不動産投資の確定申告完全ガイド｜経費・減価償却・青色申告65万円控除

不動産投資で家賃収入を得ると、年に一度、確定申告が必要になります。結論から言うと、給与所得者は不動産所得が年間20万円を超えたら申告義務があり、青色申告（複式簿記＋e-Tax）を選べば最大65万円の特別控除を受けられます。

この記事でわかること

• ✅ 確定申告が必要になる条件と、2月16日〜3月15日の申告スケジュール
• ✅ 不動産所得で計上できる経費の全リストと、経費と資本的支出（減価償却対象）の判定基準
• ✅ 【独自試算】構造・築年数別の減価償却費シミュレーションと、中古物件の残存耐用年数（簡便法）の計算方法
• ✅ 青色申告65万円・55万円・10万円控除の要件の違いと、必要書類・申告手続きの実務
• ✅ 消費税・インボイス制度との関係、確定申告ソフト・税理士活用の判断基準

なお、この記事が扱うのは保有中の家賃収入（不動産所得）についての毎年の確定申告です。物件を売却したときの譲渡所得の確定申告は申告の種類・書式・タイミングが異なるため、該当する方は「不動産売却の譲渡所得税と3,000万円控除｜計算・申告を完全解説」「不動産売却の確定申告｜必要書類・書き方・期限を完全解説」を参照してください（詳しくは本文末の「売却時の確定申告と混同しないために」でも整理しています）。

不動産投資の確定申告、対象者と年間スケジュール

確定申告が必要かどうかは、不動産所得の金額と、あなたの職業区分で決まります。

申告期間は毎年2月16日〜3月15日（曜日により前後する年あり）で、対象となるのは前年1月1日〜12月31日の所得です（出典：国税庁）。年間スケジュールの目安は以下の通りです。

複数物件を保有していても、確定申告は個人単位で1本にまとめて提出します。物件ごとに別々の申告書を出す必要はなく、すべての物件の家賃収入・経費を合算した収支内訳書（または青色申告決算書）を1つ作成し、給与所得など他の所得とあわせて確定申告書に記載します。

不動産所得の計算式と経費の全リスト

不動産所得は次の式で計算します。

不動産所得＝家賃収入（総収入金額）－必要経費

不動産投資（利回り計算）でいう「経費」と、確定申告でいう「必要経費」は範囲が異なります。たとえば不動産投資の利回りとは｜表面・実質の計算式と手取りの目安で解説している実質利回りの経費（NOI計算上の運営費）は投資判断のためのキャッシュベースの数字で、ローンの元金返済も含めて考えることがありますが、税務上の必要経費にローンの元金返済は含まれません（利息部分のみが経費）。この違いを知らずに利回り計算の感覚で申告書を作ると計上漏れ・過大計上の原因になるため注意してください。

経費にならないもの：ローンの元金返済部分、土地の取得費（土地は減価償却できません）、生活費などの私的支出、所得税・住民税本体。

自宅の一部を物件管理のための書斎・作業スペースとして使っている場合は、使用面積や使用時間の割合で家事按分し、事業使用分のみを経費にできます（例：自宅の10%を管理業務スペースとして使う場合、水道光熱費・通信費の10%を経費計上）。按分割合の根拠（面積比・時間比）は記録として残しておくことが実務上重要です。

経費計上のタイミングにも注意が必要です。火災保険・地震保険を数年分まとめて支払った場合、その年に全額を経費にできるのは短期前払費用の特例が使える一部のケースに限られ、原則は保険期間に応じて按分計上します（保険料が20万円以下など少額なケースは全額経費にできる場合もあります）。管理委託費は毎月の家賃から天引きされる形式が多く、管理会社発行の年間精算書と帳簿の金額が一致しているかを年末に確認しておくと、申告時の集計がスムーズになります。広告費は入居者募集の仲介手数料（貸主負担分）やポータルサイトへの掲載料が該当し、入居者からの敷金・礼金の授受に伴う仲介手数料は取引の性質に応じて経費または収入の調整項目として扱います。

