に査定依頼する
査定額は不動産会社によって異なります。1社だけに依頼すると比較ができないため、複数社（目安：3〜5社）への一括査定が推奨されます。
査定額が高すぎる会社は、後から値下げを求めてくる可能性もあるため、査定の根拠（類似物件の成約事例など）をきちんと説明してくれる会社を選ぶことが大切です。
査定方法の種類と選び方
机上査定と訪問査定の違い
不動産会社が行う査定には、大きく2種類あります。
- 机上査定（かんたん査定）：物件情報と周辺の成約事例をもとに、訪問なしで算出する査定。おおよその相場を手軽に把握したいときに向いています。
- 訪問査定（詳細査定）：担当者が実際に物件を確認して算出する査定。室内の状態や眺望など、机上では把握できない要素も考慮されるため、より精度が高い金額が出ます。
売却を本格的に進める段階では、訪問査定を依頼しましょう。
一括査定サービスの活用法
複数の不動産会社に同時に査定を依頼できる一括査定サービスを利用すると、短時間で複数社の査定額を比較できます。基本的に無料で利用できます。
注意点として、依頼後に複数の不動産会社から連絡が来ることを念頭においておきましょう。「まだ検討段階」など、現状を正直に伝えることでスムーズなやり取りができます。
よくある質問（FAQ）
査定額と売り出し価格は違うの？
はい、異なります。査定額は不動産会社が「この価格なら売れる」と見積もった目安の金額です。実際に市場に出す売り出し価格は、査定額を参考にしながら売主と不動産会社が相談して決めます。売り出し価格を高く設定しすぎると売れ残る可能性があるため、査定額を基準にするのが一般的です。
査定は無料ですか？
不動産会社が行う売却査定は、基本的に無料です。査定の依頼だけして売却しなくても費用は発生しません。ただし、一部の不動産鑑定士による正式な「不動産鑑定」は有料のサービスです（売却査定とは異なります）。
査定だけでも申し込めますか？
はい、売却の意思が固まっていなくても査定の依頼は可能です。「相場を知りたい」「売却を検討中」といった段階でも遠慮なく査定を依頼できます。まず相場を把握してから売却するかどうかを判断するのが賢明です。
複数社に頼むとしつこい営業がくる？
複数の不動産会社に査定を依頼すると、各社から連絡が来ることがあります。「今はまだ検討段階」「○月ごろに判断する予定」と伝えれば、多くの場合は配慮してもらえます。自分のペースで進めるために、最初から意向を明確に伝えることが大切です。