経費か資本的支出か｜修繕費の判定基準

確定申告の実務で最も判断に迷うのが、「その支出は今年の経費（修繕費）か、それとも減価償却が必要な資本的支出か」という線引きです。

国税庁の実務上の目安として、1回の支出が20万円未満、またはおおむね3年以内の周期で行う修理・改良であれば修繕費として即時経費にできるケースが多いとされています。判断に迷う支出は税理士に確認することをおすすめします。

実際の支出でよくある判断例を挙げます。

資本的支出と判定された金額は、既存の建物本体とは別に新たな資産として固定資産台帳に追加し、その支出を行った時点の建物の残存耐用年数（または追加した設備自体の法定耐用年数）に応じて、あらためて減価償却していきます。1つの支出を全額修繕費にするか資本的支出にするか判断が難しい場合、支出額の30%相当額と、その資産の前年末の取得価額×10%相当額のいずれか少ない方を修繕費、残りを資本的支出とする形式的な区分方法も国税庁の通達で認められています。

少額な資産（家電・什器等）を取得した場合の即時償却について、青色申告者は取得価額40万円未満の資産を年間合計300万円まで、取得した年に全額経費にできます（少額減価償却資産の特例・措置法28条の2、2029年3月31日までの取得が対象。2026年3月31日以前の取得分は上限30万円未満）。この特例を使う場合は青色申告決算書の「減価償却費の計算」欄の摘要に「措法28の2」と記載し、資産の明細を別途保管する必要があります（出典：国税庁「減価償却のあらまし」）。

注意点：家具・家電付きで貸し出す物件のエアコンや家電を購入する場合、その資産が「主要な事業として行う貸付け」以外の目的で第三者に貸し出す用途だと、この特例の対象外になる場合があります。事業的規模で不動産賃貸を行っている場合は対象になりやすい一方、小規模の家具家電付き貸し出しでは適用可否をあらかじめ税理士や税務署に確認しておくと安心です。

【独自試算】構造・築年数別 減価償却費シミュレーション

減価償却費は現金の支出がないのに経費にできるため、不動産投資における最大の節税ポイントです。ただし土地は対象外で、建物・設備部分のみが減価償却の対象になります。

計算式（定額法）は次の通りです。

減価償却費＝建物の取得価格 × 定額法の償却率

中古物件を購入した場合は、法定耐用年数をそのまま使うのではなく、「残存耐用年数」を簡便法で算出し直します（出典：国税庁タックスアンサーNo.5404「中古資産の耐用年数」）。

1. 法定耐用年数の全部を経過した資産：残存耐用年数＝法定耐用年数×20%（端数切り捨て）
2. 法定耐用年数の一部を経過した資産：残存耐用年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20%（端数切り捨て）

具体例で確認してみましょう。

残存耐用年数が短いほど毎年の減価償却費は大きくなるため、築古の木造アパートは節税効果が高い一方で償却期間が短く終わることも意味します（デッドクロスとの関係は後述）。なお、取得後にリフォーム等の資本的支出を行い、その金額が中古資産の取得価額の50%を超える場合は簡便法が使えず、原則の耐用年数を用いる必要があるため注意してください。

以下は当サイト独自試算による、代表的な3パターンの年次減価償却費シミュレーションです（`scripts/depreciation_model.py`で算出）。

同じ建物価格でも、新築RCは47年かけて毎年44万円ずつ、中古木造（築15年）はわずか10年で毎年80万円ずつ償却が終わる計算になります。中古の木造アパートは短期間で大きな減価償却費を計上できる一方、償却が終わった後は経費が急減し、税負担が跳ね上がる「デッドクロス」を迎えやすくなります。デッドクロスが資金繰りに与える影響と、その対策・売却タイミングの考え方は不動産投資の出口戦略完全ガイド｜売却タイミングと税金2026で詳しく解説しています。また、築古アパート特有の耐用年数切れを前提にした投資戦略については築古アパート投資の始め方｜高利回りのメリットとリスク・成功の秘訣を参照してください。

※本シミュレーションは建物取得価格のみを対象とした簡易試算です。実際の減価償却費は土地・建物の按分方法（固定資産税評価額按分・鑑定評価等）や附属設備の区分により異なります。実際の申告にあたっては税理士にご確認ください。

建物本体だけでなく、給排水設備・エアコン・エレベーターなどの建物附属設備は建物本体とは別の法定耐用年数が定められており、本体より短い年数で先に償却が終わります。主な附属設備の目安は以下の通りです（出典：国税庁「耐用年数表」）。

新築時に建物本体と附属設備を分けて計上すると、附属設備分は本体より早く（かつ大きな金額を）償却できるため、初年度から数年間の節税効果を高められます。中古物件を購入する場合、売買契約書や重要事項調査報告書に建物・設備の内訳が明記されていないことも多く、実務上は建物本体の取得価額に含めて一括で減価償却するケースも少なくありません。附属設備を区分して計上するかどうかは、書類の整備状況や税理士との相談を踏まえて判断してください。

耐用年数を超えて使用している物件は減価償却できない？

「法定耐用年数を過ぎた物件は減価償却できない」と誤解されがちですが、正しくありません。前述の簡便法の通り、法定耐用年数の全部を経過した中古資産でも、法定耐用年数×20%を残存耐用年数として新たに減価償却を続けられます（最低2年）。築古の木造アパートが高利回り物件として取引される背景には、この「経過後も20%分の年数はあらためて償却できる」という仕組みも関係しています。ただし残存耐用年数が短い分、償却が終わるのも早く、次の物件への入れ替えや出口戦略を早めに検討する必要が出てきます。

青色申告と白色申告、65万・55万・10万円控除の差

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があり、不動産投資では青色申告を選ぶメリットが大きい傾向があります。

65万円控除を受けるための主な要件は次の3つです。

1. 事業的規模であること（一般に「5棟10室基準」＝独立家屋なら5棟以上、アパート・マンションなら10室以上が目安）
2. 複式簿記で記帳していること
3. e-Taxで申告するか、電子帳簿保存を行っていること

事業的規模に満たない場合でも、青色申告を選択すれば55万円（e-Tax要件を満たさない複式簿記のみ）または10万円（簡易簿記）の特別控除は受けられます。事業的規模の判定基準や、区分マンション投資と一棟アパート投資での規模の違いについては区分マンション投資vs一棟アパート投資｜2026年版比較も参考にしてください。

65万円控除の要件のうち「電子帳簿保存」は、e-Taxで申告しない場合でも、記帳したデータを一定の要件を満たす形で電子的に保存していれば満たせます。多くのクラウド会計ソフトはこの要件に対応した形式でデータを保存できるため、紙の帳簿を手書きしている場合と比べて65万円控除への到達難易度は下がっています。

事業的規模（5棟10室基準）に達している場合、青色事業専従者給与の活用も検討できます。生計を共にする配偶者や親族に物件管理・経理の業務を手伝ってもらい、事前に「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出したうえで適正な金額の給与を支払えば、その全額を経費にできます。ただし専従者給与を経費にした場合、その親族はその年の配偶者控除・扶養控除の対象からは外れる点に注意してください。事業的規模に満たない場合は、青色申告でも専従者給与ではなく上限のある「事業専従者控除」の適用に留まります。

以下は当サイト独自試算による、青色申告特別控除の有無（65万・55万・10万円）が所得税額にもたらす絶対差額です。ここでは「控除額×限界税率」の機械的な差額のみを示しており、事業規模の拡大や法人化まで含めた節税効果の大小の議論は不動産投資の節税対策｜年収別に見る効果と4つの落とし穴で詳しく解説しています。

※税額はいずれも当サイト独自試算による概算で、実際の税額は他の所得控除・税額控除等により異なります。正確な金額は税理士にご確認ください。

青色申告承認申請書の出し方と必要書類チェックリスト

青色申告を初めて適用する場合は、事前に税務署へ「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。

年の途中から不動産投資を始め、上記の特例期限にも間に合わなかった場合は、その年は白色申告となり、翌年分から青色申告が適用されます。早めの申請を心がけましょう。

青色申告承認申請書は、物件所在地ではなく、あなたの住所地を管轄する税務署に提出します（複数物件を全国に保有していても、提出先は1ヶ所です）。提出方法は、税務署窓口への持参、郵送、e-Taxを通じたオンライン提出のいずれかを選べます。一度承認されれば、その後は毎年申請し直す必要はなく、翌年以降も自動的に青色申告が継続されます（取りやめる場合のみ「青色申告の取りやめ届出書」の提出が必要）。

青色申告決算書で間違えやすいポイント

不動産所得用の青色申告決算書は、事業所得用のものと様式が異なり、「収入金額の内訳」欄に物件ごとの家賃・敷金・礼金等を記載する仕様になっています。実務でつまずきやすいのは次の3点です。

• 敷金・保証金のうち退去時に返還しない部分（償却分）だけを収入に計上し、返還予定分は収入に含めない
• 減価償却費の計算欄は資産ごと（建物・附属設備・器具備品を別々）に記入し、合計額を経費欄に転記する
• 青色申告特別控除額（65万・55万・10万円）は不動産所得の金額を上限とし、赤字の場合は控除しきれない（控除額は他の所得と通算する赤字額には加算されない）

確定申告の際に必要になる書類は以下の通りです。

• ✅ 確定申告書（第一表・第二表）
• ✅ 青色申告決算書（不動産所得用）または収支内訳書（白色申告の場合）
• ✅ 賃貸借契約書の控え（家賃収入の根拠資料）
• ✅ 収支帳簿（クラウド会計ソフトの記帳データ、または帳簿ノート）
• ✅ 経費の領収書・請求書一式
• ✅ 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• ✅ 住宅ローン（不動産投資ローン）の年間返済予定表（利息額の根拠）
• ✅ 源泉徴収票（給与所得がある場合）
• ✅ マイナンバーカード（e-Tax利用の場合）

赤字なら税金は戻る？損益通算の実務と注意点

不動産所得が赤字になった場合、給与所得者は給与所得と損益通算することで、源泉徴収された所得税の還付を受けられる可能性があります。減価償却費のように現金支出のない経費が多い年は、帳簿上は赤字でも手元のキャッシュはプラスというケースも珍しくありません。

ここで注意したいのが、土地等を取得するために要した負債の利子は、損益通算の対象から除外されるというルールです（租税特別措置法）。たとえば赤字額のうち、土地取得分の借入金利子に相当する部分は他の所得と相殺できません。建物取得分の借入金利子は通算の対象になるため、土地・建物の取得価格の按分が損益通算額にも影響します。

損益通算しきれない赤字は、青色申告であれば翌年以降最大3年間繰り越しが可能です。繰り越した赤字は翌年以降の黒字と相殺できます。

具体例で考えてみましょう。給与所得600万円の会社員が、新築RC区分マンション（建物取得価格2,000万円のうち土地按分が半分、借入金利子のうち土地取得分が年6万円）を保有し、その年の不動産所得が減価償却費44万円を含めて30万円の赤字だったとします。このうち土地取得分の借入金利子6万円は損益通算の対象外のため、実際に給与所得と通算できる赤字は24万円です。給与所得600万円－24万円＝576万円が通算後の所得となり、源泉徴収されていた所得税との差額が還付されます。

確定申告を忘れた・間違えたらどうなる？無申告加算税とペナルティ

不動産所得があるのに確定申告をしなかった場合や、期限後に申告した場合には、本来の税額に加えてペナルティが課されます。これは保有中の家賃収入（不動産所得）にも適用される実務上重要な論点ですが、見落とされがちです。

「家賃収入は少額だから申告しなくても気づかれない」と考える方もいますが、不動産投資ローンの返済状況照会や賃貸借契約の情報を通じて、家賃収入の存在は税務署に把握されやすい仕組みになっています。申告義務があるかどうかは家賃の入金額ではなく、必要経費を差し引いた後の不動産所得が20万円を超えるかどうかで判断します。減価償却費のように現金支出のない経費が多いうちは所得が20万円以下で申告不要でも、償却が進むにつれて所得が膨らみ、ある年から急に申告義務が生じるケースがあるため、毎年の所得金額を継続的に把握しておくことが重要です。もし申告義務があったことに気づかずに期限を過ぎてしまった場合は、できるだけ早いタイミングでの自主的な期限後申告が加算税の軽減につながります。なお、これは物件の売却時（譲渡所得）の無申告に対するペナルティとは別の考え方であるため、売却時の申告漏れについては不動産売却の確定申告｜必要書類・書き方・期限を完全解説を参照してください。

消費税は関係ある？居住用と事業用の違い

不動産投資と消費税の関係は見落とされがちですが、賃貸用途によって扱いが変わります。

居住用賃貸のみを行っている個人投資家であれば、消費税を意識する場面は限定的です。一方、基準期間（前々年）の課税売上高が1,000万円を超えると課税事業者となり、消費税の申告・納税義務が生じます。テナント貸しや駐車場経営を組み合わせているオーナーは、この基準に近づいていないか確認が必要です。駐車場経営特有の所得区分については駐車場経営の始め方｜利回り相場と初期費用・失敗回避術で解説しています。

2023年10月に始まったインボイス制度（適格請求書等保存方式）は、課税事業者であるテナントとの取引で影響が出ます。テナントが仕入税額控除を受けるために適格請求書を求めるケースがあるため、事業用不動産を課税事業者に貸している場合は、インボイス発行事業者への登録要否を検討する必要があります。居住用賃貸のみの個人投資家は、原則として登録の必要性は低いとされています。

インボイス発行事業者に登録すると、これまで免税事業者だったオーナーも消費税の申告・納税義務を負うことになります。事業用テナントを多く抱えるオーナーがインボイス登録を見送ると、取引先（課税事業者のテナント）側の仕入税額控除が制限され、賃料交渉や退去のリスクにつながる可能性があります。一方で居住用賃貸主体のオーナーが登録すると、納税事務だけが増えて実質的なメリットがないケースが大半です。賃貸ポートフォリオの用途構成（居住用か事業用か）を踏まえて登録の要否を判断することが実務上のポイントです。

減価償却が終わったらどうなるか

減価償却費は法定（または残存）耐用年数が終わるとゼロになります。そうなると帳簿上の経費が減り、家賃収入が変わらなくても課税所得（＝税金）が増えるという現象が起こります。これがいわゆる「デッドクロス」で、特に築古の木造・軽量鉄骨物件で早く訪れやすいことは前述の独自試算の通りです。

確定申告の実務という観点では、減価償却が終わった年から不動産所得の金額が急に増えるため、それまで年間20万円以下で申告不要だった副業レベルの家賃収入が急に申告対象になったり、住民税・国民健康保険料の算定基礎が上がったりすることがあります。減価償却スケジュールをあらかじめ把握しておけば、償却が終わる年を見越して繰り上げ返済や次の物件の取得（新たな減価償却の確保）を検討する材料になります。デッドクロスが資金繰りに与える影響、借り換えや売却による対策の考え方は不動産投資の出口戦略完全ガイド｜売却タイミングと税金2026で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

確定申告ソフト・e-Tax・税理士、どれを使うべきか

65万円控除の要件である複式簿記とe-Taxは、クラウド会計ソフトを使えば個人でも十分対応可能です。

目安として、初年度は自分で作成しつつポイントを把握し、物件が増えて事業的規模に近づいたら税理士へ切り替えるという進め方が実務的です。法人化を検討すべきタイミングの考え方は不動産投資の節税対策｜年収別に見る効果と4つの落とし穴で解説しています。

「売却時」の確定申告と混同しないために

「不動産投資 確定申告」で検索すると、保有中の家賃収入の申告と、売却時の譲渡所得の申告が混在して出てくることがあります。この2つは別の手続きです。

なお、売却時の譲渡所得を計算する際の取得費には、保有中に計上してきた減価償却費の累計額を差し引く必要があります。保有中の減価償却費の積み上げが売却時の税額にも影響する点は、両方の記事をあわせて押さえておくと理解が深まります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 不動産投資の確定申告はいくらから必要ですか？

給与所得者の場合、不動産所得が年間20万円を超えたら申告が必要です。自営業・個人事業主の場合は金額にかかわらず申告義務があります。20万円以下でも、住民税の申告は別途必要になる場合があるため、お住まいの自治体窓口にご確認ください。

Q2. 青色申告と白色申告、不動産投資ではどちらがいいですか？

特別控除・赤字の繰り越し・専従者給与など青色申告のメリットが大きいため、多くのケースで青色申告が有利です。ただし複式簿記での記帳の手間が増えるため、クラウド会計ソフトの活用をおすすめします。

Q3. 中古アパートの減価償却費はどう計算しますか？

法定耐用年数を経過した年数に応じて「簡便法」で残存耐用年数を算出し、その年数に対応する定額法償却率を建物取得価格に掛けて計算します。詳しい計算式と具体例は本文の「【独自試算】構造・築年数別 減価償却費シミュレーション」をご覧ください。

Q4. 自分で確定申告できますか？税理士に頼むべきですか？

物件が1〜2件程度で複式簿記が難しくなければ、クラウド会計ソフトとe-Taxで個人でも対応可能です。事業的規模に達した場合や、法人化・複数物件の管理で申告が複雑になってきた場合は税理士への依頼を検討しましょう。

Q5. 不動産所得が赤字の場合、税金は戻りますか？

給与所得者であれば、不動産所得の赤字を給与所得と損益通算することで源泉徴収された所得税の還付を受けられる可能性があります。ただし土地取得のための借入金利子に相当する赤字部分は損益通算の対象外です。

Q6. 少額減価償却資産の特例は不動産投資でも使えますか？

青色申告者であれば、取得価額40万円未満（2026年3月31日以前の取得は30万円未満）の設備・什器等を年間合計300万円まで即時償却できます。ただし、家具家電付き物件のように第三者への貸付け目的で取得した資産は対象外となる場合があるため、事前に税理士へ確認することをおすすめします。

Q7. 青色申告承認申請書はいつまでに出せばいいですか？

既に賃貸を行っている場合は適用したい年の3月15日まで、その年の1月16日以降に新規開業した場合は開業から2ヶ月以内に税務署へ提出します。

Q8. 不動産投資の経費と、利回り計算の経費は同じですか？

異なります。利回り計算（NOI）は投資判断のためのキャッシュベースの数字で、税務上の必要経費とは範囲が一部違います。特にローンの元金返済は、キャッシュアウトとしては発生しますが税務上の経費にはなりません。詳しくは不動産投資の利回りとは｜表面・実質の計算式と手取りの目安をご覧ください。

Q9. 家賃収入があるのに確定申告をしていませんでした。今からでも間に合いますか？

間に合います。不動産所得の期限後申告は何年経っていても提出でき、放置期間が長いほど延滞税が積み上がっていく仕組みです。税務署から調査の連絡が来る前に自分から手続きに動けば、無申告加算税の割合が下がる制度になっているため、気づいた時点で早めに動くほど負担を抑えやすくなります。

Q10. 複数の物件を持っている場合、確定申告は物件ごとに必要ですか？

いいえ、物件ごとではなく、保有するすべての物件の家賃収入・経費を合算して1つの申告書にまとめます。青色申告決算書（または収支内訳書）は物件単位ではなく、その年の不動産所得全体で1部作成します。

まとめ

• ✅ 給与所得者は不動産所得20万円超で確定申告が必要。申告期間は2月16日〜3月15日
• ✅ 経費と資本的支出（減価償却対象）の線引きは、原状回復か価値向上かで判断する
• ✅ 中古物件の減価償却は簡便法で残存耐用年数を算出してから計算する（当サイト独自シミュレーションで3パターンを提示）
• ✅ 青色申告65万円控除には事業的規模・複式簿記・e-Taxの3要件が必要
• ✅ 少額減価償却資産の特例（40万円未満・年300万円まで）は貸付け目的の資産に注意
• ✅ 保有中の不動産所得の申告と、売却時の譲渡所得の申告は別の手続き

不動産投資の確定申告は、経費の判定や減価償却の計算など専門的な判断が求められる場面が少なくありません。物件数の増加や事業的規模への到達を機に、税理士への相談も積極的に検討してみてください。より踏み込んだ節税対策・法人化のタイミングについては不動産投資の節税対策｜年収別に見る効果と4つの落とし穴もあわせてご参照ください。